裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年訴字第650號民事判決
裁判日期：民國101年12月21日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決100年度訴字第650號原告 彭國勝 訴訟代理人 黃文力 律師被告 張聰惠 被告 張聰洲 被告 張聰敏 被告 張瑞文 被告 張瑋文 被告 張淑瀛 前列六人共同訴訟代理人 蘇衍維 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面㈠聲明
1.被告張聰洲、張聰惠、張聰敏、張淑瀛、張瑞文、張瑋文應給付原告新台幣（以下同）400萬元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡陳述
1.被告6人為坐落嘉義市○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，均明知該地之前有同意當別人建物之法定空地，卻於買賣當時未告知原告，由被告張淑瀛以其他被告代理人之名義，出面與原告洽談系爭土地之買賣，致原告誤以為系爭土地係可供建築之建地，而於94年12月8日，以每坪14萬元之高價購買，總價高達825萬8250元，被告張聰洲、張聰惠、張聰敏、張淑瀛、張瑞文、張瑋文等6人簽訂買賣契約。依雙方契約第8條約定：
「出賣人擔保出賣標地物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責」。系爭土地原告於97年2月27日以840萬元出賣給第三人 陳智仁 ，其後陳智仁又於97年4月29日將系爭土地以1,209萬元出賣予第三人 呂振甫 ，呂振甫就系爭土地欲申請建築執照時卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋而否准建照。呂振甫遂對陳智仁提起民事訴訟，陳智仁於訴訟中對原告為告知訴訟，原告於當時始知系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋，並於該訴訟中對被告6人為告知訴訟。原告為了處理與前手陳智仁之買賣糾紛，於100年11月21日與陳智仁和解，賠償400萬元。
2.本件買賣當時，被告6人並未告知系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋（即鄰地之法定空地），其將他人對系爭土地有權利致不得建屋之土地出賣予原告，其應屬權利瑕疵，依民法第349條、353條規定，原告得依關於債務不履行之規定行使其權利。原告 爰依 民法第227條規定及兩造契約第八條約定，請求被告6人負損害賠償責任。原告所受損害，茲以原告賠償第三人陳智仁之400萬元作為損害額，請求被告6人賠償之。又被告六人間應屬不真正連帶債務，併予敘明。
3.原告追加物之瑕疵擔保請求，敘明如下：坐落嘉義市○○段○○○段000地號土地在出賣予原告時係法定空地，則該土地除屬權利瑕疵外，亦屬物之瑕疵。本件被告明知坐落嘉義市○○段○○○段000地號土地係屬法定空地，卻於買賣當時未告知原告，此部分應屬故意不告知物之瑕疵，依民法第360條規定原告得請求不履行之損害賠償，原告爰依此請求被告損害賠償。此物之瑕疵請求與之前之權利瑕疵請求，係屬選擇的合併。
4.原告遭陳智仁告訴詐欺之案件，近日經檢察官不起訴處分，按檢察官認定原告於出賣系爭土地當時確實未確知該土地係屬法定空地。
5.原告於94年12月8日購買系爭土地前確實不知系爭土地為法定空地：原告購買系爭土地原係要建築房屋，並有找 張純菁 建築師規劃建築設計圖，張建築師於畫好圖時，有說印象中這塊土地有當鄰地之法地空地，怕送件會不過等語，原告因而未送件。當時原告有前往嘉義市政府查看套繪圖，然套繪圖並未將系爭土地畫上法定空地，故被告當時仍無法確知系爭土地為法定空地。原告係從事英文補教業，並非專業買賣土地者，僅係於95年中旬左右由建築師口中之印象中為法定空地等語而對系爭土地是否為法定空地有懷疑而已。依證人張純菁於地檢署之證詞「（問：當時在變更使用執照時，有無發現372號土地不能單獨建築建物之情形？）有。當時就知道372是法定空地。（問：這部分有無告知彭國勝？）沒有。彭國勝知道372示法定空地，是後來買入購買該筆土地後規劃申請建築執照時我才告訴他的，彭國勝是在買入土地之後才知道法定空地的事。（問：彭國勝辯稱，伊購買372土地要建築房屋時，有找你規劃建築設計圖，斯時，你曾告知他，印象中這塊土地有當鄰地之法定空地等語，其情形為何？）圖畫好了要送去建築公會審查之前，我才想到說變更執照時我才看過這筆土地的使用執照，那時我才告訴他這個土地可能是法定空地。（問：所以告知372號土地可能不能興建房屋是在93年變更使用執照的時候？還是在彭國勝於94年間購入
