裁判字號：臺灣臺北地方法院103年事聲字第79號民事裁定
裁判日期：民國103年03月17日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定103年度事聲字第75、79、80號異議人東光鋼鐵機械股份有限公司兼上一人法定代理人 甘錦祥 異議人 甘錦裕 上列異議人對於民國103年2月5日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第142736號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第
1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國10
3年2月5日以101年度司執字第142736號裁定駁回異議人之異議，異議人等於該裁定送達（103年2月7日，見執行卷㈤）後10日內之103年2月13日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：依據民法第799條第5項「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」之規定，可知立法者不希望有房地分離之情形，並制定同條第4項「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」之原則規範。又依據98年1月12日所增訂之民法物權編施行法第8條之5立法理由第5點「區分所有建築物專有部分之所有人有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之，但另有約定者，從其約定，俾使共有人應有部分間之比例與各人專有部分間之比例相符，以求區分所有建築物共有關係之平衡」，顯見該條規定係呼應民法第799條之立法精神與目的。本件異議人均為臺北市○○區○○段○○段000地號土地之共有人，就該基地應有部分，扣除應分配予專有部分之比例後，尚有剩餘部分，應認定係無專有部分之基地，故異議人等依據物權編施行法第8條之5之規定，得行使優先承買權，詎司法事務官認異議人等主張優先承買於法不合，裁定駁回聲明人之異議，異議人不服，因而再提出本件聲明異議等語。
三、按「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」民法第799條第5項定有明文，又「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。」「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。」民法物權編施行法第8條之5第2項、第5項亦定有明文。蓋於民法物權編修正施行前，區分所有建築物之所有人已為處分而分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，所在多有，立法者雖承認此種情形仍得分離而為移轉或設定其他負擔，不受民法第799條第5項規定之限制，然為避免分離狀態持續致產權複雜，並促使分離狀態終結而回歸專有部分與其所屬之共有部分及其基地權利同屬一人之法律常態，故增訂優先承買之規定。且民法物權編施行法第8條之5第5項規定所稱「基地之所有人」，係專指區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分者而言，此觀該條項之立法理由第6點即明。
四、本件如附表一、二所示之建物及如附表三所示之建物（下合稱系爭房屋）均於102年12月24日由第三人 劉賴偉 、 謝永松 拍定，此有拍賣不動產筆錄在卷可稽（見執行卷卷㈣）。本院司法事務官依民法物權編施行法第8條之5第5項之規定踐行優先承買公告程序，公告徵詢有優先承買權之人即基地之所有人，得於最後公告日起15日內檢具足以證明依該條規定有優先承買權之相關證明文件及身份證明文件具狀向本院表示優先承買。系爭房屋之坐落基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭基地）共有人即異議人3人均於103年1月3日具狀聲明優先承買系爭房屋（見執行卷卷㈣）。本院司法事務官遂向臺北市中山地政事務所函查異議人即系爭基地所有人就區分所有建築物有無專有部分，經臺北市中山地政事務所函覆異議人等就該基地已有配賦之專有部分，此有臺北市中山地政事務所103年1月16日北市○地00000000000000號函暨系爭基地土地登記謄本及建物謄本附卷可稽（見執行卷卷㈣），是本件異議人等就系爭基地上建物既均非無專有部分，依首開說明，尚非民法物權編施行法第8條之5第5項規定所稱之基地所有人，故異議人等主張依民法物權編施行法第8條之5第5項之行使優先承買權，並非有據，原裁定予以駁回，並無違誤。異議意旨仍以前揭情詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，自應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國103年3月17日
民事第二庭法官林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國103年3月17日
書記官湯郁琪附表一（標別1）┌─────────────────────────────────────────────────┐│101年度司執字第142736號財產所有人：春煇建設股份有限公司│├─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┤│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│3637│臺北市中山區吉│13層樓│6樓層：106.82│陽台8.23│全部│││││林段三小段921│鋼筋混│合計：106.82│││││││地號│凝土造││││││││--------------│││││││││臺北市○○○路│││││││││399巷21號6樓之│││││││││1（整編前：台│││││││││北市中山區五常│││││││││街57號6樓之1）│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│1.含共同使用部分2460建號之持分。2.本院83執9274辦理查封。3.出租予 李建成 ，租期屆止日為民國││││106年4月16日。│└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘附表二（標別2）┌─────────────────────────────────────────────────┐│101年度司執字第142736號財產所有人：春煇建設股份有限公司│├─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┤│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│4223│臺北市中山區吉│13層鋼│8樓層：84.72││全部│││││林段三小段921│筋混凝│合計：84.72│││││││地號│土造││││││││--------------│││││││││台北市中山區錦│││││││││州街46號8樓之3│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│1.含共同使用部份2460、4229建號之持分。2.本院83執9274辦理查封。3.據臺北市政府警察局中山分││││局查報，本建物由債務人出租予地球光學有限公司使用，租期自民國94年7月6日起至97年7月5日止，││││並於101年6月25日延長租約至103年7月5日止，現仍由承租人繼續使用中。│└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘附表三（標別3）┌─────────────────────────────────────────────────┐│101年度司執字第142736號財產所有人：春煇建設股份有限公司│├─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┤│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│4104│臺北市中山區吉│13層樓│11樓層：82.14│陽台6.75│全部│││││林段三小段921│鋼筋混│合計：82.14│││││││地號│凝土造││││││││--------------│││││││││臺北市○○○路│││││││││399巷19號11樓│││││││││（整編前：台北│││││││││市○○區○○街│││││││││55號11樓）│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│1.含共同使用部分2460建號之持分。2.本院83執9274辦理查封。3.出租予 王德慧 ，租期屆止日為民國││││103年3月31日。│└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘~T64X4L25;