臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第1316號
原 告 廖信雄
訴訟代理人 廖美滿
被 告 名座花園社區管理委員會
法定代理人 林心德
訴訟代理人 鍾若琪 律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國110年9月2日經言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬柒仟參佰肆拾參元，及自民國一
百零九年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬柒仟
參佰肆拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：（一）被告應進入
門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00○0號7樓（下
稱系爭房屋）就頂樓漏水、屋內天花板油漆裝潢施行修復。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）204,183元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
其於民國109年10月13日追加第2項聲明之金額為289,601
元，於109年12月4日撤回第1項聲明，復於110年1月5
日以民事追加起訴狀追加金額20,000元，再於110年2月19
日以民事追加訴之聲明狀再次追加金額57,500元，另於110
年3月4日以補正狀更正本件訴之聲明為被告應給付原告
340,348元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息（見本院卷第72、104、117、149、15
9頁）。核原告變更後之聲明，與起訴時之聲明均係基於系
爭房屋漏水所生之請求，其基礎事實相同，應准予變更。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷
00○0號7樓房屋之所有權人，被告為系爭房屋所在名座花
園社區(下稱系爭社區)之管理委員會。系爭房屋自104年7
月後開始有漏水情形，原由系爭房屋之前屋主負責修繕完畢
後，經過2年多，於107年間系爭房屋又發生漏水現象，檢
查後認定是因系爭房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）漏
水所致，而系爭頂樓平台屬社區共用部分，被告自有管理維
護之責，原告委由其訴訟代理人廖美滿多次聯繫被告，並要
求被告進行系爭頂樓平台之修繕，被告雖曾於107年間召開
管理委員會會議，就系爭社區頂樓住戶漏水修繕費用案決議
委請廠商協助施作防水工程，但因廠商報價金額過高，最終
未發包施工，原告僅能先自行委請師傅報價並修繕，修復費
用分別為頂樓PU防水工程費用135,713元、屋內兩間房間天
花板輕鋼架工程費用5,000元、屋內主臥梁柱及二房間天花
板及四周梁柱油漆工程21,235元、客廳、主臥天花板施工修
復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架18,900元及清潔費用5,000
元、床墊受損6,000元、主臥及客廳天花板壁癌修復、油漆
、輕鋼架拆下後放回之費用57,500元，又因系爭房屋漏水而
長達7個月無法出租，受有租金損失91,000元，合計為
340,348元，為此，爰依侵權行為之法律關係及公寓大廈管
理條例提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告
340,348元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：上開107年間頂樓住戶漏水修繕費用決議案，是
本件原告訴訟代理人廖美滿擔任系爭社區管理委員會主任委
員期間所作成，廖美滿對於決議經過知之甚詳，依照決議內
容，名座社區頂樓共用部分防水修補工程以不超過50,000元
為主，並由廠商孫先生施作，後亦經廖美滿驗收確認，然於
108年6月間再次發生系爭房屋天花板漏水問題，應非系爭
頂樓平台新的漏水點。被告雖就本件鑑定單位即國立中央大
學建築物漏水鑑定研究中心（下稱中央大學鑑定中心）針對
系爭頂樓平台進行漏水鑑定後認定漏水原因為系爭房屋頂樓
結構體產生裂縫所致乙情無意見，但原告請求頂樓漏水PU防
水工程135,713元部分，被告認應正式由管理委員會決議是
否依本件鑑定報告所定工法先行僱工修復漏水；屋內房間天
花板輕鋼架工程5,000元部分，原告早於107年8月29日知
有此損害，卻遲至109年9月21日提起本件訴訟，此費用之
請求權已罹於時效，不得請求；另屋內主臥梁柱及二房間天
花板及四周梁柱油漆工程部分，依行政院頒制固定資產耐用
年數表，系爭房屋於82年12月6日完工，系爭房屋內部設備
及裝潢使用迄今，已逾耐用年數，經被告核算原告提供之報
價單所列修復項目及費用，原告此部分損害應以15,958元計
算；又系爭房屋客觀上未達不堪居住之情形，且被告曾詢問
系爭房屋之承租人，該房客並無反應屋內有漏水之情事，且
居住系爭房屋至租賃期間屆滿始搬離，顯無原告所稱之延誤
出租之租金損失。此外，系爭房屋屋內客廳天花板、主臥天
