臺灣臺中地方法院簡易民事判決
110年度中簡字第2575號
原告 楊禮瑋
訴訟代理人 林軍 男律師
被告 曾榮林
訴訟代理人 陳明發 律師
被告泰邦房屋租售中心
法定代理人 羅雲聰
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年2月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國108年5月10日，透過被告「泰邦房屋租售中心」（下稱泰邦公司）為 仲介 業者，向前手賣方即被告曾榮林購買其所有、坐落臺中市西屯區西屯段1898-7、1898-45、1902-5等三筆土地(權利範圍全部，下稱系爭土地)，暨其上1606建號、即門牌號碼：台中市○○區○○街00巷00號房屋(權利範圍全部，下稱系爭房屋)，約定買賣系爭土地、系爭房屋（下稱系爭房地）之價金總價新臺幣（下同）1,170萬元，當時買賣雙方並有簽訂系爭房地之「不動產買賣契約書」乙份以資為憑（下稱系爭買賣契約），另系爭買賣契約第2條第1項約定買賣標的物包含增建部份在內(見本院卷第24頁）；再者，被告曾榮林、仲介業之承辦人員於銷售過程所提供之「標的現況說明書」，就買賣標的物「...項次11-『是否有佔用他人土地情形(依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載)欄位』」，係明確勾選「否」，即買賣標的物並無佔用他人土地情形，且備註說明欄亦別無其他註記事項（見本院卷第31頁）。另該案仲介銷售暨買賣過戶期間，被告曾榮林、仲介業之承辦人員亦不曾辦理系爭土地與建物之鑑界或測量，致使原告信以為真，誤以為「本件買賣標的物並無佔用他人土地情形、按期履行給付買賣價金完畢並配合點交程序。嗣原告於110年1月15日，將系爭房地出售予訴外人即後手買賣契約之買方 徐榮源 ，原告因信賴前手賣方即被告曾榮林在「標的現況說明書」所勾選「本件買賣標的物並無佔用他人土地情形」之保證，乃於後手買賣過程所提供之「標的現況說明書」同樣勾選「否」(下稱原告與後手徐榮源之買賣契約，見本院卷第37頁，項次25）。惟買方徐榮源事後發現系爭房屋有侵占到國有水利地與祭祀公業私人土地之情形，並據此向原告請求損害賠償，幸經後手買方徐榮源先生諒解其間緣由，最後協議由原告賠償後手買方徐榮源28萬元達成和解(見本院卷第41頁）。
㈡系爭房屋既有侵占到國有水利地與祭祀公業私人土地之情形，即恐有遭地主訴請拆除地上物之風險，除建物完整性受到損害，亦或將被迫至法院應訴，勢必影響居住品質與身心健康，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵，則原告自得依民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金。原告為此已賠償後手買方徐榮源28萬元，以此計算請求減少其價金，則本件被告曾榮林原受領之買賣價金即因此受有相同金額之不當得利，原告自得依民法第179條不當得利等相關法文之規定為據請求返還之。又系爭房屋「透天後方廚房室內有侵占到水利地與祭祀公業私人土地」，實際上有佔用他人土地情形，已然不符合被告曾榮林保證之內容與兩造約定(系爭建物並無佔用他人土地情形)之品質，原告自得依民法第360條規定請求被告曾榮林負債務不履行之損害賠償之責。