裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第241號民事判決
裁判日期：民國103年07月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第241號原告 吳哲
陳忠亮 共同訴訟代理人 王寶輝 律師複代理人 黃文祥 律師被告 陳子文 法定代理人 陳淑玲
陳淑蘭 陳淑韻 訴訟代理人
詹順貴 律師 吳明蒼 律師 李嬡婷 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號、一五八之一地號、一五八之二地號、一五八之五地號、一五九地號等土地准予變賣，所得價金由兩造依附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由原告、被告各依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號、同段158-1地號、同段158-2地號、同段158-5地號及同段159地號等5筆土地（下稱系爭5筆土地）為兩造所共有，被告之應有部分均為2分之1，原告吳哲應有部分均為8分之3，原告陳忠亮應有部分均為8分之1，兩造共有之系爭5筆土地與同段132-5等地號土地共62筆土地，於民國93年5月間經臺北市政府核准辦理都市更新案中劃定為都市更新範圍內之土地，並由上開都市更新案之實施者訴外人大方建設股份有限公司（下稱大方建設公司）依法申請領得建造執照，上開都市更新案推動後，劃定為該都更案之絕大多數土地所有權人及地上物所有權人，無不亟待該都更案早日實施興建現代化之建物，改善居住環境，提升生活品質，惟獨被告拒不點交上開兩造共有之土地，刻意阻礙都更案之推動，影響該都更案原告及其餘土地所有權人之公共利益至鉅，實施者大方建設公司自99年9月27日領得建造執照之日起迄今超過2年，不僅徒因被告拒絕拆遷地上建物將系爭5筆土地點交致未能施工興建，抑且何日施工遙遙無期。惟系爭土地共有人之原告，為得以上開共有之土地參與本件都更案，早日獲得改善住居環境，以免因被告刻意阻礙該都更案之順利推動，不得不提起本件訴訟，倘 蒙鈞院 准予分割系爭5筆土地，無論以原物分割或變賣分割方法而為分割，即得以分割之結果辦理變更設計，繼續推動該都市更新案，實現公共利益；如以原物分割方法分割，兩造即得各自行決定是否以分割後之土地參與配合都更，互不影響，並辦理變更設計，雖不完美，但得順利推動該都更案；如被告分割後取得之土地，因受建築法令之規定成為畸零地，不能為單獨之建築，則以變賣分割方法分割。以此方法為分割，可獲得下列符合公義之結果：⒈公開拍賣，價格由市場決定，符合公平原則。⒉由市場決定價格，可以杜絕被告一再索求無度，符合公平原則。為順利推動該都市更新案，避免因被告一再阻礙該都更案之實施，影響原告及該都更案中絕大多數土地所有權人之公共利益，為此，爰依法請求分割共有物，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠系爭5筆土地以原物合併分割，如附圖所示A部分面積75.75平方公尺分割予被告所有；如附圖所示B部分面積75.75平方公尺分割予原告共有。㈡系爭5筆土地以變賣方法分割，將變賣價金按兩造共有比例分配之。
二、被告則以：
（一）被告之父祖輩早期出資購買系爭5筆土地，及坐落系爭157-1地號上之同段332建號建物即門牌號碼臺北市○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋），並登記於被告及訴外人 陳子章 （即被告弟）名下，權利範圍各2分之1，另單獨出資興建一棟坐落於南側之未辦理保存登記建物，被告原始取得所有權（約略坐落於臺北市○○區○○段0○段000000000地號土地），被告於系爭房屋旁增建附屬建物（即被告主張北面增建部分），北面區塊概略位置在系爭158-2、158-5地號土地上，自系爭房屋東側邊緣平行延伸至臨接羅斯福路建物區塊，面積約3米7；南面區塊概略位置在系爭158-1地號土地上，與北面區塊建物緊緊相連，面向羅斯福路，面積約3米8；日前，原告再以「塗銷信託為登記原因」取得訴外人陳子章就系爭5筆土地應有部分。若依原告分割方案，由原告取得B區塊之土地（系爭157-1、159地號土地之一部），被告分得系爭158-1、158-2、158-5地號土地之全部及系爭157-1、159地號土地部分，如此，系爭157-1地號土地將分割為2部分，然系爭房屋位於系爭157-1地號土地上，若依原告分割方案，將使被告就系爭房屋產權與坐落土地產權分離，將造成更多問題，原告既聲明希望變賣共有物由其取得部分價金，被告願意出資購買系爭157-1地號土地由原告取得價金，解決爭論。
