臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
107年度板簡字第2782號
原 告 蘇成勳
被 告 蘇碧玉
張淑卿
蘇凌霄
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國108年3月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）
，為原告與另64位共有人公同共有，系爭土地與訴外人林
翰廷等簽訂土地買賣契約後，經由59位（後增為60位）共
有人（下稱第一項共有人）具函告知原告於文到十日內以
書面作優先承買意思表示，原告於10日期限表明依同一條
件行使優先承買權，然第一項共有人卻以不合法理事由，
判定原告「視同放棄優先承買權」，侵害原告權益，但因
侵權人數達60位，原告乃依民法第185條民法第273條擇
定商議代表蘇碧玉，張淑卿，蘇凌霄3人，請求所失利益
之賠償。
（二）系爭土地買賣所生之增值稅，買方承諾由其全額負擔，雙
方商議內容依﹝告證1.﹞飛揚公所留244號土地出售事宜
說明文件第2頁議價過程載明：「林先生表明承購意願時
表示，願以每坪公告現值新臺幣（下同）54214元承購，
另應由賣方負擔之土地增值稅(代書估算約95萬元)亦由
，其全額負擔，賣方代表則以每坪75900元向買方報價，
經議價後賣方初步同意以不含增值稅每坪70478元出售(
總價為0000000元)，最終買方是以每坪79500元承購(
總價為0000000元)」歸納上述議價過程，買方會以高於
賣方報價之價格承購，應是買方將其承諾負擔增值稅款，
加進賣方初步同意不含增值稅每坪70478元售價內，得出
每坪79500元承購價，也就是買賣總價款包含買方負擔的
增值稅款在內。
（三）原告依法行使優先承買權，而被告等將原告這項權利，自
行認定「視同放棄」，所持之理由為雙方約定106年10月
25日於被告指定處所，討論買賣契約訂定內容，「台端始
終未依約到場，僅能視同放棄優先承買權」（參見第3924
號﹝原證6﹞信函第2頁第五、六行），前述約定是由被
告委請 張人祥 代書於10月17日與原告電話聯繫所訂（第39
24號信函第1頁），被告此聯繫行為，即表示已承認原告
10月11日第0538號﹝原證3﹞存證信函所行使優先承買資
格，同理亦應承認函內第四項「增值稅由我方（買方）負
責繳納，該稅款與各共有人無關」《就是價金分配為買賣
總價扣減買方繳納增值稅後之餘額，依持分分配各共有人
》。而被告卻於電話聯繫隔日，即10月18日寄出第0229號
﹝原證4﹞存證信函，函中第2頁第二行「買賣同一條件
說明，詳如第3623號﹝原證2﹞存證信函內容」，該函第
三項「價金分配」顯與原告前揭信函第四項「價金分配」
迥異，被告在雙方約定好日期之前，特再來函提出其主張
之價金分配為買賣同一條件，而該條件顯與買賣雙方議價
內容不同，原告於10月23日收到﹝原證8之1﹞被告上揭
信函，即以第0544號﹝原證5﹞存證信函回覆：因台端之
價金分配，會損害部分共有人應得之對價，故我方表明優
先承買時，即明示我方之價金分配。該0554號信函被告於
10月24日即已簽收﹝原證8之2﹞，因此被告早已知悉，
原約定10月25日討論契約訂定內容事，因雙方對價金分配
主張各異而取消，須待價金分配解決後，再重約日期討論
簽約事（參見第0554號﹝原證5﹞信函），而被告竟以「
原告未依約定日期到場」，憑此即謂「視同放棄優先承買
權」，自屬無據。
（三）被告第0229號信函另載明：「請台端於10月25日攜帶應支
付第一期款項的即期支票至指定處所，逾時未到場或未攜
前揭款項支票則視為放棄優先承買權」。但依前第一項所
述，原約定日期已因故取消，須重新再約日期討論簽約事
，所以原告並非故意或過失而未攜帶簽約款赴約，被告無
權據以認定「視為放棄優先承買權」，就此，原告在11月
3日第0567號﹝原證7﹞信函中，特別表達異議，並聲明優
先承買權仍有效存續。從上第一、第二項陳述，被告對原
告行使之優先承買權，認定「視為放棄」，違反下列之函
釋及法院判決意旨：
1、內政部台(86)內地字第0000000函釋略以：優先承買人向
出賣人表示願依同一條件承買，其優先承買權不得視為放