372號土地之後？）購入之後。（問：土地作為買賣之標的，若不能供作興建建物之基地，在不動產買賣上算不算是顯然重大的瑕疵？）是的。依我的專業良知我必須要告知他這一點。（問：有無其他補充陳述？）當時有去查，但是套繪圖上面並沒有標示372是法定空地，謄本上也沒有註記是法定空地。一般如果是有法定空地的話建物會用紅色標記，法定空地的話會用綠色標記，多筆土地的話也會做同樣不同顏色區分的標記。」（詳嘉義地檢署100年
9月16日詢問筆錄）。可知建築師張純菁係於95年中旬左右畫好設計圖時，口中告知印象中系爭土地為法定空地等語，原告始對系爭土地是否為法定空地有懷疑而已，經向嘉義市政府查看套繪圖，然套繪圖並未將系爭土地畫上法定空地，故被告一直無法確定系爭土地為法定空地。原告於94年12月8日購買系爭土地前確實不知系爭土地為法定空地。
6.系爭土地位於住宅區，屬得建築之土地，原告以每坪14萬元價格購買，總價金為825萬8,250元，係以建地之價格購買，被告亦係以建地之價格出售，否則農地豈會有如此高之價格。又原告買受時並不知系爭土地為法定空地，被告主張原告知悉，應由被告負舉證責任。另原告為從事補教業之人士，專長為英文，不知系爭土地為法定空地，亦無重大過失，被告主張原告有重大過失而不知，應由被告負舉證責任。
二、被告方面㈠聲明
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。㈡陳述
1.緣本件系爭土地所有權人，原為 張春岸 （歿）、被告張聰惠（87歲）、被告張聰洲（85歲）及 張聰彬 （歿），而被告張淑瀛（78歲）、張聰敏（87歲）係於86年8月15日，方因分割繼承登記而分別取得原屬其等父親即張春岸對上開土地之應有部分；被告張瑋文、張瑞文則係於91年10月
9日，因分割繼承登記而分別取得原屬其等父親即張聰彬對上開土地之應有部分。被告張淑瀛與原告於94年12月間洽談該土地買賣事宜時，並不清楚系爭地號372號土地已成為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用等情。系爭地號372號土地係為張春岸（即被告張淑瀛及張聰敏之父）、被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬（即被告張瑋文、張瑞文之父）所共有，經被告張淑瀛事後查證（95年以後），84年5月間有訴外人 鍾裕祥 要求承租訴外人關 黃秀女 將地號373、375號土地及連同系爭土地，用以建築房屋經營餐廳，惟上述地號373、375號土地及系爭土地，卻由 關黃秀女 以該等土地做為申請建造執照之用，關黃秀女遂因而領有嘉義市政府工務局所核發之地號372、373及375號土地之建造執照，故系爭土地已併同地號373及375號土地由關黃秀女向嘉義市政府工務局申請建造執照，因此成為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用。
2.原告係於94年12月購買系爭土地之前或於購買後之95年初即已知悉系爭土地為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用，經其向被告張淑瀛告知後（被告張淑瀛有向其表示會負責處理系爭土地之法定空地事宜，原告卻未再向被告等主張），卻不與被告等協商解決該事宜，竟反而故意遲至2年後之97年2月27日，以高於系爭土地買賣之價金（825萬8250元）之
840萬元價格，將上開土地轉賣予不知情之訴外人陳智仁，陳智仁復於97年4月間再以1,209萬元轉賣予訴外人呂振甫。因此，原告此明知系爭土地屬法定空地不得作為建築使用，仍惡意高價出售，則原告因其行為所造成訴外人陳智仁提出詐欺之告訴，要求其賠償400萬元之損害，與被告等無關，該損害乃可歸責於原告所造成，且其惡意不受保護，當不得向被告等主張買賣契約瑕疵擔保等之損害賠償。又原告於購買系爭土地前即已向關黃秀女承租地號
372、373土地上之建物（即前84年間申請建照案）經營補習班，就系爭土地之狀況知之甚詳，甚且於購買系爭土地之前即已知悉該土地係法定空地，其向被告等於提起之嘉義地檢署100年偵字第7294號詐欺案偵查中，亦自承向被告等購買系爭土地，動機係為蓋補習班，則原告即可能想要將來以地號372、373土地連同系爭土地，以建築房屋供經營補習班之用，因此向被告等購買系爭土地，而系爭土地是否為法定空地，以原告承租關黃秀女承租地號37
