桃園簡易庭112年度桃簡字第1475號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

112年度桃簡字第1475號

原告國軍退除役官兵輔導委員會

法定代理人鄭源敏

訴訟代理人 蕭萬龍 律師

複代理人 林耕樂 律師

被告 邱黃素楨

兼

訴訟代理人 邱嘉煌

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

一、被告應以新臺幣98,252元，向原告購買原告所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地如附圖編號A（面積2.25平方公尺）及編號D（面積0.07平方公尺）所示土地之全部應有部分。

二、被告應於原告將第1項所示土地應有部分全部移轉予被告之同時，給付原告新臺幣98,252元。

三、被告應給付原告新臺幣332元，及自民國113年2月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

四、被告應自民國113年2月24日起至完成第1項所示土地所有權移轉登記之日止，按月給付原告新臺幣34元。

五、原告其餘之訴駁回。

六、訴訟費用由被告負擔。

七、本判決第3項至第4項得假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

　　事實及理由

一、原告主張：

　㈠原告為桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有人，被告為桃園市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭建物）之所有人。系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A及編號D所示區域（下稱系爭占用部分），妨害原告對系爭土地之所有權，並因此受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟。先位聲明為：⒈被告應將座落系爭占用部分土地上之地上物拆除，並將上開土地謄空返還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）332元，及自民國113年2月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自113年2月24日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付原告69元。⒋願供擔保請准宣告假執行。

　㈢若法院審理後考量公共利益及當事人利益，認被告得免為全部或一部之移去，則請求被告以相當之價額購買系爭占用部分之土地，並請法院以判決定購買之金額，備位聲明為：⒈被告應向原告購買系爭占用部分（總計2.32平方公尺），並於被告給付買賣價金之同時，原告應將上開土地所有權移轉登記予被告。⒉被告應給付原告332元，及自民國113年2月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：就系爭房屋占用系爭土地之事實不爭執，但占用部分均為系爭房屋之樑柱及承重牆，且占用面積不大，故有意願向原告購買系爭占用部分之土地等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由

　㈠原告主張自己為系爭土地之所有人、被告為系建物之所有人一節，業據提出系爭土地謄本（桃簡卷7頁）為佐，被告對此亦無執（桃簡卷33頁反面），此部分事實應可認定。

　㈡原告主張系爭建物無權占用系爭土地，為有理由。

　　⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決參照）。

　　⒉原告主張爭建物占用系爭土地如附圖編號A（面積2.25平方公尺）及編號D（面積0.07平方公尺）所示區域一節，有桃園市大溪地政事務所112年12月22日溪地測字第1120017946號函及所附土地複丈成果圖（桃簡卷49至50頁）為證，被告對此亦無爭執（桃簡卷59頁反面）。而被告亦未能提出占有、使用系爭土地之合法泉源，從而，原告主張系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A及編號D所示區域，為有理由

　㈢原告請求被告拆屋還地部分：

　　⒈土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。98年1月23日增訂民法第796條之1第1項定有明文；又修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權修正施行前土地所有人建築房屋逾地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，此觀民法物權編施行法第8條之3規定亦明。尋繹其立法理由，係謂對於不符合同法第796條規定者，鄰地所有人「得」請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益（最高法院100年度台上字第1329號民事判決意旨參照）。

　　⒉經查，系爭建物使用系爭占用部分土地係該建物之主建物角落樑柱及牆面，用以支撐整體建物，此由大溪地政事務所之土地複丈成果圖上套繪之建築物範圍即可知悉（桃簡卷50頁），且系爭建物自62年起即有繳納房屋稅之紀錄，此有桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書可證（桃簡卷25頁），足知該建物興完成迄今至少已經過50年以上。綜合系房屋之屋齡及占用位置以觀，倘拆除上開樑柱及牆面將影響整體建物之結構，損及系爭建物之承載力，並影響耐震能力，顯然造成系爭建物內居住者人身安全及財產權之潛在危險，且被告勢必耗資整體整修系爭建物其餘部分予以補強，所費不貲，對被告而言損失甚鉅。而原告既稱收回系爭占用部分後尚無具體使用計畫（桃簡卷59頁反面），足見若給予原告適當之補償，縱令不能收回系爭占用部分，對原告之影響尚屬有限。

　　⒊因此，本院綜合上情認將系爭建物使用系爭占用部分之結構拆除，可能危及系爭建物整體結構安全，對被告及社會整體經濟而益之損害甚鉅，而原告收回系爭土地既暫無使用計畫，則收回系爭占用部分對原告所得利益則十分有限，爰依民法第796條之1第1項，認被告無須移去或變更系爭建物使用使用系爭土地如附圖編號A及編號D所示區域。原告先位聲明請求拆屋還地，不應准許。

