裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第1136號民事判決
裁判日期：民國99年04月07日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第1136號原告睿傑不動產經紀有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 呂承璋 被告丁○○訴訟代理人 劉韋廷 律師複代理人 彭義誠 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國99年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丁○○於民國98年6月8日與原告簽訂「不動產專任委託銷售契約」（以下簡稱「委託銷售契約」），依該約定，原告為被告銷售被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段810地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路2段53巷1弄14號4樓之房屋（以下簡稱系爭房地），委託銷售期間自民國98年6月8日起至98年8月8日止，被告願意出售的價格為新臺幣（下同）7,500,000元。雙方並約定苟原告覓得買方書面承購價格已達被告之最低委託出售價格，而被告卻拒絕簽署確認；或被告簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務時，原告可得向被告請求上開最低銷售價格之4%即300,000元。嗣原告於銷售期間內之98年6月13日覓得訴外人即買方甲○○願以上開價格購買系爭房地，並提出「買賣議價委託書」之書面。原告即通知被告辦理後續簽訂買賣契約事宜，詎被告竟反悔不願出售系爭房地，致原告受有無法賺取甲○○服務費75,000元的損失。為此，爰基於兩造間委託銷售契約之約定、債務不履行損害賠償法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告375,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造既已約定以視為仲介完成之報酬為損害賠償額預定性質違約金，縱被告有違約情事，原告也不得再依債務不履行損害賠償法律關係更行請求75,000元的賠償。又甲○○事實上僅願出價7,400,000元購買系爭房地，並未達兩造間所約定最低銷售價格7,500,000元，被告自無依約須辦理後續簽立買賣契約之義務，從而也無須支付視為仲介完成之報酬300,000元；然本件實際係原告私下與甲○○間有所協議，由甲○○出價7,400,000元，原告之受僱人乙○○由服務費出資100,000元，以達成7,500,000元之交易的外觀，然原告為省卻此100,000元之支出，竟以恐嚇威脅語氣告知被告，如不以7,400,000元出售系爭房地，即向被告提告，原告顯係以不正當方法造成有買家出價至7,500,000元之假象，卻要被告以7,400,000元賣出，因被告不同意即要求依約定之條件視為仲介完成，依民法第101條第2項，應視為契約所設之條件仍不成就，原告亦不得向被告請求；縱甲○○確於「買賣議價委託書」簽訂承購價格7,500,000元，原告亦從未將要約之意思表示通知被告，被告未曾知悉買方出價已達底價的事實，自無依約續辦理後續簽約事宜的義務等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張兩造所簽訂「委託銷售契約」，最低銷售價格為7,500,000元，且嗣其覓得之甲○○業已在「買賣議價委託書」上以相同的價格出價，為原告提出「委託銷售契約」、「買賣議價委託書」為證（本院卷第7~8、9頁），並聲請證人甲○○於審理中證述「買賣議價委託書」上出價欄載為7,500,000元，與其本意僅願出價7,400,
000元固為不合，但其上「甲○○」之姓名為其所親簽等語無訛，原告對於「委託銷售契約」、「買賣議價委託書」簽名之真正，亦不爭執，原告此部分的主張堪認屬實。惟被告仍以原告當時要其以7,400,000元賣出，並未通知有出價7,500,000元之買方，故未同意配合辦理後續簽約事宜等語為辯。是本件的爭點在於：原告是否確將買方願以7,500,000元承購的事實通知被告？茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條前段定有明文。因目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制度尚未建立，而房屋仲介業者因一方面接受屋主委託銷售房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價之特有交易制度關係，於不動產買賣過程中，為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇的要約方式、買賣雙方的出價及可能成交的價格等交易資訊者，相較買方或賣方而言，明顯居於資訊優勢之地位，致房屋仲介市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性，故為避免房屋仲介業者使交易相對人為錯誤的決定或賺取不當利益，依上揭民事訴訟法第277條之規定，對於買賣雙方關於價格是否已達成合意與否的糾紛時，自當由房屋仲介業者就賣方確已同意買方之出價負證明之責。
