裁判字號：臺灣新北地方法院102年重訴字第259號民事判決
裁判日期：民國102年09月03日
裁判案由：返還價金
臺灣新北地方法院民事判決102年度重訴字第259號原告 鄭秀娟 訴訟代理人 葉宏基 律師被告 高婉婷 訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 李易哲 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國102年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元。
原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔1/4，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其於民國101年12月10日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介人員林○箴介紹新北市○○區○○街○○○號7樓之2之房地（下稱系爭不動產），其初次看屋，尚未詳細思考上述房屋價格，而訴外人林○箴未明確告知原告林口地區房地行情，一再表示系爭不動產很便宜，賣方急於脫，買賣價金賣方可議。嗣原告於同年12月11日與信義房屋簽訂斡旋金契約，豈料信義房屋未給予原告3日審閱期，信義房屋仲介人員亦未告知原告要約書與斡旋契約有何不同，隨即告知原告本案斡旋成功，立即要求隔日即同年12月12日，以半哄半騙方式與被告簽訂買賣契約。
（二）信義房屋仲介人員明知原告未撤回斡旋金契約，信義房屋亦未返還原告斡旋金新臺幣（下同）10萬元，誘騙原告於信義房屋買賣契約斡旋金契約之「斡旋金撤回欄」簽名。仲介人員進而於同年12月12日，其與被告簽訂買賣契約前，表示買賣價金訂金賣方要求200萬元，否則賣方可能立即與其他人簽約，致原告誤信。原告在未於就系爭不動產買賣契約書5日之審閱期，詳細審閱系爭不動產買賣契約書條款之匆促情況，簽訂系爭不動產買賣契約書，而斡旋金10萬元即在違反斡旋金契約情況下，轉為訂金。其另於同年12月13日匯款190萬元予被告，作為系爭不動產之簽約金。
（三）嗣原告於102年1月15日以林口郵局第000063號存證信函，通知信義房屋及被告關於「12月11日本人欲付斡旋時林○箴主任未明確告知當地行情，引導本人做出錯誤的決策；其中亦未給予本人應得之3日審閱期考慮，也沒有告知本人要約書與斡旋金契約的不同與其權利義務，讓本人在不明白應有之權益的情況下簽署契約。12月12日又以半哄半騙方式逼迫本人簽下買賣契約，亦未告知有更好的付款方式導致簽下對買方極為不平等的付款條件，以及在買方毫無保障的情形下簽下220萬的本票」等情，被告亦於102年1月16日以龜山文化郵局第000025號存證信函催促原告支付買賣價金，另又再於102年2月19日以台北信維郵局第1369號存證信函通知原告解除買賣契約。
（四）依消費者保護法第7條「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」規定，系爭不動產契約係信義房屋與不特定消費者訂定不動產買賣契約之用，而預先所擬定，即屬定型化契約。且系爭不動產契約實質上係由信義房屋公司之企業者代為擬定，有消費者保護法相關規定適用。另依消費者保護法第11條「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」規定、同法條之1第1項、第3項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」規定，及依內政部90年7月11日內政部台（90）內中地字第0000000號公告成屋買賣契約書範本，成屋買賣契約書須有契約審閱期至少5日。本件不動產買賣契約既未載明「本契約於簽定前已經買方攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議）」約定事項，而系爭不動產買賣契約係原告於101年12月11日簽訂斡旋契約，信義房屋仲介人員違反斡旋契約3日審閱期，兩造隨即於101年12月12日簽訂買賣契約，則系爭不動產買賣契約即屬違反契約審閱期間5日。又依消費者保護法第11條之1第2項「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」規定、同法第11條第2項「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」規定，則系爭不動產契約定型化條款載明「茲為不動產買賣事宜達成合意」、第4條付款約定「【第一次款：簽約】新臺幣貳佰萬元整（含定金新臺幣零元整）」、及第10條違約處罰「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日至完成給付日止）。經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用」等語，均不構成契約之內容，本件不動產買賣契約，自始不成立。蓋原告事實已交付10萬元斡旋金，該10萬元轉為定金，而系爭不動產買賣契約第4條竟以電腦打字記載為「0」，而原告亦於