2、373土地上之建物多時及購買系爭土地其蓋補習班之動機，當知之甚稔，而原告亦於94年12月間購買系爭土地後，向嘉義市政府工務局申請查閱爭土地之現況，是原告將系爭土地轉賣予訴外人陳智仁之前，即已經知悉系爭土地屬於法定空地之事實。
3.本件原告93年9月間委託建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照之前或之後，即已知悉系爭土地係屬於法定空地。據證人 關長大 於101年3月22日證稱：於原告申請變更使用執照前即有向嘉義市政府工務處重新申請一份嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照相關資料予原告，依 鈞院 向嘉義市政府工務處所函查知資料可知：⑴系爭使用執照於變更前，該使用執照於建築地點欄位中之地號，清楚記載：「嘉義市○○市○○段○○○段00000000000地號（如附表）」；該記載以被告等所有之系爭土地為建築地點地號之標示，讓人立即明白系爭土地，係屬於該使用執照之土地利用範圍，而該上述附表更將嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地列出，足徵，原告於取得該使用執照後即可知悉系爭土地，屬於系爭使用執照之土地利用範圍。⑵再嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地，係於84年5月間由系爭土地之原所有權人張春岸、被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬與關黃秀女為共同出租土地予第三人建築房屋，而由關黃秀女申請嘉義市工務處核發建照執照，並因此而有建築物完成後之使用執照核發，及其後有無變更使用執照之問題。因此，使用執照之土地利用範圍，仍維繫於建築執照之土地利用範圍，是觀系爭使用執照於變更前之壹層平面圖，該圖面亦將系爭土地列入整個建築設計圖之範圍即可得知，是故，凡欲申請使用執照變更者，必應明瞭建築執照所涵蓋之範圍，此當然包括建築物基地及法定空地之座落位置。由此可知，當原告取得系爭使用執照時，就該等由嘉義市工務處所核發之使用執照相關資料內容，即可輕易知悉系爭土地屬於法定空地，原告辯稱不知，不足採信。⑶又原告為經營補習班於93年9月間委託張純菁建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照時，嘉義市政府工務處所核發之變更使用執照，該使用執照於建築地點欄位中之地號，同樣清楚記載：「嘉義市○○市○○段○○○段00000000000地號（如附表）」；該記載以被告等所有之系爭土地作為建築地點地號之標示，同樣讓人立即明白系爭土地，係屬於該使用執照之土地利用範圍，而該上述附表更將嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地列出，足徵，原告縱使於取得使用執照時，不知悉系爭土地係屬法定空地，然於取得該變更使用執照後即可知悉系爭土地，屬於法定空地。⑷再觀系爭使用執照於變更後之壹層平面圖，該圖面亦將系爭土地列入整個建築設計圖之範圍，於該圖右上角並有張純菁建築師所繪製之配置圖面，該圖面並標示出：法定騎樓、基地位置、空地、停車位建築線及境界線等位置，其空地位置尚以顏色區分，並標示系爭372地號及部分373地號為空地比。足證，原告所委託之張純菁建築師係完全清楚系爭土地屬於法定空地，而其委任人原告就此事實，當清楚明白，其稱不知，實與上述資料之記載不符而屬強辯。
4.原告係於94年12月購買向被告等購買系爭土地前，即於93年9月間知悉系爭地號372號土地屬法定空地：茲陳報台灣高等法院台南分院檢察署駁回原告之再議處分書供鈞院參考（如附件）。台灣高等法院台南分院檢察署檢察官已認定被告等無詐欺之故意，且本件系爭買賣原告係於94年12月購買向被告等購買系爭土地前，即於93年9月間知悉系爭地號372號土地為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用，此由依鈞院向嘉義市政府工務處所函查之資料可得知（參卷第80、第81頁、第80頁及第85頁），該使用執照於建築地點欄位中之地號，清楚記載：「嘉義市○○市○○段○○○段00000000000地號（如附表）」（參卷第80頁）；該記載以被告等所有之0000-0000地號土地作為建築地點地號之標示，讓人立即明白系爭土地，係屬於該使用執照之土地利用範圍，而該上述附表更將嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地列出。足徵，原告於取得該使用執照後即可知悉系爭372號地號土地，屬於系爭使用執照之土地利用範圍。況且原告為經營補習班於93年9月間委託張純菁建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照時，即取得上述資料並必然由張純菁建築師告知原告，系爭土地為373及37
