裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第75號民事判決
裁判日期：民國104年10月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第75號原告 吳晋嘉 被告 陳勇佑
卓秀姿 卓 韋良 卓琨淵 兼共同訴訟代理人 顏邑珊 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣壹拾玖萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○路0段00巷00弄0號之房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國102年10月10日將系爭房屋出租與訴外人 陳啓瑞 ，租約期間自102年10月10日起至104年6月30日止（下稱系爭租約）。原告並與陳啓瑞簽定協議切結書1紙（下稱系爭切結書），其中第1條約定租約以3個月為1期，每年1月、4月、7月、10月陳啓瑞須於該月5日前一次性給付3個月之租金給原告，如未按時給付，原告不再做任何形式上之告知，視同租約直接終止，並於第5條約定陳啓瑞有違約情事時，願賠償原告新臺幣（下同）200萬元，被告顏邑珊則為系爭切結書之保證人。然陳啓瑞於103年1月及4月均遲付房租，依系爭切結書之約定，應視為租約終止，原告於103年1月通知陳啓瑞搬遷，陳啓瑞稱將於103年3月底遷出，嗣又向原告母親求情希望延至同年6月遷出，然陳啓瑞履經原告催告仍拒絕搬遷。陳啓瑞未定時給付租金，而於系爭租約終止後拒絕遷讓返還系爭房屋，陳啓瑞應與被告顏邑珊依系爭切結書第
5條之約定，連帶賠償原告200萬元。陳啓瑞嗣於103年10月底過世，被告陳勇佑、卓秀姿、 卓偉良 、卓琨淵為陳啓瑞之繼承人，應與被告顏邑珊連帶賠償原告200萬元之違約金。系爭租約至104年6月30日已屆滿，被告等人迄今仍未遷出系爭房屋，造成原告極大損害，爰依系爭切結書第5條之約定提起本訴等語，並聲明：被告應連帶給付原告200萬元。
二、被告則均以：原告於102年6月26日拍賣取得系爭房屋，陳啓瑞遂向原告承租系爭房屋，並於系爭租約中約定陳啓瑞得於2年內以160萬元之價金買回系爭房屋。原告見陳啓瑞極欲買回系爭房屋之弱點，遂藉機要求陳啓瑞及被告顏邑珊簽定系爭切結書後才肯與陳啓瑞簽定系爭租約。簽約當時陳啓瑞已表明領薪日為每月11日，故對於系爭租約及系爭切結書所載租金給付日有所異議，原告母親稱不會那麼計較，簽約只是形式，故陳啓瑞方未要求更改日期。陳啓瑞分別於103年1月10日、103年4月10日各匯款18000元繳納103年1月至3月之租金及103年4月至6月之租金，足見原告於締約當時已同意陳啓瑞僅須於11日前給付租金一事。陳啓瑞透過被告顏邑珊於102年6月16日委託代書即訴外人 許稚娣 向原告表示欲依約以160萬元買受系爭房屋時，原告遂於翌日以存證信函稱欲終止系爭租賃契約，自不影響陳啓瑞依約買回系爭房屋之權利，且被告等人目前仍居住於系爭房屋中，並持續繳納租金至系爭租約屆滿等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，於102年10月10日將系爭房屋出租與陳啓瑞，租約期間自102年10月10日起至103年6月30日止。原告並與陳啓瑞簽定系爭切結書及系爭租約各1紙，約定租約以3個月為1期，每年1月、4月、7月、10月陳啓瑞須於該月5日前一次性給付3個月之租金給原告，如未按時給付，原告不再做任何形式上之告知，視同租約直接終止，並於第5條約定陳啓瑞有違約情事時，願賠償原告200萬元，被告顏邑珊則為系爭切結書之保證人；陳啓瑞於103年10月底過世，被告陳勇佑、卓秀姿、卓偉良、卓琨淵為陳啓瑞之繼承人等情，業據其提出系爭切結書、系爭租約等件為證（見本院卷第20-22頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應依系爭切結書第5條之約定，連帶賠償原告200萬元之違約金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）陳啓瑞有無違反系爭切結書之情事？（二）如是，違約金是否過高而應予酌減？析述如下：
（一）陳啓瑞有無違反系爭切結書之情事？
1、按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文，又依此規定，承租人欠租於催告期間未為支付，出租人得終止契約，但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由終止租賃契約（最高法院43年台上字第329號判例要旨參照）。惟民法第440條之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號裁判意旨參照）。故出租人與承租人自得於契約中，就遲延給付租金之法律效果以特別約定排除民法第440條之規定而適用之。查系爭租約約定：租期自102年10月1日起至104年6月30日止，租金每月6000元，應於每月1日以前繳納，每次應繳三個月份（見本院卷第22頁），並以手寫文字加註：「雙方同意於期限內，甲方（即原告）不得以任何的理由解除合約（租約），未給付租金可直接終止租約，甲方在租約未滿之前，乙方（即陳啓瑞）若欲解約時，甲方不得要求乙方任何違約金，且二年約滿前、租約終止前，乙方可以新台幣壹佰陸拾萬元之價金買回，甲方亦不得以任何理由提高價金。」（見原審卷第12頁）；系爭切結書第1條則約定：「租約以三個月為一期，每年1月、4月、7月、10月，乙方（即陳啓瑞）需於該月5日前一次性的給付3個月租金給予甲方（即原告），如未按時給付，甲方不在（再）作任何型（形）式上的告知，直接視同租約直接終止，甲乙方都有終止租約之權利，於告知後該期租約到期後租約就立即終止。」（見本院卷第20頁），可見原告雖同意將拍定取得之系爭房屋出租陳啓瑞，陳啓瑞並有買回系爭房屋之權利，然極為著重租金之如期收取，避免催討租金後方得為終止租約之繁瑣，故約明倘若陳啓瑞未能遵期給付租金，不待原告另為終止之意思表示即視為系爭租約直接發生終止之效果。雙方簽立系爭租約、系爭切結書時，陳啓瑞對每月須繳納之租金數額及期限知之甚詳，其若未按時給付租金，即屬違約，雙方約明於此情形下，原告無須踐履催告程序而視同系爭租約終止，亦難謂對陳啓瑞過苛，故系爭租約及系爭切結書前揭約定承租人即 陳啟瑞 未給付租金時視同系爭租約當然終止，應屬有效。另按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第10