且系爭房屋實際上有佔用他人土地情形，已然不符合被告曾榮林保證之內容與兩造約定(系爭建物並無佔用他人土地情形)之品質，此項瑕疵，於契約成立前即已發生，而本件被告曾榮林與本件仲介業者即被告泰邦公司於締約時，卻因故意或過失未告知該瑕疵於買受人即原告，致使買受人即原告不知有此瑕疵而仍為購買，本件出賣人即被告曾榮林所為給付之內容既不符合債務之本旨(系爭建物保證並無佔用他人土地情形)，即應對買受人即原告負民法第227條不完全給付之債務不履行之損害賠償責任。而原告為此已賠償後手買方徐榮源28萬元，最低限度以此計算原告所受損害(實際賠償28萬元)或所失利益(後手買賣價金收入減少28萬元)，原告自得據此同額請求被告曾榮林債務不履行之損害賠償。
㈢依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，此為不動產經紀業管理條例之特別規定。此外，依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條之規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務，此為保護他人與消費者之法律規定。同前所述，被告曾榮林、仲介業之承辦人員於前案銷售過程所提供之「標的現況說明書」，就買賣標的物「...項次11-『是否有佔用他人土地情形(依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載)欄位』，係明確勾選『否』(即買賣標的物並無佔用他人土地情形)」；且備註說明欄亦別無其他註記事項。復依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條之規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務，此為保護他人與消費者之法律規定；而本件仲介業之承辦人員，法律上亦屬出賣人即被告曾榮林代理人或使用人，渠等於債之履行之際若有故意過失之情事，致生債權人之損害時，債務人自應負同一責任。該案仲介銷售暨買賣過戶期間，被告曾榮林、仲介業之承辦人員，明知系爭房屋有侵占到國有水利地與祭祀公業私人土地之情形，或者未妥盡善良管理人之調查與說明義務，亦疏未辦理系爭土地與建物之鑑界或測量，期能事先發現並如實說明系爭房屋「透天後方廚房室內有侵占到水利地與祭祀公業私人土地」之情形，俾使原告能藉由此項資訊以正確評估交易之風險與決定買賣之價格，渠等無論係因出於故意或過失而未履行前開所示之調查與說明義務，導致原告需為此賠償後手買方徐榮源28萬元之損害，最低限度以此計算所受損害(實際賠償28萬元)或所失利益(後手買賣價金收入減少28萬元)，原告自得據此請求被告泰邦公司與被告曾榮林連帶負債務不履行之損害賠償。
㈣爰依瑕疵擔保責任、債務不履行、不當得利、不動產經紀業管理條例、民法居間等法律關係提起本訴訟等語。並聲明：⒈被告2人應連帶給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告2人共同負擔。⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告等則以：
㈠被告曾榮林則以：
