裁判字號：最高法院86年台上字第1675號民事判決
裁判日期：民國86年05月29日
裁判案由：返還房屋事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第一六七五號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十七日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第六五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：坐落基隆市○○○路○○○巷○○號三層樓房屋一棟（下稱系爭房屋）為伊所有，自民國八十二年九月一日起出租予上訴人，約定租賃期間為五年，租金每月新台幣（下同）十八萬元。詎上訴人自八十四年八月起即藉詞房屋須修繕而拒繳租金二期，經伊限期催告仍不繳付，伊已於同年十月一日終止租約等情，爰求為判命上訴人返還伊系爭房屋、並給付伊租金三十六萬元及其法定遲延利息，暨自八十四年十月一日起至交還房屋之日止按月給付伊十八萬元之損害金之判決。
上訴人則以：系爭房屋前因訴外人昱國建設股份有限公司（下稱昱國公司）建築工地之影響，致地層滑動，造成房屋龜裂、漏水，嗣於租賃關係存續中亦未合於約定使用、收益之狀態，經伊限期催告，被上訴人仍未修繕。且有台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）電塔之高壓電纜通過，影響學童上課。伊自得行使同時履行抗辯權，而拒付租金。且伊因而受有營業損失、名譽及精神損害計五百九十四萬九千五百二十元，亦得以之抵銷所欠租金。又伊已依約交付權利金三百萬元，被上訴人復超收學童之註冊費一百多萬元，另伊代被上訴人繳付稅款三萬六千元及八十四年七月份溢付六千元，亦得抵銷所欠租金等語，資為抗辯。
屋為伊所有，出租予上訴人，租金每月十八萬元，詎上訴人自八十四年八月起即以房屋須修繕為由，拒繳二期租金，伊乃予以終止租約等情，為上訴人所不爭執。並有被上訴人提出之租賃公證書、催告繳納租金之存證信函及表示終止租約之存證信函各一件附卷可稽，堪予採信。又被上訴人主張系爭房屋於八十二年八月二十三日移交時，亦係按伊原有托兒所教學、使用之狀態交付上訴人，上訴人迄今仍繼續在招收幼兒營業等情，為兩造所不爭，且經上訴人所舉之證人 羅志民 結證稱：「八十二年八月間上訴人委託我將系爭房屋由自用住宅變更為幼稚園，我當時曾到現場看，一、二層牆壁有龜裂現象，地板也有龜裂，都是小龜裂，窗戶也變形，但並不影響整個房子的結構」等語在卷。而兩造對之均無意見，並經第一審法官至現場勘驗現場屬實，足證系爭房屋仍合於教學使用、收益之狀態。是上訴人抗辯被上訴人於交付系爭房屋時未合於使用、收益之狀態云云，即非可採。至上訴人辯稱：系爭房屋有滲水，樑柱、牆壁、擋土牆等均有裂痕，並提出上訴人私人聲請台灣省建築師公會基隆市辦事處八十五年三月十八日安全鑑定報告書一件為證，且有台灣電力公司之高壓電纜通過等情。惟查系爭房屋雖有滲水，樑柱、牆壁、擋土牆等均有裂痕，且有台電公司之高壓電纜通過之事實，但除部分裂痕、滲水係自然現象（如紋路甚細之雞爪紋，窗戶邊緣之滲水）外，其餘部分裂痕確有修繕之必要等情，業經第一審至現場勘驗屬實，此有勘驗筆錄一件及現場照片十一張附卷可按。況依上訴人提出上開台灣省建築師公會基隆市辦事處八十五年三月十八日安全鑑定報告書鑑定結果欄（五）至（八）所載，系爭房屋之前開損害尚無立即之危險，且並非不得修繕，此為兩造所不爭。查上訴人固曾定期七日催告被上訴人修繕，惟於被上訴人逾期不為修繕後，既未另行僱工修繕，依民法第四百二十九條第一項之規定自無主張扣除租金之權利。又有關台電公司之高壓電纜通過系爭房屋一節，經查該電纜距系爭房屋屋頂之垂距為二十一公尺，地面磁場五亳高斯，屋頂為四十三亳高斯，遠比國際保護協會容許磁場一○○○毫高斯為低，對幼兒戶外活動並無健康或其他不良影響等情，業據台電公司台北供電區營運處函釋在卷。則電纜之通過既不影響上訴人托兒所幼兒之活動與健康，且係供電所必需，準此，上訴人執以拒絕給付被上訴人之租金，自非正當。上訴人另辯稱：被上訴人因訴外人昱國公司整建工地，台電公司之高壓電纜通過而收取相當之補償金部分云云，經查台電公司並無任何補償予被上訴人之情事，業據該公司台北供電區營業處以北供線字第0000－0000號函覆第一審在案。至訴外人昱國公司交付被上訴人之補償金，係被上訴人基於系爭房屋所有人之地位而取得補償，上訴人係承租人，對於補償金自無權置喙，是上訴人此部分之抗辯，亦無可取。上訴人又辯稱：伊得以已付予被上訴人之權利金三百萬元，抵銷本件積欠被上訴人之租金及被上訴人於移交前超收舊生之註冊費一百十三萬一千六百元，伊亦得以之抵銷本件之租金，且被上訴人向國稅局短報該筆收入云云，查兩造所訂立租賃契約，其中權利金三百萬元係上訴人頂讓被上訴人安心托兒所之權利金，而非押租金等情，業據兩造於第一審審理時陳述甚明，則該權利金自不生抵銷租金之問題，上訴人抗辯伊得以該三百萬元權利金抵銷積欠被上訴人之租金云云，自無可取。