裁判字號：臺灣士林地方法院90年重訴字第381號民事判決
裁判日期：民國90年12月13日
裁判案由：土地所有權利轉登記
臺灣士林地方法院民事判決九十年度重訴字第三八一號
原告甲○○被告丙○○
乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告等應就被繼承人 賴吉久 所有坐落於台北市○○區○○段壹小段一四三地號、面積
０．０九四六公頃土地辦理繼承登記後，將上開土地所有權全部移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告等應就其繼承於被繼承人賴吉久之坐落台北市○○區○○段壹小段一四三地號、面積０．０九四六公頃土地辦理繼承登記後，將上開土地所有權全部移轉登記為原告所有。
二、訴訟費用由被告等負擔。
貳、陳述：
一、爭點整理：
（一）兩造不爭執之事實：
１、查系爭坐落台北市○○區○○段一小段一四三地號土地原為被告等之被繼承人賴吉久所有，嗣被告等之被繼承人賴吉久於民國八十九年九月二十日亡故，因其繼承人即訴外人 賴麗如 、 賴麗虹 及 賴麗珊 拋棄繼承，系爭土地遂僅由被告丙○○及乙○○繼承取得所有權，有卷附土地登記簿謄本、戶籍登記簿謄本及鈞院八十九年度繼字第四八七號裁定書（原證一、四號及被證一號）在卷可稽。
２、次查原告原以被告丙○○、乙○○及訴外人賴麗如、賴麗虹、賴麗珊等人為已故賴吉久之繼承人，而提起本件訴訟，嗣發見訴外人賴麗如、賴麗虹及賴麗珊等人已拋棄繼承渠等被繼承人賴吉久遺產之權利，乃於九十年五月三十一日聲請撤回對訴外人賴麗如等人之起訴。
（二）兩造爭執之事實：
１、本件原起訴請求被告等應就渠等繼承於被繼承人賴吉久之系爭土地辦理繼承登記後，將系爭土地所有權全部移轉登記為原告所有之前提事實，係主張被告等之被繼承人賴吉久生前與原告間曾於七十六年七月十七日簽訂卷附土地買賣契約，以總價金新台幣（下同）四百二十九萬元，將系爭土地出賣予原告，原告於被告等之被繼承人賴吉久亡故後，自得依民法第三百四十八條第一項、同法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條規定及上開買賣契約第三條及第九條之約定，而為本件之請求。
２、被告等對於原告起訴主張之右揭原因事實，則以卷附土地買賣契約書上關於出賣人「賴吉久」之簽署部分，是否確為渠等被繼承人賴吉久親自簽名、用印，已非無疑，除否認卷附土地買賣契約之真正外；即令上開土地買賣契約確屬真正，惟被告等亦否認渠等被繼承人賴吉久曾受領原告所給付之買賣價金，執而主張同時履行抗辯權，認原告請求被告移轉登記系爭土地所有權之同時，有給付買賣價金四百二十九萬元之義務。
二、對於兩造間右一（二）各項爭點，具體陳述事證於左：
（一）關於被告等之被繼承人賴吉久生前確於民國七十六年七月十七日與原告簽訂卷附土地買賣契約，將系爭土地出賣予原告，並受領買賣價金四百二十九元之事證：
１、按消費借貸契約之成立，於民國八十八年四月二十一日修正民法債編，經刪除民法第四百七十五條規定後，固不以金錢及其他代替物之交付為其生效要件，惟消費借貸契約之當事人，於借用證或其他證明文件，記載所借款額，經借用人收訖無訛者，則應解為貸與人就交付金錢之事實已盡舉證責任（請參照最高法院八十六年度台上字第三八八０號判決意旨）。
２、查原告以總價金四百二十九萬元向已故訴外人買受系爭土地所簽訂之上開土地買賣契約，其上所示「賴吉久」之署名及印文，以及上開土地買賣契約第二條約定；「本契約成立同時由甲方（按即原告）交付乙方（按即已故訴外人賴吉久）簽約金四百二十九萬元整乙次付清，不另開立收據」上有關「賴吉久」之印文，姑不問業經證人即上開土地買賣契約之見證代書 潘富雄 於鈞院九十年七月五日言詞辯論程序期日證稱：「甲、乙雙方（按即原告與已故訴外人賴吉久）簽訂該買賣契約是在新北投吉利街之代書事務所親自簽訂的；該契約本文第一條、第二條之加註部分是我加註的，而蓋章部分，是在雙方合意下將雙方印章交由我代為用印」，已足證明卷附土地買賣契約書，確係已故訴外人賴吉久與原告所親自簽立，而有買賣系爭土地之合意，亳無疑義；況且卷附土地買賣契第二條既已明確記載：「本契約成立同時由甲方（按即原告）交付乙方（按即已故訴外人賴吉久）簽約金四百二十九萬元整乙次付清，不另開立收據」，並經證人潘富雄證稱：「我並未看到收據，但係甲、乙雙方（按即原告與已故訴外人賴吉久）自己對帳後對買賣金額為四百二十九萬元，並無意見，．．．．