花板木工修復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架18,900元及清潔
費用5,000元，其中18,900元之施作項目應計算折舊，其餘
清潔費5,000元，原告提出之單據並未列有清潔費用，故應
予扣除；此外，原告稱其有床墊受損6,000元，然床墊發霉
原因多端，使用者使用習慣不佳亦可能導致床墊發霉，原告
未舉證證明系爭頂樓平台部分漏水與床墊發霉之結果有何相
當因果關係，此部分請求應屬無據。再原告追加屋內主臥及
客廳天花板壁癌修復、油漆、輕鋼架拆下後放回之費用57,5
00元，已涵蓋於原請求項目「屋內主臥梁柱及二房間天花板
及四周梁柱油漆工程」及「屋內客廳天花板、主臥天花板木
工修復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架」費用中，是重複請求
等語，資以抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如
受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋所有權人；系爭頂樓平台為系爭社區
共用部分，曾於107年間經廠商修復後，於108年間再次產
生滲漏水，致系爭房屋亦有滲漏水之情況等情，業據其提出
授權書、系爭房屋建物登記第一類謄本、頂樓漏水PU防水工
程報價單、彈泥防水施工報價單、室內主臥梁及兩個小房間
天花板及梁柱油漆工程報價單、修復報價單、系爭房屋租賃
契約、輕鋼架工程報價單、家具損失照片、系爭房屋防水保
告書、修繕公告、通訊軟體LINE對話截圖、108年6月19日
管理委員會會議記錄、存證信函、現場照片、109年7月14
日臨時管理委員會會議紀錄等件各1份附卷可參（見本院卷
第10至64頁、第73至75頁、第152至156頁、第179至181
頁），經本院核閱無訛，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。民法第184條第1項前段定有明文。再共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之，此觀公寓大廈管理條例第10條第2項本文自明
。另依公寓大廈管理條例第36條第2款規定共有及共用部
分之清潔、維護、修繕及一般改良，管理委員會職務之一
，可認共用部分之維護及修繕屬管理委員會之職務，而原
告主張其為系爭社區之區分所有權人，因系爭頂樓平台長
期漏水，幾經自行委工修繕未果，致系爭房屋漏水受有損
害，經本院囑託國立中央大學建築物漏水鑑定研究中心針
對系爭頂樓平台漏水成因及系爭房屋建議之修繕方式進行
鑑定，該研究中心鑑定結果為「囑託鑑定事項：一、桃園
市○○區○○路0段000巷0000號7樓有無漏水、漏水之
位置及成因為何？鑑定論點說明：1.經蓄水檢測後，桃園
市○○區○○路0段000巷0000號7樓之房屋確實有漏水
現象發生。2.頂樓平台經蓄水測試，模擬下雨狀況，確認
漏水之水源來自於頂樓平台，而漏水原因為結構體產生裂
縫。3.漏水處雖曾經施作防水工程，但施作工法及內容其
順序不符，故造成後續仍產生漏水現象。（本報告僅對鑑
定當天儀器設備測得結果作為滲漏依據）」等語，並提出
修繕方式，及補充鑑定論點說明系爭房屋有漏水現象，有
修繕之必要，有國立中央大學建築物漏水鑑定中心鑑定書
1份附卷可憑（見卷附鑑定書第10至12頁），足認因系爭
頂樓平台結構體有裂縫，且施作防水工程順序不合工法，
致後續仍產生漏水現象，漏水滲入系爭房屋之天花板、牆
面等情，又前開鑑定書內容業經專業鑑定中心實地勘查及
以設備檢測，本諸其專業知識而作成，且被告亦不爭執上
開鑑定結果，是此部分內容可以採信。而被告為系爭名座
花園社區之管理委員會，系爭頂樓平台乃系爭名座花園社
區之共用部分，自屬被告管理、維護之範疇，準此，原告
起訴請求被告就系爭頂樓平台漏水致系爭房屋受損一事，
負損害賠償責任，為有理由。
（二）負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；損害賠償
，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所
受損害及所失利益為限，第213條第1、3項、第216條
第1項定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第
196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之
適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，
得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限。損害賠償
以填補損害發生前之原狀之原則，故修復必要費用如係以
新品換舊品者，應予折舊（82年度台上字第892號、92年
度台上字第2099號判決意旨參照）。承前所述，系爭房屋
因系爭頂樓平台漏水所生損害，既係因被告未盡其管理修
繕之責，自應就原告系爭房屋之損害，負過失侵權行為損
害賠償責任，茲就原告得請求被告賠償之金額，析述如下
：
1.頂樓PU防水工程費用135,713元部分：
原告主張之頂樓PU防水工程費用135,713元一節，參中央
大學鑑定中心出具之鑑定書所示，鑑定結果認該防水工程
施作價格符合一般施作價格，但工法錯誤，會造成防水壽
命縮短，如鑑定當時所錄製之影片情形，發生本應附著結
