裁判字號：臺灣苗栗地方法院98年訴字第178號民事判決
裁判日期：民國99年10月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事判決98年度訴字第178號原告甲○○訴訟代理人 吳聖欽 律師被告乙○○○訴訟代理人 徐滄明 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰叁拾伍萬玖仟柒佰壹拾貳元，及自民國九十八年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾伍萬叁仟貳佰叁拾柒元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣壹佰叁拾伍萬玖仟柒佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）2,049,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院審理中變更為請求被告應給付原告1,359,712元及上開利息，核為減縮應受判決事項之聲明，與上開法條規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國97年3月12日向被告買受坐落苗栗縣○○鎮○○
段○○段第489地號土地（下稱系爭土地）及其上42建號即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）。原告業已付清買賣價金1,600萬元，並辦畢所有權移轉登記。嗣於97年5月間，原告經鄰人告知系爭房屋越界占用訴外人 黎維明 之土地。原告向被告反應此事，經兩造多次協調，被告均不願處理。黎維明於98年4月2日訴請原告拆屋還地，經本院以98年度訴字第150號駁回其訴，然仍判命原告應按年給付黎維明12,355元相當於租金之不當得利確定。查系爭房屋經苗栗縣頭份地政事務所測量結果，分別占用黎維明所有之同段486地號土地面積4平方公尺，同段486-2地號土地面積4平方公尺、同段488地號土地4平方公尺、488-1地號土地1平方公尺；另占用國有地即同段487-1地號土地8平方公尺，共計占用鄰地達21平方公尺（詳如附圖所示編號ＡＢＣＤＥ）。被告明知系爭房屋越界占用鄰地，竟未告知原告，仍將房屋及土地依現況出賣，致原告未能取得系爭房屋占用鄰地部分土地之所有權，即有權利瑕疵，為此爰依民法第349條、第353條、第226條、第
213條至第216條之規定，請求被告賠償損害。原告買受系爭房地若要達到權利完全無缺損、符合房屋使用目的，勢必取得上開鄰地之所有權，故以該21平方公尺土地之公告現值總額為原告所受損害應屬合理。而488及488-1地號土地公告現值均為每平方公尺104,000元，占用面積合計5平方公尺；486及486-2地號土地公告現值均為每平方公尺37,764元，占用面積合計8平方公尺；487-1地號土地公告現值每平方公尺67,200元，占用面積為8平方公尺，依此計算原告之損害為1,359,712元（計算式：104,000元×5＋37,764元×8＋67,200元×8=1,359,712元)。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：原告否認被告之配偶 黎廷維 於事先
即告知原告有越界建築之事，倘確有事先告知，然契約竟未載明此部分之瑕疵，以免除自己之瑕疵擔保責任，實有違常理。原告係以總價1,600萬元買受系爭房地，且被告係依系爭房地之現況點交，買賣之範圍當然為房屋及土地現況，與被告點交範圍一致，未料系爭房屋有21平方公尺坐落於鄰地上，並遭訴請拆屋還地，被告辯稱權利並無瑕疵，實為詭辯。另權利瑕疵擔保責任，買受人得依關於債務不履行之規定行使權利，性質上均為請求權，解釋上應有民法總則消滅時效之適用，依通常情形應適用15年之時效期間，被告辯稱依民法第365條規定原告請求權已罹於時效消滅云云，惟查民法第365條係就物之瑕疵擔保責任買受人解約及減少價金請求權之時效為規範，本件原告係主張權利瑕疵擔保責任，與被告所辯物之瑕疵擔保責任規定無涉，被告所辯均不足採。
三、被告則以：依兩造不動產買賣契約所載，被告僅出賣系爭土地依土地登記謄本所載之面積即222平方公尺，而非系爭房屋所占用土地之全部面積。雖被告係依房屋土地之現況點交，然因系爭房屋所占用土地之範圍較所出賣之範圍大，致使點交範圍與買賣範圍並不一致。又被告本人於出賣前並不知系爭房屋占用鄰地之情，僅其配偶黎廷維知悉而已。而原告於購買系爭房地前，已由黎廷維將系爭房屋占用鄰地一情告知原告。另本院98年度訴字第150號判決業已認定鄰地所有人黎維明請求原告拆屋還地係屬權利濫用而駁回其訴，是系爭房屋並無遭拆除之風險，可見系爭房屋之所有權得以完整行使，僅原告須按年給付訴外人黎維明相當於租金之不當得利。縱認原告受有損害，其損害亦僅限於該數額，原告請求被告賠償1,359,712元，尚屬無據。