臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 102年度員簡字第55號
原 告 黃元
訴訟代理人 黃蕙芬
被 告 陳昱伸
訴訟代理人 陳振吉 律師
林輝明 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年7月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖（即彰
化縣溪湖地政事務所民國101年12月21日溪測土字第1840號土地
複丈成果圖）所示A部分面積拾平方公尺之RC鋼骨鐵皮建物拆除
，將該部分土地交還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬元；及自民國一百零二年一月十日起
，至交還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾柒萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更
或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追
加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項定有明文。經查
，本件原告起訴時，就不當得利部分，原請求被告自民國92
年12月26日起至拆屋還地時止，按月給付新臺幣（下同）8,
000元；嗣於102年7月2日言詞辯論時，將此部分聲明變更為
被告應給付原告480,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
返還土地之日止，按月給付8,000元。被告就此並無異議，
而為言詞辯論，核原告所為訴之變更，與前揭規定相符，應
予准許。
二、原告起訴主張：
(一)緣坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地為被告所有，其上之
129建號建物於92年間，因彰化縣溪湖鎮都市計畫欲開闢環
中街而徵收拆除。詎被告竟以修繕之名，於上開73地號連同
其所有相鄰之89地號土地（下稱89地號土地）上，未取得建
築執照即興建RC鋼骨鐵皮建物（下稱系爭建物）作為餐廳營
利之用。系爭建物並侵占原告所有坐落同段88地號土地（下
稱系爭土地），占用面積為如附圖（即彰化縣溪湖鎮地政事
務所101年12月21日溪測土字第1840號土地複丈成果圖）所
示A部分面積10平方公尺。原告於101年鑑界時始知系爭土地
有遭占用之情形。
(二)又原告之系爭土地被無權占用，致受有無法使用收益之損害
。因所在該區域係作為商業使用，如附近面積四坪之土地每
月租金約為10,000元，若以系爭土地佔比1/5計算，每月租
金應為8,000元，故原告主張每月受有8,000元相當於租金之
損害。若以起訴前5年計算相當租金之損害，應為480,000元
（計算式：8,000×12×5=480,000）；另原告應自起訴狀繕
本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月給付8,000元。
(三)對被告抗辯之陳述：
1、89地號土地於環中街開闢前並無建物存在，被告不得以舊有
之違章建築管理法抗辯。且原本在系爭土地上原有一個小倉
庫，也被被告拆除，被告也毀損系爭土地上原有之同段87建
號建物牆面，致該屋倒塌不堪使用，表示被告是故意侵占原
告之土地。再者，48年間被告父親兄弟簽訂分管契約，之後
又將系爭土地出售給 黃世炎 ，再幾經輾轉，始由原告於72年
間購入，原告並不知道分管契約的存在，不應該受到拘束，
且被告答辯狀所附之土地使用證明書在102年6月3日才寫，
是否真實尚存疑義。
2、又系爭建物為未辦理保存登記之違章建築，違反建築法第11
、18、97條規定，視為新違建，得不經查報逕行拆除。且系
爭建物為大型違章建築，並不符合非因故意或重大過失越界
建築之情形，不得以民法第796條為抗辯。再者，系爭建物
亦將相鄰之光華段98地號土地上之防火巷堵死，影響系爭土
地對外通行權利。被告雖辯稱無防火巷，惟政府前既許可於
系爭土地上建造87建號房屋，則防火安全確實為必備要件，
且依卷附70及80年間之航照圖，即可得知有該防火巷存在。
3、民法第767條亦無民法第125條之請求權因時效經過而消滅之
適用，故原告亦得主張拆屋還地。
4、因原告原有之合法87建號建物之建築基地為光華段87、88及
99之1地號土地，該87建號建物基地起造線為16.7公尺，又
最低起造線為15公尺，原告亦不能出賣系爭土地給原告。
5、被告辯稱系爭土地並非坐落於彰化縣溪湖鎮繁榮地區云云，
並非事實，原告主張不當得利之計算，應○○○鎮○○街為
準，而非以員鹿路做判斷，因為系爭土地位於環中街，環中
街也較熱鬧。因環中街屬彰化縣溪湖鎮都市計畫中商業區之
一環，符合彰化縣建築管理自治條例第3條規定之建築基地
最小寬度須4米，最小深度須15米規定，故於被告興建系爭
建物時原告曾建議將雙方土地合併，以符合該法之最小建築
面積規定，以促進公共利益。惟被告只重視私利並執意興建
違章建築，先貶低原告土地，再請求法院鑑價後以低價購買
原告土地，使其所有之土地符合上開彰化縣建築管理自治條
例第3條規定後，再以最小建築面積規定建築房屋。
6、原告視系爭土地為起家厝地，不容移去或變更地號。故不同
意將被告占用部分出售予被告。
(四)爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴等
