臺灣高等法院100年度上字第1391號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1391號民事判決

裁判日期：民國101年09月11日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決100年度上字第1391號上訴人 詹水 深訴訟代理人 陳祖德 律師複代理人 孔令則 律師被上訴人祭祀公業法人桃園縣 詹敦仁 、 詹清隱 法定代理人 詹炳昆
詹坤地 詹和彥 詹文峰 詹輝林 詹清雲 詹順吉 詹茂雄 詹明達 訴訟代理人 王聰明 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年11月7日臺灣桃園地方法院100年度訴字第771號第一審判決提起上訴，本院於101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件被上訴人主張兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段305地號土地（以下稱系爭耕地）之耕地三七五租約關係不存在，業為上訴人所否認，被上訴人如不訴請確認，將致被上訴人對於系爭耕地所有權之行使上有所有障礙，自不得謂其在私法上之地位無侵害之危險，則被上訴人起訴請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租約不存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、被上訴人以：
（一）系爭耕地為被上訴人所有。而於民國86年4月間，由無代理權限之訴外人 詹資 付以被上訴人名義依耕地三七五減租條例，與上訴人就系爭耕地訂有「龜兔字第28號」耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約），是以上開租約對被上訴人不生效力。又被上訴人之管理人 詹文峰嗣 雖於92年6月24日以「續訂租約」方式與上訴人訂立租約，惟前租約既對被上訴人不生效力，且該租約亦因上訴人早於85年間將系爭耕地轉租清富公司建廠，依耕地三七五減租條例第
16條第2項之規定而無效。況98年備忘錄及免租證明書，皆未經管理人開會討論決議，而是由無權代理之監事詹朝源、 詹榮琳 所為，對被上訴人亦不生效力。
（二）退步言之，縱認上訴人所述兩造於92年間訂有租約，然系爭耕地土地面積3724平方公尺，合1126台坪，其中約250坪屬臨溪陡坡，其餘約800坪，依原審卷第151頁之85年12月8日現場航空測量照片，當時全筆土地業由清富公司佔用，或建築或進出通道或為廠區空地，完全無任何農作物，與同卷第150頁93年6月14日現場航空照片，幾乎完全相同，可見上訴人早就不再自任耕作，且現場既為工廠用地，亦無法自任耕作，依最高法院80年台再第15號判例、最高法院46年台上字第57號判例之意旨、最高法院67年7月11日第七次民事庭庭推總會會議決議(二)甲說之闡述意旨，被上訴人不自任耕作，亦無待終止而當然對後無效。且系爭耕地扣除清富公司占用部分，亦無法再為耕作之用，是以兩造所訂租約，亦有因標的不能而無效之情。
（三）另93年8月28日之備忘錄本文業已表明「…關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則…」，且備忘錄載明出租後由祭祀公業逕行收取租金20萬元，再以其中6萬元補助上訴人，被上訴人不再收取租金，是顧及宗親情誼，降低被上訴人因不再向清富公司收租，收入減少之反彈，故撥部分向清富公司收取之租金補助上訴人，兩造已為終止租約之意思，且如認原審卷第47頁之免收租金證明書，亦由管理人全體同意，亦可見其實其餘未蓋廠房部分，○○○區○○○○道或廠區空地，亦因不再能從事耕作，上訴人無收成，故免其租金，另250坪則屬臨溪之土地，因屬陡坡不宜耕作，故實際上係全部終止，祇是，上訴人臨時要求加上如收回土地恢復農用其有優先承租權爾。是以系爭三七五租約確已不存在，為此而提起本訴等語，並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張：