101年12月13日匯款190萬元，而系爭不動產買賣契約第4條簽約金竟記載「貳佰萬元」，原告自毋庸負擔系爭買賣契約第10條違約處罰責任。爰依民法第179條不當得利請求權，先位聲明請求被告返還其已交付之買賣價金200萬元。
（五）設若系爭不動產買賣契約係屬成立，依系爭不動產買賣契約第10條第2項第2款約定「經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議」，因原告已於102年1月15日通知被告系爭不動產已違反內政部於90年7月11日內政部台（90）內中地字第0000000號公告成屋賣契約書範本，成屋買賣契約書須有契約審閱期至少5日之規定。另原告亦於101年3月19日委託律師發函，提出現金408萬元，設若被告高履約誠意，原告亦有履行系爭不動產買賣契約之誠意，則被告之損害應為原告負擔每日萬分之二單利計算之遲延利息，而原告應負擔遲延利息之損害為8萬7552元（自101年1月7日至102年3月19日，計算式：0000000元×2/10000×72天＝87552元）。依民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，原告應給付被告8萬7552元之違約金，則被告應返還191萬2448元予原告（計算式：0000000－00000＝0000000）。且原告因罹患焦慮狀態、精神官能症、憂鬱症、單純發作、停經或女性更年期之病態，此有長庚醫療財法人林口長庚紀念醫院診斷證明書可稽，爰備位請求酌減違約金等語。
（六）先位聲明：①被告應返還原告200萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付之利息。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
（七）備位聲明：①被告應返還原告191萬2448元。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按消費者保護法第11條之1第1項固明定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟所謂企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，有同法第2條第2款可資參照，而被告僅是單純賣屋之自然人並非以專門提供買賣房屋服務為業，自無消費者保護法之適用。
（二）又原告主張系爭買賣契約係信義房屋與不特定消費者訂定不動產買賣契約之用，而預先擬定有消費者保護法之適用。惟消費者保護法第2條第9款、第7款規定「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。」、「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之」。查信義房屋並非系爭買賣契約之當事人至為顯然，況且系爭買賣契約係由「信義地政士聯合事務所」提供予兩造簽約之用，而非信義房屋（參照原證2契約書首頁封面），原告尚有誤會。因一般民眾普遍無自擬買賣契約條款之能力，故使用地政士提供之契約範本條款先作為契約條款議定基礎，買賣雙方再針對個案之買賣標的物、價金、付款條件、交屋期限及其他特別約定等作局部修改所在多有，是以兩造既非專門以買賣不動產為業之企業經營者，且系爭買賣契約均是經過兩造同意引用他人之契約範本作為基礎條款，再加以議定補充修改完成，並非一方所提出作為與不特定他方簽約之用，自與當事人自行由書局、文具行、便利超商所購買或從網路下載之各類制式化契約範本再補充修改無異，自不應將系爭買賣契約約款解釋定型化契約條款，而有消費者保護法第11條之1關於契約審閱期之適用。
（三）至於原告主張應有5日以上契約審閱期，固據提出內政部公告之成屋買賣契約書範本為憑。然本件兩造皆非企業經營者，而係立於平等經濟能力及相同議約能力之一般民眾，並無消費者保護法第11條之1規定之適用，已如前述。
上開範本應在出賣人係以買賣不動產為業之人，例如建商、代銷業者始有適用，故系爭內政部版本之成屋買賣契約書範本並不能拘束兩造。本件系爭買賣契約並無消費者保護法契約審閱期規定之適用，原告主張系爭買賣契約未給予5日以上契約審閱期，進而主張買賣契約不成立云云，並無理由。
（四）系爭買賣契約兩造已就買賣標的物、買賣價金之契約主要之點互為同意，為兩造買賣意思表示合致後簽訂，兩造之間自已存在合法有效之買賣契約，不容原告任意毀約，而系爭買賣契約，無消費者保護法之適用，無契約條款無效之問題，是以原告依系爭買賣契約第4條付款約定第一次款簽約將200萬元簽約金，存入兩造約定之訴外人安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，要非無法律上原因，從而原告先位聲明主張依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還200萬元買賣價金洵無理由。
