裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年簡上字第8號民事判決
裁判日期：民國102年08月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度簡上字第8號上訴人 曾裕勝 訴訟代理人 曾雪美 訴訟代理人 簡燦賢 律師複代理人 吳秋樵 律師被上訴人 羅德祥 訴訟代理人 張照堂 律師
李文平 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國101年12月28日本院玉里簡易庭101年度玉簡字第20號第一審判決提起上訴，本院於民國102年8月20日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：花蓮縣○里鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為其所有，為上訴人房屋及屋前水泥空地所占用（下稱系爭房屋），占用情形如附圖A、B、C所示，依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將如附圖所示A、B、C部分之地上物拆除，將土地返還被上訴人；另依不當得利之法律關係，請求以起訴狀繕本送達之日起往前回溯五年之相當於租金之不當得利新台幣（下同）1,895元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付32元等語。上訴人則以：上訴人房屋係徵得系爭土地前所有權人 潘阿闢 、 潘明得 同意下建造完成，其等同意上訴人可使用土地至房屋不堪用為止，而被上訴人於89年間向潘明得承買系爭土地，系爭房屋早已存在，被上訴人並與其配偶有計劃收購相鄰之萬寧段633、637、630、631、632、640地號土地，理當知悉系爭土地界址所在，被上訴人既知上訴人房屋占建到系爭土地，並知潘明得與上訴人間之親誼關係，其等間存在使用借貸之法律關係，其允為買受，自應受此一事實狀態及法律關係之拘束，事後上訴人向被上訴人請求買回如附圖所示A、B、C部分土地時，被上訴人亦曾表示同意上訴人及其使用人繼續使用土地至地上房屋不堪用為止，迄已長達10多年之久，被上訴人反於先前承諾，請求拆屋還地及給付使用對價，為無理由等語置辯，並聲明：駁回被上訴人之訴。
二、原審以上訴人與訴外人潘明得即使存在使用借貸契約，亦不得拘束被上訴人，且被上訴人係在買賣移轉系爭土地之後經鑑界方知土地遭無權占用乙情，上訴人復不能舉證被上訴人同意上訴人及其使用人得繼續使用附圖所示A、B、C部分土地至地上房屋難再達成其使用目的為止，故准被上訴人依民法第767條第1項規定，命被告應將坐落於花蓮縣○里鄉○○段○○○○號土地上占用如附圖所示A、B、C之建築物及水泥地面拆除，並將土地交還被上訴人。另參酌系爭土地繁榮程度及土地利用情形，認依系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之利益為適當，准被上訴人依不當得利法律關係，命上訴人應給付被上訴人948元，及自101年4月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自101年4月20日起至返還土地之日止，按月給付16元，另駁回被上訴人其餘之訴。
三、上訴人不服原審判決提起上訴，其聲明及陳述略以：
（一）被上訴人非系爭房屋基地真正有權利之人，理由如下：
1.依系爭土地前所有權人潘明得與被上訴人之商談內容，略以：
「 曾雪芬 ：但是那時候只是買竹林，也不知道有那一塊地，
對嗎？羅德祥：我知，那裡不知道，我有看圖哩！潘明得：我不知，我不知。
曾雪芬：你知，我伯父不知。
羅德祥：我有看圖。
潘明得：我那時不知道沒有分割。」自上開錄音譯文可知，潘明得主觀上所出售之標的，並不包含系爭土地之範圍，甚為顯明。
2.又依原證五收據所示「…經鑑界結果該地現有建物乙棟，經雙方協議出賣人願意扣除新臺幣伍萬元整，嗣後出賣人向建物所有人解決完妥，承買人可給予出賣人」，雙方已就該部分扣除買賣價金，約定日後若妥善處理，承買人願意再以5萬元之金額加購該部分之土地，顯然雙方就該部分已達成「不移轉該部分土地所有權人」之協議。系爭土地前手潘明得之所以以買賣原因辦理移轉登記，實因系爭土地無從分割，基於給付不可分，故而辦理所有權移轉登記，實則系爭占用部分，潘明得並無移轉所有權之真意。
