裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第408號民事判決
裁判日期：民國100年04月29日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第408號原告 劉鴻潤 訴訟代理人 林達傑 律師複代理人 周宜隆 律師被告 林永春 訴訟代理人 許明桐 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國100年4月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年8月間於591網站上查到被告就其所有、
坐落桃園縣○○鎮○○段○○號、9之1地號、10地號、
10之1地號、12地號土地，及其上同段64建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路2之1號，以下簡稱系爭建物）（以下簡稱系爭房地）所刊登之買賣訊息，即開始與被告洽談買賣事宜。原告曾就系爭建物是否屬海砂屋、輻射屋或凶宅等一般交易上咸認極為重要之事項，逐一詢問被告，並經被告否認系爭建物有原告所詢之情形，而原告亦因被告本即以經營代書為業，理應有相當之專業及信譽，而未有任何懷疑。此後，兩造即以新臺幣（下同）1,500萬元之價格，就上開房地簽立不動產買賣契約書，原告並已依約於99年8月31日辦妥貸款繳付所有款項予被告，而被告於99年8月19日將系爭房地之所有權移轉登記予原告。嗣原告開始著手整修系爭建物之水、電管線，並進行其他裝潢工程之際，湊巧經由原告兒子自學校輾轉聽聞系爭房地曾發生非自然死亡之事故，原告察覺事態有異，遂向附近住戶探訪，並向桃園南雅派出所查證其事，而確認系爭房地曾經發生非自然死亡之兇案。
㈡按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情及不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。是買賣房屋內是否曾發生非自然死亡之事件既屬我國民間交易上即為重要之事項，則若原告早知系爭建物內曾經發生非自然死亡之事件，自不願再以1,500萬元之高價購買系爭房地。從而，原告自得依民法第88條第1項本文後段，表意人若知其事情即不為意思表示之規定，撤銷本件買賣系爭房地之意思表示，原告爰依100年2月18日提出之民事準備書1狀主張撤銷本件買賣系爭房地之意思表示，並依民法第114條準用同法第113條規定，訴請被告返還原告因此所給付之價金。又被告雖辯稱：原告就本件買賣契約之意思表示錯誤係其自己之過失所致，不得主張撤銷云云，惟原告否認之，依法應由被告舉證以實其說。況實際上系爭建物所在地並非原告原本生活領域之範圍所及，且原告又不似被告本即具有不動產地政士相關專業，更無任何法律專業背景或智識。則原告於眼見兩造訂立之不動產買賣契約書附件一「建物現況確認書」項次
6記載：「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生凶殺致死、自殺致死之情事」，項次9記載：「本建物於賣方產權持有期間是否曾發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他重大修繕之情形」，均經被告勾選為否，且被告又就上開已經明知，且一般人咸認係影響交易意願及價格之重要事項刻意隱瞞，不予主動告知。原告自然如同一般消費者一樣，稍事了解，即予帶過，又豈會再去逐一深究是否另有其他非自然死亡，或發生不同程度火災之情形。益見原告就本件買賣並無任何過失可言。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第
359條規定訂有明文。次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有226條之情形時，得解除其契約，民法第227條及第256條規定分別訂有明文。而既有重大瑕疵，而得由原告依照民法第359條規定解除系爭買賣契約。
⒈所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常
交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，復有最高法院73年度台上字第1173號判例可資參照。依照一般社會交易通念，做為買賣標的之自用住宅，是否曾經發生有人「非自然死亡」之事實，一般人均會視為重要之交易內容。是若系爭房地內確曾發生「非自然死亡」之事故，自應認系爭房地已具有重大瑕疵。系爭房地既因此而不具有社會交易通念所得接受之品質，且該不完全給付之狀態又無法補正，原告即得依照民法第25
6條規定，解除兩造就系爭房地所訂立之不動產買賣契約書。原告遂以本件訴訟之起訴狀做為解除系爭買賣契約之意思表示。
⒉從而，原告以1,500萬元之高價買受系爭房地係用以自
住，且於事前又不知系爭建物曾經發生「非自然死亡」事件，而此等瑕疵又無從於事後加以補正等情，被告自不得徒以系爭契約後附「建物現況確認書」之制式記載，遽主張免除其依一般社會交易通念及民法瑕疵擔保責任，所須承擔之無過失責任。是原告自得依照民法第35