（五）又系爭買賣契約第4條約定「【第三次：完稅】新臺幣壹佰捌拾捌萬元整第三次款定於土地增值稅單、契稅單核發領回後三個工作日內壹次付清，買賣雙方並應同時繳納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付），繳稅後稅單應交予信義地政士辦理過戶移轉手續。雙方約定完稅日期為民國102年1月7日，並同意不適用前款完稅日期之約定。」、第10條第2項第2款約定「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：（二）經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得不得異議；…」等語。兩造約定第3期款（完稅款）188萬元應於稅單核發後3個工作日內付清，換言之，原告給付第3期款之義務即應於完稅日期時履行，又兩造另有約定完稅日期為102年1月7日，從而原告最晚應於102年1月7日有給付188萬元第3期買賣價金之義務。惟原告於上開約定期日仍未提出，經被告於102年1月16日催告原告3日內出面履約（見被證1龜山文化郵局第25號存證信函），然逾期原告仍不履行，被告不得已再於同年月24日催告原告3日內出面履約（見被證2龜山文化郵局第32號存證信函），惟原告竟仍置之未理，故被告即於同年2月19日對原告為解除系爭買賣契約之意思表示（見被證3台北信維郵局第1369號存證信函）。
（六）本件原告遲延給付價金，經被告限期催告而原告仍無故不履行契約，被告依買賣契約書第10條第2項沒收原告已繳之200萬元價款，作為違約賠償實屬有據並無過高。按買賣契約書第10條第2項第2款明定「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：（二）經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得不得異議。」等語。兩造訂約前當已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，兩造均應同受該違約金約定之拘束。而本件買賣契約既屬原告違約在先，應不能再任意指摘違約金有過高之情事，雖法律賦予法院就過高之違約金有酌減之權，惟基於民事辯論主義之精神，違約金是否過高仍應由違約之一方負舉證責任，否則法院自應尊重契約當事人之約定，始符私法自治之精神。
（七）況本件買賣成交後，被告支付信義房屋按成交價（608萬元）4%計算之居間服務報酬即24萬3200元後，因原告違約，致使被告不得不解除契約而無法獲得原告之買賣價金，顯然原告給付上開服務報酬，對原告而言已不具任何意義，自屬原告之損害。另被告解除買賣契約後，須另行委託中信房屋銷售系爭房屋，在中信房屋居間下於102年3月23日以638萬元出售予訴外人 鍾景豐 ，此有不動產買賣契約書可稽，為此被告須再給付中信房屋以按成交價（638萬元）4%計算之服務費即25萬5200元，此亦屬原告違約致使被告額外支出之花費。又兩造買賣當時無須課徵土地增值稅，此有原證2買賣契約書之附件不動產說明書第6頁所示之增值稅概算表可參，因原告違約造成被告延後另行出售予第三人須額外負擔土地增值稅4萬2752元（見被證5土地增值稅繳款書），亦屬可歸責原告而造成被告受此不利益。以上因原告違約，致被告現實可計算之損失已達54萬1152元（計算式：信義房屋服務費243200元＋中信房屋服務費255200元＋土地增值稅42752元），此外須再加計兩次交易所衍生之一切地政、代書規費及被告為行使法律上及為保障訴訟上權利所支付之相關法律服務費用，暨考量兩造充分利用買賣價金可產生之一切經濟上效益及時間無形浪費，故被告依約主張沒收系爭200萬元價款作為違約賠償實無過高而無酌減之必要，原告備位之訴亦無理由等語置辯。
（八）答辯聲明：①原告先備位之訴均駁回。
②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於101年12月10日經由信義房屋仲介系爭不動產，12月11日與信義房屋簽訂斡旋金契約，12月12日與被告簽訂系爭不動產買賣契約，另於12月13日匯款190萬元予被告，作為系爭不動產之簽約金，嗣原告於102年1月15日寄發存證信函，通知信義房屋及被告違反契約審閱期等情，為被告所不爭執，並有原告提出之斡旋金契約書、買賣契約書、存證信函等附卷可稽，此部分原告之主張，應屬真實。惟原告另主張本件有消費者保護法第11條之1契約審閱期規定之適用，因被告違反審閱期間規定，故兩造間不動產買賣契約第10條違約處罰責任之約定無效，其得依民法第179條不當得利請求權，先位聲明請求被告返還其已交付之買賣價金200萬元；設若系爭不動產買賣契約成立生效，其亦得依民法第252條規定，備位請求酌減違約金，扣除每日萬分之二計算之利息共8萬7552元損失後，原告應返還191萬2448元等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）系爭不動產買賣契約，有無消費者保護法第11條之1契約審閱期間規定之適用。
（二）原告請求酌減違約金，有無理由。
四、系爭不動產買賣契約，有無消費者保護法第11條之1契約審閱期間規定之適用：