⒈依兩造簽訂之系爭買賣契約，第1條「不動產標示及權利範圍」記載，買賣之標的⑴土地；為坐落台中市○○區○○段○000000號面積13平方公尺，同段1898-7號面積56平方公尺、0000-00號面積14平方公尺，⑵房屋：為坐落3筆土地上之第1606建號二層樓房屋，一層為47.20平方公尺，二層為48平方公尺，合計95.20平方公尺全部、建物門牌為：台中市○○區○○街00巷00號（見本院卷第23頁）。上揭土地及建物謄本，所載之土地面積及房屋面積，被告曾榮林均有依約交付原告使用，並無短少之情。原告所稱廚房後方有侵占水利地與私人土地，乃係指廚房增建部分，該部分事實被告曾榮林於標的現況說明書第30項已明白告知，在「頂樓」及「防火巷」有違建（見本院卷第32頁），並在11項說明「依測量成果圖或建物登記簿相關文件」（見本院卷第31頁），記載買賣之標的並無占用他人土地情形，核與事實相符。
⒉被告曾榮林係於71年間向前手購買系爭房屋，當時前手及鄰居就後方防火巷均已增建(詳如簡圖所示，見本院卷第65頁)，因前手增建部分長度較短、高度較矮，整體觀之不整齊、不美觀，嗣因鄰居建議被告才於94-5年間，改建成與鄰居長度、高度均相同之廚房，但因此造成後方部分占用他人土地，被告之前為辨識及事後處理之用，將廚房內位於界址之磁磚有打一小洞作為記號（見本院卷第95頁）。被告曾榮林先前委託21世紀及信義房屋仲介賣屋時，仲介公司帶人看屋時，被告曾榮林均會明確告知上情，並指認打洞處予看屋人了解，本件亦不例外。
⒊本件108年5月10日訂約時係由證人羅雲聰及證人 劉曜潁 主持，系爭買賣契約後附「標的現況說明書」係當晚簽約時，由證人羅雲聰口頭詢問被告曾榮林後由證人劉曜潁打勾，當時被告曾榮林仍如常說明，因此，原告對增建之廚房後方，有占用他人部分土地之事，確屬明確知悉。此由原告與後手徐榮源之買賣契約第15條特別標明：「二、本案標的後院部分土地有占用水利地(西屯區西屯段1899地號、1899-4地號)」（見本院卷第36頁），即可證之。被告曾榮林出售之系爭房地，就謄本所登記之面積均無短少之情。而廚房後方防火巷增建部分，有占用到他人一部分土地之事實，被告曾榮林在買賣時已明確告知而為原告所了解，則被告曾榮林自不負瑕疵擔保責任，故原告在110年1月15日後，縱有被後手求償之事實，則其危險，依民法第373條規定，即應由原告自行負擔。又審視原告與徐榮源所訂契約，原告出賣系爭房屋既未短少面積，且廚房後方占用他人土地之情，原告亦已明確告知，則原告依法即不需負瑕疵擔保責任，亦即不需負賠償責任。從而，原告主張其已賠償後手徐榮源28萬元，前手被告曾榮林即應賠付原告28萬元等語，即屬無理由。更何況110年7月24日由訴外人 黃義翔 代理，與徐榮源所簽和解書，其真實性亦殊堪懷疑。原告於108年5月10日係以1,170萬元，向被告曾榮林購買系爭房地，又於110年1月15日以1,295萬元，出賣予第三人徐榮源，且出賣之前有一年半左右，係出租予他人，若以每月2.5-3萬元租金計算，原告已共收取45-54萬元租金，原告單就房價已賺取差價125萬元，再加上租金至少應有170-179萬元之獲利左右，並未造成任何損失。
⒋依證人劉曜潁於110年12月2日之證述：「當初被告曾榮林有明確告知黃義翔及我增建的部分就是看地上做的記號，從該記號起到一樓孝親房和廚房的共用牆壁止，就是增建的範圍，並且提供測量成果圖及謄本作為比對。上開增建的範圍有明確告知並不在本件買賣的範圍內。」、「當初帶看的時候有提供土地測量成果圖，土地、建物的謄本，告知黃義翔系爭房屋增建的範圍，在土地部分，增建部分水利地不包含在買賣範圍，增建部分因為買方沒有要求拆除，所以一併移轉，這是買賣雙方，仲介都知道的。」、「我們是依照測量成果圖和建物謄本一起在現場核對，雙方沒有任何異議就是我剛剛所說的從廚房磁磚的釘子連結到共同面這條線為界，一邊為增建部分，一邊不是。」、「因為增建部分所佔用的土地不在本次的買賣範圍，且買賣雙方均已知悉有增建部分，既然不在買賣範圍內，所以勾『否』，而且這次經過買賣雙方同意才勾選的，雙方有簽名」、「...