系爭房屋占用國有地部分，基於同一理由，亦應無遭拆除之風險，何況國有財產局至今尚未向原告求償，原告反先請求被告賠償其損害，有違損害填補原則。至原告應按年給付黎維明相當於租金之不當得利部分，依使用者付費原則，原告既占用鄰地，自應負擔該筆費用不應轉嫁被告負擔。倘認被告應按年賠償12,355元，則依民法216之1損益相抵之規定，應扣除原告占用黎維明土地之利益，此利益應認每年有12,355元，兩相扣抵，被告應無須賠償原告。況系爭房地由被告交付原告已逾6個月，被告依民法第365條之規定主張時效抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其前向被告買受系爭房屋及土地，業已付清買賣價金1,600萬元，並辦畢所有權移轉登記；嗣經鄰人告知系爭房屋越界占用訴外人黎維明之土地；經測量結果，系爭房屋分別占用黎維明所有同段486地號土地4平方公尺、486-2地號土地4平方公尺、488地號土地4平方公尺、488-1地號土地1平方公尺；另占用國有地即同段487-1地號土地8平方公尺，共計占用鄰地達21平方公尺（詳如附圖所示編號ＡＢＣＤＥ）；黎維明於98年4月2日訴請原告拆屋還地，經本院以98年度訴字第150號判決駁回其訴，然仍判命原告應按年給付黎維明12,355元相當於租金之不當得利確定等情，為被告所不爭執，並有系爭房地之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、本院勘驗筆錄、現場照片、苗栗縣頭份地政事務99年6月8日複丈成果圖在卷可稽，復經本院調閱
98年度訴字第150號卷宗核閱無誤，堪信為真實。
五、本件之爭點為：㈠本件買賣標的就土地部分之範圍為何？㈡被告是否應負損害賠償責任？金額為多少？茲分述如下：
㈠本件買賣標的就土地部分之範圍為何？⒈按當事人對於必要之點，互相表示意思一致者，無論其為明
示或默示，契約即為成立，民法第153條固有明文。惟解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到之經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
⒉本件系爭不動產買賣契約書第1條固然約定，本件買賣標的
物為苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○號土地、面積222平方公尺全部，及建號42號即門牌號○○○鎮○○里○○路○○號房屋一、二、三、四樓及騎樓，並註明以頭份地政事務所登記簿謄本記載之面積為準。惟系爭房屋實際坐落位置，經本院囑託頭份地政事務所測量複丈結果，除上開第489地號土地外，尚包括鄰地即附圖所示ＡＢＣＤＥ部分之土地。原告主張系爭買賣標的就土地部分，應係房屋坐落之基地全部，即上開489地號土地及ＡＢＣＤＥ部分之土地，被告則辯稱其僅出賣489地號土地依土地登記謄本所載之面積即222平方公尺，不包含上開ＡＢＣＤＥ部分之土地等語。
⒊經查，兩造均不爭執於系爭買賣前未申請測量或鑑界以明房
屋及土地坐落之位置，而係直接以建物登記謄本所載系爭房屋所坐落之地號及並依據該地號土地登記謄本所載之面積，逕行填載於契約上作為系爭土地買賣之標的（見卷第198、
181頁），足見兩造主觀上均認為系爭房屋係完全坐落於系爭土地上而無越界占用鄰地之情，而欲以房屋所坐落土地之現況為交易。則系爭買賣契約上所載土地標的之範圍，並非必然為兩造買賣之真意。又兩造就系爭房地之買賣係以總價1,600萬元成交，並未區分房屋及土地之價格，或計算一坪多少錢，此為兩造所是認（見卷第195頁）。系爭買賣價金既非以房地之面積或坪數為計算基礎，顯然兩造係以系爭房屋及土地之現況為整體評估考量後所合意之數額；參酌前開兩造均未於買賣前為測量或鑑界之事實，足證兩造係合意以系爭房屋及其所占用土地之現況作為買賣標的，而非以系爭土地之登記面積為買賣之標的，否則兩造為求土地面積及買賣價金之精確，必然會先期鑑界或測量，以為計算價金之基礎。又兩造均不爭執本件依系爭房地之現況點交（見卷第19
6頁），被告並自陳係出賣產權合一之房屋及坐落之基地，且於完成過戶後將房屋連同所坐落之基地交付原告使用（見卷第129、182頁）；則解釋本件買賣契約當事人主觀上真意，應認為系爭買賣契約之目的，在於使原告取得產權合一之房屋及土地，亦即系爭房屋及土地之全部所有權，且包含房屋所坐落之基地全部，始符合當事人所欲達到之經濟效益。又依雙方締約當時即民國97年間之一般交易習慣，並無房屋與其所坐落之土地得以分別買賣之慣例；因此應認系爭買賣標的物應包括系爭房屋及其所坐落之基地全部，亦即包含房屋占用鄰地即附圖所示ＡＢＣＤＥ部分之土地，否則將發生所買賣之房屋與坐落基地範圍不一致之情形，顯然有違交易常情。況若兩造就土地部分買賣之真意係限於契約所載系爭土地之登記面積，而非房屋坐落基地之全部，則被告何以以房屋及所坐落土地之現況交付原告占有使用？益見兩造就土地部分買賣之真意係合意以系爭房屋占用土地之現況為土地買賣標的，契約上所記載系爭土地登記之面積並非兩造土地買賣標的。綜上，應認兩造就土地部分之買賣，係以房屋所坐落之土地之全部範圍為買賣標的，而非僅以土地之登記面積為買賣標的。是故，系爭買賣契約就土地部分之範圍，係包含房屋所坐落基地之全部面積，亦即被告係出賣包含占用鄰地即附圖ＡＢＣＤＥ部分之土地。被告抗辯僅出賣系爭