語。並聲明：1.被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土
地上如附圖所示A部分面積10平方公尺之RC鋼骨鐵皮建物拆
除，將該部分土地交還原告。2.被告應給付原告480,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月
給付8,000元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)按坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○號土地上之原始建築物，
係被告祖父所建造，係屬於58年間都市計畫前之建築物，迄
今至少五十年，此有房屋稅籍資料可稽。至於坐落於89地號
土地上之原始建築物，亦為被告祖父所建造，其建造之日期
更早，為矮房之設施，當時係作為倉庫等使用，上開原始建
築物係屬彰化縣溪湖鎮都市計畫實施前即已經建築完成之房
屋，屬「違章建築管理法」之舊違章建築，亦符合建築法令
之合法建物。嗣於84年間，○○○鎮○○街道路擴建工程，
損害上開房屋，被告父親才將上開房屋修繕，並於89年5月
間完工，該修繕行為均非被告所為。又上開房屋附近之土地
為親友家族所有，被告父親當時未作他想，亦未經地政事務
所測量確認後，即於原地修繕，一併加以整修繕造，被告父
親自始即無無權占有系爭土地之故意，至於被告更係單純接
受父親所建妥之建築物而已，自始更無無權占有之不法故意
。況被告占有之現狀，係依系爭土地之前所有權人與被告父
親 陳永謙 所分管，有其歷史因素所致，被告絕非惡意侵奪他
人土地。
(二)又被告父親於舊地整建時，並無毀損原告所有坐落系爭土地
上之87建號建物牆面，於原告對被告另行提起之刑事告訴案
件中，被告並已提供證人即建造人 陳育騰 說明施作工法等情
事，絕無毀損原告所有之87建號房屋牆面。又原告於100年
間，曾對被告提出土地交換，以取得通行之目的，嗣因被告
拒絕原告所提出交換條件，直到101年初原告始雇用大型機
具，將系爭土地上之原有87建號建物自行拆除，並已整地完
成，當時大型車輛係停放於環中街，以吊掛方式，運送建築
廢棄物與填土，原告於拆除完畢後，便對於被告提出竊占罪
、毀損罪等刑事告訴。惟被告並未毀損原告房屋牆面，原告
自行拆除房屋遺留之原始柱位，距被告房屋牆壁仍有一段約
30公分距離，且係原告自行拆屋整地，被告並無毀損原告房
屋，何須負擔倒塌之責。
(三)依土地登記謄本所載，原告係於70年5月30日間，即已取得
系爭土地，卻對於被告之祖父、父親常期使用之狀態，未曾
加以爭執，亦未加以處理，確實就是因該土地上長期有建築
矮房等事實所致。原告怠於主張，且對於被告父親於整修繕
房屋增建時未曾阻止，亦未提出不同意之意見，俟被告已使
用該房屋超過13年，原告方才提出異議，要求拆除，致被告
必須付出重大之拆除損失，知道越界卻不異議，增加越界者
之私人成本，也增加社會成本，此依最高法院56年臺上字23
28號判決與71年臺上字164號判決意旨可參。又上開所謂知
其越界，以鄰地所有人可能認知為已足，鄰地所有人非因不
在或有可恕之理由而不知者，尚不能謂為不知，故原告顯已
構成民法第796條之要件，不得請求拆除系爭房屋。原告於
前述刑事案件偵查中及本件民事庭中均陳述，其每年都會回
來溪湖鎮一、兩次，但因所有毗鄰系爭土地之同段76地號土
地上房屋（下稱76地號土地）出租他人，十幾年來，自始至
終無法進入屋內查看屋況，此均非事實。蓋原告將該房屋出
租他人，該期間向其租之房客，已經數人，並不只一人而已
，原告自70年即已取得房屋，迄今應該曾經進入系爭土地察
看。更何況，若係被告拆除原告原有之87建號建物，原告於
進入系爭土地察看時，應早已知悉其原本所有之房屋被拆除
之事宜，故原告所述均屬不實。
(四)系爭建物為三層樓建築，占有部分為狹長之牆面及樑柱，為
房屋主要之構造，若予拆除有礙於整體之完整性，且將造成
安全上之問題。如欲拆除後，再加以增建，經被告請廠商進
行估價，經報價後一家為1,971,409元，另一家為1,941,140
元，其耗費成本過高，故請求法院依民法第796條之1第1項
規定，避免系爭建物免為全部或一部之移去或變更。
(五)彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地為私人土地，確實無
原告所稱既成巷道及防火巷之情事。
(六)系爭土地係位於彰化縣溪湖鎮，並非繁榮之地區，地處老舊
之建物區，且價值不高，且係位於周圍房屋之內側，根本無
價值。原告主張每月受有受有8,000元相當於租金之損害，
顯然過高。而鄰近之整棟之建築物租金，充其量每月僅為13
,000元、10,000元、25,000元而已，而且門牌號碼彰化縣○
○鎮○○路○段○○○號樺霖藥局地坪35坪，整棟三層樓房屋（
347.109平方公尺）其月租亦僅25,000元；門牌號碼彰化縣
○○鎮○○路○段○○○號之樺霖藥局地坪25坪，整棟三層樓房
屋（247.935平方公尺）其月租10,000元；門牌號碼彰化縣
○○鎮○○路○段○○○號莎登美髮地坪30坪，一層樓房屋（99
.174平方公尺）其月租13,000元，且均係包括建物及土地全
部。被告占有系爭土地面積僅約10平方公尺，原告竟要求給
付每月8,000元，此顯已過於擴大金額，殊屬不妥，被告認
為合理之金額，應為每月500元等語，資為抗辯。
(七)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、本院得心證之理由
(一)原告主張系爭土地為其所有，系爭土地與被告所有之89地號