當時原告還用手機錄影，他應該非常瞭解，他錄影的範圍從一樓到三樓，非常詳細，應該有錄到被告曾榮林有告知的部分...」等語（見本院卷第110-116頁），可知證人劉曜潁帶黃義翔及原告看屋時，被告曾榮林及其本人均有告知廚房增建占用水利地之事，且被告曾榮林出賣之系爭房地，土地及房屋權狀記載之面積均未短少，以上所述核與被告曾榮林所述相符。黃義翔於審理中證述否認被告曾榮林及 劉耀穎 2人曾在現場明確告知廚房增建占用水利地之事，並不實在。
⒌又購屋無論係自住或投資，均屬重大而應嚴謹對待之事，更何況是價值千萬元以上之房屋，而且看屋可約在假日，乃週知之事；黃義翔稱原告因為為上班，才委其看屋云云，屬違社會常情及經驗法則，而不可信。而如原告確為系爭房屋之真正權利人，既已親自賣屋，若確遭受求償，為與對方協商賠償金額，並簽訂和解書，乃關乎自己重大權益，理論上當由自己參與討論決定，或由黃義翔陪同參加，何以又再度委黃義翔全權代表為之？顯見原告就整個過程可謂均漠不關心，本件原告應僅係黃義翔之登記名義人(俗稱人頭)等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈡被告泰邦房屋租售中心則以：
確實現場在系爭房屋廚房磁磚上面有一個註記，直接打一個洞，後面就是佔用第三人土地的範圍，到現場看屋的人一定會知道，也會問那是什麼意思。證人黃義翔於110年12月2日之證述並不實在，被告曾榮林均都有告知系爭房屋有增建部分，佔用到他人的土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張前於108年5月10日，透過被告泰邦公司為仲介業者，向被告曾榮林購買其所有之系爭房地，約定買賣價金總價1,170萬元，嗣原告另於110年1月15日，將系爭房地出售予訴外人徐榮源，嗣原告與徐榮源因系爭房屋廚房後方增建部分有侵占到國有水利地與祭祀公業私人土地一情，以28萬元達成和解，原告並匯款28萬元予訴外人徐榮源等情，業據原告提出被告泰邦公司資料、系爭買賣契約、原告與徐榮源之不動產買賣契約書、和解書、匯款委託書證明聯等件影本為證（見本院卷第21-41、131頁），被告2人對系爭房地之買賣交易及原告有匯款28萬元予徐榮源等事實並未爭執，堪認屬實。惟原告請求被告2人連帶給付28萬元及相關利息，被告2人則否認於系爭買賣契約簽訂前、並未告知原告系爭房屋後方廚房增建部分有侵占他人土地等情，並否認原告係因上情受有給付和解金28萬元之損失，且以前揭情詞置辯，是本院應審究者為：⒈就系爭房屋後方增建部分有侵占到第三人土地，被告2人於系爭房地買賣交易前，是否對原告已盡其告知義務？⒉原告向被告2人主張連帶給付28萬元及相關利息，是否有理由？茲分述如下：
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。換言之，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年臺上字第481號民事判例意旨參照）。
㈢原告固主張被告2人於買賣系爭房地時並未盡其告知義務，導致原告買受時並不知悉系爭房屋後方廚房增建部分有侵占到第三人土地等語，惟查：