構體卻未緊密附著，造成防水材料脫層，因而發生漏水現
象，而施工材料為壓克力樹酯（水泥糸），而非PU（塗膜
系聚氨酯），工法亦建議施工於結構體，而非僅於表面層
施工等語（見卷附鑑定書第11頁），可見上開防水工程費
用符合一般業界修繕費用標準，而被告雖稱前揭費用需經
過管理委員會決議是否依鑑定書所定工法先行雇工修復漏
水等語，惟本院審酌施工廠商進行修復漏水之報價過程，
須考量現場漏水狀況、所需時間、耗材、人力、原告預算
考量等因素，進行不同之修復方式及報價，上開報價亦符
合一般施作價格基準，無不合理之處，況兩造既長期因系
爭房屋漏水修繕及費用一節多有爭執，若仍先由被告管理
委員會進行決議，除就系爭房屋之修復緩不濟急外，恐易
生其他糾紛，綜合上情，本院認原告請求頂樓PU防水工程
費用135,713元，即屬有據，可以准許。
2.屋內兩間房間天花板輕鋼架工程費用5,000元部分：
按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損
害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅。自有侵權行
為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。
而所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言。如當
事人間就知之時間有所爭執，應由賠償義務人就請求權人
知悉在前之事實，負舉證責任（最高法院72年台上字第14
28號判例意旨參照）。被告辯稱原告於歷次書狀及於109
年12月4日言詞辯論期日自承其於107年8月29日自行僱
工進行屋內兩間房間天花板輕鋼架工程，卻遲至109年8
月21日始提出本件訴訟，原告之請求權已罹於2年而消滅
等語。經查，參原告之民事起訴狀記載其於107年8月29
日已施作屋內兩間房間天花板輕鋼架工程，並支出工程費
用5,000元，有原告109年9月21日之民事起訴狀1份可
憑（見本院卷第3頁），此亦為原告於本件言詞辯論期日
所自承，可認上開輕鋼架工程早於107年8月29日時完成
，迄至原告提起本件訴訟即109年9月21日，依上開規定
，已罹於2年之請求權時效，故被告為時效抗辯一節，為
有理由，從而，原告向被告請求屋內兩間房間天花板輕鋼
架工程費用5,000元，應予駁回。
3.屋內主臥梁柱及二房間天花板及四周梁柱油漆工程21,235
元部分：
原告主張其就屋內主臥梁柱及二房間天花板及四周梁柱油
漆工程，共支出21,335元等語，並其提出報價單為憑（見
本院卷第73頁），被告則抗辯此為原告自行僱工修繕完成
，仍應以裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」項目進行
折舊等語。本院認為該油漆工程是為系爭房屋因系爭頂樓
平台漏水所生之損害進行修復，核原告提出之報價單所示
，油漆工程報價項目區分工資及其他材料如虹牌水性乳膠
漆、益膠泥、防鏽紅丹、批土、石膏粉、白膠、牆面衛士
封閉底漆、毛刷、貼布、養生膠帶、口罩、手套、溶劑、
五金雜項等項目，然此些費用均經鑑定書認定費用尚屬合
理，且上開工程內容為屋內原有天花板、梁柱之油漆工程
，以回復房屋原有之狀況，非屬額外或附加裝潢，亦非被
告所辯之房屋附屬設備，故無扣除折舊之必要，被告前揭
辯詞，並非可採。從而，原告請求屋內主臥梁柱及二房間
天花板及四周梁柱油漆工程21,235元，為有理由。
4.延誤出租之租金損失91,000元部分：
除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損
害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、設備，
或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法
第216條第1項、第2項亦有規定。該所失利益，固不以
現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅
有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依
已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。
查，原告稱因系爭房屋漏水致無法出租他人使用，以每月
租金13,000元計算，自109年7月7日起至110年2月7
日，共計7個月，受有租金損失91,000元等語，並提出系
爭房屋租賃契約為證（見本院卷第18至20頁）。依原告提
出之系爭房屋租賃契約內容，系爭房屋曾於108年間出租
，租賃期間自108年7月7日起至109年7月6日止，共
計1年，該段時間系爭房屋已有漏水情況，然房客卻未因
屋內漏水而提前終止契約，可認屋內漏水程度尚不致影響
房客承租意願，況系爭房屋於109年7月7日後，本屬無
他人承租之狀態，再房屋能否如期出租，影響因素甚多，
實無從因原告主觀預想出租計畫未達，逕認系爭房屋無法
出租與系爭頂樓平台漏水有所關連，故原告此部分請求，
係屬無據，不應准許。
5.客廳、主臥天花板施工修復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架
18,900元及清潔費用5,000元：
查，上開鑑定書雖認定系爭房屋內客廳、主臥天花板施工