土地及原告所有之76地號土地相鄰。而於系爭土地上，現築
有被告所有如附圖所示Ａ部分面積10平方公尺、未辦理保存
登記之系爭建物。系爭建物共3層樓，占用系爭土地部分之1
樓係作為經營小吃店所用，放置冰箱其其他雜物；2樓為客
廳；3樓則是房間。系爭土地除遭占用部分外，其餘為空地
，並無單獨出入口得對外聯絡等事實，業據其提出地籍圖謄
本、土地登記第一類謄本、土地所有權狀及現場照片等件為
證，且為被告所不爭，並經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄，
另依職權調取附圖之複丈成果圖附卷可稽，應認原告之主張
為真正。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。被告雖辯稱其興建系爭建物時
，不知有越界建築之情事等語。惟原告本於上開民法第767
條之規定請求無權占有之被告返還所占用之系爭土地，係基
於物權之請求權，有對世效力，被告若未能舉證有何利用系
爭土地之合法權源，不論其有無故意或過失，均應返還占用
系爭土地之部分。被告雖另抗辯系爭土地於48年間為被告父
親即訴外人陳永謙與其兄弟共有，其等訂有分管協議，而由
陳永謙使用系爭土地遭占用之部分迄今，並非惡意占有等語
。惟按『以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，
固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性
），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之
狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護
善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效
力之物權絕對性）。特定當事人間倘以不動產為標的所訂立
之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由
當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以
登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用
，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該
債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權
化」法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破
租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用
之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書及最高
法院48年台上字第1065號判例意旨即明』（最高法院97年度
臺上字第1729號判決意旨參照）。反面言之，若未經登記，
亦無其他具備使第三人知悉該狀態之公示作用，則特定人間
以不動產所為之債權行為，即無拘束第三人之效力。經查，
系爭土地先經出售予訴外人黃世炎，再經幾度輾轉讓與所有
權，由原告於72年5月30日因買賣而登記為所有權人之事實
，為兩造所不爭執，且有原告提出之系爭土地所有權更易紀
錄與土地登記第一類謄本附卷可稽。原告既非直接自被告之
父親陳永謙受讓系爭土地，期間經歷多次所有權之更易，又
被告所稱之分管協議，未經登記且無明顯對外之公示作用，
實難以期待原告於購買系爭土地時，可能知悉前揭分管契約
之存在。是被告抗辯分管契約之存在，縱然屬實，該分管契
約亦無從拘束原告，而認系爭建物有合法占用系爭土地之權
源。也因此，被告雖聲請通知證人即被告之叔叔 陳裕隆 作證
，證明分管契約之存在與系爭建物完工日期等，本院認應無
通知作證之必要，併此敘明。
(三)再按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變
更其房屋；但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付
償金，民法796條第1項有明文規定可參。依上揭規定之要件
，必須鄰地所有人知悉越界而不提出異議，土地所有人始得
提出此項主張。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事
訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其
抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本
件被告抗辯原告知悉越界建築而未提出異議等語，揆諸前揭
說明，應由被告舉證證明之。而查，原告自陳並未居住在彰
化縣溪湖鎮，系爭土地毗鄰之76地號土地及其上建築物（即
門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）雖為其所有，但長
久以來都是出租他人，直至100年12月因承租人不再續租，
才得以進入透過76地號土地進入系爭土地，而知悉系爭土地
有部分遭被告占用之事實等語。被告雖否認原告之陳述，並
抗辯原告長期以來都知悉系爭建物越界占用之情形，然參諸
前揭說明，此部分應由被告舉證，惟被告並未能舉證證明。
況系爭土地並無道路可對外通行，難以直接從外觀察知有無
