臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第133號
原 告 郭季青
訴訟代理人 簡長輝 律師
被 告 總瑩 建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 呂思亮
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國106年3月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣玖拾參萬玖仟玖佰
陸拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣玖拾柒萬玖仟壹佰陸拾元，及其中
新臺幣參萬玖仟貳佰元自民國一○六年二月十八日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命之給付，於新臺幣玖拾參萬玖仟玖佰陸拾元範圍內，
如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除其給付責任
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰玖拾玖元由被告連帶負擔新臺幣壹萬
零柒佰柒拾玖元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書
」（下稱系爭房屋合約）第22條及「湯城世紀透天土地預定
買賣合約書」（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系
爭不動產合約）第11條第1項前段均約定凡因本件買賣涉訟
者，雙方同意以本院為管轄之法院（見本院卷第15頁、第37
頁），依首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額超過50萬元以上，
法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，
視為合意適用簡易程序，此觀民事訴訟法第427條第4項即
明。本件原告之訴訟標的價額雖顯逾新臺幣（下同）50萬元
，惟兩造於審理程序中，皆不抗辯而為本案之言詞辯論，揆
諸前揭規定，本件仍應適用簡易訴訟程序，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）訴外人 李念慈 於民國100年5月26日分別與被告總瑩建設
股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲各簽訂系爭不動
產合約，約定以總價755萬元買受坐落桃園市○○區○○
段地號6土地上之「湯城世紀」庚區編號H棟70號房屋及
其座落土地（下稱系爭不動產）。嗣於103年11月5日由
李念慈將系爭不動產買賣之權利義務均讓渡予原告，因而
就被告違約之情事，原告請求下述遲延利息與律師費：
1.逾期取得使用執照之遲延利息部分：
系爭房屋合約第10條第1項前段約定系爭房屋應於102年12
月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，
並取得使用執照。另依內政部公告之「預售屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項」之「應記載事項」第12條第2項
記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每
逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買
方。」是被告雖於105年11月10日取得使用執照，然原告於
102年12月15日被告應取得使用執照時止，已繳之房地價款
為180萬元；於105年1月7日再繳款房地價6萬元；於10
5年1月7日止，累計已繳之房地價款為186萬元。依此，
應給付原告之遲延利息為96萬3,210元〔計算式：180萬元
×5/10000×753天（自102年12月16日至105年1月7日
）＋186萬元×5/10000×307天（自105年1月8日至10
5年11月9日）＝67萬7,700元＋28萬5,510元〕。
2.律師費用部分：
系爭房屋合約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一
部分，與本約具有同等效力，並與「土地預定買賣合約書」
具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。」而
依系爭土地合約第11條第1項後段約定：「敗訴之一方應負
擔他方律師費、訴訟費用。」而原告因本件訴訟已支付律師
費4萬元，是被告應依上開約定負擔上開律師費。
（二）被告總瑩公司及楊碧玲就本件遲延利息及律師費，應有協
同債務及不真正連帶債務之適用。是被告應依不真正連帶
債務關係給付原告合計100萬3,210元（計算式：96萬3,
210元＋4萬元），為此，爰依系爭不動產合約之法律關
係提起本件訴訟，並聲明：1.被告總瑩公司應給付原告10
0萬3,210元，及其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算利息。2.被告楊碧玲
應給付原告100萬3,210元，及其中4萬元自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。
3.前兩項給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付
範圍內，免除其給付責任。
二、被告則以：
（一）依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之內容以