（二）本件被告主張原告當時並未將覓得買方願意出價7,500,00
0元之事實通知被告，並於審理中自證稱：「（問：原告公司有無員工是否有通知你，已經有人出價到750萬？）沒有」，「（問：98年6月13日你人在何處？）一、我在大陸東莞，證人丙○○還是可以用電話聯絡我。二、我出國前有簽一份委託書，約在98年6月11、12日證人丙○○打電話告訴我有人要以730萬買，但系爭房屋實際上是我朋友林先生所有，我問證人丙○○說林先生有無同意，證人丙○○說林先生有同意，我問林先生是否有同意，林先生說他沒有同意。後來證人丙○○又打電話告訴我林先生同意740萬元賣，我就沒有再向林先生查證，我告訴證人丙○○如果林先生同意，我就將委託同意書簽給林先生，讓林先生去簽買賣合約書。我叫證人丙○○將委託林先生簽約的委託書傳真給我，這一份委託書與出發前的委託書不同，是要委託林先生，但是證人丙○○卻傳真給我一紙受託人為證人丙○○的委託書，我覺得不妥，我就向林先生查詢，並告訴林先生說如果還沒簽，就暫時不要簽，林先生說證人丙○○有約到二次到原告公司說要約買方與他碰面，但是都沒有遇到買方。我跟林先生說反正現在還沒到750萬元，就不要簽。林先生寫終止委託書並送到原告，…」等語綦詳，且核與原告所提出「買賣議價委託書」第7條所設有賣方是否同意依該約條件出售之確認欄內，並無被告之簽名一致，其證詞尚非無據，已足為憑。原告對於該證詞固否認為真正，並對於被告該部分的辯詞，陳稱：本案當時為何沒面交，是當時被告在大陸地區，所以授權給原告法定代理人丙○○去處理等語。然查：原告是否如實將甲○○出價的情形通知被告，為原告聲請其負責人丙○○於審理中證述：「（問：甲○○簽立系爭買賣議價委託書後，你如何與被告談？）甲○○出740萬，我告訴被告說，如果我價格拉不上來，10萬由我們補足。當時被告也知道價金都簽好了。大約在98年6月10日左右，我與被告聯繫，被告當時在大陸，被告知道甲○○出價的情形後，還叫我乾脆叫 林廷翰 簽，我說只有被告有權簽約，我沒有將系爭買賣議價委託書給被告看。後來林廷翰不准被告賣，所以就沒有成交」等語（本院卷第95頁），惟甲○○所親簽之「買賣議價委託書」，縱原告當時身在大陸地區，由原告以傳真等遠距遞送方式，仍可傳送予被告閱覽確認，是證詞有關因被告在大陸地區即無法供其閱覽確認出價乙節，已有疑義。又該證詞與原告所陳因被告在大陸地區，故授權予丙○○處理云云亦顯有矛盾，因丙○○為原告公司負責人，被告既已委託原告出售系爭房地，縱有再行授予丙○○代簽立買賣契約事宜，則丙○○自當由其代理被告與甲○○簽約，應非如丙○○所證僅有被告有權簽約等情，反而是被告所述因聽聞價錢並未達7,500,00
0元，且於授予代理權時，又見丙○○傳真由其擔任受任人之委託書時，心生疑慮而不願授予丙○○代理權等情，較符合丙○○無法逕以被告名義簽立買賣契約的實情。是丙○○上揭證詞尚不足證明確有將甲○○願出價7,500,00
0元之事實通知被告，所證並不足採。則被告主張原告並未如實告知出價價格等情，尚屬有據，應堪採信。
（三）依兩造所簽立「委託銷售契約」第11條第4款約定：「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」，始「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人」。本件原告既未將買方已出價7,500,000元的事實如實告知被告，已如前述，則縱原告所提出之「買賣議價委託書」書面承購價格已達7,500,000元，因原告為仲介業者，確可能利用未將買賣雙方關於價格的合意內容如實告知被告，而有迫使被告誤以為僅有出價至7,400,000元之買方，一時失慮而按7,400,000元作為賣出價格，省卻原告原向甲○○所承諾貼補100,000元的支出，使原告藉以得利，而造成被告受損失之虞。是解釋上被告自無依約履行簽訂買賣契約書之義務，是原告主張被告因違反履行簽訂買賣契約書之義務而依上開約定請求系爭仲介費用，自不足採。
（四）被告既無違反「委託銷售契約」之事由，從而亦不生債務不履行損害賠償責任，是原告主張被告竟反悔不願出售系爭房地，致原告受有無法賺取甲○○服務費75,000元的損失云云，亦屬於法無據，並不足採。
四、綜上所述，經查被告尚無違約事由，因此，原告基於兩造間委託銷售契約之約定、債務不履行損害賠償法律關係，聲明請求：被告應給付原告375,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證、攻擊防禦方法及聲請調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不贅述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年4月7日
民事第一庭法官古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月13日
書記官姜貴泰