5號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築使用之事實。
5.退步言之，縱原告辯稱於購買系爭土地時，不知系爭土地屬法定空地不得作為建築使用，而原告為經營補習班於93年9月間已委託張純菁建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段00000000000地號土地及其上建物之使用執照時，即有上述資料，該等資料張純菁建築師自已於93年9月當時交付給原告，縱原告不知系爭土地屬法定空地不得作為建築使用，乃可歸責於原告，原告縱使於簽訂系爭買賣契約時不知情，仍屬於有重大過失。又原告抗辯張純菁建築師於偵查中的證詞，係證稱於原告94年間向被告等購買土地後始告知原告系爭土地係法定空地云云。惟查，張純菁建築該證詞顯然為維護原告之不實陳述，蓋原告為經營補習班於93年9月間即委託張純菁建築師聲請變更372、
373及375地號土地及其上建物之使用執照，依此記載，一般人（包括原告）一取得該使用執照變更資料，（該資料記載以被告等所有之0000-0000地號土地作為建築地點地號之標示，讓人立即明白系爭土地，係屬於該使用執照之土地利用範圍），即可得知系爭土地係屬法定空地，更何況有多年建築師經驗之張純菁建築師豈有不知之理？其豈會遲至94年12月間原告購買系爭土地之後，受原告委請伊規劃建築設計圖時始告知原告？上述證詞顯然違反經驗法則。因此，原告以張純菁建築師之偵查中證詞，抗辯直至94年間向被告等購買土地後，始告知原告系爭土地係法定空地云云，並不可採。
6.被告等6人無法知悉系爭土地為法定空地，無故意不告知之情事，被告等亦未保證系爭土地無瑕疵，依民法第355條規定，亦無需負瑕疵擔保之責：系爭土地係雖為張春岸（即被告張淑瀛及張聰敏之父）、被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬（即被告張瑋文、張瑞文之父）所共有，然當時訴外人鍾裕祥要求承租訴外人關黃秀女將地號373、37
5號土地及連同系爭土地，用以建築房屋經營餐廳，惟上述地號373、375號土地及系爭土地，卻由關黃秀女以該等土地做為申請建造執照之用，當時係由身為長輩之張春岸全權決定同意系爭土地之出租及以系爭土地連同關黃秀女所有之地號373、375號土地共同申請建照，系爭土地作為法定空地比，檢察官調閱當時嘉義市工務局當時之建照執照，發現張春岸、被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬之簽章筆跡一致，足徵，系爭土地於84年間出租事宜卻由張春岸全權處理，被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬並不清楚。因此，亦被告張聰惠、被告張聰洲及張聰彬不知系爭土地是否作為法定空地比，亦無法將該事實告知被告張淑瀛，因此被告等人確實無法知悉系爭土地為法定空地比之情形，故當無故意不告知之情事。又系爭買賣之代理人被告張淑瀛並不知悉系爭土地是作為法定空地比，亦未保證系爭土地可以建築房屋。而原告於偵查中亦自承購買系爭土地時，係考量土地價格、座落地點等因素後始購買，亦未告知張淑瀛系爭土地將供建築之用，其購買系爭土地之內心動機亦非賣方代理人被告張淑瀛所知悉，因此，本件系爭買賣被告等無故意亦無過失，亦當無重大過失可言。按民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負瑕疵擔保之責。是被告等依上述規定，亦無需負瑕疵擔保之責。
三、兩造所不爭執事項
1.本件系爭土地嘉義市○○段○○○段地號372號土地所有權人，原為張春岸（歿）、被告張聰惠（87歲）、被告張聰洲（85歲）及張聰彬（歿），而被告張淑瀛（78歲）、張聰敏（87歲），係於86年8月15日，方因分割繼承登記而分別取得原屬其等父親即張春岸對上開土地之應有部分；被告張瑋文、張瑞文則係於91年10月9日，因分割繼承登記而分別取得原屬其等父親即張聰彬對上開土地之應有部分。