觀，應係規範房地屬同一契約之情形，且就土地而言，本
無取得使用執照之問題，是本件情形，應無預售屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項第12條之適用。又系不動
產於102年12月9日即竣工，依兩造約定，被告總瑩建設
公司並無遲延給付情形。另依照客戶繳款明細表所載，原
告迄今所繳納之款項均係土地款項，並無任何房屋款項，
故依系爭房屋合約第10條第2項約定中按「已繳房屋價款
」計算逾期遲延利息，則被告並無需支付任何費用。
（二）若認被告應給付遲延利息，則應以系爭房屋價款佔總價款
之比例計算，原告於105年11月9日前所繳金額為186萬
元，其中房屋價款為74萬4,000元，並審酌系爭房屋合約
第10條第1項第3款被告可扣除之天數，始符公允。本件
依原告主張被告遲延天數共計1,059天（自102年12月16
日起至105年11月9日）扣除其中有56天之大雨期間及颱
風天，遲延天數應為1003天，則被告應給付原告之遲延利
息為37萬3,116元（計算式：74萬4,000元×5/10000×
1,003天），原告餘此部分之主張為無理由。
（三）再者，系爭房屋合約與系爭土地合約為兩個獨立契約，被
告2人非為連帶債務，且僅有系爭土地合約第11條第1項
後段約定由敗訴一方負擔他方律師費，系爭房屋合約並無
此約定，原告向被告總瑩建設主張給付律師費並無理由。
縱鈞院認原告得請求律師費，應依被告人數、原告敗訴部
分之比例計算，且原告得請求之律師費，應比照最高法院
裁定律師酬金之標準定其律師費等語置辯，並聲明：原告
之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第67頁）：
（一）訴外人李念慈於100年5月26日分別與被告總瑩公司、被
告楊碧玲簽定系爭房屋合約及系爭土地合約，買賣標的為
系爭不動產，系爭房屋合約約定系爭不動產總價為755萬
元，該755萬元包含系爭土地合約所約定之系爭不動產土
地部分453萬元，嗣後於103年11月5日由訴外人李念慈
將前開權利讓渡予原告。
（二）系爭房屋合約第10條第1項約定應於102年12月15日完成
主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用
執照，被告總瑩公司於105年11月10日取得使用執照，訴
外人李念慈至102年12月15日止，已經繳納價款共180萬
元，原告另於105年1月7日再繳納價款6萬元。
四、本件之爭點厥為：：（一）系爭房屋合約與系爭土地合約是
否具有連帶不可分性？或為兩個獨立契約？（二）系爭房屋
合約第10條第2項，是否違反預售屋買賣定型化契約應記載
事項第12條第2項而屬無效？（三）原告所繳納之價款是否
為系爭不動產價款？若被告遲延給付，遲延給付日期為幾天
？（四）原告請求被告給付遲延利息96萬3,210元、律師費
4萬元及利息，是否有理由？被告總瑩公司與被告楊碧玲是
否應成立不真正連帶債務關係？茲分述如下：
（一）系爭房屋合約與系爭土地合約是否具有連帶不可分性？或
為兩個獨立契約？
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則
及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、
經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作
全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，所謂「探求當事人
之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根
基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗
法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，
並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利
義務是否符合公平正義。再，契約文字業已表示當事人真意
，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高
法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第286號判決、
17年度上字第1118號判例意旨均足資參照）。
2.經查，系爭房屋合約第22條（應為第23條）前段約定：「本
約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『
土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽
約日起同時生效。任何一部分不履行時視同全部違約，…。
」（見本院卷第15頁正反面）。而依系爭土地合約第12條第
1項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同
等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約
書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。
任何一部分不履行時視同全部違約，…。」（見本院卷第37
頁）。從上開條文約定文義，顯見兩造就系爭不動產之買賣
，係將房屋及其坐落之土地視為一個整體，且此交易模式，
符合經驗法則及一般社會交易習慣。再者，上揭契約文字業
已表示兩造真意，無別事探求之餘地，系爭房屋合約與土地
合約具有連帶不可分性，應堪認定，被告抗辯為兩個獨立契
約，實為曲解，並不足採。
