裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第2356號民事判決
裁判日期：民國113年08月02日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2356號原告 陳香君 訴訟代理人 林明忠 律師
林泓均 律師被告 古振有 訴訟代理人 邱碩松 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應將坐落於桃園市○○區○○段000000地號土地（實際占用位置及占用面積待鈞院囑託地政機關測量後確定）（下稱系爭土地）門牌號碼為桃園市○○區○○街00號之建物（下稱系爭建物）拆除，並自上開土地遷出後將土地返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）10,328元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至履行第一項義務之時止，按月給付原告3,833元。最後變更聲明為：（一）被告應將坐落系爭土地如附圖編號C所示占用面積為39平方公尺之系爭建物拆除，並自上開土地遷出後將土地返還予原告。（二）被告應給付原告23,744元及自民國113年2月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應給付原告10,100元及自113年3月19日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）被告應自113年2月17日起至履行第一項義務之時止，按月給付原告3,833元。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段00000地號土地（下稱77-47地號土地）經本院109年度訴字第166號民事判決（下稱系爭判決）予以裁判分割，原告分得其中分割後之系爭土地。被告則為分割前之77-47地號土地之承租人，並於其上蓋有系爭建物。然77-47地號土地經分割後，被告原蓋有之建物因此座落於原告分得之系爭土地上，被告前因與77-47地號土地之共有人有土地租賃契約（下稱系爭租約），而得使用該部分之土地，但現因77-47地號土地已經裁判分割為不同土地，該分管契約業已消滅。縱認原告仍須繼受被告對77-47地號土地之租約，兩造間仍存有租賃關係，原告爰依民法第450條第2項規定終止77-47地號土地之租約。又系爭建物至少已落成80餘年，超出行政院公佈房屋之耐用年限，顯已不堪使用，原告亦得依土地法第103條第1款規定，以本書狀終止與被告間關於系爭土地之租約。從而，被告與原告所分得之系爭土地已無租賃關係存在，係屬無權占有原告之系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭建物占用系爭土地之部分，並返還系爭土地予原告。並依民法第179條規定請求被告給付自112年6月1日至112年12月31日及自113年1月1日至113年2月16日，扣除被告已納15,150元後相當租金之不當得利23,744元、109年5月至12月之租金10,100元，以及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月17日起至返還系爭土地之日止按月給付原告3,833元等語，並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：被告之先父 古永郎 於60餘年間購買系爭建物，因系爭建物占用77-47地號土地約10餘坪，並與當時之地主成立基地租賃契約（即系爭租約）。於91年間77-47地號土地由訴外人 張文惠 買賣取得應有部份1/2、原告繼承輾轉取得55/167、訴外人 陳俊全 取得57/334，並將租金調漲為每年46,000元，被告即依上開土地持分比例，於每年清明節後給付租金給上開地主3人，原告並在其收據上特別記載：茲收到光華街61號本年度（一至十二月）地租的55/167（本人土地持分比例）新台幣壹萬伍千壹佰伍拾元整等文字，且經系爭判決認定上開土地係由共有人共同出租與被告，可認系爭建物占用77-47地號土地部分係全體土地共有人共同出租與被告，並已取得不定期限之租約。嗣原告經系爭判決分割取得系爭建物占用77-47地號土地部分，因被告係與77-47地號土地全體共有人成立租賃關係，該租約不因77-47地號土地判決分割確定而失效。而系爭建物經被告多次翻修、加固，並無不堪使用之情事，且兩造間就占用部分既為不定期限之租約，則無由構成土地法第103條第1款契約年限屆滿時之情形，出租人即原告自不得收回該土地。又被告因不知悉77-47地號土地已經分割，仍依循租約約定於每年清明節後按持分比例給付1年度之租金予包含原告在內之77-47地號土地共有人，原告於112年4月10日已收受112年度租金15,150元，如認被告所給付之租金有不足，被告願意補償原告所受之差額。然被告既依約給付112年度租金完畢，113年度之租金則於113年度清明節始有給付義務，何來不當得利等詞，資為抗辯。並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利於被告之判決，准予提供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭判決將77-47地號土地予以裁判分割，由原告分得其中分割後之系爭土地。
（二）原告於112年4月10日已收受被告給付112年度租金15,150元。
四、得心證之理由：
（一）兩造間之系爭租約之效力不因77-47地號土地裁判分割而影響：
原告雖主張77-47地號經系爭判決裁判分割後，原本的分管契約已消滅，惟按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，係存在於共有人間、租賃契約是存在於出租人及承租人間，可見77-47地號土地的分管契約與兩造間的系爭租約係屬兩個不同的契約，效力自無從互相影響，且基於債權契約相對性原則，契約之效力僅及於契約當事人之間，無從拘束非契約當事人，該分管契約未經登記、亦無符合其餘分管契約物權化之要件，被告既然並非分管契約的當事人，自然不會受分管契約的拘束，該分管契約效力是否消滅，亦與其無關，兩造間系爭租約之效力不會因此而受影響。
（二）原告無從依民法第450條第2項規定或土地法第103條第1款規定終止系爭租約
1、按民法第450條第2項固規定租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。然土地法為民法之特別法，土地法第103條另明定租用建築房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回。即應優先適用土地法之規定。是則，出租人依前開規定主張收回基地時，自應主張符合該條所列情形之一之事實存在，並於承租人否認該事實存在時，負舉證之責任。查本案既為租地建屋契約，自應限於土地法第103條所列舉之情形方得收回，而無民法第450條第2項之適用，首應敘明。
2、再者，依土地法第103條第1款規定，租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之。
3、依房屋稅籍證明書記載，系爭建物為土竹造（純土造）（起課年月為0、00000）、及加強磚造（起課年月為75年7月）等構造（本院卷第129頁），與系爭建物之材質相符，雖原告提出照片主張系爭建物屋頂有以鐵皮翻修、加固、更新建物材質之情形（原證9，本院卷第61頁），但看起來只是將幾片波浪薄鐵板覆蓋在原有的老舊建物的屋頂上，並非將原本的磚造或土竹造構造更換為鐵皮，此種加固屋頂以防日曬漏水或擴張使用空間的方式在老舊建築中尤為常見，何況該等鐵皮亦有大片生鏽痕跡，無法證明該等鐵皮是否在系爭租約成立時就已經存在，自無法認定被告於系爭租約成立並建造系爭建物後有重大翻修的情形，被告亦表示系爭建物經被告出租他人經營服飾業十餘年，則系爭建物既尚能使用，且無頹圮、毀壞或滅失之情，顯非無經濟價值；雖原告主張系爭房屋已逾使用年限而無經濟價值，然其所提之桃園市房屋構造別代號暨折舊率對照表加強磚造之耐用年數為52年、土竹造（純土造）為18年（本院卷第60頁），然政府機關設定房屋之使用年限，其目的在於對房屋課稅折舊之參考，如已逾使用年限，則不再課稅，此為眾所周知之事，自不得以房屋已逾政府機關規定之使用年限，即得推論該房屋已無經濟價值，何況單就加強磚造部分，依稅籍資料，系爭建物是75年7月才開始課稅，距今不到40年，顯與上揭耐用年限52年相差甚遠，堪認原告前開主張，並無可採，系爭租約應仍繼續存在。
（三）系爭租約既然存續，被告占用系爭土地自具有合法泉源，則原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆除系爭建物、返還土地、給付相當於租金之不當得利，自均無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭建物占用系爭土地之部分，並返還系爭土地予原告，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。至原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年8月2日
民事第三庭法官洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年8月2日
書記官謝喬安