裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年訴字第4號民事判決
裁判日期：民國102年08月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度訴字第4號原告花蓮縣秀林鄉公所法定代理人 許淑銀 訴訟代理人 許正次 律師
高玉玲 律師被告隆興產業股份有限公司法定代理人 楊崑山 訴訟代理人 林武順 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院判決如下：
主文被告應將坐落於花蓮縣○○鄉道○○段○○○○號土地上如附圖所示紅色斜線部分之地上物拆除，及將268地號占用之土地返還原告。另應給付原告新台幣壹萬柒仟捌佰貳拾陸元，及自民國102年1月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨至返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣柒佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣叁拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
一、原告主張：
（一）聲明：
1.如主文第一項所示。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔供，請准予宣告假執行。
（二）陳述：
1.緣民國（下同）74年5月22日，兩造簽訂原住民保留地租賃契約，租賃標的為花蓮縣○○鄉道○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），租賃期限為74年5月22日至76年5月21日，共二年，到期後再續租二年，復再續租兩年至80年5月20日。後被告因租期屆滿未辦理續租，兩造間不再有租賃契約關係存在，又被告於系爭土地違法設置石灰堆置場、石灰窯、工寮、無煙煤堆置場，顯見被告屬無權使用，而有違法占用系爭土地之情事，兩造租賃關係既自74年5月22日至80年5月20日止，並因期限屆滿而消滅。
2.系爭土地為國有之原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第6條規定，原告應為執行機關，自得代國家主張所有權人之權利。今系爭租賃契約至80年5月20日租期已屆滿，被告即應返還租賃物，惟被告仍占有系爭土地，並於其上建有地上物，致原告所有權受有妨害，原告爰依民法第450條、第455條、第767條規定，請求被告拆除其地上物並返還土地予原告。
3.系爭契約已於80年5月20日屆滿消滅，被告應停止使用系爭土地，並回復系爭土地原狀，惟被告卻仍使用系爭土地，自應依系爭契約第12條規定負損害賠償責任，此損害賠償計算式為當年度公告地價面積（平方公尺）租率0.03，因此原告應可向被告請求自100年1月1日至101年11月30日起相當於租金之不當得利，而系爭地號土地之100年1月至101年11月土地公告地價均為每平方公尺30元（100年）、30元（101年），則原告得向被告請求相當於租金之不當得利為17,826元（計算式：公告地價30元10334平方公尺0.031223＝17826）。又被告無權占有原告土地，期間甚長，並未支付任何租金或代價，顯有惡意侵害原告所有權之意思，日後亦難以期待被告給付租金，故就將來給付之租金（不當得利），有預為請求之必要，因此原告請求被告應自本狀繕本送達被告等之翌日起至返還土地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利，每年應給付之金額為當年（以101年土地公告現值計算）公告現值占有面積租率0.03，再除以12個月，即被告每月應給付原告租金775元（計算式為：30元10334平方公尺0.0312＝775），原告得依民法第229條第2項及第
203條規定，請求被告就已到期之不當得利，自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4.對被告答辯所為之陳述：⑴被告於75年9月取得建照之時，確有租賃權，自得合法建
屋使用，租地建屋者，應於租期屆滿拆屋還地，被告以原租賃土地上有合法建物而主張有權占有，恐屬誤會，蓋租賃物之使用若無限制建築之目的，出租人自應容忍或同意承租人在契約目的範圍內利用，但承租人之利用方式，亦應自行衡量使用之強度與效應，依租期長短進行利用方式之規劃，實不得以投資尚未回收，而拒絕返還租賃標的物。況當初被告申請承租系爭原住民保留地，申請興辦之事業計畫乃作為「碎石工廠用地」使用，惟經原告現勘及花蓮縣政府查報山坡地違規案件之現況結果，被告就系爭土地並未依當初申請興辦之事業計畫從事礦業開發及土石採取事業，反而從事計畫外之水泥房舍、石灰石堆置場、無煙煤堆置場、石灰窯等使用，明顯違反租賃契約及山坡地保育法規等。
⑵依兩造租賃契約第12條約定：「本契約租期滿時，承租人