（二）被告主張系爭房屋所在之土地部分應分割予被告，使系爭房屋及其所在土地所有權歸屬一人，供被告安居，並符合相關法令、衡平兩造利益為分割原則：
⒈被告居住於系爭房屋迄今已達數10年，被告及其五代家
人均長期居於此處，對被告而言，系爭房屋實具有深厚情感意義，不僅是一棟建築物，其間一物一瓦建構起有生命、有記憶的家園，美輪美奐的嶄新大樓均無法取代其地位，雖系爭房屋為早期建築，年代久遠，惟建築結構完善仍可供居住，如再予稍加修補，將增進該建物之舒適程度，被告實因想擁有具成長記憶、歷史意義之祖厝，亦希望於此終老，故被告於遭監護宣告前即強烈希望能將該建物予以保留，如系爭房屋所在土地遭分割予原告，原告勢將採取各種手段拆除系爭房屋，以遂行原告藉都更獲利之最大目的。
⒉原告主張之原物分割方案，將造成被告所居住合法建物
及其坐落土地部分之所有權人無法歸於同一，甚而原告於取得所有權後，如要求拆屋還地，將侵害被告居住權。其次，兩造於分割共有物後，原告依其規劃欲與鄰地合併建築，無論如何分割原告均得與鄰地合併建築，較不易形成畸零地而有難於建築之可能，反之，由於系爭土地面積不大，加以相關建築法令要求，被告所分得土地易形成建築面積過小難於建築情況。是故，請鈞院參酌相關建築法規、系爭房屋目前使用情形，儘量將原物分配予被告，被告願給付相當價額以補償原告所受之損失，讓被告能安居於系爭房屋，原告亦能自行繼續善用其所有土地，而無須拆除或侵害被告賴以存續之家園。⒊原告稱系爭房屋有越界建築情事，縱令依被告主張分割
方法，仍為無權占有，將遭訴請拆屋還地之情事云云，乃空言指摘實不足採，即使系爭房屋有越界建築，依民法第796條規定，被告仍得保留房屋僅須支付償金予土地所有權人。
（三）相關建築法令為法院分割共有物參考標準之一，非屬法令禁止分割規範，且系爭5筆土地於分割前即分別多屬畸零地，縱依原告主張合併分割亦將形成畸零地，且其分割方案顯不利於被告：
⒈依建築法第44條規定：「直轄市、縣(市)(局)政府應視
當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築」；臺北市畸零地使用規則第4條第1項第2款規定：「建築基地寬度及深度未達左列規定者，為面積狹小基地」、「實施土地分區管制規則之地區，依照臺北市土地使用分區管制規則」。前開條文規定及相關法律並未明訂小於建築基地之最小面積不得分割，相關建築法令僅係輔助法院判斷是否為一適當公平之分割方法。此外，未達建築基地最小面積之寬度及深度，須與鄰地協議調整地形或合併使用達到所規定之標準，或合於臺北市畸零地使用規則第6條但書，仍得為建築使用，況被告對於系爭房屋並無任何拆遷計畫，仍希望長久保留。因此，被告所提方案，就被告分得土地而言，其上已有系爭建物，不生無法建築情事，就原告分得土地而言，其既已表明將與鄰地合併建築，自無不能建築之可能性，不能逕謂被告主張分割方案不適法。
⒉系爭5筆土地於臺北市土地使用分區管制係分別屬於「
第三種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第三種商業區使用）（原屬第三之一種住宅區）」、「第三種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第三種商業區使用）（原屬第三之二種住宅區）」；其次，依臺北市土地使用分區管制自治條例第17、29條規定略以，「第三之一種」及「第三之二種」住宅區之平均寬深度為8公尺X16公尺；第三種商業區內建築基地之平均寬深度為5公尺X18公尺，平均寬深度為判定是否屬於面積狹小基地（即畸零地）之標準，故系爭5筆土地依原證2應有部分明細表可知，於合併分割前即均屬畸零地，故系爭5筆土地所在分區位置之最小建築面積為90平方公尺，準此，原告分割方案忽視系爭房屋仍為被告及其家人所居住、使用之事實，強使該房屋所坐落之土地割裂為二，已違反實務上共有物分割以「尊重現況」為原則，且將使建物及土地所有權人不一致，易生其他紛爭，日後被告所居住之建物可能另需面臨拆屋還地之訴訟。況目前該合法建物若遭拆除，依原告分割方案，被告僅取得75.75平方公尺，未達最小建築面積，則被告無法取得建照合法新建，而原告身為大方建設公司董事，勢必參與鄰近大方建設公司所主辦之都市更新案，無論其受分配土地面積多寡，均無須面對畸零地或無法建築之窘境，故此分割方案明顯特別不利於被告。
