裁判字號：臺灣高等法院105年上更(二)字第45號民事判決
裁判日期：民國107年05月08日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決105年度上更㈡字第45號上訴人 詹水 深訴訟代理人 陳祖德 律師被上訴人祭祀公業法人桃園縣 詹敦仁 、 詹清隱 法定代理人 詹朝源 訴訟代理人 王聰明 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年11月7日臺灣桃園地方法院100年度訴字第771號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經最高法院第二次發回更審，本院於107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於確認兩造就如附圖所示土地之耕地三七五租約不存在範圍超過如附圖編號C、D、E所示部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審訴訟費用、第二審訴訟費用（含追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔百分之三十一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人法定代理人原為 詹炳昆 ，嗣變更為詹朝源，有法人登記證書可參（見本院更㈡卷二第29頁），其已具狀聲明承受訴訟（見同上卷第27頁），經核無不合，應予准許。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉公所）耕地租佃委員會（下稱龜山租佃委員會）調解、桃園縣政府耕地租佃委員會（下稱縣府租佃委員會）調處均不成立後，由縣府租佃委員會移送原法院處理，有桃園縣政府100年5月23日府地用字第1000197108號函暨調處程序筆錄、縣府租佃委員會100年5月16日調處程序筆錄、龜山租佃委員會100年1月20日調解（處）程序筆錄等件可憑（見原審卷第1頁、外放桃園縣政府耕地租佃委員會龜兔字第28號租佃爭議調解、調處不成立案全宗），是被上訴人提起本件訴訟已符合上開規定。
三、另按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為民事訴訟法第446條第1項前段所規定，但依同法第463條準用第255條第2項之規定，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加（最高法院29年上字第359號判例要旨參照）。查被上訴人於原審主張其所有坐落桃園縣○○鄉0000000市○○區○○○○段○○○○段000地號土地（重測後為福源段248地號土地，下稱系爭土地），與上訴人訂立桃園縣龜山鄉龜兔字第28號耕地三七五租約（下稱系爭租約），因上訴人有未自任耕作之無效事由，且兩造於93年8月28日簽訂備忘錄（下稱系爭備忘錄）合意終止系爭租約，請求確認兩造間系爭租約不存在等情。嗣最高法院第一次發回更審，被上訴人主張上訴人有非因不可抗力繼續1年不為耕作情形，追加依減租條例第17條第1項第4款之規定為請求（見本院更㈠卷第68至72頁），上訴人對此並無異議且為本案之言詞辯論（見同上卷第127頁至第129頁反面），應視為同意追加。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地於86年4月間由不具管理人資格之訴外人 詹資付 ，擅以伊名義與上訴人訂立系爭租約，嗣經上訴人於92年及97年間向龜山鄉公所申請續訂租約，租期均為6年（被上訴人於本院審理時，已不主張系爭租約自始無效，見本院更㈡卷一第171頁反面、卷二第45頁）。因系爭土地如桃園市龜山區地政事務所（下稱龜山地政事務所）107年2月23日山地測字第1070001422號函檢附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號K所示部分為臨溪陡坡（下稱編號K部分土地），無法耕作，其餘如附圖編號A至J所示部分，上訴人自85年起即轉租予訴外人清富纖維股份有限公司（下稱清富公司）興建廠房及做為廠區通道使用，經伊訴請清富公司拆屋還地，嗣於93年8月28日與清富公司及上訴人達成協議，由伊將如附圖編號A至J所示部分出租清富公司，並與上訴人簽訂系爭備忘錄，兩造合意全部終止系爭租約。縱認系爭備忘錄僅終止如附圖編號C、D、E所示部分（即系爭備忘錄所載清富公司占用建廠約400坪部分，下稱編號C、D、E土地）之租約，因上訴人不自任耕作，依減租條例第16條之規定，系爭租約無效。且上訴人自93年8月28日起迄今未為耕作，已構成非因不可抗力繼續1年不為耕作之終止事由，伊以105年7月12日民事答辯㈡狀為終止等情。爰依系爭備忘錄、減租條例第16條、第17條第1項4款之規定，求為確認兩造間系爭租約不存在之判決。