（二）系爭房屋合約第10條第2項，是否違反預售屋買賣定型化
契約應記載事項第12條第2項而屬無效？
1.按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定
型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部
或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦
可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載
經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化
契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記
載於定型化契約者，仍構成契約之內容，94年2月5日修正
公布之消費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段、
消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。準此，內政部
公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定亦
構成兩造房地買賣契約之內容。
2.經查，內政部100年3月24日內政部內授中辦地字第000000
0000號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
事項（下稱修正前應記載及不得記載事項）之規定:「壹、
預售屋買賣定型化契約應記載事項」第12條第2項規定：「
賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應
按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」而
系爭房屋合約第10條第2項前段約定：「賣方如逾前款期間
未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利
息予買方。」（見本院卷第71頁反面）。是系爭房屋合約第
10條第2項關於賣方逾期未完工時應賠償之按日計算遲延利
息係以「房屋價款」萬分之五為計算基準，違反修正前應記
載及不得記載事項第12條第2項，應屬無效，依前揭規定，
應以修正前應記載及不得記載事項第12條第2項作為構成系
爭不動產合約之內容，即以房地價款之萬分之五計算遲延利
息。是被告抗辯應以房屋價款計算遲延利息，並不足採。
（三）原告所繳納之價款是否為系爭不動產價款？若被告遲延給
付，遲延給付日期為幾天？
1.本件原告所繳納之價款，雖均記載於系爭土地合約，且系爭
土地合約附件一文字為「房屋付款明細表（一）」（見本院
卷第38頁至第39頁）。然系爭房屋合約與土地合約具有連帶
不可分性，已如前述，是原告所繳納總計186萬元，均為系
爭不動產即房地價款，應堪認定。被告抗辯原告所繳納之價
款為土地價款，無任何房屋款項，並不可採。
2.依系爭房屋合約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程
，自民國100年10月30日前開工，並於民國102年12月15日
以前完成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取
得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數
：……（三）因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（
即被告）不能施工者，其影響期間。（四）因政府法令變更
或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」（見本
院卷第10頁反面、第11頁）。另按雇主對於高度在二公尺以
上之作業場所，如遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危
險時，應使勞工停止作業；雇主使勞工從事施工架組配作業
，應依下列規定辦理：……三、強風、大雨、大雪等惡劣天
候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。職業安全
衛生設施規則第226條及營造安全衛生設施標準第42條第1
項第3款分別定有明文，又交通部中央氣象局定義大雨為「
24小時累計雨量達80毫米以上，或時雨量達40毫米以上之降
雨現象」（本院卷第76頁）。是如遇大雨之天候，依前揭規
定應禁止施工，屬不可抗力且不可歸責於被告之事由，應不
計入遲延天數。經查，本件工程自100年10月30日開工日起
至105年11月10日為止，颱風假有10天（101年6月12日、
8月2日；102年7月12、13日、8月21日；103年7月23
日；104年7月10日、8月8日、9月28日；105年7月8
日），24小時累計雨量達80毫米以上有15天（101年6月11
日、12日、9月14日；102年5月11日、8月20、21、29日
；103年5月21日、9月22日；104年8月8日、9月28日
、10月9日；105年5月16日、6月2、14日），共計25天
（詳見本院卷第62至63頁），應屬得不計入遲延之期間。又
被告總瑩公司遲至105年11月10日始取得使用執照，為兩造
所不爭執，堪認被告應負遲延給付責任，遲延給付日期應為
1,035天（自102年12月16日至105年11月9日，共1060天
，減去不計入遲延期間25天）。
（四）原告請求被告給付遲延利息96萬3,210元、律師費4萬元
及利息，是否有理由？被告總瑩公司與被告楊碧玲是否應
成立不真正連帶債務關係？