（一）訴外人 詹資付 於86年4月間以被上訴人之名與上訴人簽訂龜兔字第28號私有耕地租約時，縱非派下員大會合法選任之管理人，但被上訴人之管理人詹文峰於就任後，無論係對系爭租約期滿後之前揭2次續約均未表示異議，或係與上訴人共同於92年5月28日向桃園縣龜山鄉公所申請租約變更登記，或係於備忘錄中將其向訴外人清富公司每年收取租金20萬元中6萬元補助上訴人之記載，均已表示承認訴外人詹資付於86年4月間無權代理被上訴人之前身「祭祀公業詹敦仁、詹清隱」與上訴人所簽訂之系爭租約，是以系爭租約之效力自應及於被上訴人。縱令最初訂立三七五租約之詹資付無代理權限，然被上訴人事後陸續經合法代理人出具證明書、備忘錄，亦應認其明知詹資付無代理權，而詹文峰未據公業決議，仍表示為被上訴人之代理人，而與上訴人為法律行為，且持有公業之印鑑及管理人印章，足使上訴人信其有代理權，被上訴人又未為反對之意思表示，依表見代理之法律規定，亦應負授權人之責任。
（二）再者，清富公司未佔用之部分，並無道路可供出入，必須經由清富公司廠房出入，且所剩耕地既無水路可供使用，坡度極陡無法耕作，業經原審勘驗並製作筆錄在卷可稽，非上訴人荒廢不自任耕作，自無可歸責上訴人。
（三）因系爭土地耕地遭訴外人清富公司無權占有，地主即被上訴人非但未依法對之追訴請求其返還土地，反而出面與該公司就其竊佔之部分另簽訂租約，但又為了保障上訴人之「租賃權」，遂於93年8月28日、93年9月1日與上訴人簽具備忘錄及證明書，即就清富公司所繳租金其中六萬元補助上訴人，並免收上訴人租金，並註記「如他日土地收回時，上訴人有『優先承租權』」，當時之簽約人是被上訴人之管理人詹文峰。嗣於98年6月15日由被上訴人之管理人詹炳昆出面簽訂祭祀公業備忘錄，再就清富公司占有之其他部分租與清富公司，且就其收取之租金內其中45,000元補貼上訴人，且上訴人仍保有「優先承租權」。倘非被上訴人出租，則何以同意於93年8月28日立備忘錄，並承諾土地收回後，上訴人仍保有優先承租權，足見雙方當事人之本意係上訴人暫停耕作，俟清富公司租期屆滿時，再由被上訴人繼續行使耕作權。上訴人對於休耕之情事完全居於被動地位，亦難謂雙方有合意終止租約。又兩造僅就98年4月1日被上訴人與清富公司簽訂之租約五年至103年3月31日止約400坪之部分，縱認兩造有終止租約之合致，惟其餘部分迄未合致，因另外350坪出租給清富公司部分，上訴人從未同意被上訴人出租他人，而被上訴人亦未曾交付補償費給上訴人。況99年9月2日上訴人仍以存證信函催告被上訴人（副本給清富公司）應交土地給上訴人耕作，適足證明雙方未曾合意終止租約，是以要難類推適用84年台上字第2775號判決視為全部終止之意旨。
（四）再者，上訴人及其先祖在系爭耕地上從事耕作，已達百年，被上訴人違反租約義務，一地兩租，意圖獲得高額租金而給清富公司使用，嚴重破壞農地農用政策，本件並無標的不能之情形，只因被上訴人恣意違約，造成標的不能之假象而已。
（五）上訴人未就系爭土地耕作非可歸責於上訴人，而被上訴人以此為由主張租約無效，乃違反誠信原則及權利濫用。本件被上訴人未經上訴人同意連續將上訴人所承租之系爭土地，強行出租(一地二租)給第三人清富公司使用，收取租金，並應允俟清富公司之租期屆滿時，收回系爭土地後回復上訴人繼續承租使用，如此，長期以來使上訴人信賴其已不行使出租人權利。今被上訴人卻突然出爾反爾，捏詞上訴人未自任耕作，轉租與第三人經營工廠使用云云，顛倒是非，實乃權利濫用，且違誠信原則，其未依債之本旨交付土地給上訴人耕作乃債務不履行之行為。茲因可歸責於被上訴人之事由，迫使上訴人暫時休耕，揆諸民法第14
8條規定，被上訴人本不受法律保障等語。並為上訴聲明：１原判決廢棄。２被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭耕地（地目田，面積為3,724平方公尺）為被上訴人所有。86年4月間由無代理權限之訴外人詹資付以被上訴人名義依耕地三七五減租條例，與上訴人就系爭耕地訂有「龜兔字第28號」耕地三七五租約。嗣上開租約於91年12月31日屆期後，上訴人與時任被上訴人管理人之詹文峰於92年5月28日合意以由承租人依耕地三七五減租條第20條規定申請續租6年方式，向桃園龜山鄉公所申請辦理租約變更登記，經該鄉公所准許在案。該租約於97年12月31日屆至後，上訴人再依同法文規定申請續租6年（租賃期限計至103年12月31日屆至），再經桃園龜山鄉公所核准在案（見原審卷第20頁、第44頁）。