⒊如依原告主張之原物分割方法，被告將取得土地面積75
.75平方公尺（寬度7.408公尺X深度10.225公尺），此分割方法未達前揭平均寬深度（8公尺X16公尺），亦形成畸零地，雖合於臺北市畸零地使用規則第5條第2項但書「臨接建築線寬度不得小於4.8公尺」，然如欲單獨作為一建築基地仍須依臺北市畸零地使用規則第6條規定合併建築或經主管機關核准。
⒋依臺北市土地使用分區管制自治條例第91條規定：「住
宅區內經市○○○○○道路，應留設騎樓或退縮留設
3.64公尺無遮簷人行道，臨接該道路部分得免設置前院或側院或後院，其退縮部分得作為空地計算」，查系爭5筆土地位於羅斯福路5段，依臺北市住○區○○○道兩側應留設騎樓或無遮簷人行道規定，屬於依法應設置騎樓或無遮簷人行道路段。是以，原告之分割方案雖將較靠近主要幹道之建築面積分割予被告，似對被告有利，然實質上被告分得土地依前揭法規退縮3.64公尺後，實際可作為建築基地之面積僅餘48.78平方公尺（寬度7.408公尺X深度6.585公尺），因此，原告之分割方法既使系爭房屋坐落於他人土地上，形成建物與土地所有權歸屬不一之情形，日後原告很可能再度興訟，且被告所分得土地亦甚難作為一建築基地，而原告卻可取得較被告所有更多之土地面積，原告之分割方案對被告至為不利，兩造利益明顯失衡，故原告之分割方案不符實務上共有物分割「尊重現況」原則，且將使建物及土地所有權人不一致，無法終局解決紛爭；若現存建物遭拆除，被告所受分配土地日後亦無法重新建築，故甚不妥適。
（四）又原告主張變賣系爭5筆土地，以價金依共有比例分配予兩造部分，顯已違反共有物分割「原物分配」原則，並不適當：
⒈依98年7月23日施行之民法第824條第2項、第3項就共有
物之分割方法之規定，就共有物之分割，原則上應以原物分配於「各共有人」，使各共有人均受原物分配，惟於各共有人均受原物分配有困難時，則分配予「部分共有人」，未受原物分配之部分共有人再以價金分配、補償，從而，原告主張變價分割之方案，除忽視被告及其家人居住、使用系爭房屋之事實，不符共有物分割以「尊重現況」原則之外，更不合於裁判分割應以「原物分配」為原則，不能只因兩造意見不一致，而以變價分割方式為之，如此實無法兼顧兩造利益，更使被告無法居住於祖厝，侵害被告居住權益。
⒉依被告之分割方案，被告受分配位置約與系爭房屋所在
位置一致，被告受分配土地面積87.5平方公尺，原告分得面積64平方公尺，被告再以相當金額補償原告，此方案合於前揭「原物分配」、「尊重現況」等分割共有物原則，且使建物及土地所有權人一致，被告得以保存祖厝此一合法建物，被告持續妥善維護、修繕現存建物，無須重新建築，亦無須面臨現行建築法令最小建築面積及建築線最低寬度4.8公尺之限制，而原告所受分配土地仍得參與都市更新，則兩造均無「無法建築」之情況，得以兼顧兩造利益。
（五）原告一再以鄰近土地即將辦理都市更新為理由，指稱被告阻礙都更案之推動，影響公共利益云云，然本件係屬分割共有物之私權案件，所應衡量者主要為兩造於系爭5筆土地之利害關係、其上建物所有權歸屬、土地及建物之使用現況等等，自無須考量鄰近都市更新案件，況原告所謂都市更新等公共利益不過是建商獲利的手段，斷不能以空泛公益為名強行剝奪被告權益，原告2人均為訴外人大方建設公司之董事，顯係為阻撓被告向訴外人陳子章取得系爭5筆土地完整所有權，並為排除被告於系爭5筆土地及其上建物固有權利，於102年取得所有權後隨即提起本件訴訟。
（六）關於不動產估價報告書之意見：被告就元宏不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告對於勘估標的正常價格決定等並無意見。惟勘估標的依據兩造分割方案來個別推估價格之過程，依勘估標的完整範圍修正兩造分割方案之價格計算表，依照面積、地形、臨路條件、面寬修正率、寬深比修正率等計算兩造相互找補金額時，被告主張在「地形」、「面寬」調整率應無須修正，此係由於原告主張分割共有物之理由，乃其欲獨立於被告，以參加大方建設公司主辦之都市更新，原告只須受有分配土地面積，於劃入都市更新後，即得享有容積率等建築法令優惠，從而，原告受有分配土地面積並非單獨利用，故無可利用條件較差之情況，且此一因素影響被告補償金額甚大，謹請鈞院再詳加審酌等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭5筆土地為兩造所共有，被告就各筆土地之應有部分均為2分之1，原告吳哲之應有部分均為8分之3，原告陳忠亮之應有部分均為8分之1。