修復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架18,900元及清潔費用5,
000元，經過面積計算後，認原告報價均屬合理等情（見
卷附鑑定書第12頁），惟本院認系爭房屋所受損害之修復
方式係將受損天花板拆除更新，而上開修復費用為18,900
元，業據原告提出修復照片及台新銀行匯款憑證、統一發
票等件為證（本院卷第109、110頁），關於更新材料部
分，依首揭法條及說明，自應扣除以新品取代舊品間之差
價。又原告所提供之統一發票上，未分別列明工資及材料
，屬連工帶料方式計價，而按當事人已證明受有損害而不
能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情
況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定
有明文，是審酌上開修復工程情狀，認修復費用中，材料
與工資比例應以1：1計算，較為公平，故該部分之材料
與工資應各為9,450元（計算式：18,900/2＝9,450元）
。再參考行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊
率之規定，以裝潢為房屋附屬設備，耐用年數為10年，依
定率遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅
查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率
遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，
按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者
，以1月計」，系爭房屋為82年12月6日建築完成，有系
爭房屋建物所有權狀1份足參（見本院卷第12頁），後原
告於104年12月7日向前屋主購入，亦有系爭房屋建物登
記第一類謄本1份為憑（見本院卷第13頁），是系爭房屋
裝潢使用迄至108年間發生漏水之時間，已逾10年，則前
揭工程材料費用扣除折舊後之修復費用估定為945元（計
算式：9,450元×0.1＝945元），加計工程工資9,450
元，共計為10,395元，是原告請求修復費用以10,395元為
必要。至原告請求清潔費用5,000元部分，上開統一發票
未列有清潔費用5,000元，且遍查卷證資料，亦未見原告
提出相關收據供本院參酌，是原告其餘請求清潔費用5,00
0元，為無理由，不可准許。
6.床墊受損6,000元部分：
原告主張因系爭房屋漏水，致屋內三床床墊發霉、受損，
需要更換，以每床2,000元計算，共受有6,000元之損失
等語，並提出床墊照片為據（見本院卷第22頁）。觀諸前
揭床墊照片，雖可見床墊有多處發霉、黑點，顯已達無法
供人使用之狀態，然床墊使用狀況與放置環境、使用人使
用習慣有關，無從認定床墊受損情況係因系爭頂樓平台漏
水所致，且原告未出具支出床墊費用6,000元之相關單據
，僅片面陳稱受有損害6,000元一節，實難為原告有利之
認定，故原告請求此部分費用，亦屬無據，不應准許。
7.主臥及客廳天花板壁癌修復、油漆、輕鋼架拆下後放回之
費用57,500元部分：
原告雖稱油漆行於109年8月28日完成系爭房屋內約7坪
之報價金額21,235元後，以該金額之2.5倍概估，上開工
程費用為57,500元等語，惟原告除未出具報價證明外，該
工程之進行是否有其必要，亦有可疑，故原告此部分請求
，尚屬無據，無從准許。
8.綜上所述，原告得向被告請求之金額共計為167,343元（
計算式：頂樓PU防水工程135,713元＋屋內主臥梁柱及二
房間天花板及四周梁柱油漆工程21,235元＋客廳、主臥天
花板施工修復、重貼壁紙、拆除重釘輕鋼架10,395元＝16
7,343元）。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力，民法第233條第1項、第203條、第229條第
2項分別定有明文。經查，本件請求金額屬給付未定確定期
限之金錢債權，而起訴狀繕本係於109年10月27日送達被告
，有本院送達證書1份附卷可稽（見本院卷第79頁），原告
依上開規定併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即109年
10月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據
，應予准許。
六、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係及公寓大廈管理條例
請求被告給付167,343元，及自起訴狀繕本送達翌日即109
年10月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理
由，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請亦失所附麗，應駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確認如
主文第3項所示。
中華民國110年10月8日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月8日
書記官鄭涵勻