0條第3款雖定有明文，惟本件系爭租約為定期租賃契約，依司法院院解字第3489號解釋意旨，土地法第100條第
3款之強制規定於本件定期租賃契約並無適用，附此敘明。
2、再查，陳啓瑞就103年1月應給付之18,000元租金，未依系爭切結書之約定於103年1月5日以前支付，而係於同年月10日匯入原告帳戶，有原告銀行存摺內頁在卷可稽（見本院卷第19頁），且為兩造所不爭執，故依系爭租約及系爭切結書第1條之約定，系爭租約於103年1月6日即視同終止而消滅。雖陳啓瑞嗣後於103年1月10日、同年
4月10日逕行匯款入原告銀行帳戶繳納租金，然此均不影響系爭租約業因雙方約定當然終止而消滅之事實。系爭租約於103年1月6日因終止後，陳啓瑞未遷讓返還系爭房屋與原告，為兩造所不爭，陳啓瑞顯已違反系爭切結書1點「乙方同意於租約終止後，即時搬離該房屋」之約定，應堪認定。
3、被告雖另辯稱系爭租約中約定陳啓瑞得於2年內以160萬元之價金買回系爭房屋，陳啓瑞生前陸續委由被告顏邑珊出面或委託代書向原告為買回系爭房屋之意思表示，然原告均置之不理，若原告當時依約履行出售系爭房屋，被告則已為系爭房屋之所有權人云云。查陳啓瑞於103年1月未依系爭租約、系爭切結書之約定給付租金，依約視同系爭租約終止，此於陳啓瑞違約未按時繳納租金時所知悉。況且原告曾於103年6月17日以存證信函通知陳啓瑞系爭租約已於同年1月6日終止之事實，並限陳啓瑞於同年7月1日前搬遷完畢返還房屋，陳啓瑞業於103年6月17日收受該存證信函等情，有存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院103年度訴字第1370號卷第37-41第、第51頁），是陳啓瑞於系爭租約103年1月6日終止後，即不得向原告行使買回系爭房地之權利，被告前揭所辯，洵無足取。
（二）本件違約金過高而應予酌減。
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段分別定有明文。次按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為標準（最高法院49年台上字第807號判例可資參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。
2、查系爭切結書第5點約定：「乙方（即陳啓瑞）如有違反上訴（述）之任何一點，造成甲方（即原告）任何形式之損害，乙方陳啓瑞與顏邑珊除支付甲方因損害所產生之維修或其任何附加之費用外，願無條件另外直接賠償甲方新台幣200萬元整之賠償金額。」（見本院卷第20頁），由上開約款後段之約定可知本件200萬元違約金係屬懲罰性質之違約金。陳啓瑞於系爭租約終止後仍未遷讓返還系爭房屋，違反系爭切結書第1條之約定，已如前述，故原告自得依系爭切結書第5點之約定，請求被告陳勇佑、卓秀姿、卓偉良、卓琨淵（陳啓瑞於於103年10月底過世，被告陳勇佑、卓秀姿、卓偉良、卓琨淵依民法第1148條之規定繼承陳啓瑞財產上一切權利義務），及系爭切結書之連帶保證人即被告顏邑珊連帶賠償違約金。惟本院審酌原告因被告違約受有無法收回系爭房屋使用之損害，原告已於
104年3月5日另案訴請被告遷讓返還系爭房屋，繫屬於本院桃園簡易庭，有索引卡查詢資料可稽，該案件屬適用簡易訴訟程序之案件，標的價額未逾150萬元，不得上訴至第三審，依各級法院辦案期限實施要點規定，第一、二審簡易訴訟程序審判案件之辦案期限各為10月、2年，共計2年10月，加計裁判送達、上訴等期間，則該案兩造間訴訟審理期限約需3年，原告因被告違約未返還系爭房屋之損害應為系爭租約終止後至該案確定間之租金損害，即
104年1月6日起至107年3月5日間之租金損害，而陳啓瑞或其繼承人即被告陳勇佑、卓秀姿、卓偉良、卓琨淵持續繳納租金至104年6月30日為止，其後被告則未繳納租金，為兩造所不爭執（見本院卷第128頁）。是原告所受之損害應為104年7月1日起至107年3月5日間之租金損害共193,000元【計算式：（32＋5/30）×6,000＝193,000（元以下四捨五入）】，故原告請求之200萬元違約金顯屬過高，應予酌減為193,000元，以維公允，原告逾此範圍之請求，不應准許。
五、綜上所述，陳啓瑞於系爭租約終止後仍未遷讓返還系爭房屋，違反系爭切結書第1條之約定，原告依系爭切結書第5點之約定及繼承之法律關係，請求被告陳勇佑、卓秀姿、卓偉良、卓琨淵，及系爭切結書之連帶保證人被告顏邑珊連帶給付違約金193,000元，為有理由，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國104年10月27日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官游智棋法官何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月28日
書記官許婉茹