（二）訴外人大方建設公司與被告就系爭房屋之應有部分各為2分之1，其2人就系爭房屋之分割共有物事件，經本院以102年度店簡字第424號判決原物分割，由訴外人大方建設公司與被告各分得一半，面積均為32.165平方公尺。
四、得心證之理由：
（一）查系爭5筆土地為兩造所共有，原告吳哲、陳忠亮之應有部分均為各8分之3、8分之1，被告之應有部分均為2分之1，兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情事，系爭5筆土地上之系爭房屋為被告與訴外人大方建設公司所共有，應有部分各為2分之1，現由被告占有使用，訴外人大方建設公司訴請被告就系爭房屋之分割共有物事件，經本院新店簡易庭以102年度店簡字第424號判決原物分割，由訴外人大方建設公司與被告各分得一半，面積均為32.165平方公尺等情，為兩造所不爭執，復有土地、建物登記謄本、地籍圖、電費收據及本院102年度店簡字第424號簡易民事判決等件在卷可稽（見本院卷第20、88、89、104至113、142至145頁），並經本院會同臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政事務所）測量人員至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及測量成果圖可佐（見本院卷第45至51、59、60、119至121頁），自堪信為真實。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。是共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人；又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年上字第1792號、51年臺上字第271號判例參照）。
（三）依據臺北市政府都市發展局核發之土地使用分區證明書（中華民國102年11月21日北市都測證（網）字第0001053號）記載，系爭158-2地號為第3之1種住宅區土地，系爭157-1、158-1、158-5、159等4筆地號為第3之2種住宅區土地，系爭5筆土地均為一般建築用地，面積共
151.5平方公尺，基地面臨羅斯福路面寬約7.5公尺，深度約26公尺，依臺北市土地使用分區管制自治條例第10條第1項規定，第3種住宅區內建築物之建蔽率及容積率不得超過45％及225％；同條第3項規定，第3之1、3之2種住宅區內建築基地臨接道路面寬16公尺以下者，其建築物之容積率依第1項規定辦理，因系爭5筆土地臨路面寬僅7.5公尺，故雖使用分區為第3之1、3之2種住宅區，但容積率僅225％；第17條規定，第3之1、3之2種住宅區內建築基地之平均寬度均不得小於8公尺，平均深度均不得小於16公尺，是系爭5筆土地平均寬度須達8公尺，平均深度須達16公尺，始能成為一獨立開發之基地，然系爭5筆土地面臨羅斯福路之面寬約7.5公尺，深度約26公尺，雖平均深度達16公尺以上，然臨路面寬僅7.5公尺，仍無法達到最小可開發之基地，屬畸零地之狀態，除與相鄰土地合併建築外，不得單獨作為建築基地使用，有系爭估價報告可憑（見系爭估價報告第21至24頁），堪認系爭5筆土地屬畸零地，無法單獨建築，如以原物分割，土地將更零碎，不利於土地之利用，自應以變價分割為宜。
（四）被告雖抗辯：系爭房屋面積64.33平方公尺，坐落於系爭157-1地號土地全部（157-1地號土地之總面積為64平方公尺），系爭房屋出入口係位於北側增建部分，坐落於系爭158-2、158-5地號土地，依被告之分割方案，由被告分得系爭157-1、158-2、158-5地號土地，面積87.5平方公尺，原告分得系爭158-1、159地號土地，面積64平方公尺，被告再以相當金額補償原告，以符合「原物分配」、「尊重現況」等分割共有物原則，且使建物及土地所有權人一致云云，惟查，系爭房屋坐落於系爭157-1、158-1、158-5、159地號土地上，北側增建部分坐落於系爭158-1、158-2、158-5地號土地上，有古亭地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第60頁），是被告前開所述與事實不符。