9條、第227條及同法第256條等規定，主張解除系爭買賣契約，同時訴請被告返還本件買賣價金。
㈣「建物現況確認書」第6項之記載不能推定兩造合意免除
被告應依社會交易通念，提供符合一般社會大眾所期待，確實適合供人居住之房屋之義務：
⒈被告雖以系爭買賣契約後附「建物現況確認書」第6項
僅記載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死之情事。」，因而主張系爭建物於被告持有期間並未發生兇殺致死、自殺致死等情事，自不能認系爭房屋確有瑕疵存在。
⒉惟上開「建物現況確認書」之記載，至多僅能證明被告
並未違反該書面所記載之特別約定；依照一般社會交易通念，除經當事人間特別合意外（例如因品質不良而特別折價），交易標的不動產至少應具有一般社會大眾所得以接受之使用及交易價值，俾符當事人買賣之真意及本旨。而房屋是否「乾淨」向為我國民間不動產交易之重要條件。蓋鬼神之說是否可信固然見仁見智，且除非屋主或鄰居主動告知，否則任何非居住於附近之第三人，於買受標的房屋後，縱然居住感覺有異，通常亦會因為難以證明其事，只能自認倒楣，承認所有損失。惟若標的房屋曾發生具體客觀可見之「非自然死亡」事件，除非事發後已經重新翻建，或因時日久遠，而為周遭人士所淡忘外，縱不經人傳言為鬼屋，至少亦大大減損其交易價值及使用價值。
⑴交易價值：
縱賣方於交易時，並未特別保證標的房屋具有一定增值空間，至少亦應擔保房屋並未存在有客觀上足以減損將來交易價值之瑕疵。且若賣方前已明知此類足以減損房屋正常交易價值之因素，更應於雙方交易前將此類至關買方權益之交易重要訊息揭露，以符合買方就標的房屋交易價值之最基本期待，否則交易安全無從維護。則系爭建物若確曾發生非自然死亡事件，且非原告於承買時所明知，並自願承受將來因此可能產生之價差，更未因此自被告處取得遠低於市場行情之價差，自應認被告所賣出之系爭建物，確實具有減損系爭房屋將來交易價值之重大瑕疵。
⑵使用價值（意願）：
又若買方購屋係用以自住，而非用以投資、出租收益，或期待將來增值獲利者，自然希望標的房屋除具備有形可見，且為買方所得以接受之居住條件外，房屋內不應發生過「非自然死亡」事件，更應係最為重要且基本之條件。
㈤綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應給付原告元1,500萬元，及自99年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠系爭建物未曾發生喋血、兇殺事件，況依買賣契約意旨係
限於在被告產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死情事，始構成瑕疵：
⒈系爭房地係被告自法院拍賣購得，於被告持有期間不曾
發生凶案，僅於購得後聽聞於前屋主持有期間曾發生火災，致住戶受傷送醫急救，但並沒有人死於屋內或發生喋血事件，可見該意外事件與民間所謂「凶宅」係指在房屋內發生凶殺而於屋內死亡之情形不同。
⒉系爭買賣契約之附件「建物現況確認書」第6項記載：
「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、死亡致死之情事。」，並勾選「否」。依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函指出：
依內政部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容：「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、死亡致死之情事。」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），即在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）等語。足見所謂「兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「凶殺或自殺致死之情事」。而兩造契約之相關約定，其文字與上揭內政部範本完全相同，自應為相同之解釋。
⒊是依兩造買賣契約之意旨，當指於賣方（被告）產權持
有期間曾發生兇殺致死、自殺致死等情事，始構成瑕疵。從而原告主張系爭建物為凶宅，曾發生非自然死亡云云，並不符合系爭契約所定得主張瑕疵之事由。
㈡依一般交易通念，屋內曾發生「非自然死亡」不必然減損
房屋價值，況系爭契約附件已載明所涉事項，若原告認其意思表示有錯誤，亦因係其自己之過失所致，不得主張撤銷。系爭建物故曾遭縱火而致當時居民送醫急救不治死亡，但與屋內發生喋血、兇殺死亡迥然不同，業如前述。況所謂物之瑕疵應依通常交易觀念認定之。按建築物是否因曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。
在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵，臺灣高等法院90年度上易字第