棄，惟未於指定日期前往訂約、付款係屬契約不履行，如
有爭執，應循民事訴訟解決。
2、最高法院87年度台上字第2776號判決要旨：優先承買權係
屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝
奪。
3、最高行政法院90年判字第332號裁判意旨：該優先承買權
為諾成契約，不得視為放棄。
（四）原告收到樹林地政事務所12月27日新北樹地登字第106408
62211號函﹝原證9﹞，告知「本市○○區○○段000地
號土地所有權移轉登記一案，業經依法受理登記完畢」。
原告本可依行使優先承買權購得系爭土地獲取預期之利益
，現系爭土地已為被告申辦移轉登記完成，致原告之優先
承買權陷於無法行使狀態，乃依據民法第216條向被告3
人請求所失利益之賠償。
（五）原告、被告為優先承買權事，雙方存證信函往來之要點陳
述，列表如下：
┌────────────┬──────────────┐
│被告10月2日第3623號信函│原告10月11日第0538號信函﹝原│
│﹝原證2﹞│證3﹞│
├────────────┼──────────────┤
│一、土地標示。│一、函覆表明優先承買權。│
│二、處理方式：每坪79500│二、增值稅單核發後，由我(買│
│元總價款0000000元分│方)負責繳納，該稅款與共│
│二次付清。│有人無關。│
│三、價金分配：上列價款共││
│有人依其持分計算，扣││
│除買方代繳之增值稅後││
│分配應得之價金。││
│四、台端要承買前述土地，││
│請於文到十日內以書面││
│作意思表示。││
├────────────┼──────────────┤
│被告10月18日第0229號信函│原告10月23日第0554號信函﹝原│
│﹝原證4﹞│證5﹞│
├────────────┼──────────────┤
│一、請台端於10月25日攜帶│因前案即台端價金分配案已損害│
│第一期款即期支票至漢│部分共有人分得之價金，故我方│
│口街處討論買賣契約訂│表明優先承買權時，即於第0538│
│定內容，逾時未到場或│號信函內明示我方之價金分配，│
│未攜帶前揭款項視為放│因此應俟該價金分配確立，再另│
│棄優先承買權。│約日期討論契約訂定事。│
│二、買賣同一條件說明，詳││
│如第3623號信函內容。││
├────────────┼──────────────┤
│被告10月27日第3924號信函│原告11月3日第0567號信函﹝原│
│﹝原證6﹞│證7﹞│
├────────────┼──────────────┤
│我方於10月18日通知台端，│我方接獲第0229號信函，即以第│
│訂定10月25日至漢口街處，│0554號信函告知「應俟該價金分│
│討論買賣契約訂定內容，我│配確立，再約日期討論契約簽訂│
│方依約備齊文件，台端始終│事」由此即表明我方將不出席10│
│未依約到場，僅能視同放棄│月25日之約；對台端僅憑單方認│
│優先承買權。│定，我方逾時未到場，視同放棄│
││優先承買權表達強烈異議，並聲│
││明優先承買權仍有效存續。│
└────────────┴──────────────┘
（六）所失利益計算式及其依據
1、所失利益之依據：
⑴65名共有人在新北市○區段共有2筆相鄰土地，ㄧ為243
地號，一為244地號，244地號土地於106年9月以每坪
79500元出售〔參見原證2〕，243地號於107年9月以
每坪85000元出售〔參見原證10〕，兩筆土地出售之價差
為5500元，此售地實情先予敘明。
⑵244地號土地出售時，議價過程參見〔原證1〕:買方表
明增值稅由其全額負擔，賣方代表蘇碧玉3人及張人祥代
書共同商議，決定採蘇成勳所提建議，以公告現值加四成
每坪75900元向買方報價，前揭蘇成勳即為本案原告，本
人向各共有人提供本筆土地的鑑定價是每坪75900元，增
值稅由買方繳納，買方認金額過高經雙方議價，我方代表
同意不含增值稅依公告現值加三成每坪70478元出售。首
先原告之鑑定價與我方同意售予第三買方之售價有5422元
之價差，其次我方土地緊臨路邊，買方土地在我方之後沒
有臨路，參見〔原證1〕第2頁位置圖左圖，再者買方在
自己土地上建有房屋開設便利商店，其未向我方承租土地