如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向出租機關（鄉公所）申請續租者，其續租期間已續租記載之紀錄為準。租期屆滿後，承租人未辦續租手續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」，知雙方約定，定期租賃期間屆滿時，承租人即被告不得主張法定更新之權，自應於租賃期限屆滿時，返還租賃標的物。若有意續租，應另行申請訂立契約，實發生阻止續約之效力，不生法定更新之結果。因此，被告於80年5月20日租期屆滿後，向原告申請續租，並未經原告同意，租約自應於租期屆滿後消滅，縱原告仍為使用收益代價之收取（不論名稱為租金、違約金、損害賠償或使用補償金），仍無法成就租約之法定更新要件，則於訂約之際，已訂明「期滿續租應另訂契約」，且就被告續租之申請，表示反對之意思，系爭定期租賃契約自無法當然更新為不定期租賃契約。申言之，縱原告於租期屆滿後，未與被告續約之際，仍收取未返還租賃物前之租金給付，亦無礙於租賃關係消滅，不得視為不定期租賃契約。
⑶原告於租期屆滿後請求被告給付金額之性質，並非屬於土
地使用對價之「租金」，而係被告於租期屆滿後因無權占有所生之不當得利或侵害原告所有權之損害賠償，此有原告寄送被告之文件可稽。又被告提出之「原住民保留地租金一覽表」乃原告機關內部製作統計、管理之電腦檔案列印作成，其目的係為原告機關內部管理之用，並非行政機關對外為意思表示之公文書，應以原告正式函文請求被告返還無權占有之土地並請求賠償相當於租金之損害賠償金為據，此亦更可證明被告所繳納之金錢並非租金，而係基於無權占有所應給付之侵權行為損害賠償金。被告繳交使用補償金至99年11月，自得依系爭租約第4條第1項規定，請求100年1月開始按土地公告地價3%計算之租金。
（三）證據：提出租賃契約影本、土地謄本、花蓮縣秀林鄉公所100年3月2日秀鄉經字第0000000000號函文影本、花蓮縣秀林鄉公所100年3月30日秀鄉經字第0000000000號函文影本、花蓮縣秀林鄉公所原住民保留地損害賠償金繳納通知單等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.被告如受不利之判決時，請准預供擔保免為假執行之宣告。
（二）陳述：
1.按坐落花蓮縣○○鄉道○○段○○○○號（重測前為秀林段1720-1地號）土地上建物（即花蓮縣秀林鄉○○村00鄰○○00號房屋），乃為被告所有之合法房屋，此有花蓮縣政府建設局76年1月間核發之花建使字第078號使用執照及花蓮地方稅務局房屋稅籍證明書可證。該建物雖坐落於國有土地上，然建造之初即得到主管機關之同意，始能據以申請建造執照並請領使用執照，進而申請房屋稅籍證明（起課年月為76年2月），當時主管機關同意被告在系爭土地上建造房屋，並未有期間之限制，自應以該房屋仍能使用為其期限，因此系爭房屋並非無權占有該工地。
2.又兩造就系爭土地原訂有租賃契約書，於契約期滿後，多次簽訂續租之租賃契約書，自85年1月後，原告竟藉莫須有之事由而不簽訂續租之書面契約，惟被告仍繼續繳納租金迄至原告起訴前，並經原告收取，由此可見，被告就系爭土地仍存有不定期之租賃關係，原告自不得片面終止契約，且被告既已按期繳納租金，更無其所稱之不當得利可言，亦爭執原告租金之計算，因原租約只按公告地價的2.5%計算，又對原告主張之金額不爭執，惟原告100年未開單致無從繳納。而被告承租系爭土地後，已斥下巨資作業，並無任何違約之處，原告竟以莫須有之事由而不簽訂續租之租賃契約書，進而欲收回系爭土地，顯然違反誠信原則，並構成權利濫用。此外，被告在系爭土地旁，仍有其他具有所有權之土地，均依規定使用，並無任何違法之處，而被告所有系爭建物並未破壞任何環境生態，殊無原告所稱違反租賃契約之情事。
（三）證據：提出花蓮縣政府建設局使用執照（花建使字078號）、花蓮地方稅務局房屋稅籍證明書、花蓮縣秀林鄉公所原住民保留地租金一覽表21份等為證。
丙、本院依職權調閱花蓮縣○○鄉道○○段○○○○號建築物之建築執照卷宗，並命花蓮縣花蓮地政事務所依履勘結果繪製土地送院。
理由
一、原告主張：兩造就系爭土地有租賃契約，至80年5月20日。後被告因租期屆滿未辦理續租，兩造間不再有租賃契約關係存在，租賃契約並因期限屆滿而消滅。惟被告仍占有系爭土地，並於其上建有地上物，致原告所有權受有妨害，原告爰依民法第450條、第455條、第767條規定，請求被告拆除其地上物並返還土地予原告。
二、被告則以：兩造就系爭土地原訂有租賃契約書，於契約期滿後，多次簽訂續租之租賃契約書，自85年1月後，原告竟藉莫須有之事由而不簽訂續租之書面契約，惟被告仍繼續繳納租金迄至原告起訴前，並經原告收取，由此可見，被告就系爭土地仍存有不定期之租賃關係，原告自不得片面終止契約等語置辯。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造就系爭土地有租賃契約，至80年5月20日止，未再續約，租賃契約因期限屆滿而消滅。惟被告仍占有系爭土地，並於其上建有地上物之事實，已據其提出與所述相符之租賃契約影本、土地謄本、花蓮縣秀林鄉公所100年3月2日秀鄉經字第0000000000號函文影本（見卷第7-1