401號判決，著有明文。況系爭買賣契約之附件「建物現況確認書」第6項記載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、死亡致死之情事。」，並勾選「否」。故若原告主觀上認為「非自然死亡」事件為交易上重要事項，則由該項記載應足提醒原告注意，然其卻不曾進一步詢問或要求註記、切結，顯見原告意思表示若有錯誤，亦屬其自己之過失所致，依民法第88條但書規定自不得主張撤銷其意思表示。
㈢綜上，原告提起本件訴訟為無理由，並聲明：原告之訴及
假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查：
⒈原告於99年8月4日，就原為被告所有之系爭房地，以
1,500萬元之價金，訂立不動產買賣契約書，原告已於99年8月31日辦妥貸款繳付價金予被告完畢，被告亦於99年8月19日以買賣為登記原因（原因發生日期：99年
8月4日），辦理所有權移轉登記予原告。⒉系爭建物前於86年9月28日，遭被告之前手 呂理雄 之子
呂學聰 縱火，致呂理雄之妻 呂楊蘭妹 、孫女 呂慧盈 送醫後不治死亡，呂學聰因上開犯行，經臺灣高等法院以87年度上重訴字第51號刑事判決，判處有期徒刑12年，褫奪公權8年，呂學聰不服提起上訴，經最高法院以88年度台上字第3498號刑事判決駁回上訴而告確定。
⒊上開事實，為兩造均不爭執，復有卷附系爭房地之不動
產買賣契約書、土地及建物登記謄本、桃園縣政府警察局大溪分局100年2月15日溪警刑字第1002011733號函及所附資料（含查訪表3紙、偵查書資料2紙、呂學聰刑案資料表2紙）各1份為證（見本院卷第8頁至第23頁、第44頁至第51頁），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。
㈡原告主張，系爭建物內曾發生非自然死亡之事件，此屬我
國民間交易上即為重要之事項，若原告知悉系爭建物內曾經發生非自然死亡之事件，自不願再以1,500萬元之高價購買系爭房地，原告自得依民法第88條第1項本文後段，表意人若知其事情即不為意思表示之規定，撤銷本件買受系爭房地之意思表示等語；被告則否認上情，並以：倘原告主觀上認為「非自然死亡」事件為交易上重要事項，則由系爭不動產買賣契約書之附件「建物現況確認書」之內容，已足提醒原告注意，然其卻不曾進一步詢問或要求註記、切結，顯見原告意思表示若有錯誤，亦屬其自己之過失所致，依民法第88條但書規定自不得主張撤銷其意思表示等語，資為置辯。再查：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1項前段定有明文。再按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別；而民法第88條所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致而言，最高法院51年台上字第3311號判例、81年度台上字第322號裁判意旨可資參照。
⒉原告以上開情詞，主張其買受系爭房地之意思表示出於
錯誤，而依民法第88條第1項前段之規定，撤銷其買受系爭房地之意思表示云云。惟原告所為買受系爭房地意思表示之內容，或其意思表示之行為，均無錯誤，而原告復稱，倘其為買受系爭房地之意思表示之時，即知悉系爭建物曾發生非自然死亡事件，即不為買受系爭房地之意思表示等語，核其上開陳述內容，乃係為買受系爭房地之意思表示之動機出於錯誤所為之意思表示，動機錯誤之情形，為意思表示之動機有錯誤，與意思表示之內容或表示行為有錯誤之情形有別，業如前述，是原告據此依民法第88條第1項前段之規定，撤銷其買受系爭房地之意思表示，並依民法第114條準用同法第113條規定，請求被告返還原告因此所給付之價金1,500萬元，為無理由，應予駁回。
㈢原告主張：系爭建物內曾發生非自然死亡事件，將減損系
爭建物之交易價值及使用價值，而不具有社會交易通念所得接受之品質，而該不完全給付之狀態又無法補正，原告即得依民法第256條、第226條、第227條之規定，解除兩造間就系爭房地之買賣契約等語。被告辯稱：系爭建物未曾發生喋血、兇殺事件，況依買賣契約意旨係限於在被告產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死情事，始構成瑕疵，而被告係自法院拍賣購得系爭房地，於被告持有期間不曾發生凶案，僅於購得後聽聞於前屋主持有期間曾發生火災，致住戶受傷送醫急救，但並沒有人死於屋內或發生喋血事件，可見該意外事件與民間所謂「凶宅」係指在房屋內發生凶殺而於屋內死亡之情形不同等語。又查：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得
請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；復按債權人於有第
226條之情形時，得解除其契約；民法第226條、第22
7條、第256條分別定有明文。⒉原告主張，被告明知系爭建物內曾發生非自然死亡事件
，惟未向原告為上開表示，顯屬可歸責於被告之事由而致給付不能、不完全給付，原告得依民法第256條之規定解除契約云云。被告於本院審理時陳稱：伊自法院拍賣取得系爭房地前，有跟屋主（即呂理雄）接洽，伊亦有問過鄰居，鄰居表示有發生火災，但詳細情形要問屋主，嗣伊交屋取得系爭房地後，有跟屋主、其媳婦談過，渠等稱當時發生火災時，有人受傷、送醫，伊僅係聽說系爭建物曾發生火災，詳情伊不清楚，所以未將上開情節告知原告等語（見本院卷第53頁背面）。