⒈依原告方經紀即證人劉曜潁於本院110年12月2日之證述：「（問：這件主要是兩造簽訂的不動產系爭房屋的買賣，你有無參與？）有，該件房屋因為被告曾榮林當時還住在屋內，所以要約看，因為有賣屋的需求，所以要約時間看屋，所以當時我帶黃義翔前往看屋，被告曾榮林有陪同看屋，看屋時間大約十分鐘左右，因為房屋老舊，按照仲介的業務守則，需要告知所有事項，包含增建部分，屋齡超過四十年了，增建部分還有滲漏水，以及目前的買賣範圍。」、「（問：當時是如何瞭解跟告知增建部分及買賣範圍？）當初被告曾榮林有明確告知黃義翔及我增建的部分就是看地上做的記號，從該記號起到一樓孝親房和廚房的共用牆壁止，就是增建的範圍，並且提供測量成果圖及謄本作為比對。上開增建的範圍有明確告知並不在本件買賣的範圍內。」、「（問：你剛剛說的地上記號，可以形容一下嗎？）是在廚房地上的磁磚有打一個紅色，但是有點褪色的記號，類似釘子打的小洞，小洞上有被塗紅色，但是有點褪色。釘子延伸出來是孝親房的牆，很好辨認。」、「（問：所以你上開所述，黃義翔在場都很清楚？）是的。」、「（問：事後有誰去看屋過？）原告本人，是黃義翔帶原告去的，我也有去。當天被告曾榮林夫妻也有去。」、「（問：原告有去看屋的這次情況為何？）一切平順，也是被告曾榮林有告知廚房磁磚上釘子紅點的事情，以及增建的範圍，當時原告還用手機錄影，他應該非常瞭解，他錄影的範圍從一樓到三樓，非常詳細，應該有錄到被告曾榮林有告知的部分，就算沒有錄到，確實被告曾榮林也有詳細告知越界增建的部分。」、「（問：當初原告有表示增建部分會如何處理嗎？）沒有，一般增建部分買方都會覺得是多出來可以使用的範圍，所以通常也不會多說什麼或要求拆除，原告當時也是如此。」、「（問：簽約過程中或帶看過程，你知道系爭房屋後方廚房建物增建部分，有佔用到第三人水利地與第三人祭祀公業的私人土地嗎？）知道。這有告知雙方，然後有用地籍圖核對，所以三方都知道。」、「（問：原告和黃義翔在你們仲介業來講算是投資客嗎？）這件我沒有辦法判定它們是要自住還是投資，因為本件買受人是原告，我和原告不熟，但我長期和黃義翔都有配合關係，黃義翔有部分是在做房地產投資沒錯」等語（見本院卷第110-116頁）。核與賣方經紀即證人羅雲聰於本院111年2月17日證述：「（問：你是否知悉原告曾向被告曾榮林購買系爭房屋的事情？）我知道，時間是108年5月左右。」、「（問：當時你有跟隨原告及曾榮林去看系爭房屋嗎？）有，時間是簽約之前，在場的有曾榮林夫妻、原告的代理人黃義翔，就這樣。」、「（問：有無包括劉曜潁？）有。」、「（問：為什麼這麼多人去？）因為劉曜潁是買方的經紀，賣方的經紀是我，所以都有到場。」、「（問：在現場時，被告曾榮林是否有告知在場的人系爭房屋有增建部分，是第三人所有？）有。曾榮林他有指給我們看，廚房的磁磚上有紅色的點，是被打洞的痕跡，曾榮林說與打洞平行連結到牆面的線，另外一邊後面的部分就是屬於增建的部分，是第三人所有的，占用的地曾榮林有說是水利地及別人私人祭祀公業的地，曾榮林有強調就是因為是別人的地，他才沒有加蓋到二、三樓，只有加蓋到一樓，所以總坪數會比較小，一般來說如果是透天的，後面有增建，一般都會從一樓蓋上去到三樓，但是系爭房屋並沒有蓋上去二、三樓，就是因為增建部分是別人的土地，這些事情當下在場的人都有聽到。」、「（問：黃義翔當時聽到後有做什麼反應嗎？）沒有，黃義翔整間房屋都有詳細看過，沒有什麼特殊的意見。...」、「（問：實際簽約時，你們有特別表明買賣的範圍嗎？）簽約時現況說明書第二點有註明加建的部分。」、「（問：增建部分是屬於買賣的範圍嗎？）增建部分沒有，我們賣只賣權狀有的部分，增建的部分算送的，沒有算錢。」、「（問：所以這些狀況原告及黃義翔都知道嗎？）知道，因為他們看房子的時候和簽約的時候都沒有表示意見，看房子現場時他們都知道後面是增建部分，他們的重點是總價，重價他們覺得可以就買了。」