9、89頁）為證，並經本院依職權履勘現場，確見被告仍占有系爭土地，且於現場建有地上物如附圖所示外，亦經本院依職權囑託花蓮縣花蓮地政事務所測量人員就上開地上物坐落系爭土地上之面積、位置測量無誤，有勘驗筆錄、花蓮縣花蓮地政事務所102年7月19日花地測字第0000000000號函附複丈成果圖即附圖、現場照片15張在卷可參（見卷第114-125頁、136-138頁），足認原告此部分之主張有據。
（二）雖被告抗辯於契約期滿後，被告仍繼續繳納租金迄至原告起訴前，並經原告收取，由此可見，被告就系爭土地仍存有不定期之租賃關係云云。惟按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言。至契約之其他約定，當一仍原約」（見最高法院70年度台上字第3528號判決要旨）。又「民法第451條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」（見最高法院85年度台上字第655號判決要旨）。
經查，兩造就系爭土地有租賃契約，該租賃契約第12條約定：「本契約租期滿時，承租人如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向出租機關（鄉公所）申請續租者，其續租期間已續租記載之紀錄為準。租期屆滿後，承租人未辦續租手續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」。故出租人於訂約之際已訂明期滿後如有意續租，應另訂契約，不得主張民法第451條之適用，則已發生阻止發生不定期限繼續契約之效力。被告抗辯：兩造間就系爭土地有不定期租賃關係云云洵屬無據。原告主張：兩造間並無不定期租賃關係，被告為無權占有，請求被告應將坐落於花蓮縣○○鄉道○○段○○○○號土地上如附圖所示紅色斜線部分之地上物拆除，及將268地號占用之土地返還原告等語即為有理。
（三）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字1695號判決參照）。查被告無合法權源使用系爭土地，消極減免應支付使用該土地之代價，顯受有利益，致原告受有損失，則原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告返還利益，應屬有據。本件原告係主張被告無權占有而請求相當於租金之不當得利，則原告100年未開單致被告無從繳納，並非不當得利之要件，被告所辯，即無可採。查系爭土地租金計算式為當年度公告地價面積（平方公尺）租率0.03，因此原告向被告請求自100年1月1日至101年11月30日起相當於租金之不當得利，而系爭地號土地之100年1月至101年11月土地公告地價均為每平方公尺30元（100年）、30元（101年），則原告得向被告請求不當得利相當於租金之不當得利為17,826元（計算式：公告地價30元10334平方公尺0.031223＝17826），依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告自本起訴狀繕本送達被告翌日即102年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自102年1月10日起至返還土地之日止，按月給付原告租金775元（計算式為：30元10334平方公尺0.0312＝775），被告又對原告主張之金額不爭執（見卷第147頁），原告之請求，即屬有據，應予淮許。
（四）從而，原告請求被告應將坐落於花蓮縣○○鄉道○○段○○○○號土地上如附圖所示紅色斜線部分之地上物拆除，及將268地號占用之土地返還原告。另應給付原告新台幣17,826元，及自民國102年1月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨至返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣775元，為有理由，應予淮許。
四、假執行之宣告：原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，於原告勝訴部分，經核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦，核與本判決之結果無生影響，爰不另為論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年8月30日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官沈士亮上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國102年8月30日
法院書記官張任萱