是因為甲、乙雙方就消費借貸金額為四百二十九萬元並不爭執，故將借貸關係直接改為價金之給付」云云（請詳鈞院九十年七月五日言詞辯論筆錄），更足以證明原告向已故訴外人賴吉久買受系爭土地後，即與已故訴外人賴吉久同意以消費借貸債權及買賣價金債權，相互抵銷，以為給付買系爭土地價金之方法，至為明顯。
３、更何況，已故訴外人賴吉久將系爭土地出賣予原告之後，因已故訴外人賴吉久未依約與系爭土地承租人終止耕地租約，並申請主管機關註銷三七五租約登記，仍繼續將系爭土地提供他人設置豬舍，以致原告無從就系爭土地申請核發自耕能力證明書，執以依上開土地買賣契約第九條約定辦理系爭土地所有權移轉登記之後，已故訴外人賴吉久為確保原告移轉登記請求權及價金債權，亦提供系爭土地設定抵押權予原告，有卷附土地登記簿謄本（原證一號）在卷可稽，並經證人潘富雄述明確；嗣於八十九年一月二十六日修正農業發展條例並刪除土地法第三十條規定，原告無須以自耕能力證明書為辦理系爭土地所有權移轉登記之要件時，已故訴外人賴吉久及其配偶即被告丙○○亦再度於系爭土地所有權移轉登記申請書上蓋印鑑章，並備妥所有權移轉證件、資料，擬送件申請地政機關辦理系爭土地所有權移轉登記，僅因已故訴外人賴吉久突於八十九年九月二十日亡故，而未完成所有權移轉登記手續，業經證人即代書 郭成家 於鈞院九十年七月五日言詞辯論程序期日證述明確，更足以證明已故訴外人賴吉久於生前確已與原告合意買賣系爭土地，事證至明。
４、依右所述，無論自卷附土地買賣契約之簽訂及買賣價金之給付方法，以及買賣契約成立生效後，已故賴吉久生前履行出賣義務之實情，均足以證明已故訴外人確已將系爭土地出賣予原告，並受領買賣價金四百二十九萬元，應無疑義（請參照最高法院十九年上字第四五三號判例及八十五年度台上字第五一七號判決意旨）。
（二）依右各項所述，原告於七十六年七月十七日既與被告之被繼承人賴吉久間簽訂卷附土地買賣契約，向賴吉久買受系爭土地，並已將全部買賣價金四百二十九萬元給付已故訴外人賴吉久，則被告等於繼承已故訴外人賴吉久遺產後，即負有辦理系爭土地之繼承登記再將所有權移轉登記予原告之義務事理至明，原告自得依民法第三百四十八條第一項規定及卷附土地買賣契約第三條及第九條約定，而為本件之請求，法理至明。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告等否認賴吉久曾簽署系爭買賣契約書，蓋：
（一）查賴吉久生前從未告知被告伊曾與原告就系爭土地簽訂買賣契約乙事，且原告所提出之土地買賣契約書上關於賴吉久之簽、章部分，被告等亦無法確認是否確係由賴吉久本人親簽，及印文是否真正，因之，就系爭土地買賣契約書之真正性，被告等予以否認，按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三五七條定有明文，是原告自應按前揭規定舉證以實其說。
（二）次查，原告所提出買賣契約簽訂日期為七十六年七月十七日，惟系爭土地卻於七十六年九月十八日設定最高限額五百萬元之抵押權予原告（原證一），茍系爭買賣契約書為真正，何以原告會於買受系爭土地後二個月，再於同一土地上設定最高限額抵押權？雖原告辯稱此舉乃係因原告於買受系爭土地時尚未辦妥自耕能力證明，為擔保其於取得自耕能力證明前即已給付之價金，故設定該最高限額抵押權云云，惟按系爭契約第九條觀之，原告顯於訂約當時即已思及其自耕能力證明恐不易核下，故約定「若甲方自耕能力無法核下時，仍使用乙方名義暫不過戶」等語，茍系爭土地設定最高限額抵押權之目的確如原告所主張者，何以原告未同時於系爭契約中加註設定最高限額抵押權之條款？是原告所主張之事實確有前述諸多疑點，故系爭契約之真正性自不無有疑。