（二）被上訴人管理人詹文峰與上訴人於93年8月28日共同簽訂內容記載：「茲因祭祀公業詹敦仁、詹清隱所有桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號土地，數十年來由乙方即宗親 詹水深 一系使用，其中如附圖部分面積約四百坪，卻由清富纖維股份有限公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則，上開三０五地號土地中清富公司占用部分，業由公業管理人直接出租與清富公司，每年租金新台幣二十萬元，其中六萬元補助宗親詹水深。（如該四百坪嗣後由祭祀公業收回恢復農用，詹水深有優先承租權）」等語之備忘錄，並於93年9月1日出具內容記載：「一、詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號土地面積約八百坪（即原龜山鄉公所龜兔字第28號耕地三七五約約範圍，除清富公司占有之四百坪以外之部分。），因收益不良經本公業決議免收租金。二、免收租金期限：自民國九十三年元月一日起至民國九十七年十二月三十一日止（即三七五租約屆滿日）。…」等語之證明書乙紙交上訴人收執（見原審卷第45頁至47頁）。
（三）上訴人執有形式真正性不為被上訴人所否認之名義人為兩造、見證人為第三人詹榮琳於98年6月15日共同簽署、內容記載：「一、立備忘錄人即祭祀公業詹敦仁、詹清隱管理人（甲方）、詹水深（乙方），茲因祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號，數十年來由乙方宗親詹水深使用，其中如附圖一筆面積約一仟兩佰餘坪，因部分受清富股份有限公司（丙方）佔用建廠，茲本祭祀公業管理人開會決議，考量為整頓公業土地，逕由公業管理人出租主導，將上開三０五地號中丙方使用土地部分借以租用（丙方租用土地約肆佰坪計算），並由丙方每年提交借用租金貳拾參萬元收益於祭祀公業甲方名下，其中肆萬陸仟元再由甲方撥出補助宗親詹水深，且直至土地收回不再借以租用時，得由乙方保有優先承租權，甲方不得異議。二、本案純為權宜之作法：在一切丙方發生之問題或糾紛，經甲、乙雙方研討決議均由甲方出面進行協調與解決，並認同乙方租約（三七五租約）與本案無關，後續甲方不得以此案再向乙方提出不符合續租質疑並放棄抗辯，以保障乙方佃農之身分續存。三、本備忘錄於借租丙方期間均屬有效…，若於丙方放棄借租時，乙方得正恢復原先繳租之義務。…」等語之祭祀公業備忘錄及名義人為被上訴人於98年6月15日出具、內容記載：「一、茲證明派下員詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三零五地號土地，面積約一仟兩佰餘坪（即原龜山鄉公所龜兔字第廿八號耕地三七五約約範圍），因收益不良並配合政府政策辦理休耕證明在案，且考量部分租地借於他公司使用，基於雙方誠信互利原則，擬准予派下員詹水深予祭祀公業管理單位收受他公司繳租之同時，祭祀公業決議認同免收租金之權益，並協議未與他公司消除租借之關係前，證明派下員詹水深免收租金權益仍屬有效，如遇祭祀公業管理人更換情況亦同…」等語之祭祀公業免租證明書各乙紙（見原審卷第49、50頁）。
五、被上訴人主張系爭租約無效而請求確認不存在等語，此為上訴人所否認，經查：
（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項本文可稽，而所謂「不能之給付」，係指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意，通稱標的不能。又「耕地租賃」，係當事人約定出租人將耕地交付與承租人耕作，而承租人支付地租之雙務契約，其中所謂「耕作」，則指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，亦有司法院院字第七三八號解釋可資參照，準此，若耕地租賃之當事人就關於出租人、承租人所各自應負擔義務之約定，顯然背於上開耕地租賃本旨之實現者，則該耕地租賃契約，即屬標的不能而無效，合先敘明。