即自行鋪設水泥，供商店停車場及出入口使用〔原證11〕
，因此原告認定本筆土地有臨路優勢，是值得投資置產之
標的，預期利益至少有價差每坪5422元，因而原告收到〔
原證2〕通知信函，即以〔原證3〕函覆行使優先承買權
。再查243、244地號土地分別在106年及107年出售，
當時兩地之公告現值同為每坪54214元，且244地號之買
方亦參予承購243號土地，而243地號之售價高於244地
號售價有5500元之價差，則原告優先承買244地號土地，
預期可得利益每坪5422元，從上述情事觀之，原告預期利
益，客觀上可為確定可得之利益。
2、所失利益計算式：依共同共有人潛在應有持分分算表〔原
證12〕得知持分土地面積總計為76.58坪，再依上揭原告
可得利益為每坪5,422元計算。
所失利益計算式為5422元/坪×76.58坪=415,200元
（七）第一項共有人與買方簽訂之土地買賣合約書〔告證13.〕
其條文簡載如下:第二條辦理買賣價金履約保證.第三條
買賣價金之給付:買賣總價款869萬3864元。分二期付款
，第一期簽約款173萬8772元。第三期完稅款695萬5092
元，於土地增值稅單核發後3日內壹次付清，買賣雙方同
時繳納各應負擔之稅費，賣方土地增值稅由履約保證專戶
代為支付。由此得證買賣總價包含買方負擔的增值稅款在
內。將增值稅加進總價內，賣方應向買方要求支付多少稅
額，應有所據，依被告3人連同地政士共同屬名，寄交共
有人通知函中所附「南園段244地號出售價金統計表」〔
告證14.〕，表中增值稅欄，列有每位共有人應繳之稅額
，免繳增值稅者以0元計價，該表累計總稅額為93萬4977
元，與〔原證1.〕「買方表示由其全額負擔增值稅，代書
估算約為95萬元」，金額相符;因而合約第三條:增值稅
由履保專戶代為支付之記載，即表示買方依表列每位共有
人應繳稅額，由其全額代為支付。然被告在〔原證2.〕36
23號信函第三項價金分配:「上列買賣總價，共有人依其
持分計算，扣除買方代繳增值稅後分配應得之價金」，此
分配案，首先讓免繳稅者共12人，亦可分到買方支付予應
繳稅者之稅款，導致部份應繳稅共有人計6人，分得的稅
款不足繳稅，減損其應之得價金，其次，土地持分相同之
共有人，分得價金的差額甚大，舉上揭統計表序號59號蘇
昭平(屬他共有人)與62號 鄭漢業 (屬第一項共有人)，
兩人持分同為1/21，但分得價金之差額達20%，計算式如
下:序59 蘇昭平 0000000元×1/00-00000元=329087元序
62鄭漢業0000000元×1/21-5422元=408552元再者，因
各共有人產生繼承權的年份不同，其增值稅率差距高達16
倍，一般土地買賣，增值稅都會計入成本，反映在出售價
格中，但共同共有土地之買賣都是以同一價格出售，所以
被告的價金分配會損及部份共有人應分得的價金，且造成
不公平分配情事，違反憲法第15條:人民之財產權應予保
障之要求。
（八）系爭土地出售，買賣合約書第十五條其他特約事項，並無
記載:需扣除個別共有人應繳納之增值稅額，才是各共有
人分得之價金等相關條文〔參見原證13〕，因而多數第一
項共有人不依合約規定，自行決定價金分配案，未能兼顧
少數他共有人之利益，為此原告特函知被告，原約定日期
討論簽約事，因雙方對價金分配主張各異而取消，待價金
分配解決後，再重約日期討論簽約事，被告對此置之不理
，反而自行認定「台端未依約到場，僅能視同放棄優先承
買權。」顯損害原告之優先承買權益。被告等以「台端(
原告)始終未依約定日期到場，僅能視同放棄優先購買權
」，該「視同放棄」即指涉原告要求同一價格簽訂買賣契
約已被被告解除，此解除訂約之行為已違反民法第230條
、民法第254條。
（九）原告表明優先承買，即負有給付價金之義務，但民法第23
0條規定:「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者
，債務人不負遲延責任」，原告之所以未為給付價金，在
起訴狀及準備書狀(一)中，陳述事由非常明確，並負「
不可歸責」之舉證之責任，再者，依民法第254條:「契
約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催