（三）經查，被告等之被繼承人賴吉久於系爭買賣契約簽訂前（即七十五年六月十八日），曾將系爭土地出租予第三人 何塗 ，約定租約期間自七十五年七月一日起至八十一年七月一日止，及如租約期間中，甲方（即賴吉久）如擬出售本土地，應三個月前通知乙方（即何塗），乙方應無條件遷還，此有土地出租合約書可稽（被證二），查何塗現仍承租系爭土地，賴吉久從未通知何塗因伊出售系爭土地，而要求何塗搬遷，甚至繼續收取租金至伊死亡為止，此節有訴外人何塗可證，由是觀之，茍系爭土地確曾出售予原告者，何以原告會在支付買賣價金後，仍放任賴吉久繼續收取系爭土地之租金，而未從中獲取任何利潤，甚至於系爭買賣契約中約定「若因此而發生稅捐問題概由甲方（即原告）負責」之理？故賴吉久應未出售系爭土地甚明。
二、被告等否認賴吉久曾收受系爭買賣價金四百二十九萬元，蓋：
（一）退步言之，縱系爭土地買賣契約書屬真正，被告等亦否認賴吉久曾收受原告所給付之買賣價金，是原告自須舉證其曾交付價金乙事，若原告無法舉證，則被告等主張同時履行抗辯權，原告自須在被告等將系爭土地移轉登記予原告之同時，給付買賣價金四百二十九萬元予被告等。
（二）查原告於其起訴狀內對系爭買賣價金之給付方式係載為：「本件原告前於七十六年七月十七日與被告之被繼承人賴吉久間簽訂上開土地買賣契約書時，即依約給付全部買賣價金予已故訴外人賴吉久收訖」（起訴狀第四頁第三行）、「本件原告於七十六年七月十七日與被告之被繼承人賴吉久間簽訂系爭土地買賣契約書之同時，既已將全部買賣價金四百二十九元給付已故訴外人賴吉久」（起訴狀第六頁第十一行），顯見原告起訴時係主張其於簽訂系爭買賣契約之同時，將四百二十九萬元一次交付予賴吉久，合先敘明。
（三）詎原告於被告等否認賴吉久曾收受四百二十九萬元後，竟更改陳述，主張因賴吉久積欠原告債務，故將系爭土地作價四百二十九萬元抵償 伊積 欠原告債務云云，並舉證人潘富雄附合其主張，惟若原告陳稱賴吉久係將系爭土地作價四百二十九萬元抵償債務屬實者，何以原告於起訴時未為此主張，反而一再陳稱其係一次給付四百二十九萬元予 賴某 ，迨被告否認，其無法提出資金給付憑證後，始表示系爭土地係以賴某積欠之債務作價抵償云云，是原告之主張顯前後矛盾，證人潘富雄之證詞亦不無有勾串之虞，自均無足可採。
（四）再者，雖證人潘富雄證稱：「因為當時乙方賴吉久告知我，他怕其他債權人拍賣系爭土地，加上甲乙雙方間有消費借貸關係，故於雙方會帳後，確定買賣金額為四百二十九萬元，所以當時未當時場交付現金，我並未看到借據」等語，惟被告等否認賴吉久曾積欠原告債務，是原告在主張系爭土地係以賴某積欠之債務作價抵償之前，自應先提出相關事證以證明賴吉久曾積欠其高達四百二十九萬元之債務。另雖原告提出證人潘富雄以實其說，惟潘富雄亦證稱其並未看到借據，其既未看到借據，又何以證明賴吉久曾積欠其債務，僅空言甲乙雙方自己對帳等死無對證之說詞，故證人潘富雄之證詞亦不足以證明系爭土地係以賴某積欠之債務作價抵償乙事。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度繼字第四八七號卷宗。理由
一、本件原告起訴主張：被告等之被繼承人賴吉久生前與原告間曾於七十六年七月十七日就系爭土地簽訂土地買賣契約，以總價金四百二十九萬元，將系爭土地出賣予原告，原告於被告等之被繼承人賴吉久亡故後，自得依民法第三百四十八條第一項、同法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條規定及上開買賣契約第三條及第九條之約定，而為本件之請求。被告則辯稱：賴吉久生前從未告知被告伊曾與原告就系爭土地簽訂買賣契約乙事，且原告所提出之土地買賣契約書上關於賴吉久之簽、章部分，被告等亦無法確認是否確係由賴吉久本人親簽，及印文是否真正。且原告所提出買賣契約簽訂日期為七十六年七月十七日，惟系爭土地卻於七十六年九月十八日設定最高限額五百萬元之抵押權予原告，茍系爭買賣契約書為真正，何以原告會於買受系爭土地後二個月，再於同一土地上設定最高限額抵押權？且系爭土地若確曾出售予原告者，何以原告會在支付買賣價金後，仍放任賴吉久繼續收取系爭土地之租金，而未從中獲取任何利潤，甚至於系爭買賣契約中約定「若因此而發生稅捐問題概由甲方（即原告）負責」之理？故賴吉久應未出售系爭土地甚明。退步言之，縱系爭土地買賣契約書屬真正，被告等亦否認賴吉久曾收受原告所給付之買賣價金，是原告自須舉證其曾交付價金乙事，若原告無法舉證，則被告等主張同時履行抗辯權云云。