又經本院送請元宏不動產估價師聯合事務所鑑價結果，依比較法、成本法之土地開發分析得出之單價平均計算，系爭5筆土地之正常價格單價為每坪151萬6100元，總價6948萬2862元，被告之應有部分價值為3474萬1431元，惟倘依被告之分割方案，系爭157-1、158-2、158-5地號土地分配予被告，系爭158-1、159地號土地分配予原告，根據面積、地形、臨路、面寬、寬深度比等因素之差異，求得分割後各筆各筆土地之單價及總價後，再以分割後之土地價值比例攤算分割前之土地總值，得出各筆土地之限定價格，被告分得之土地每坪單價137萬9651元，總價3651萬9362元，原告分得之土地每坪單價136萬4490元，總價2641萬6526元（見系爭估價報告第47、54頁），可見系爭5筆土地如變價分割，其價值高於以原物分割後之價值。再者，系爭房屋係被告與訴外人大方建設公司所共有，應有部分各2分之1，並非被告單獨所有，惟系爭房屋現由被告占有使用中，已如前述，顯然被告並未按其應有部分使用系爭房屋，被告就系爭房屋之利用，既未慮及其他共有人之利益，且其他共有人亦無同意被告單獨使用之協議存在，則被告請求將系爭房屋及出入口處之北側增建部分坐落之基地（即系爭157-1、158-2、158-5地號土地）分配予伊，尚難認公允。
（五）被告又抗辯：被告曾與訴外人大方建設公司協商討論將被告所有土地劃出都市更新範圍，為使被告劃出之土地將來可獨立建築，大方建設公司將保留最小基地面積（寬5公尺X深18公尺）供被告未來建築使用，故本件分割方案應以被告之分割方案為基礎，參考被告與大方建設公司之協商結論，將臨羅斯福路5段面寬5公尺，總面積90平方公尺之土地分割予被告，被告再以相當金額補償原告云云，並提出會議紀錄及附圖為證（見本院卷第186-1、186-2頁），依上開附圖所示，被告主張分配之範圍包括系爭157-1、158-2、158-5地號土地，臨羅斯福路5段面寬5公尺，深度18公尺，惟查，系爭157-1、158-5地號土地使用分區為第3之2種住宅區，系爭158-2地號土地使用分區為第3之1種住宅區，依臺北市土地使用分區管制自治條例第17條規定，住宅區內建築基地之平均寬度不得小於8公尺，而被告主張分配之上開3筆土地面寬僅5公尺，未達平均寬度8公尺之標準，仍無法達到最小可開發之基地，乃屬畸零地，是被告所提之分割方案，並非妥適，難認可採。本院審酌系爭5筆土地分割前即為畸零地，自不宜細分，致產生更多畸零地，且系爭5筆土地不分割之鑑定價值高於以原物分割後之價值，以被告應有部分2分之1計算，可分得約3474萬1431元（計算式：6948萬2862元÷2=3474萬1431元），足供被告之生計無虞，而系爭5筆土地上雖建有系爭房屋，惟系爭房屋並非被告單獨所有，被告使用系爭房屋全部，並未考慮其他共有人之利益，倘將系爭房屋坐落之基地分配予被告，對其他共有人並非公平等一切情狀，認以變賣系爭5筆土地，按兩造應有部分比例分配價金之方法，較為允當。又變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。
準此，被告倘考量系爭房屋及坐落基地之使用現況、特殊情感，非不得依此規定解決，且符合兩造之最大利益，併此敘明。
五、綜上所述，原告訴請裁判分割兩造共有之系爭5筆土地，為有理由，應予准許，並由本院依職權酌定予以變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配之。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查分割共有物乃具非訟事件之性質，分割方法本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之，爰諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國103年7月15日
民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月15日
書記官林玗倩附表：臺北市○○區○○段一小段157-1、158-1、158-2、158-5、159地號土地各共有人應有部分：
┌────┬────┬────┐│編號│共有人│應有部分│├────┼────┼────┤│1│吳哲│3/8│├────┼────┼────┤│2│陳忠亮│1/8│├────┼────┼────┤│3│陳子文│1/2│└────┴────┴────┘