二、上訴人則以：伊承租系爭土地從未中斷耕作，詎清富公司非法越界占用系爭土地搭建廠房後，被上訴人竟貪圖高額租金，違反系爭租約，於93年將編號C、D、E土地出租清富公司，並與伊簽訂系爭備忘錄及出具證明書（下稱系爭證明書），後於98年間未經伊同意再將如附圖編號A、B、F至J所示部分（下稱編號A、B、F至J土地）出租清富公司供通行及停放車輛使用，致伊僅餘編號K臨溪陡坡無法耕作之土地，並非伊不自任耕作或有可歸責事由而不為耕作，被上訴人事後主張系爭租約無效或終止，顯屬權利濫用且違反誠信。另依系爭備忘錄及系爭證明書，兩造僅合意終止編號C、D、E土地範圍，且被上訴人與清富公司就該部分租約已於103年3月31日屆滿，亦應自103年4月1日起回復系爭租約效力等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人在本院追加依減租條例第17條第1項第4款為請求，並答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張系爭租約不存在乙節，為上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點為：㈠系爭備忘錄是否已合意終止系爭土地之全部租約？㈡被上訴人依減租條例第16條之規定，主張系爭租約無效，有無理由？㈢被上訴人依減租條例第17條第1項第4款之規定，主張終止系爭租約，有無理由?茲將本院之判斷分述如下：
㈠系爭備忘錄僅合意終止編號C、D、E土地之租約：
1.依兩造於93年8月28日簽訂系爭備忘錄記載「……其中如附圖（按下稱實測圖）部分面積約四百坪，卻由清富纖維股份有限公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則，上開三○五地號土地中清富公司占用部分，業由公業管理人直接出租與清富公司……」（見原審卷第45頁），可知被上訴人出租予清富公司之範圍，為系爭備忘錄實測圖所示由清富公司占用建廠約400坪部分。經本院會同兩造及龜山地政事務所人員至現場測量，將實測圖轉繪於附圖結果，其中編號C、D、E土地即為實測圖所示清富公司占用建廠位置等情，有勘驗筆錄及附圖可考（見本院更㈡卷一第193頁正、反面、更㈡卷二第8頁），堪認編號C、D、E土地即兩造於系爭備忘錄同意由被上訴人出租予清富公司之範圍無訛。
2.另依被上訴人於93年9月1日出具系爭證明書記載「一、 詹水深 『承租』本祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段○○○○段○○○地號土地面積約八百坪（即原龜山鄉公所龜兔字第28號耕地三七五租約範圍，除清富公司占有之四百坪以外之部分。），因收益不良經本公業決議免收租金。二、免收租金期限：自民國九十三年元月一日起至民國九十七年十二月三十一日止（即三七五租約屆滿日）……」（見原審卷第46頁），可見被上訴人不僅承認上訴人仍承租除編號C、D、E土地外之其餘約800坪部分（即編號
A、B、F至J土地及編號K土地），更因該部分土地收益不良，而同意上訴人免納租金。況兩造復不爭執業以系爭備忘錄合意終止編號C、D、E土地之租賃關係（見本院更㈡卷一第171頁正、反面）。基上，兩造於93年8月28日簽訂系爭備忘錄時，僅合意終止編號C、D、E土地之租賃關係，系爭土地其餘部分仍由上訴人繼續承租，被上訴人主張系爭備忘錄已終止系爭土地全部租約，並非可取。
㈡被上訴人依減租條例第16條之規定，主張系爭租約無效，並無理由：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。而耕地三七五減租條例第16條所謂承租人「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言（最高法院87年度台上字第1378號裁判要旨參照）。
2.被上訴人主張上訴人將系爭土地出租清富公司建廠使用乙節，為上訴人所否認，被上訴人固舉訴外人即清富公司前法定代理人 簡宗廉 於縣府租佃委員會調處時之陳述內容，及證人即簡宗廉之子 簡誌緯 之證詞為證，但查：
⑴依縣府租佃委員會100年5月16日之調處程序筆錄，簡宗