二、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。查系爭土地地目屬田，依000年0月000日生效施行前之土地法第三十條及農業發展條例第三十條規定，私有農地不得分割及移轉為共有，苟因農地買賣而需移轉為共有，固因違反法律之規定，屬法律不能而無效，惟苟當事人約定於不能之情事除去後始為登記者，則其契約仍不能謂之無效。原告與被繼承人賴吉久訂定本件不動產買賣契約時，雙方於契約第九條約定，俟原告具備自耕能力證明時，方辦理不動產移轉登記，則雙方預期在不能之情形除去後，始辦理移轉登記之約定，依前開規定，自為有效，合先敘明。
三、再按八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」又八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持分達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；部份依法變更為非耕地使用者，其依法變更部份得為分割。」惟八十九年一月二十八日修正後土地法業將第三十條規定刪除；修正前農業發展條例第三十條之規定移列為修正後第十六條規定，除將耕地不得移轉共有之規定刪除外，並將相關規定修正為：
「每宗耕地分割後每人所有面積未達零點二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：、、、四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」立法理由並謂：「民國六十二年本條例制訂前，耕地並未禁止分割及移轉為共有；本條例制訂後亦未禁止耕地因繼承而移轉為共有，故耕地共有狀況普遍存在於農村，此種共有狀況，表面上地籍仍保留單獨一筆，實際已由共有人分耕分管，民間時常發生共有耕地處分及設定負擔之產權糾紛，故最近農民均以放寬分割限制為訴求。為使本條例修正施行前之共有耕地，產權單純化，減少共有糾紛，故依第四次全國農業會議之結論，將本條例修正施行前之共有耕地，其分割最小單位面積不受限制，以解決目前共有耕地之糾紛並達產權單純化之目的。」可知依修正後土地法及農業發展條例規定，八十九年一月四日修正前之共有耕地即使分割後之面積未達零點二五公頃，亦得分割為單獨所有，並可出賣予非自耕農。查系爭土地雖為農地，且為原所有權人賴吉久之繼承人公同共有，惟依前開說明，系爭土地依法得分割為單獨所有並移轉予原告。
四、本件原告主張被告等之被繼承人賴吉久生前與原告於七十六年七月十七日就系爭土地簽訂土地買賣契約，以總價金四百二十九萬元，將系爭土地出賣予原告，原告亦已依約給付價金等事實，業據其提出與所述相符之土地買賣契約書、土地登記簿謄本、戶籍登記簿謄本等為證，被告雖否認有買賣土地之情事，仍執前詞置辯，惟查：
（一）按「原告對於自己主張之事實己盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」；又「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」，最高法院十八年度上字第二八五五號、十八年度上字第一六七九號判例參照。
（二）證人潘富雄於本院九十年七月五日言詞辯論時結證稱：「系爭買賣契約書之末頁見證代書是我親自簽名蓋章，而且該買賣契約書也是我作成的。」「該契約本文第一條、第二條之加註部分是我加註的，而蓋章部分，是在雙方合意下將雙方印章交由我代為用印。」「系爭契約之訂立為何找我作見證，是因為乙方賴吉久與我熟識，且是我大嫂的弟弟，所以才會找我當見證人，並代為處理系爭買賣契約。」「雙方間有消費借貸關係，故於雙方會帳後，確定買賣金額為四百二十九萬元」「為何在契約本文第二條加註【肆佰貳拾玖萬元一次付清，不另開立收據】，是因為甲乙雙方就消費借貸金額為四百二十九萬元並不爭執，故將借貸關係直接改為價金之給付。」「該甲○○之抵押權五百萬元之登記是我所辦理的，為何辦理該抵押權設定是因系爭土地地目為「田」，而當時買方甲○○並非自耕農身分，故無法移轉，為擔保起見，所以才辦理抵押權設定」。