另上訴人辯稱：被上訴人於移交前超收舊生學童之註冊費一百十三萬一千六百元一節，經查兩造所訂租賃契約細則第十九條明定：「移交日止，既有舊生（即已預繳者）之註冊費由出租人收取。移交日後所有應收費用，自然歸屬承租人收取」。上訴人並未舉證證明被上訴人於移交日後向學生收取註冊費。則被上訴人依兩造之約定，於移交日止，收取舊生已預繳之註冊費，要難謂為不法，亦不生扣抵租金之情事。是上訴人主張以之抵銷本件租金云云，亦無可採。至卷附被上訴人向財政部台灣省北區國稅局基隆市分局申報上開舊生之註冊費，所作談話筆錄縱有短報情事，亦係被上訴人有無另涉逃漏稅之別一問題，要與本件待證事實無關。另上訴人辯稱：伊因昱國公司及台電公司等在附近整地，高壓電線通過系爭房屋，致其業務上，名譽、精神上受有損害達四百八十一萬七千九百二十元，伊亦得以之抵銷本件租金一節，惟為被上訴人所否認。且上訴人亦未舉證以證明被上訴人對於昱國公司及台電公司於系爭房屋附近整地及架設高壓電纜有何故意、過失之不法行為，被上訴人自不負侵權行為責任。則上訴人主張以該侵權行為損害賠償所生之債權抵銷本件之租金債務，亦無足取。至於昱國公司及台電公司對上訴人有何損害賠償債權存否，與被上訴人無涉，不得作為對被上訴人租金抵銷之依據。又上訴人辯稱：伊於被上訴人終止租約前已代其墊付八十四年八、九月之稅金三萬六千元，及八十四年七月份溢付被上訴人六仟元，伊主張以之抵銷八十四年八月、九月之房租，故伊未積欠被上訴人八、九月二個月份之房租，被上訴人之終止租約不合法云云，固據提出八十四年八月及九月之各類所得扣繳稅額繳款書影本二件、支票支出存摺影本為證。惟被上訴人否認其真正，且查上訴人並不否認迄未給付八十四年八月及同年九月之租金予被上訴人，被上訴人既未有該租金之所得，焉有預扣所得稅之理。況上訴人主張上開八十四年七月份溢付被上訴人六千元，所提出之支票支出存摺影本一件，為被上訴人所否認，上訴人亦未能舉證證明係支付被上訴人何筆款項而溢付，自無可採。是上訴人此部分抵銷之抗辯自非正當。綜上所述，上訴人既積欠被上訴人系爭房屋之租金已達兩期之租額，經被上訴人定期催告後，上訴人仍不給付，被上訴人終止系爭房屋之租賃關係，請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付積欠之租金本息及自終止租賃契約後至交屋日止，相當於租金之損害金，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。查系爭房屋係被上訴人出租予上訴人供經營幼稚園使用，而於兩造租賃關係存續中該房屋確有滲水，樑柱、牆壁、擋土牆等均有裂痕，除部分裂痕、滲水係自然現象（如紋路甚細之雞爪紋，窗戶邊緣之滲水）外，部分裂痕確有修繕之必要，上訴人並曾定期七日催告被上訴人修繕，惟被上訴人逾期未予修繕。又被上訴人亦自陳上訴人係以房屋須修繕為由而拒付租金。此外，系爭房屋上方並有台電公司之高壓電纜通過等情，既為原審合法認定之事實。則上訴人顯係以行使同時履行抗辯權而拒付租金。且上訴人於原審亦一再以此為抗辯，並辯稱：其承租系爭房屋係用以經營幼稚園，因上訴人不為修繕及有高壓電纜通過，影響家長送其子女入園之心理及意願，致所招收之學生減少四十四人，受有業務損失二百餘萬元，亦得以之抵銷租金等語，並提出該幼稚園學生團體平安保險要保書及學生繳費單據暨臺灣省建築師公會基隆市辦事處安全鑑定報告書等為證（見一審卷
二八、三一、三二、一三九、一四二頁、原審卷二九、三十、三一、一一八、一一九、一二○頁及原審外放證物）。而該鑑定報告書上載有：「綜合上述資料研判，標的物雖無立即倒塌危險，唯標的物結構體損害嚴重以及基礎之土壤產生鬆動，標的物呈不均勻沉陷，且損害及沉陷有持續擴大之現象，因此本案鑑定標的物在前述危險前因未改善前，研判標的物體結構體安全堪虞。」等語，並提出補強、修復及灌漿等六項建議事項（見該報告書九、鑑定結果（九）及十、建議事項所載）。該房屋結構體之修復補強是否承租人所得自行為之﹖而上訴人不為修復，被上訴人自難解免其修復義務。被上訴人不履行修繕義務，依上說明，上訴人似非不得提出同時履行抗辯權拒付租金。又臺電公司係屬系爭房屋上方施設高壓電纜之利害關係人，似非認定高壓電纜對人體身心有無不良影響之專業機構。其所謂：「對幼兒戶外活動並無健康或其他不良影響」云云，能否遽予採信，且該高壓電纜由屋後移置屋頂，是否不影響一般家長送子女入該幼稚園之意願，亦非無進一步斟酌之餘地。原審就上訴人之上開抗辯，未遑逐一斟酌，並說明其何以不足取之意見，遽以上開理由為上訴人不利之判決，尚嫌速斷，且有判決不備理由之違法。上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月二十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月十一日
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