　　⒋本院既依民法第796條之1第1項本文之規定認被告無須拆屋還地，則原告依上開規定，備位請求被告以相當之價額購買越界部分之土地，即屬有據。

　　⒌至購買價金部分，依內政部實價登錄查詢結果，系爭土地周邊，與系爭建物屋齡相近之房地成交價約為每坪8萬元至24萬間（桃簡卷92至96頁）。本院考量上開成交之案例房屋屋齡均在40年以上，房屋價值相對總價所占比例不高，且108年迄今成交總價之整體趨勢大致為下行，再考量系爭土地並無直接臨路，宗地區位條件不甚理想，認系爭占用部分之購買價格，應以每坪14萬元（即每平方公尺42,350元）為適當，則系爭占用部分之價格應為98,252元（計算式：(2.25+0.07)×42,350=98,252）。

　　⒍上開逾越地界部分之土地購買請求權具形成權之性質，一經鄰地所有人行使，即可成立買賣關係。至當事人就價購土地之價額不能協議，依民法第796條之1第2項後段之規定請求法院以判決定之，此定價額之訴訟，屬形成訴訟。鄰地所有人為達訴訟經濟目的，得於依前揭規定提起定價額之訴訟時，同時訴請土地所有人履行買賣契約，給付法院所定價額之價金（最高法院107年度台抗字第97號民事裁定參照）。原告既聲明「被告給付買賣價金之同時，原告應將上開土地所有權移轉登記予被告」，應認原告已有請求被告給付價金，履行買賣契約之意思，則原告併依買賣關係請求被告給付價金，並於原告移轉系爭占用部分時為給付，亦應准許。

　㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，為有理由。

　　⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），並應應類推適用民法第126條有關租金之5年請求權時效（最高法院110年度台上字第361號民事判決參照）。土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源，為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，鄰地所有人仍有不當得利性質之償金請求權（最高法院107年度台上字第1801號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據。

　　⒉地租不得超過地價8%；前項地價指法定地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第110條第1項前段、第2項前段及第148條定有明文。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明定。而前開規定所謂地租不得「超過」8%，應解釋為以8%為地租之上限，實際情況應考量基地之位置，工商業繁榮之程度，當事人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達地租8%最高額（最高法院68年度台上字第3071號民事判決意旨參照）。本院審酌系爭土地位於桃園市大溪區與八德區交界處，週邊工、商業活動不甚發達，加以系爭土地並未直接鄰路，土地利用不甚便利，故認其地租應以地價之4%計算較為適當。

　　⒊原告請求回溯5年相當於租金之不當得利部分：

　　　⑴系爭土地並無申報地價資料，而該地自107年至112年間之公告地價、法定地價如附表所示，原告於上開各年度得向被告請求相當於租金之不當得利亦如附表所示，則被告自113年2月24日回溯5年，無權占用系爭占用部分所受相當於租金之不當得利應為1,853元（計算式詳如附表）。原告就此部分僅請求被告給付332元（桃簡卷61頁），應屬有據。

　　　⑵給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負相當於租金之不當得利債務，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則原告請求被告自113年2月23日民事變更追加聲明狀送達之翌日（即113年2月24日，桃簡卷61頁）起，按週年利率5%負遲延責任，亦有理由。

　　⒋原告請求自113年3月24日起相當於租金之不當得利部分：

　　　⑴系爭建物係無權占用系爭占用部分土地業經本院認定如前，故於無權占用之事實排除以前，原告自得向被告請求使用系爭占用部分土地所受相當於租金之不當得利。

　　　⑵原告先位聲明第3項固係請求被告給付自113年3月24日起至返還系爭占用部分土地之日止，被告所受相當於租金之不當得利。惟本院既判命被告向原告購買系爭占用部分土地，則被告取得系爭占用部分土地之所有權後，自不再屬無權使用，故原告所得請求相當於租金之不當得利，應以被告取得系爭占用部分土地所有權以前為限，逾此部分之請求，不能准許。

　　　⑶又依113年度地價資料，系爭占用部分之法定地價為每平方公尺4,434元，以前述地租4%及占用面積2.32平方公尺計算，被告每月應向原告給付相當於租金之不當得利為34元（計算式：4,434元/平方公尺×4%×2.32平方公尺/12月=34元/月，元以下四捨五入），原告逾此部分之請求，不能准許。

　　⒌有關原告主張被告受有相當於租金之不當得利部分，本院既認原告先位之訴有理由，則其備位之訴，即毋庸審酌。

四、綜上所述，原告依法第767條第1項前段、中段、同法第796條之1第2項、及同法第179條前段之規定，請求被告給付如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，惟本判決第1項乃形成之訴，依其性質不宜宣告假執行，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，就原告其餘勝訴部分宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：本件原告主張被告之系爭房屋占用系爭土地部分既經本院認定屬實，僅因考量公共利益及當事人利益後認被告得免拆除，故本件訴訟費用應全由被告負擔方符公平，爰依民事訴訟法第79條判決如主文第6項所示。

中　　華　　民　　國　　113　年　　8　　月　　2　　日

桃園簡易庭法官楊奕泠

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　8　　月　　2　　日

書記官王帆芝

附表