3.依據證人 林月鳳 、 潘淑女 之證詞，系爭土地前手潘明得對於上訴人家族於該處興建房舍，並無意見，足徵渠等有使用借貸之關係存在，潘明得又未與上訴人家族有任何過節，不可能將上訴人房屋坐落之土地加以賣出；又依被上訴人自稱：「我以為是從 阿廉伯 的檳榔園通出去，沒想到是從你的房子通出去，這才吃力」，及證人 鄭書岳 證稱：鑑界後才知道有房屋一棟等語，可知系爭房屋實際坐落位置，被上訴人早在購買前已知悉，其當時購買之範圍確實沒有包含系爭土地請求拆屋還地之範圍，故潘明得及被上訴人買賣標的為系爭房屋坐落基地以外之土地，並無錯誤之問題。潘明得將系爭房屋坐落基地一同移轉，雖生物權之變動，然被上訴人係無法律上原因而取得該部分土地之所有權，潘明得自得基於不當得利之法律關係加以對抗，又上訴人與潘明得間存在使用借貸關係，自得以占有之連鎖法律關係對抗被上訴人。
故而被上訴人基於物上請求權，請求上訴人拆屋還地，顯然不符合物之所有權人之要件。
（二）倘認上述無理由，因上訴人於系爭土地搭建房屋居住使用，係徵得系爭土地前所有權人潘阿闢及潘明得之同意，並約定可以使用至房屋不堪用為止，基於債之相對性法理，上訴人本不得對抗被上訴人。然因：被上訴人於購買系爭土地時，已將系爭土地之同地段鄰地630、631、632、633、637、640加以購買，不可能對於系爭土地之現狀全然未悉。被上訴人亦自承於購買前有看過圖，亦一再主張其購買之範圍包含系爭房屋坐落之基地，顯然早已知悉系爭土地上有上訴人房屋坐落之事實，其既已知悉系爭房屋坐落於系爭土地之上，豈可能完全未加理會，而對於占用者占用權源完全不知情。按依最高法院98年度台上字第1319號民事判決要旨「受讓人若明知占有人係基於與債務人間之人債之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許。」，本件被上訴人基於所有權之權能，主張債之相對性，而上訴人無從加以對抗，顯然有違誠實信用之方法，故意加損害於他人，其請求應加以駁回。
（三）至於不當得利部分，上訴人係基於無償使用借貸之法律關係占有系爭土地，並得對抗被上訴人，故而上訴人自非屬無法律上原因而使用系爭土地，被上訴人此部分之請求亦無理由，應併予駁回。
（四）聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
四、被上訴人對於原審判決駁回其訴之部分未提起上訴，該部分已告確定。對於上訴人上訴部分，則聲明及陳述略以：
（一）被上訴人與潘明得就系爭土地之買賣本即為土地範圍全部，理由如下：
1.依上訴人提出原審之錄音光碟，還原錄音譯文內容如下：「曾雪芬：是你時候只是買竹林，也不知道有那一塊地，對
嗎？羅德祥：我知啊！我怎麼會不知道。
潘明得：（聽不清楚說甚麼）曾雪芬：你知，我伯父不知。
羅德祥：我有看圖。
潘明得：（聽不清楚說甚麼）羅德祥：我知道那塊地有，我知道那塊地有通出去，但我
以為是從阿廉伯的檳榔園通出去，沒想到是從你的房子通出去，這才吃力。」從上可知，被上訴人買地目的是在為自己其他的地找出口（連接到台九線的道路），因在意該地是否符合需求，所以有看圖（應該是地籍圖謄本），依地籍圖謄本所示相鄰土地之關係，可知上訴人也有一塊639地號土地就在旁邊，與上訴人之房屋位置相當，故在測量前，被上訴人一直以為上訴人房屋就是合法未越界蓋在其639地號土地上，根本沒料到竟然無權占用到系爭土地，直到89年9月27日現場鑑界才發現遭無權占用，此部分無權占用之事實連潘明得都不知，雙方在測量後才知道，所以才說出這樣才吃力（台語，指因測量結果出乎意料，竟然房屋擋在連往台九線通路上，對現況感到糟榚）之言語。
2.潘明得與被上訴人簽立之收據左上方記載：「於89.9.27地政事務所派技士實地鑑界結果該地現有建物乙棟，經雙方協議出賣人願意扣除新台幣伍萬元正，嗣後出賣人向建物所有人解決完妥，承買人可給予出賣人」，可證明系爭土地遭上訴人無權占用乙情，無論被上訴人或潘明得均係在鑑界後才知情，其等也才會約定應由潘明得向建物所有權人解決完妥，故上訴人稱其占用係經潘明得同意，又稱被上訴人購買系爭土地時即知情，或稱雙方協議不移轉部分土地所有權，均非事實。
（二）被上訴人購買系爭土地之目的就是要做路連接到台九線，不可能明知土地上有房屋無權占用阻卻通路還要購買：