遭人占用，且原告現居地係在高雄市三民區，此由卷附之起
訴狀原告地址之記載可知，被告亦不爭執原告並未居住溪湖
鎮。況且，被告居住於該地數十載，尚且不知越界建築之事
，如何能期待未實際居住於系爭土地之原告知悉，且縱使原
告曾有進入系爭土地之事實，也不代表原告知悉系爭土地遭
系爭建物占用。是依卷內現有證據，亦難據以認為原告知悉
系爭建物越界占用之事實，從而，被告此部分抗辯，並無理
由。
(四)又按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或
變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一
部之移去或變更；但土地所有人故意逾越地界者，不適用之
，民法第796條之1第1項固定有明文。惟查，系爭建物未經
辦理保存登記，即係所謂之違章建築，雖上開條文所保護之
客體，在於供人居住房屋之社會經濟價值，違章建築之價值
，亦在保護之列。然違章建築與合法建物之保護程度，應有
程度上之區別，否則不啻鼓勵興建違章建築，有違公平原則
。況且違章建築之造價，多低於合法建物，在經濟價值考量
上亦應列為考量。查系爭建物係未辦理保存登記之建物，為
兩造所不爭執，經本院依職權查詢後，亦確認89地號土地上
無辦理保存登記之建物，有彰化縣溪湖地政事務所102年1月
9日溪地一字第0000000000號函在卷可證。又查，系爭土地
遭被告占用部分，目前僅供被告私人使用而已，並未提供為
其他公益用途，則被上訴人請求上訴人拆屋還地，純屬兩造
間之私權糾紛，要與公共利益無關。且系爭土地面積僅48平
方公尺，即遭被告系爭建物占用10平方公尺，其占用部分已
超過系爭土地之20%，對系爭土地之影響難謂不重大。被告
雖抗辯若欲拆除占用部分，拆除後再加以建築耗費成本超過
1，900,000元，實屬過高，惟系爭建物係未辦理保存登記之
建物，其經濟價值保護程度較低，業經陳述如前；而系爭土
地雖無對外聯絡道路，但與原告所有之76地號土地毗鄰，得
作為76地號土地之腹地，非無經濟效用，衡量原告合法所有
權之保護與被告未辦理保存登記建物之經濟價值後，本院認
原告所有權仍應優先保護，是被告聲請對所欲返還之土地鑑
定價值，應無必要。且雖原告行使物上請求權之結果，系爭
建物占用系爭土地部分將被拆除，但因現今拆屋技術精良，
被拆除部分僅為系爭建物某一角落，尚不致損其他部分而使
該屋全毀，被告抗辯將危及系爭建物云云，顯不足採。再者
，原告訴請拆屋還地，係攸關原告所有系爭土地占有使用權
利之完整性，其請求拆屋還地僅為正當權利之行使。從而，
被告主張依民法第796條之1之規定，得免予移除系爭建物等
語，洵非可採。
(五)被告既無權占有使用系爭土地，即應認係無法律上原因而受
有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告依不當得利規
定，請求被告返還自起訴日起回溯5年內所獲得之利益，及
自起訴狀繕本送達翌日即102年1月10日起至系爭土地之日止
，相當於租金之利益，亦屬於法有據。惟相當於租金之利益
，應受土地法第105條、第97條第1項規定之限制，即以不超
過土地申報總價年息10%為限。查系爭土地為都市計畫範圍
內之建築用地，且位於彰化縣○○鎮○○路與環中街交叉路
口附近，附近市況繁榮；然系爭土地無單獨出入口得對外聯
絡，僅能擔任毗鄰土地之腹地，目前除占用部分外，其餘為
空地，99年1月間之申報地價為每平方公尺6,640元，此經本
院履勘現場查明，並有系爭土地第一類謄本在卷可稽，是原
告主張相當於租金之利益，依前揭規定，並衡酌系爭土地之
使用性質、土地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用之經
濟價值及所受利益等情狀，認應以土地申報地價年息9%計算
，尚屬適當。查被告占用之面積共10平方公尺，因而被告應
給付每月相當租金之不當得利金額，為498元（計算式：10
×6,640×9%÷12=498），然被告抗辯應以每月500元計算
，高於法院審酌之金額，基於辯論主義原則，無不許之理。
因而，原告請求自起訴日起往前回溯5年計算相當租金不當
得利之金額，為30,000元（計算式：500×12×5=30,000）
；另被告應自102年1月10日起至交還系爭土地之日止，按月
給付原告500元。原告請求被告給付相當租金之不當得利金
額，逾此部分則顯屬過高，應予駁回。
五、綜上，原告請求被告應將如附圖所示編號A部分面積10平方
公尺之RC鋼骨鐵皮建物拆除，並將上開部分土地均返還原告
；另請求被告應給付30,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即
102年1月10日起，至返還上開土地之日止，按月給付500元
相當租金之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部分之請
求則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至
原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
惟被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦與同法第39
2條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年7月16日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年7月16日
書記官梁高賓