（三）證人郭成家於本院九十年七月五日言詞辯論時結證稱：「八十八年開放農地移轉不需自耕農身分證明，所以於八十九年時，原告甲○○來找我要辦理系爭農地之過戶。但我告知他要辦理過戶，需要買賣雙方一起辦理，並備妥移轉證件（義務人之印鑑證明、所有權狀、戶籍謄本）。」「後來原告甲○○將移轉證件交付賴吉久蓋印鑑章，並備妥移轉證件，交付我之後，我自行到北投區公所申請農地使用證明書，在辦理過程中，賴吉久過逝，原告甲○○即協同賴吉久之太太（即被告丙○○）及哥哥至我代書事務所辦理移轉事宜，但我告知要先辦理繼承登記後，方能辦理移轉過戶。當時被告丙○○有問我辦理繼承登記須要何種證件，我有寫壹張繼承必備證件給他，但之後被告丙○○與原告甲○○均未再來找我。」。
綜合上述證人所言，則可知被繼承人賴吉久確已將系爭土地出賣予原告，並受領買賣價金四百二十九萬元，復參以證人郭成家與兩造並無親戚或僱傭關係且無仇隙，而另證人潘富雄與被繼承人賴吉久熟識，且賴吉久係其大嫂的弟弟，衡情要無設詞陷害被告之理，是渠等證言應堪採信。綜上所陳，原告右開主張，堪信為真正。而被告除空言爭執外，並未舉證以實其說，揆諸前揭說明，其之所辯，自不足採。
五、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，又繼承人自繼承開始時，除另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利義務，繼承人對被繼承人之債務，負連帶責任，民法第三百四十八條第一項、第一千一百四十八條、第一千一百五十三條第一項分別定有明文。再按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第七百五十九條定有明文。又分割共有物既對於物之權利有所變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經繼承登記而否認其權利。但繼承人如欲分割因繼承而取得公同共有之遺產，因屬於處分行為，依民法第七百五十九條規定，自非先經繼承登記，不得為之（最高法院著有前開八十二年度台上字第一七八三號判決意旨足資參照）。
查系爭土地原有權人賴吉久於八十九年九月二十日死亡後，其繼承人即訴外人賴麗如、賴麗虹及賴麗珊拋棄繼承，系爭土地僅由被告丙○○及乙○○共同繼承，此有卷附土地登記簿謄本、戶籍登記簿謄本及本院八十九年度繼字第四八七號裁定書在卷可稽，被告等均未辦理繼承登記，以致未能系爭土地未能辦理分割移轉予原告。
六、從而原告本於買賣契約及繼承之法律關係，請求被告等就被繼承人賴吉久所有如
主文所示之系爭土地，應辦理繼承登記，並被告應將前項土地之所有權全部移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、另被告所辯：移轉登記所生費用應由原告負擔乙節，經查：有關移轉登記之稅賦或費用，究應歸責於何方及由誰負擔，乃另一問題，與被告之義務即辦理系爭不動產移轉登記，並不影響。換言之，即被告應盡其移轉登記之義務，如於辦理過程所生費用，依法或依約應由某方負擔，而該方不負擔時，自有民法債務不履行規定之適用，因此不能預以尚未產生之費用，即免除移轉登記之義務，故被告此一主張，尚不可採，附此敘明。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年十二月十三日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官陳梅欽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十二月十八日~B法院書記官蔡佳君