系爭土地周圍即萬寧段630、631、632、633、637、640地號六筆土地為被上訴人或被上訴人配偶所有，其中637地號土地雖鄰接台九線計劃道路，惟該鄰接處實為一高達4公尺之駁坎，且經公路局在駁坎上設置水泥牆防護，不可能從該處通行，故被上訴人才會向潘明得購買系爭土地以便作為通路連接台九線。在鑑界以前，無人知悉系爭土地遭無權占用之事實，上訴人所舉最高法院98年度台上字第1319號判決事實，與本案事實容有極大差距，無援引餘地。而被上訴人基於土地所有權人之地位，排除他人侵害，乃為正當權利之行使，更非以損害他人為主要目的，自應受法律保護。
（三）並聲明：駁回上訴人之上訴。
五、本院之判斷及得心證之理由：
（一）被上訴人是否非附圖所示A、B、C部分土地真正權利人之爭點：
緣系爭土地原為訴外人潘阿闢所有，於68年間贈與訴外人潘明得，潘明得再於89年間將之出售予被上訴人，並於89年9月26日辦妥移轉登記等情，有系爭土地登記簿謄本、潘明得與被上訴人簽立之收據及土地登記第二類謄本可稽（參原審卷頁63、92、8）。上訴人雖主張潘明得與被上訴人並無買賣附圖所示A、B、C部分土地之合意，僅因系爭土地無法辦理分割，故而整筆移轉登記云云。惟按民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」，且查，被上訴人係買受系爭土地整筆，面積1,680.70平方公尺，此由潘明得與被上訴人於89年8月15日成立買賣契約當時，共同委託代書鄭書岳代筆之收據載稱「…購買坐○○里鄉○○段○○○○號旱乙筆面積一六八○‧七○平方公尺…」等語至為明確（原審卷頁92）。另證人鄭書岳也證述：當時買賣土地的範圍是全部，潘明得與被上訴人不知道確實界線在哪裡，故在辦理過戶同時申請鑑界，鑑界後才知道土地上有建築物一棟，二人就協議看房子要怎麼處理，出賣人願意減少5萬元，等出賣人和房屋所有權人協議解決後，承買人再付給出賣人5萬元等語（本院卷頁61至63），核與收據上加註：「於89.9.27地政事務所派技士實地鑑界結果該地現有建物乙棟，經雙方協議出賣人願意扣除新台幣伍萬元正，嗣後出賣人向建物所有人解決完妥，承買人可給予出賣人」內容相符。再稽之證人即潘明得妹妹潘淑女證稱：我哥哥將土地賣給被上訴人，測量後心裡感到難過，因為我阿嬤要將土地送給我姑媽（即上訴人阿嬤），他不知道賣到這部分土地等語（本院卷頁67至68），可知潘明得於出售系爭土地時，也不知上訴人房屋占建到系爭土地，自無可能排除此部分土地不賣之意思，否則事後上訴人（由曾雪芬代理）、潘明得、被上訴人三方協議時，上訴人及潘明得也不可能要求買回系爭土地，被上訴人也不可能提出系爭房屋占用之土地與上訴人同段639地號土地交換之和解方案。從而，上訴人主張潘明得與被上訴人所合意買賣之標的，為系爭房屋占用以外之土地，被上訴人非附圖所示A、B、C部分土地之真正權利人，與事實不符，要無可取。
（二）被上訴人有無權利濫用之爭點：被上訴人購買系爭土地之目的，係為使其本人及其配偶所有附近同地段之土地得以連結台九線道路，故不可能明知系爭土地上有上訴人之建物，仍加以買受。而被上訴人於購買系爭土地時，雖有調閱地籍圖謄本確認系爭土地臨路之狀況，然地籍圖謄本僅能看出系爭土地之地形及相鄰土地之關係，並無從得知土地利用情形，且因相鄰之639地號土地為建地，土地上亦有建物存在，被上訴人因此推認系爭房屋係上訴人家族建造在自有之建地上，並無違常情。嗣於鑑界發現土地被上訴人房屋占用後，被上訴人、上訴人（由曾雪芬代理）、潘明得三方會談協議解決問題時，被上訴人言及：「我知道那塊地有，我知道那塊地有通出去，但我以為是從阿廉伯的檳榔園通出去，沒想到是從你的房子通出去，這才吃力。」，足見被上訴人原以為641地號鄰接台九線之通路，乃同段642地號檳榔園向外延伸之處所，未料為上訴人房屋所阻隔，被上訴人係在不知上訴人房屋占建系爭土地之情形下買受系爭土地。另依證人潘淑女、鄭書岳前揭證詞，可知賣方潘明得也不知上訴人房屋搭蓋在系爭土地上，鑑界發現後，才會與被上訴人約定先減收價金5萬元，俟理清土地占用問題後，被上訴人再行交付保留款。則潘明得在出售系爭土地不知系爭土地界址所在，及系爭土地被占用之情形，自無可能向被上訴人說明土地遭上訴人房屋占用乙情，連賣方潘明得都不知買賣標的之土地上有上訴人房屋坐落其上，買方即被上訴人如何憑藉地籍圖謄本查知系爭土地被占用之事實。