1.被告應以房地價款之萬分之五計算遲延利息，原告所繳納價
款為房地價款，及被告遲延天數，均已認定如前。又原告於
102年12月15日止，累積之已繳房地價款為180萬元；於10
5年1月7日止，累積之已繳房地價款為186萬元，有付款
明細表在卷可稽（見本院卷第38頁正反面）。依此，是原告
請求被告給付遲延利息939,960元〔計算式：180萬元×5/
10000×753天（自102年12月16日至105年1月7日）＋
186萬元×5/10000×282天（自105年1月8日至105年
11月9日，扣除不計入遲延25天）＝677,700元＋262,260
元〕，即屬有據。逾此範圍之請求，即屬無據。
2.依系爭土地合約第11條第1項約定：「…敗訴之一方應負擔
他方律師費、…」（見本院卷第37頁）。經查，本件原告律
師費用為40,000元，有收據1紙在卷可稽（見本院卷第46頁
）。原告就上開律師費金額固一併請求被告總瑩公司及被告
給付，然關於系爭土地合約第11條第1項之約定內容，並未
見於系爭房屋合約中，且無任何相似內容之約定。參以系爭
土地合約係原告與被告楊碧玲間所簽立，被告總瑩公司並非
系爭土地合約之當事人，依據債之相對性原則，原告對被告
總瑩公司請求律師費4萬元，難認於法有何依據。至系爭土
地合約與系爭房屋合約雖具有連帶不可分性，惟系爭房地買
賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容本包含建物及該建物所
坐落之土地部分，故被告總瑩公司、楊碧玲雖採土地、房屋
分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土地合約，但系爭房
地之相關移轉、交付及權利義務履行等實具不可分而應共同
履行之關係，並不會因分作二份合約而生差異，故認系爭房
屋、土地契約間具連帶不可分性。惟就系爭土地合約所約定
律師費用負擔部分之內容，與系爭房地買賣、移轉等相關權
利義務並無關聯，縱約定僅由被告楊碧玲負擔律師費、訴訟
費用，亦不違當事人間分別訂立系爭房屋、土地契約之真意
，則被告總瑩公司既非系爭土地契約之當事人，原告依上開
約定請求被告總瑩公司給付本件訴訟所衍生之律師費4萬元
云云，礙難准許，應予駁回。而被告楊碧玲部分，本件原告
遲延利息勝訴金額為939,960元，占起訴請求金額元約百分
之98（計算式：939,960元963,210元＝0.98，小數點第
二位以下四捨五入），是依兩造約定，原告律師費應由被告
楊碧玲負擔39,200元（計算式：40,000元×0.98＝39,200元
），逾此範圍之請求，為無理由。
3.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，
債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第
1項、第203條分別訂有明文。本件原告請求給付律師費之
部分，其給付並無確定期限，是應自受催告時起負遲延責任
，而本件起訴狀繕本係於106年2月17日送達於被告楊碧玲
，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第51頁），是就律師
費39,200元部分，應自106年2月18日起負遲延責任，堪以
認定。
4.按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者
，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律
有規定者為限。民法第272條定有明文。被告總瑩公司、楊
碧玲間並無依法律規定或契約明示約定成立連帶債務，故被
告總瑩公司、楊碧玲2人尚非負連帶債務責任。惟按不真正
連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因
，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中1人為給付，
他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字
第367、848號判決意旨參照）。經查，被告總瑩公司、楊
碧玲分別與原告訂立系爭房屋合約及系爭土地合約，有依個
別契約對原告履行系爭不動產買賣之同一目的，而此兩份契
約，具有連帶不可分性，業經認定如前，堪認被告總瑩公司
及楊碧玲應就遲延利息939,960元對原告各負全部給付之義
務，故被告總瑩公司、楊碧玲間屬不真正連帶債務關係，應
堪認定。
五、綜上所述，原告依系爭不動產合約之法律關係，請求被告總
瑩公司、楊碧玲依據不真正連帶債務，給付各如主文第1項
、第2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據
，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告部分敗訴之判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第87條第1項定有明文。經核本件第一審訴訟費用為10
,999元（即裁判費），而原告起訴請求1,003,210元，勝訴
部分則為979,160元（計算式：939,960元＋39,200元＝97
9,160元），勝訴部分占請求金額約百分之98（計算式：97
9,160元1,003,210元＝0.98，小數點第二位以下四捨五
入），是本件訴訟費用10,999元應由被告連帶負擔10,779元
（計算式：10,999元0.98＝10,779元），爰依上開規定確
定兩造應負擔之訴訟費用如主文第5項所示。
中華民國106年4月14日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月14日
書記官盧品蓉