（二）茲暫不論兩造於92年5月28日以續定租約方式就系爭耕地成立之耕地租賃，究係承認上訴人於86年4月間與無代理被上訴人為任何處分權限之訴外人詹資付所共同訂立之租賃契約，抑或合意成立新耕地租賃，惟第三人林務局農林航空測量所曾先後於85年12月8日、93年6月14日就系爭耕地狀況拍攝有航空照片（見原審卷第149頁至151頁），而第三人聖佑測量事務所亦曾於92年9月5日間應兩造之請求就清富公司在系爭耕地上所設置之地上物及其坐落位置、面積為測量，並繪製實測圖（見原審卷第46頁）等情，業為兩造所不爭執，而觀諸上開照片及實測圖，關於清富公司於系爭耕地上所設置之地上物坐落位置及其面積，歷年來固有些許更異，但系爭耕地之整體地貌上，大體上係呈現中央部分為第三人清富公司設置之地上物，週遭其餘部分則為茂密樹林之狀況，顯見兩造於92年5月28日訂立系爭租約時之系爭耕地狀況應與上開情形相去不遠。
（三）承上所述，兩造於92年5月28日以續定租約方式就系爭耕地成立耕地租賃時，系爭耕地係呈現中央部分為第三人清富公司設置之地上物，週遭其餘部分則為茂密樹林之狀況，而清富公司於系爭耕地中央部位所設置之地上物，依第三人聖佑測量事務所92年9月5日之實測圖所載，該地上物面積為1,292平方公尺，占系爭耕地總面積（3,724平方公尺）3分之1以上，此外上訴人於原審100年8月5日行勘驗程序時復自承：清富公司未佔用之部分，並無道路可供出入，必須經由清富公司廠房出入，且所剩耕地亦無水路可供使用，坡度極陡無法耕作等語綦詳（見原審卷第120、121頁），準此，兩造於92年5月28日合意成立耕地租賃時之耕地，既係呈現3分之1以上之面積遭他人據為非農業使用，其他未遭占用部分，復因欠缺獨立出入口及相關水路設備及地形陡峭等因素而無法實際從事耕作，衡諸一般經驗法則，出租人即被上訴人關於將系爭耕地交付予承租人即上訴人從事耕作之義務履行上，自始有給付標的不符債務本旨之情，更遑論承租人即上訴人後續以系爭耕地耕作後之所得用以支出地租之義務有無履行可能性，是以，堪認兩造所合意成立之耕地租賃有標的不能之情。
（四）又，標的不能之情形可以除去，而當事人訂約時預期不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，固為民法第246條第1項但書所明定；而被上訴人管理人詹文峰與上訴人於93年8月28日共同簽訂內容記載：「茲因祭祀公業詹敦仁、詹清隱所有桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號土地，數十年來由乙方即宗親詹水深一系使用，其中如附圖部分面積約四百坪，卻由清富纖維股份有限公司占用建廠，茲本祭祀公業已經成立，為整頓公業土地，關於非農用部分，以由公業管理人逕行出租為原則，上開三０五地號土地中清富公司占用部分，業由公業管理人直接出租與清富公司，每年租金新台幣二十萬元，其中六萬元補助宗親詹水深。（如該四百坪嗣後由祭祀公業收回恢復農用，詹水深有優先承租權）」等語之備忘錄，並於93年9月1日出具內容記載：「一、詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號土地面積約八百坪（即原龜山鄉公所龜兔字第28號耕地三七五約約範圍，除清富公司占有之四百坪以外之部分。），因收益不良經本公業決議免收租金。二、免收租金期限：自民國九十三年元月一日起至民國九十七年十二月三十一日止（即三七五租約屆滿日）。…」等語之證明書乙紙交上訴人收執。及上訴人執有形式真正性不為被上訴人所否認之名義人為兩造、見證人為第三人詹榮琳於98年6月15日共同簽署、內容記載：「一、立備忘錄人即祭祀公業詹敦仁、詹清隱管理人（甲方）、詹水深（乙方），茲因祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三０五地號，數十年來由乙方宗親詹水深使用，其中如附圖一筆面積約一仟兩佰餘坪，因部分受清富股份有限公司（丙方）佔用建廠，茲本祭祀公業管理人開會決議，考量為整頓公業土地，逕由公業管理人出租主導，將上開三０五地號中丙方使用土地部分借以租用（丙方租用土地約肆佰坪計算），並由丙方每年提交借用租金貳拾參萬元收益於祭祀公業甲方名下，其中肆萬陸仟元再由甲方撥出補助宗親詹水深，且直至土地收回不再借以租用時，得由乙方保有優先承租權，甲方不得異議。二、本案純為權宜之作法：在一切丙方發生之問題或糾紛，經甲、乙雙方研討決議均由甲方出面進行協調與解決，並認同乙方租約（三七五租約）與本案無關，後續甲方不得以此案再向乙方提出不符合續租質疑並放棄抗辯，以保障乙方佃農之身分續存。三、本備忘錄於借租丙方期間均屬有效…，若於丙方放棄借租時，乙方得正恢復原先繳租之義務。…」等語之祭祀公業備忘錄及名義人為被上訴人於98年6月15日出具、內容記載：