⒊本院依原告聲請，囑託桃園縣政府警察局大溪分局，派
員訪查系爭房地是否曾發生非自然死亡事件，經其派員訪查結果，原屋主呂理雄稱：該屋於86年9月28日發生火警，導致伊妻子呂楊蘭妹及伊孫女呂慧盈不幸喪生，事情如何發生，伊不方便說，讓伊又想起傷心事，伊不想說等語，有桃園縣政府警察局大溪分局查訪表1紙在卷可稽（見本院卷第46頁）。本院審酌系爭建物前遭被告之前手呂理雄之子呂學聰縱火，致呂理雄之妻、孫女死亡之情狀，呂理雄於員警前往訪查時，已不願再提起前事，難認呂理雄於被告購買取得系爭房地時，已告知被告系爭房地有前述之非自然死亡之事件。另桃園縣政府警察局大溪分局派員訪查系爭房地當地里長 黃春成 ，據其陳稱：系爭建物曾於86年9月28日發生火警，有2人不幸喪生，死者是祖母和孫女2人，姓名皆不詳，因年代久遠已不記得，伊不清楚事情如何發生，只知道當時發生火警，有人喪生等語，有查訪表1紙可稽（見本院卷第45頁），當地里長既不清楚當時火災發生詳情，是被告辯稱：伊亦有問過鄰居，鄰居表示有發生火災，但詳細情形要問屋主等語，堪信為真實。
⒋綜上，原告就被告於買受系爭房地之初或持有期間，知
悉系爭建物曾遭人縱火、致人死亡之非自然死亡事件之情事，則其主張被告故意不告知其系爭建物為凶宅一節，仍屬不能證明。故原告主張具有可歸責於被告之事由以致給付不能，被告應依民法第256條之規定返還價金或負擔不完全給付之債務不履行責任云云，尚非可採。從而，原告據此主張解除契約，請求被告返還價金1,50
0萬元，亦屬無理。㈣原告主張：系爭建物內曾發生非自然死亡事件，減損系爭
建物之交易價值及使用價值，而不具有社會交易通念所得接受之品質，而有重大瑕疵，原告依民法第359條之規定，解除兩造之買賣契約等語。被告則否認系爭建物具有原告所指之瑕疵，並以前揭情詞置辯。復查：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時
，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。復按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。易言之，出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。又按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而影響其購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，其理自明。
⒉系爭建物曾遭訴外人呂學聰縱火，致呂楊蘭妹、呂慧盈
受傷送醫救治而不治死亡，業如前述，則系爭建物內曾發生非自然死亡之事件而為上開所稱之「凶宅」，應屬明確。雖上開非自然死亡之事件，非於被告持有系爭建物之時間內，但系爭建物確屬凶宅，雖未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，心理層面仍產生負面影響，買賣價格、經濟價值，當因此而有減損，揆諸前開說明，已屬物之瑕疵，無論出賣人即被告有無過失，均應對買受人即原告負物之瑕疵擔保責任。⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。再按民法第359條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院88年度台上字第1438號裁判意旨可資參照。
末按因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決，最高法院67年台上字第3898號判例意旨亦可參照。查，系爭建物雖曾發生非自然死亡之事件，業如前述，惟該非自然死亡事件之發生距原告買受系爭房地時已有13年餘，而該等非自然死亡事件，亦可經由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式，以去除買受者即原告之不安心理，倘買受者均據此解除買賣契約，當使系爭房地（含系爭建物）無法合理轉讓、出售他人，是本院審酌系爭建物之瑕疵對買受人即原告所生之損害，與解除契約對出賣人即被告所生之損害等一切情節綜合比較，認原告據此解除兩造之買賣契約，有失平衡，是原告據此解除兩造間之不動產買賣契約，並請求被告返還價金，尚稱無據，不應准許。此外，原告乃係依解除契約之法律關係，請求被告返還價金，而未依減少價金之法律關係，請求被告返還價金，此據原告陳述在卷，揆諸前開判例意旨，本院不另為命被告減少價金之判決，併此敘明。
㈤綜上，原告依民法第88條第1項前段、第114條準用第11
3條、第226條、第227條、第256條、第359條之規定，先位請求撤銷買受系爭房地之意思表示，請求被告返還價金1,500萬元，備位請求解除兩造之買賣契約，請求被告返還價金1,500萬元，及自99年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月29日
民事第三庭法官陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月29日
書記官林君燕