告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」依上
事實理由，被告以「原告視同放棄優先承買權」為由，將
雙方應簽訂之買賣契約未經催告程序即予解除，自屬違法
，況且原告對「視同放棄」事，經由〔原證7〕第0567號
存證信函提出異議，被告並未加以回復，也從未向原告提
出履行給付之催告，違反民法第230條、第254條規定，
顯已損害原告優先承買權益。
（十一）本案原告、被告的爭議是增值稅由買方支付或賣方各共
有人自行支付，一般而言，雙方約定由買方支付增值稅
，因稅單核發納稅義務人為賣方，若發生退費情事，稅
捐機關應退費給賣方，所以買方為保障其權益，都會在
買賣契約上記明:以買方給付的買賣價金中代為支付。
參見告報告答辯狀所附「土地買賣合約書」第3頁第三
期款(ㄧ)載明「賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支
付」，由此得證增值稅係由買方支付，所以被告要求原
告與其簽約的條件，顯與「同一條件」不符。
（十二）被告答辯狀事實及理由第四項結尾稱「原告不接受多數
共有人簽立之合約條件，而欲另以其他條件承購」，是
屬虛妄之辯言。查上揭買賣合約書第3頁:「第三期款
(一)於土地增值稅單核發……壹次繳清，買賣雙方同
時繳納各應負擔之稅費，賣方土地增值稅由履約保證專
戶代為支付，繳稅後稅單交地政士辦理過戶移轉手續」
。原告在被告不交付合約影本，仍表明依同一條件優先
承買，參見〔告證3〕信函最末頁第四行:「我將俟.
..增值稅單核發後…交給我(買方)負責繳納，該稅
款與各共有人無關，第二期款扣除買方繳交增值稅後之
餘額併同完稅單據交付賣方」。依前項陳述得知，增值
稅是由買方支付。由此得證原告優先承買之條件意旨與
買賣合約書相同，非被告所指「原告欲另以其他條件承
購」。
（十三）答辯事實及理由第五項，一再指述原告非合法行使優先
承購權:查被告通知優先承購之3623號信函〔告證2.〕
第3～4頁「若由台端獲優先購買資格時，本人…自當
另行通知台端日期前來履行契約」，被告獲知原告表示
優先承購後，即以第0229號信函〔告證4.〕通知原告於
106年10月25日攜帶簽約款至指定處所討論契約訂定內
容，從上得證原告係經被告認定獲合法之優先承購資格
，非被告所指，「原告非合法行使優先承購權」。
（十四）被告認為原告無權置喙價金分配事:查原告未與出賣人
簽約前，仍屬公同共有人，價金分配事關全體共有人權
益，當然可參與會商，況且原告若成為買方，則原總價
除應扣減原告持分應得價金外，得否再扣減地政士估算
原告應繳之增值稅款，均涉及價金分配。
（十五）雙方在辯論庭上的爭點是:原告認為增值稅是由買方支
付，被告則採該稅由共有人各自支付，這爭議乃源於被
告通知優先購買存證信函〔原證2〕第三項價金分配:
買賣總價款共有人依其持分計算可得價款，扣除買方代
繳的增值稅後，分配應得之價金。此為被告採增值稅由
共有人各自支付之所據。而原告在不知合約條款下，乃
依據蘇凌霄撰寫的「244號土地出售事宜說明文件」〔
原證1〕議價過程載明:「買方林先生表明應由賣方負
擔之增值稅，代書估算約為95萬元〔原證14〕，亦由買
方全額負擔」，原告依買方這項承諾表明優先購買存證
信函〔原證3〕記明:「增值稅單核發後，交由我方(
買方)負責繳納，該稅款與共有人無關」，此為原告認
為增值稅由買方支付依據。要判明哪方的主張符合買賣
約定條件，應以簽訂的買賣合約書為據〔答辯狀，證物
ㄧ〕，依合約書第三期款(ㄧ)載明:「買賣雙方同時
繳納應負擔的稅費，賣方土地增值稅由履約保證專戶即
買賣總價中代為支付」，又參見1月25日言詞辯論狀，
事實理由ㄧ、之陳述，可得證原告主張增值稅由買方支
付，符合買賣約定條件。本案增值稅額，買方是依地政
士就各個共有人預估應繳稅額，總計約95萬元，加進買
賣總價內一併支付給賣方，而買賣合約書並沒有記載:
就被告價金分配案所述，「買方代繳的增值稅，應從各
共有人，依持分計算可得價款中扣除」之條文，由此得
證被告主張增值稅由共有人各自支付，與合約條款內容
不符，非屬買賣約定條件。而且也與稅捐稽徵法第12條
:共有財產，其為公同共有時，以全體公同共有人為納
稅義務人之立法旨意不符。