「一、茲證明派下員詹水深承租本祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○段大湖頂小段三零五地號土地，面積約一仟兩佰餘坪（即原龜山鄉公所龜兔字第廿八號耕地三七五約約範圍），因收益不良並配合政府政策辦理休耕證明在案，且考量部分租地借於他公司使用，基於雙方誠信互利原則，擬准予派下員詹水深予祭祀公業管理單位收受他公司繳租之同時，祭祀公業決議認同免收租金之權益，並協議未與他公司消除租借之關係前，證明派下員詹水深免收租金權益仍屬有效，如遇祭祀公業管理人更換情況亦同…」等語之祭祀公業免租證明書各乙紙，亦如前述不爭執事項（二）、（三）所示（茲暫不論上訴人所執被上訴人名義98年間之備忘錄及免租證明書所載內容，是否曾經被上訴人內部派下員會議通過，縱認確可拘束被上訴人）。
本件兩造所合意成立耕地租賃時，已有標的不能之情，已如前述，然兩造於92年5月28日合意成立耕地租賃後，非但未有任何一方就系爭耕地遭第三人清富公司占用部分積極地向清富公司催討返還，以除去原有給付標的不符債務本旨之狀態，竟復先後於93年、98年間，除合意將系爭耕地遭清富公司占用部分合意排除於原定耕地租賃範圍及免除承租人即上訴人給付租金之義務外，更另行約定將第三人清富公司給付予被上訴人之租金，部分轉給付予上訴人，明顯與耕地承租人租金給付義務相違，足見兩造就系爭耕地租賃成立時，並無將來標的不能除去之預期。準此，兩造關於系爭耕地租賃之合意，以現時無法實際從事農耕之土地為被上訴人提出給付之標的，復因被上訴人無法提出適合耕作之土地供上訴人農作，被上訴人非但免除上訴人給付租金之義務，反而將其自第三人處取得之租金部分移付予上訴人，顯然已背於前述耕地租賃本旨之實現者，是以，應認兩造於92年5月28日成立之耕地租賃因標的不能而無效。
（五）上訴人雖另抗辯以其長期信賴與被上訴人間之約定，相信被上訴人已不欲行使出租人之權利，今被上訴人竟出爾反爾提出本件訴訟，已屬權利濫用、違反誠信原則云云，惟「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，固為民法第148條所明定，然本件兩造間於92年5月28日合意成立之耕地租賃關係，確因標的不能無效，已如前述，今兩造就該耕地租約之存在有所爭執，被上訴人據此請求法院就兩造間所爭執之法律關係為法秩序上之評價，以杜爭議，自屬正當權利之行使，應無權利濫用或違反誠實信用原則可言。至上訴人是否因系爭耕地租約受有信賴利益之損害，則應為上訴人是否依民法第247條規定可資救濟之問題爾，是以上訴人此部分之抗辯，亦屬無據。
六、綜上所述，兩造間就系爭耕地所合意成立之耕地三七五租約，因標的不能而無效，則被上訴人據此請求確認系爭耕地租約不存在，為有理由，應予准許。原審判決以兩造間曾就系爭耕地中部分範圍之土地有一部終止之合意，而類推適用「共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效。」之最高法院84年度台上字第2975號判決意旨，認定系爭耕地租約因兩造間一部合意終止，應視為全部合意終止而已不存在，固有未當，惟本院基於前述諸點，認為系爭耕地租約確屬無效而不存在，結論與原審並無不同，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院認定部分不同，然結論並無不合，仍應予以維持，上訴意旨，猶執前詞聲明廢棄，非有理由，應予駁回。
七、又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中華民國101年9月11日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國101年9月12日
書記官張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。