裁判字號：臺灣雲林地方法院99年事聲字第55號民事裁定
裁判日期：民國99年10月25日
裁判案由：聲明異議
臺灣雲林地方法院民事裁定99年度事聲字第55號異議人甲○○上列異議人因債權人雲林縣口湖鄉農會與債務人 王百全 間請求清償債務強制執行事件，對於民國99年9月27日本院民事執行處司法事務官所為99年度執字第12126號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按當事人對司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當處分；認為異議無理由者，應送法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由者，應為適當裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4定有明文。
二、本件異議意旨略以：本院99年度司執字第12126號執行案件拍賣標的物即坐落雲林縣○○鄉○○段○○○號、面積921平方公尺土地（下稱系爭土地），債務人王百全於民國87年7月1日起出租予異議人使用，約定租賃期間自87年7月1日起至102年7月1日止，租金每年新臺幣（下同）7000元，而系爭土地經鑑價後，第1次拍賣公告核定之底價為1,310,
000元，縱拍賣無人應買，經第1次、第2次減價拍賣，最低拍賣價格1,048,000元、838,400元仍高於系爭土地所擔保最高限額800,000元之抵押權，尚不生「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之」的情形（辦理強制執行事件應行注意事項第57條第1項第4款參照），且司法院院字第1446號解釋文，並無隻字片語認執行法院可依法除去租賃後以無租賃狀態逕予執行，僅憑抵押權人 王勝騰 片面指述據以除去異議人之租賃權，原裁定非無可議，為此聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；民法第866條第1項、第2項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋闡示甚明。而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。從而，若抵押不動產經法院拍賣而無人應買時，可認投標人係因顧忌該不動產現由承租人占用中，而於拍定後不能取得拍定物之占有使用，因而導致其出價應買之意願（最高法院87年度台抗字第126號裁定意旨參照）。
四、經查，本件據異議人稱在系爭土地上有租賃權存在，租賃期間自87年7月1日至102年7月1日止，有異議人所提租賃契約書影本為證，然債務人王百全就系爭土地早於85年5月21日先設定最高限額800,000元之抵押權予 王河川 、王勝騰（即 王顯能 ），有系爭土地登記謄本附於執行卷可稽，是異議人與債務人王百全之租賃關係縱認真實，亦係在抵押權設定後始成立應可認定。又系爭土地經囑託鑑定其市價後，價值為1,309,432元，有天下不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書附於執行卷可稽，系爭土地於99年9月21日實施第1次拍賣，拍賣底價核定為1,310,000元，於拍賣公告上載明「據異議人具狀陳報，系爭土地現由其租用中，租期自87年7月1日起至102年7月1日止，故拍定後不點交」等語，因無人應買未拍定，乃減價10﹪進行第2次拍賣乙情，有拍賣公告、拍賣不動產筆錄為憑，足認以租賃關係存在之狀態公告拍賣，拍定後無法點交之不利拍定人之拍賣條件，已影響應買人投標應買之意願，蓋依交易常情，願意參加投標應買者，係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，系爭執行標的物據異議人稱有租賃關係存在，且租期至102年7月1日等語，則買受人於應買後恐無法取得系爭土地之占有使用，自會降低其應買之意願，且因租賃關係存在使應買人缺乏應買意願，抵押權即無實現可能，故債權人王勝騰之抵押權自難謂未受影響，揆諸司法院釋字第304號解釋理由書之意旨，司法事務官在進行第1次減價拍賣程序後因無人應買，依民法第866條之規定，於99年9月21日以雲院恭
99司執甲字第12126號執行命令除去系爭土地之租賃關係，於法相符，亦與司法院院字第1446號解釋無違。從而，本院民事執行處司法事務官於99年9月27日裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中華民國99年10月25日
民事第一庭法官高士傑以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國99年10月26日
書記官蘇靜怡