、「（問：你確定曾榮林有告知原告或黃義翔系爭建物廚房增建部分有侵占到第三人水利地及祭祀公業的私人土地嗎？）有。」、「（問：什麼時候告知的？）看屋的時候有跟黃義翔講，簽約的時候，代書都是照我們已經講好的條件去寫，我不確定簽約的時候有沒有再講一次。」等語（見本院卷第162-166頁），大致相符，並有系爭房屋現場照片在卷可佐（見本院卷第93-100頁），堪認屬實。足徵原告之代理人黃義翔在系爭買賣契約簽訂前即已看過系爭房屋，且透過被告曾榮林之當面告知，事先了解系爭房屋增建部分有占用第三人土地、本件買賣標的不含增建部分等事實，衡情黃義翔既為原告之代理人，應已告知原告上情，被告曾榮林已盡告知之義務甚明。且證人劉曜潁於本件系爭房地之買賣中，身為原告方之仲介經紀人，又與原告代理人黃義翔長期具有房地產投資配合關係，應無惡意為不利原告證述之可能；證人羅雲聰、劉曜潁復經具結在卷，應無甘冒偽證罪處罰之風險，故為虛偽證述之可能，其等所為證詞均應屬可採。
2.至證人黃義翔雖於本院110年12月2日證述：簽約前看屋時，被告曾榮林及仲介人員均未告知系爭房屋有增建部分，亦未告知增建部分有佔用到他人的土地，且未看到系爭房屋廚房的地板磁磚上有一個釘子、上面塗了紅色但是褪色的色彩記號等語（見本院卷第119、120頁），惟與前開證人羅雲聰、劉曜潁之證言不符，本院考量證人黃義翔與買方經紀劉曜潁認識超過10年，陸陸續續有配合做不動產的買賣，經證人黃義翔自證在卷（見本院卷第120頁），足見其與證人劉曜潁間確實已有相當期間之合作情誼存在，今黃義翔代理原告去看屋，證人劉曜潁依常情應無甘冒偽證罪處罰而惡意為不利原告證述之可能；且依照系爭買賣契約後附之標的現況說明書所載（見本院卷第32頁），已載明系爭房屋防火巷有「違建」之情事，原告與後手徐榮源之買賣契約第15條中，亦敘明標的後院有「占用水利地」情形（見本院卷第36頁），依理得認原告對於系爭房屋廚房後方具有增建部分、占用第三人土地等節，於簽訂系爭買賣契約時即已知悉，證人黃義翔所證，與事實不符，並無可信。雖系爭買賣契約後附之標的現況說明書項次11對於是否有占用他人土地情形，係經勾選「否」（見本院卷第31頁），然依證人羅雲聰於111年2月17日之證述：「現況說明書當然我們按照現況勾，可能勾錯了...」、「一般是代書或仲介公司勾的」（見本院卷第165頁）可知，恐屬誤勾之性質，且非被告曾榮林所勾選，被告曾榮林恐係未細察而簽名於後，然此形式上之記載並非不能更正，對於實際上原告已知悉系爭房屋增建部分占用第三人土地之事實，亦無從生動搖之效力，仍應依調查後之實情而為審慎之認定。況依證人劉曜潁110年12月2日之證述：「（問：你與被告曾榮林既然都知道系爭房屋後方廚房增建部分，有佔用到第三人之私人土地，為什麼在現況說明書上勾選否？）因為增建部分所佔用的土地不在本次的買賣範圍，且買賣雙方均已知悉有增建部分，既然不在買賣範圍內，所以勾否，而且這次經過買賣雙方同意才勾選的，雙方有簽名。增建建物部分不在買賣範圍，但是原告沒有說要拆除，所以一併移轉，因為這部分是多出來的，買方會比較希望保留，因為到時候下一手移轉的時候有加分的作用。所謂增建部分在地界以外包含了廚房的一半範圍，以及後面的一小塊空地。」等語（見本院卷第115、116頁），可悉原告於簽約當時應已知系爭房屋具有增建部分、增建部分占用第三人土地之情，至於標的現況說明書項次11所載之內容，係因當時雙方對於買賣標的之範圍，認知上並未包含增建部分，故未特別註記增建部分是否占用他人土地一事，亦非無可能，蓋依照看屋當時仲介人員提供予原告代理人黃義翔核對之系爭房屋地籍圖、建物測量成果圖所示，均未包括增建部分，經證人劉曜潁證述歷歷後，兩造均不爭執（見本院卷第116頁），兩造對於可透過地政機關製作之圖說、明確認定之系爭房地範圍，作為本件系爭買賣之標的，應有共識甚顯。承上，無從逕以系爭買賣契約後附標的現況說明書項次11之記載情況，認定原告之主張有理由，原告及其代理人即證人黃義翔對於系爭房屋增建部分占用第三人土地一節，於簽約前即知悉甚詳，洵堪認定。