2.原告於94年12月8日與被告張聰洲、張聰惠、張聰敏、張淑瀛、張瑞文、張瑋文等人簽訂買賣契約，就嘉義市○○段○○○段000地號土地以每坪14萬元價格購買，總價金為825萬8,250元。
3.嘉義市○○段○○○段000地號土地之使用分區為住宅區，在94年12月8日出賣當時屬法定空地，不得建築。
4.依兩造契約第八條約定「出賣人擔保出賣標地物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責」。
5.系爭土地原告於97年2月27日以840萬元出賣給第三人陳智仁，其後陳智仁又於97年4月29日將系爭土地以1209萬元出賣予第三人呂振甫，第三人呂振甫就系爭土地欲申請建築執照時卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋而否准建照。
6.原告賠償陳智仁400萬元。
四、兩造所爭執事項：原告主張本件買賣契約之標的有瑕疵，請求被告賠償是否有理由？若有理由，金額為何？
五、本院之判斷
1.前揭三項所列6點事項，兩造對之均不爭執，復有系爭土地買賣契約書3份（兩造間、原告與訴外人陳智仁間、陳智仁於訴外人呂振甫間）、原告與陳智仁間之和解書、總計400萬元以陳智仁為受款人之台灣銀行支票2張（見本院卷第8至13頁、第18至20頁、第65頁正面至66頁背面）；嘉義市政府101年2月15日府工建字第0000000000號覆函及附件（見本院卷第84至97頁）、系爭土地登記謄本（見本院100年度重訴字第33號影卷），土地異動索引（見嘉義地檢署100年度交持字第2174號影卷）等件可稽，可以認定為真實。故本件原告得否主張系爭土地買賣契約之標的有瑕疵，訴請被告給付如訴之聲明，茲就爭點釐清、敘明如下：
2.按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。故兩造間94年12月8日買賣契約書第8條約定：「出賣人擔保出賣標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無其他權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責。」，此約款乃在重申出賣人依法負有權利擔保責任，此對照原告與陳智仁97年2月27日買賣契約第9條擔保責任：「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日前負責清理，但本契約另有約定者，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，2條文大同小異，而特約保證品質之契約第15條特別約定第3款：「3.此土地必須可提供申請建築執照，否則買賣部成立。」甚明，故原告訴訟代理人爰引本條項主張，被告（出賣人）乃以此約款向原告（買受人）保證買賣標的即系爭土地之品質，為不可採。
3.原告可否主張權利瑕疵，向被告求償？⑴次按，出賣人不履行民法第349條所定之義務，依第353
條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上字第1515號判決意旨參照）。
⑵「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」（最高法院77年度第
7次民事庭會議決議（一）參照）。故出賣人給付特定物，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，並同時負不完全給付之責任；瑕疵係於契約成立時已存在者，出賣人雖須負瑕疵擔保責任，但出賣人以特定物之現狀給付者，乃為依債之本旨履行債務，不構成不完全給付。（ 孫森焱 ，論不完全給付，法官協會雜誌，第2卷第1期，2006年
6月，第1頁以下；孫森焱，民法債編總論下冊，2009年
2月修訂版，第567、571； 錢國成 ，不完全給付與瑕疵擔保，法令月刊第31卷第10期，第340頁以下； 史尚寬 ，債法各論，75年11月版，第46頁；債法總論，79年8月版，第399頁。）⑶經查，緣訴外人關黃秀女於84年間，以其所有地號373、