廉之陳述內容僅記載「本公司78年就承租該地建廠房」（見本院更㈠卷第53至54頁），並未提及清富公司當時係向上訴人承租土地，尚難憑此認定上訴人有轉租情事。
⑵雖證人簡誌緯於本院審理時具結證稱：清富公司承租系
爭土地時，是伊父親簡宗廉擔任負責人，由簡宗廉跟詹水深本人或詹水深父親承租，伊沒印象租多大面積，亦不知有無簽契約，因為都是簡宗廉在接洽等語（見本院更㈡卷一第47頁反面至第48頁反面）。惟關於清富公司承租系爭土地一事，簡誌緯既證稱由其父親簡宗廉負責接洽，足見簡誌緯並未實際參與，則簡誌緯就上訴人是否將系爭土地出租予清富公司乙節，顯未親身見聞，其證詞並非可採。是被上訴人所舉上開證據，既未能證明上訴人有轉租系爭土地予清富公司使用之事實，則其依減租條例第16條之規定，主張系爭租約無效，並無理由。
㈢被上訴人依減租條例第17條第1項第4款之規定，主張終止系爭租約，並無理由：
次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續1年不為耕作情形，不得終止，減租條例第17條第1項第4款固定有明文。查證人即上訴人之子 詹明元 於本院審理時具結證稱：93年時就已經談過1,200坪的土地中，要借給清富公司400坪土地，其他平面的土地，讓清富公司可以進出車子，斜坡土地就放置著，伊印象中平地的部分總共約750坪，清富公司只承租400坪土地，但是清富公司表示有車子要進出，祭祀公業就跟清富公司口頭約定350坪土地還是可以給清富公司通行使用，故簽了系爭備忘錄後，上訴人已完全無法使用系爭土地等語（見本院更㈡卷一第120頁正、反面），核與上訴人自承簽立系爭備忘錄時，其除將編號C、D、E土地出租清富公司使用外，亦將編號A、B、F至J土地提供給清富公司做為廠區道路及空地使用，因為若不讓清富公司使用編號A、B、F至J土地當廠區道路，清富公司根本無法使用編號C、D、E土地上之廠房，亦即整個可以使用的750坪都是清富公司占有使用，不可能留下可供上訴人耕作之土地等情（見本院更㈡卷一第145頁正、反面）相符。惟兩造簽立系爭備忘錄後，被上訴人除將編號C、D、E土地出租清富公司外，其餘編號A、B、F至J土地及編號K土地仍出租予上訴人乙節，已如前述，但被上訴人事後卻又將編號A、B、F至J土地全數提供為清富公司廠區道路及停車空地使用，並於99年間與清富公司就編號A、B、F至J土地另簽訂租賃契約（見原審卷第51頁），被上訴人此舉顯已影響上訴人耕作權利，致上訴人僅餘編號K臨溪陡坡之無法耕作土地，顯非可歸責於上訴人事由，致其持續1年不為耕作。則被上訴人依減租條例第17條第1項第4款規定，以105年7月12日民事答辯㈡狀終止系爭租約，並非合法。
㈣雖上訴人辯稱被上訴人與清富公司就編號C、D、E土地之租
約已於103年3月31日屆滿，兩造間就該部分土地之租約應自103年4月1日起回復效力云云。惟依上訴人提出編號C、D、E土地租賃契約書所示，該份契約所定租期雖於103年3月31日屆滿（見原審卷第48頁），但依系爭備忘錄記載「如該四百坪嗣後由祭祀公業收回恢復農用，詹水深有優先承租權」（見原審卷第45頁），可知編號C、D、E土地須由祭祀公業收回恢復農用後，上訴人始有優先承租之權利。惟迄至本院於106年12月1日至現場勘驗時，編號C、D、E土地仍供清富公司廠房使用，且上訴人復未舉證證明被上訴人已將編號C、D、E土地收回農用，是上訴人此部分抗辯，並非可取。
㈤從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地如附圖編號C、D
、E所示部分之耕地租約不存在，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭備忘錄及減租條例第16條之規定，請求確認兩造間就系爭土地如附圖編號C、D、E所示部分之耕地租約不存在，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並無違誤，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人於本院追加依減租條例第17條第1項第4款之規定，請求確認系爭租約不存在部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國107年5月8日
民事第四庭
審判長法官傅中樂
法官林玉珮法官魏于傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國107年5月8日
書記官陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。