㈣另本件承辦系爭買賣契約簽約事宜之代書即證人 凃詩旋 ，雖於本院110年12月2日審理時證稱：系爭買賣契約第2條所載增建或占用範圍包含1樓空地即3樓，故通常代表買賣之範圍包含增建部分在內等語（見本院卷第24、118頁），然本院考以一般不動產買賣，包含事先之資訊揭露、聯繫、帶看、斡旋、乃至進一步就不動產買賣範圍之議定、價格之磋商、仲介服務費之商定等，均由買賣雙方之仲介人員即經紀參與及陪同處理，買賣雙方之仲介人員即經紀就前開事項內容之細節，應較僅於簽約當日出現、辦理不動產買賣契約簽定之代書更清楚明瞭，是證人即辦理本件系爭買賣契約訂約事宜之代書凃詩旋上揭所為證述，應係其基於當下抵達簽約現場後，短時間內對於兩造買賣標的之理解，以及於其經驗下，對系爭買賣契約記載方式之認知，但是否完全符合兩造當初訂立系爭買賣契約時之真意，乃非絕無疑義之可能。況原告買受系爭房地之經紀即證人劉曜潁係證稱：「因為增建部分所佔用的土地不在本次的買賣範圍，且買賣雙方均已知悉有增建部分，既然不在買賣範圍內，所以勾否，...」等語（見本院卷第115頁）、被告曾榮林出售系爭房地之經紀即證人羅雲聰亦證稱：「增建部分沒有，我們賣只賣權狀有的部分，增建的部分算送的，沒有算錢。」等語（見本院卷第164頁），均一致否認系爭房屋之增建部分屬本件買賣之標的範圍，是應以兩造經紀即證人劉曜潁、羅雲聰所為之證述而為認定買賣標的之範圍，較屬妥適。此外，系爭房屋之增建部分並未辦理測量，經證人劉曜潁證述在卷（見本院卷第114頁），兩造並未爭執（見本院卷第116頁），堪認屬實，依常態，既無從依據增建部分之面積計算每坪或每平方公尺之單價，則難以納入買賣價金之總額內、作為磋商之標的，是證人劉曜潁、羅雲聰所證：系爭房屋增建部分不計價金、屬贈與性質、一併移轉予原告等語（見本院卷第115、164頁），亦應較符合當初兩造訂立系爭買賣契約時之真意。再者，卷附系爭買賣契約第1條明定（見本院卷第23頁），本件買賣標的之範圍為依系爭房地登記謄本所示之坐落臺中市西屯區西屯段1898-7、1898-45、1902-5等三筆土地(權利範圍全部)，暨其上1606建號、即門牌號碼：台中市○○區○○街00巷00號房屋(權利範圍全部)，益徵本件系爭買賣契約之標的範圍並不包含系爭房屋增建部分。本件原告既無從就簽定系爭買賣契約時被告未盡告知義務一節舉證以實其說，
亦無法舉證系爭房屋增建部分屬買賣標的之範圍，則其主張被告曾榮林應負瑕疵擔保責任、不當得利返還責任、不完全給付之債務不履行責任等，即均屬無據，並不足採。另由於被告曾榮林已於簽約前明確告知原告系爭房屋增建部分占用第三人土地一事，業於前述，是被告泰邦公司之經紀人員自無故意或過失可言，被告泰邦公司亦無依不動產經紀業管理條例、民法居間章節等規定，與被告曾榮林連帶負責之餘地。
四、綜上所述，原告依瑕疵擔保責任、債務不履行、不當得利、不動產經紀業管理條例、民法居間等法律關係，請求被告2人連帶給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官王志伃