489地號土地，而不包含附圖ＡＢＣＤＥ部分之土地，尚不可採。
㈡被告是否應負損害賠償責任？金額為多少？⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；又出賣人不履行第348條至第35
1條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第348條第1項、第349條、第
353條、第226條第1項分別定有明文。⒉系爭買賣之標的既為門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號房屋
及其所坐落之基地全部，亦即該房屋及苗栗縣○○鎮○○段○○段第489地號土地及附圖所示ＡＢＣＤＥ部分之土地，出賣人即被告即有義務交付其物於原告，並使原告取得該物之所有權，即被告應擔保其對買賣標的物之權利完整無缺。被告雖已將系爭房屋及土地依現況交付原告占有，然其僅將該489地號土地登記面積222平方公尺及其上建物即系爭房屋所有權移轉登記予原告所有，而未將鄰地即訴外人所有如附圖所示ＡＢＣＤＥ部分之土地面積合計21平方公尺所有權移轉登記予原告，且致使鄰地所有人即訴外人黎維明起訴請求原告拆屋還地，復經本院以98年度訴字第150號判決判決原告應於返還土地前按年給付相當於租金之不當得利12,355元確定，此為兩造所不爭執，並有各該土地登記謄本及上開民事確定判決附卷可考。據此足證被告出賣他人所有如附圖所示ＡＢＣＤＥ部分之土地，卻未能使原告取得該等土地之所有權，且致遭第三人主張權利，則被告就該等土地之出賣即有權利瑕疵。因此原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，並請求被告賠償其損害，即屬有據。
⒊被告出賣土地之範圍既為系爭489地號土地及附圖所示ＡＢ
ＣＤＥ部分之土地，然就該ＡＢＣＤＥ部分之土地原告不能取得土地所有權，該部分具有權利瑕疵，如前所述。如要達到權利無缺損，勢必須取得上開ＡＢＣＤＥ土地之所有權，故以該等土地之價值作為原告所受之損害，應屬合理。原告主張以該等土地之公告現值計算，雖公告現值與實際市價尚有落差，然公告現值通常較市價為低廉，未逾市價之金額，是原告據以為計算損害賠償之基準，應為可採。查依土地登記謄本所載，系爭488及488-1地號之土地公告現值均為每平方公尺104,000元，占用面積合計5平方公尺；486及486-2地號土地之公告現值均為每平方公尺37,764元，占用面積合計8平方公尺；487-1地號土地公告現值為每平方公尺67,200元，占用面積為8平方公尺，依此計算附圖所示ＡＢＣＤＥ部分土地之公告現值總額為1,359,712元（計算式：104000*5＋37764*8＋67200*8=0000000)。從而，原告請求被告如數給付，應為可採。
⒋至被告抗辯原告於買受系爭房地前，已由被告之配偶黎廷維
告知系爭房屋有占用鄰地之情形，故被告不負擔保責任云云，則為原告所否認。被告雖聲請傳訊黎廷維作證，原告則聲請傳訊其配偶 吳承江 作證，然本院認為上開證人分別為被告及原告之配偶，與兩造分別均屬至親，其等縱使到庭作證，所為證詞難免偏頗而為有利於己方之證述，無從採信，是本院認為均無傳訊之必要。本件兩造均表示係買賣產權合一之房屋及坐落之基地，然實際上本件房屋與坐落之基地位置不符，則衡情若原告於契約成立時已知悉系爭房屋有部分占用鄰地之情形，將來有遭他人主張權利之可能，則原告應無購買之意願，否則必會要求將此等交易上重大事項約定於契約中以明雙方之權利義務。又以此等買賣上重大事項而言，被告為免除己方應負之擔保責任，亦必會另以特約排除責任，至為灼然。然而觀諸兩造所訂立之系爭不動產買賣契約書，並無記載任何關於占用鄰地之情形，亦無就此權利瑕疵為特約約定，足見原告於購買系爭房地之前，應不知悉有此權利瑕疵之情形存在。被告抗辯原告於系爭買賣前已知悉有此權利瑕疵猶仍購買一節，顯與常情不符，不足取信。其抗辯得免除瑕疵擔保責任云云，即無理由，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張權利瑕疵擔保責任，並依民法第348條第1項、第349條、第353條、第226條第1項等規定，請求被告給付1,359,712元及自起訴狀繕本送達翌日即98年6月11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年10月13日
民事庭法官楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李曉君中華民國99年10月13日