又依上訴人於原審抗辯系爭房屋早在30年間及76年左右分別建造完成，及竹屋大部分蓋在639地號土地之客觀情狀，暨證人即潘明得媳婦林月鳳於本院證稱：之前是竹子蓋的房屋，74年馬路拓寬後，在旁邊又蓋了水泥房子，竹屋與水泥是蓋在同一土地上，但不知道潘明得是否知道為同筆土地，阿公潘阿闢送給姑婆的（即上訴人阿嬤）就是竹屋坐落的那塊土地等語（參本院卷頁66），可知潘明得於68年間受贈取得系爭土地之後，上訴人家族於竹屋旁另建造如附圖所示A之水泥房屋及屋前B水泥空地時，潘明得並不知坐落於系爭土地之上，也就不可能與上訴人間成立使用借貸契約，更遑論使用借貸債之契約並無如民法第425條買賣不破租賃之規定，依債之相對性，上訴人自不能憑潘阿闢、潘明得同意其使用土地之契約關係對抗被上訴人。
本件上訴人依據被上訴人及其配偶另有購買同地段之土地多筆，理應知悉界址所在，即推論被上訴人應知悉附圖所示A、B、C部分之地上物占有使用系爭土地之事實，應繼受此一事實狀態及法律關係，顯乏實證。既然被上訴人係在系爭土地遭上訴人房屋占用不知情之狀態下，買受系爭土地，按依民法第767條第1項前、中段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」之規定，排除上訴人無權占用，乃基於其對系爭土地所有權之維護，難謂有何權利濫用可言，自應受法律保護。
（三）被上訴人是否同意上訴人得繼續使用土地至房屋不堪用為止之爭點：
查於89年9月27日鑑界發現系爭土地遭上訴人房屋占用時，被上訴人立即與買方潘明得協議減收價金5萬元，約定潘明得與上訴人解決占用問題後再行給付該價款。事後潘明得、上訴人、被上訴人三方雖有協議，然未達成共識，90年間潘明得或被上訴人亦曾申請富里鄉調解委員會進行調解，然因意見不一致而未成立調解，92年間上訴人也申請富里鄉調解委員會進行調解（92年民調字第26號），因當事人未出席，亦無結果（參原審卷頁75、104），此為兩造所不爭執之事實，是系爭土地為上訴人所占用及被上訴人土地通行問題至今仍懸而未決。雖被上訴人於協議時曾經表示：「現在我們大家是說，你看如果可以割出來，舊房地換給我，第二呢，如果不能割，房子看多少錢，賣給我，就這樣而已。你不能過戶也沒有用，房子會壞掉。總而言之，屋頂壞掉也不能蓋了，所有權不是你們，你們不能動，我也不能動，也不能將房子敲除，我說的明一點。你們放到壞了，現在就是壞了也不能蓋，只好這樣，就是這樣子而已」等語，然此為談判階段提出之和解方案，兩造互有爭執，事後兩造既未能達成土地交換之合意，被上訴人於和解時所為之提議，即無庸受其拘束。又已登記不動產所有人之回復請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用，故而本案起訴前，被上訴人雖未對上訴人有所主張或請求，亦不妨礙被上訴人物上請求權之行使。上訴人主張被上訴人表示其不能將地上房屋拆除，但上訴人亦不能再為修繕，之後也未再向上訴人有所主張或請求達10餘年之久，而推認被上訴人同意上訴人得繼續使用系爭土地至房屋難再達成使用目的為止，認被上訴人反於先前承諾，有違誠信原則，為上訴人一己之見，應屬無據。
六、綜上所述，上訴人以被上訴人非附圖所示A、B、C部分土地之真正所有權人；及被上訴人於購買系爭土地時，已知上訴人房屋坐落土地之上，上訴人與前手潘明得存在使用借貸契約，非屬無權占有，卻加以買受，應繼受該法律關係；及被上訴人同意上訴人得繼續使用系爭土地至房屋不堪用為止等之抗辯，俱不足採。被上訴人依民法第767條第1項前、中段規定請求上訴人拆屋還地，及依不當得利法律關係請求上訴人給付無權占用土地相當於租金之利益，洵屬有據。原審判命被告應將坐落於花蓮縣○里鄉○○段○○○○號土地上占用如附圖所示A、B、C之建築物之水泥地面拆除，並將土地交還被上訴人；上訴人另應給付被上訴人948元，及自101年4月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自101年4月20日起至返還土地之日止，按月給付16元，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年8月30日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官張浴美
法官沈培錚法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國102年8月30日
書記官王馨瑩