（十六）本案有數位共有人其土地持分面積相同，但應繳的增值
稅因稅率不同,稅款差距高達16倍;查本筆土地繼承發生
日是民國24年8月，遲至106年6月才申辦繼承登記，
年代久遠，已傳承至第四代，第二代繼承人因繼承權產
生年代較早稅率最高，而第三代、第四代，繼承權產生
年代較晚稅率較低，甚至有12位繼承人是免繳增值稅，
若依被告之價金分配，必造成不公平情事，詳情參見10
8年1月11日準備書狀第2頁第13行。又ㄧ般土地買賣
，賣方會將增值稅計入成本，反映在售價中，但公同共
有土地出售僅有單ㄧ價，通常這類買賣，雙方都會採用
「淨賣」方式，即買賣過程中一切稅費包括增值稅都由
買方支付，避免造成同ㄧ時間申辦繼承取得同ㄧ筆土地
，共同一起出售，而各人實得的出售單價卻不等值，產
生不公平情事，恐延宕移轉登記之進行，綜觀雙方訂立
的合約內容，買方即採「淨賣」方式承購。
（十七）被告兩份答辯狀，多次指陳「原告不接受多數共有人與
他人簽訂之合約內容，並另立承購條件」，若被告之指
陳屬實，即可以存證信函回覆:台端違反土地法第34條
之1第四項規定「他共有人應以同樣條件請求優先承購
權」，原告之表明不符優先承購資格。然被告卻依原證
2存證信函內文通知原告「台端獲優先購買權之資格」
，並約定106年10月25日攜帶簽約款至指定處所簽訂合
約，由此得證原告優先購買權之主張與被告和第三方簽
訂的合約條件相同，則原告以0538號信函〔原證3〕表
明優先承購時，主張增值稅由我方(即買方)負責繳納
，第二期款扣除買方繳交增值稅款後之餘額，併同完稅
單據交付賣方，該主張也與原買賣合約的條件相符，因
此買賣合約第三條第三期款(一)「賣方土地增值稅由
履約保證專戶(即買賣總價款)代為支付，即可證實買
賣總價款包含賣方的增值稅在內，所以〔原證1〕244
號土地出售事宜說明:議價過程，賣方土地增值稅，代
書估算約95萬元亦由買方全額負擔之承諾，已落實載入
買賣合約，屬雙方合意之買賣條件。」
（十八）被告3924號信函〔原證6〕第2頁第十行「價金要如何分
配與主張優先購買同一條件無涉」，即表示價金分配是
共有人內部問題，但分配案依法應以不損及共有人之利
益為限。由事實理由一.之陳述得知:土地出售總價款是
包含代書估算的增值稅款95萬元，一併支付給賣方。參
見108年1月11日準備書狀〔原證14〕244地號出售價金
統計表土地增值稅欄，代書估算原告(編號35)應繳的稅
額為17萬1,016元，該稅額買方已隨總價支付，但依被
告的價金分配，原告持分1/10僅能從95萬元中分得9萬
5,000元,不足的稅款必須從售地應得價金中扣除，造成
原告之損害，按價金分配涉及每位共有人之權益，權益
為法律所保障，不能逕由多數共有人自行決定會損害他
人的價金分配案。又買方表明全額負擔增值稅，即表示
不論共有人的稅額高低均由其負擔，而且代書估算的95
萬元稅款，也是依據每位共有人應繳的稅款合計得出〔
參見原證14〕，因此原告的稅款全數由買方支付於總價
款內，並未轉嫁他人，造成他人損害之事。
（十九）被告所提合約第五條增值稅由賣方負擔，依此自行解釋
「買賣總價款依各共有人應有持分計算可得價款，扣除
買方代繳之土地增值稅款後分配應得之價金」，上列解
釋即為被告3623號存證信函〔原證2〕第三項價金分配
的主張，但該解釋無視合約第三條「第三期款於土地增
值稅單核發……買、賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，
賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付」，本條文並
未接續記載「該代為支付之稅款應從各共有人所得價款
中扣除後，才是分配應得之價金」。既然買方已將增值
稅款存入履約保證專戶，該專戶內之款額，是屬於賣方
出售土地所得之價金，所以增值稅由賣方負擔與上述賣
方土地增值稅由履約保證專戶代為支付的意義相同，因
此被告的自行解釋，顯為不當之推論。
（二十）綜上，被告侵害原告之優先承買權，爰提起本訴，請求
被告賠償原告所失利益之損害，並聲明：被告應連帶給
付原告415,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則辯稱：