375號土地併同系爭土地申請建造執照，而於該地點新建鋼鐵造建築物1棟，惟該建物實係鍾裕祥向關黃秀女之子關長大承租土地，並委託 陳資雲 建築師設計建造，擬於該址開設海產店，系爭土地亦由鍾裕祥向原共有人張春岸承租，租期3年，租金1次繳付，而由張春岸出具土地使用權同意書1紙予鍾裕祥，同意系爭土地為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，相關承租事宜及收付租金均由鍾裕祥與張春岸接洽辦理，其餘所有權人並未過問參與等情，此據本院調取嘉義地檢署100年度偵續字第14
2號及嘉義市政府工務局A84嘉市工局建執字第0000000號建造執照卷查核屬實，可以認定。故系爭土地早在兩造買賣契約成立之前，即為「法地空地」，使用上受建築法第11條之限制，依據上述，此時，出賣人雖須負瑕疵擔保責任，但出賣人以特定物之現狀給付者，乃為依債之本旨履行債務，不構成不完全給付。故本件原告主張依民法第
349條、353條規定，得依關於債務不履行之規定行使其權利，爰依民法第227條規定，請求被告6人負損害賠償責任，於法不合，不應准許。
⑷被告出賣系爭土地與原告，依民法第354條第1項之規定
，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前已屬法定空地，依建築法第11條規定，應與實際由鍾裕祥起建之飲食店基地即訴外人關黃秀女所有之同段同小段373、375地號土地合併為一宗，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。亦因如此，呂振甫自陳智仁購入系爭土地，欲申請建築執照時卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋而否准建照，間接引致本件訟爭。故系爭土地存有通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值之瑕疵，殆無疑義。
⑸惟按，民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其
物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。原告曾於89到90年間，向關黃秀女承租373、375地號土地作為補習班使用長達5、6年之久，並曾於93年9月間以關黃秀女名義為申請人，委託張純菁建築師申請變更建物用途為補習班，由嘉義市政府於93年9月14日收件（參見嘉義市政府（86）426變更使用執照存根所蓋之「已用印信」章），地號資料附表即包括系爭土地，依張純菁建築師在該申請案提出之（變更後）壹層平面圖，即已將系爭土地連同部分之373號土地，標示為綠色之空地，並於系爭土地設置停車位，張純菁建築師在100年9月16日前往嘉義地檢署為100年度交查字1844號彭國勝被告詐欺案件作證時，亦坦言：當時在變更使用執照時，就已經發現系爭土地為法定空地；土地作為買賣標的，若不能供作興建建物之基地，在不動產買賣上算是顯然重大瑕疵，依其專業良知，必須告知原告此點（參見前揭影卷）。竟又陳稱：申請變更使用執照當時，並未告知委託人彭國勝，是直至彭國勝買入系爭土地規劃申請建築執照時才告知彭國勝等語。是否因為迴護彭國勝而在告知時點為不實供述，已啟人疑竇。再者，參以原告自承購買系爭土地目的在欲以之為基地興建補習班，但自94年12月8日購買後，至97年2月27日轉賣給陳智仁之間，再無興建補習班之動作，且倘張純菁建築師前揭彭國勝購入系爭土地後，受託規劃建築設計圖時始告知彭國勝此情為真，因何彭國勝在94年12月8日至97年2月27日之間，長達2年餘，未嘗就向被告等人買入之土地存有如此重大瑕疵找被告等人尋求合理解決，而係將系爭土地轉賣予陳智仁，陳智仁復於97年4月間再轉賣予呂振甫，嗣呂振甫發現系爭土地已成鄰地之法定空地而不得建屋，遂向陳智仁求償，陳智仁因而向告訴人提出刑事詐欺告訴，原告始向被告等人提出刑事詐欺告訴，及本件損害賠償之訴，則原告始終堅稱，是購入系爭土地之後才發現其為法定空地等語，實與常情相違而不可採。
⑹綜據上述，原告於購入系爭土地之時，既已知悉系爭土地
為法定空地，依民法第355條第1項規定，被告等人即不負擔保之責。故原告本於民法第349條、第353條、第22
7條、第354條等規定，及土地買賣契約第8條約定，請求被告等人賠償損害，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，爰一併駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國101年12月21日
民二庭法官陳思睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月21日
書記官張富喆