（一）按消費者保護法第11條之1第1項、第3項固分別規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，且內政部亦以（90）內中地字第0000000號公告成屋買賣契約書範本，成屋買賣契約書須有契約審閱期至少5日。然查，消費者保護法所謂企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，有同法第2條第2款可資參照，本件被告僅屬單純賣屋之自然人，且僅出售本件單一系爭不動產，非與不特定多數人為反覆多次性交易，顯非以專門提供買賣房屋為業，自無消費者保護法之適用。原告雖舉臺灣高等法院100年度上字第786號判決為例，然該案判決事實係地主與建商合建預售屋而分別訂立土地預售契約及房屋預售契約，就地主個人所訂之土地預售契約，係地主為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，而預先所擬定，並以之作為契約內容之全部或一部者，屬定型化契約，故上開100年度上字第786號判決認合建預售屋，就地主個人土地預售契約有消費者保護法相關規定之適用。此與本件為單一不動產，一次性交易之型態兩不相同，無從援引上開判決認定屬定型化契約，有消費者保護法第11條之1規定之適用。
（二）又被告抗辯內政部範本應在出賣人係以買賣不動產為業之人，例如建商、代銷業者始有適用，故內政部版本之成屋買賣契約書範本，不能拘束兩造等情，參照上開所述，原既非以買賣不動產為業之人，本件買賣契約自無消費者保護法契約審閱期規定之適用，原告主張系爭買賣契約未給予5日以上契約審閱期，進而主張買賣契約不成立云云，並無理由。
（三）系爭買賣契約經兩造意思表示合致後簽訂，無契約條款因違反消費者保護法規定無效之問題，是原告依系爭買賣契約第4條付款約定，將200萬元簽約金存入兩造約定之訴外人安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，要非無法律上原因，從而原告先位聲明主張依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還200萬元買賣價金云云，洵無理由。
四、原告請求酌減違約金，有無理由：
（一）被告主張其依兩造間系爭不動產買賣契約書第10條第2項第2款「二、買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：
（二）經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得不得異議」約定，催告後解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳價款200萬元作為違約之賠償，此賠償適當無過高等語。
（二）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。且約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。再者，債務已為一部履行者，亦得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條亦有明文，不問其作用為懲罰生抑為損害賠償之預定，均有其適用，此有最高法院49年度台上字第807號判例意旨、70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。
（三）本院斟酌系爭不動產買賣，因原告違約經被告催告後仍不履行而解約之歸責條件，與及被告陳稱其本件買賣成交後支付信義房屋按成交價4%計算之居間服務報酬即24萬3200元，另解除系爭買賣契約後，另行委託中信房屋銷售系爭房屋，於102年3月23日以638萬元出售予訴外人鍾景豐，，為此被告須再給付中信房屋以按成交價（638萬元）4%計算之服務費即25萬5200元，此屬原告違約致使被告額外支出之花費，又兩造買賣當時無須課徵土地增值稅，另行出售予第三人須額外負擔土地增值稅4萬2752元，以上因原告違約，致被告現實可計算之損失已達54萬1152元等語，可認為被告因解約所致現實之不利益，為給付中信房屋服務費25萬5200元及土地增值稅4萬2752元。再者，被告解約後，旋即另行高於原價出售他人，依一般客觀事實，及目前台灣社會經濟狀況，被告應無其他實際之受害情形，惟其既感受履約困擾，所付精神、心力，亦可認屬原告違約罰之範圍。從而依上計算，原告備位主張之以每日萬分之二計算之利息共8萬7552元為違約金云云，顯屬過低，不足採信，允以酌減為80萬元數額。故就原告已付金額200萬元，扣除契約書第10條第2項酌減為80萬元之違約賠償金後，被告應返還原告120萬元。
五、綜上，原告依違約金酌減請求權之法律關係，備位請求被告返還120萬元，於法並無不合，應予准許；逾此範圍原告之訴，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文所示，並依兩造之聲請，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國102年9月3日
民事第一庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月3日
書記官黃瀅螢