（一）被告與原告蘇成勳均為系爭土地之公同共有人（全體公同
共有人共65人），系爭土地係於106年6月以公同共有方
式繼承自先祖 蘇飛揚公 （西元1935去世）遺產。
（二）被告於106年8月5日初步與有意承購本筆土地之買方林
翰廷、 林翰弘 先生之父親試行討論買賣價格，並表示需回
覆共有人後，再確認是否可行。當時買方初步表示，願以
每坪幣7萬9,500元為買價，另因買賣所生之增值稅繳納
則依土地稅法第5條第1項第1款之規定由原所有權人負
擔。因土地買賣簽涉專業與人數複雜，非被告所能處理，
況被告亦無受有委任可代任何共有人決定同意與否。故被
告即將此可能之買賣方案，委由張人祥地政士制定買賣合
約書，並將買賣條件函知全體公同共有人自行衡決，由各
共有人自行決議同意與否。後計獲共有人60人同意以該合
約所載條件出售土地及用印，該合約於106年9月10日簽
立，經張人祥地政士判斷已合於土地法第34-1條第1項處
分該筆土地之規定，另為合於土地法第34-1條第4項之
規定，張人祥代書以同意出售土地共有人聯名，於106年
10月2日以台北北門郵局第003623號存證信函通知他共有
人，函內敘明經合約所載之買賣條件，並據以徵詢他共有
人依土地法第34-1條第4項及本條件之優先承購意願（如
原告所提原證2)。相關程序皆由張人祥地政士依其專業辦
理，無任何不法或侵害原告權益行為。
（三）原告於106年10月11日以台中黎明郵局第000538號存證信
函(如原告所提原證3)表明優先承購意願，然該函中卻片
面否定多數公同共有人與買方共同簽立之買賣條件，而另
提其他承購條件，甚至干涉土地出售後之價金分配方式。
張地政士 復於106年10月17日以台北中山堂郵局第000000
號存證信函（如原告所提原證4)要求原告於106年10月25
日上午9時30分依原出售合約條件攜帶第一期款項至指定
地點討論及訂定買賣合約，並再度告知買賣條件如前106
年10月2日台北北門郵局第003623號存證信函所載，原告
卻於106年10月23日以台中黎明郵局第000554號存證信函
（如原告所提原證5)稱應先確定價金分配依其所提方式後
再行議約。至約定日（106年10月25日）原告未依指定時
間前往指定地點辦理簽約及承購，直至當日下午五時仍未
到場，張地政士遂於106年10月27日以台北北門郵局第00
0000號存證信函（如原告所提原證6)告知原告因其未到場
，故僅能視同放棄優先購買權。原告復於106年11月3日
以台中黎明郵局第000567號存證信函（如原告所原證7)堅
決否定59位公同共有人共同同意之條件，並妄稱不知買賣
條件為由，堅持以其所提條件及價金分配方式承購，並稱
未喪失優先承購權，是為本案之繫屬。
（四）系爭土地買賣之條件，張地政士已於106年10月2日以台
北北門郵局第003623號存證信函明示原告，原告所稱不知
買賣條件內容，據其所提存證信函係指不知土地出售後，
出售方所得價金是否依原告所提方式分配，原告如行使優
先承購權購買土地，於本買賣案其身分已由共同共有人轉
為買方，所得價金賣方如何分配自與買方無涉，買方亦無
權置喙，原告不願接受多數共有人簽立之合約條件而欲另
以其他條件承購，甚至干涉賣方所得價金分配，實為不當
。
（五）依土地法第34-1條第4項：「共有人出賣其應有部分時，
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。依同條第五
項之規定，於公同共有準用之。而所謂同一價格，最高法
院98年度台上字第1285號民事判決（最高法院98年度台上
字第1405號民事判決與98年度台上字第1285號民事判決同
意旨）係謂「土地法第三十四條之一第四項規定之優先承
購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時
，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故
出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優
先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言
，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行
使優先承購權」，是共有人如擬以同一價格共同或單獨優
先承購，須以行使時所有人與第三人間之買賣契約有效存
在為前提，而且出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾
之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使
優先承購權。最高法院86年台上字第3122號民事判決謂：
「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，
優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權
可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合
法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後
，其優先承購權即行消滅」。原告不接受出賣土地之共有
人與他人所訂之合約條件，又片面提出不同條件，甚干預
出售人價金分配方式，且不依指定時間至指定地點辦理優
先承購事宜，已非合法行使優先承購權，其優先承購權當
已消滅。
（六）依原告前提民事起訴狀壹、（2)所載「林先生表明承購意
願時表示，願以每坪公告現值54214元承購，另應由賣方
負擔之土地增值稅（代書估算約95萬元）亦由其全額負擔
，賣方代表則以每坪75900元向買方報價，經議價後賣方
初步同意以不含增值稅每坪70487元出售（總價為000000
0元），歸納上述議價過程，買方會以高於賣方報價之價
格承購，應是買方將其承諾負擔增值稅款，加進賣方初步
同意不含增值稅每坪70478元售價內，得出每坪79500元
承購，也就是買賣總價款包含買方負擔的增值稅款在內。
」，原告於108年1月28日辯論庭中所陳內容亦同上述。
被告認為此係原告錯誤之推論與不當之連結，按買賣過程
需經報價及議價談判之程序方能凝聚共識最終確立雙方認
同的交易價格與條件，進一步形成契約並據以進行及完成
買賣。買方所提「每坪單價54214元及增值稅由其負擔」
係最初報價及條件，經雙方各依其有利條件進行磋商談判
後，該報價及條件已非最終達成共識之交易價格及條件，
應以最終雙方達成的「每坪7萬9,500元及增值稅由賣方
負擔」等條件方為確定，雙方最終亦根據此條件內容訂定
契約完成買賣。原告基於不願負擔增值稅及希望他共有人
為其分攤增值稅之動機，逕將報價之金額與附帶條件割裂
，將報價條件與契約條件混為一談，係不當之連結，甚至
推論最終交易條件增值稅仍由賣方負擔，實為錯誤認知與
不當之推論。參見臺灣新北地方法院107年度小上字第13
4號民事判決書（影本如證物四）中理由四、（一）第4
頁第八行「……土地增值稅依上揭規定係由出賣人為納稅
義務人而為負擔，僅該法規係為任意法規，並未禁止契約
當事人另行約定，且不得對抗稅捐機關，然土地增值稅原
則上仍係由賣方負擔，準此，於買賣契約成立時，倘若契
約雙方約定由買受人負擔土地增值稅，自係因契約雙方依
各自契約談判技巧、能力及條件而合意之結果，從而，於
解釋契約如何適用法律時，應就契約整體而為解釋，不得
割裂解釋。」原告對本土地買賣契約之每坪單價與增值稅
繳納方式割裂解釋，亦違前述判決之意旨。
（七）系爭土地公同共有人計65人，同意以合約所載條件及內容
（如前被告所提民事答辯狀提證物一）與買方進行公同共
有土地買賣之共有人初期共59人（另共有人 鄭文 ( 火宣 )
(持分1/144)於106年10月25日放棄優先承購權並同意以
合約內容出售及用印，故最終同意出售人數為60人），合
計同意之土地共有人人數及土地持分面積均已超過總數二
分之一以上，合於土地法34之1條第1項規定，得出售該
筆土地。為合於土地法第34之1條第4項他共有人得優先
承購之規定，張人祥地政士於106年10月2日經台北北門
郵局第003623號存證信函以同意出售該土地共有人之名義
向未同意出售之他共有人發出優先承購意願徵詢信函(如
前原告所提民事起訴狀原證2)，該函雖未附合約全本影本
，但已清楚列示土地標示、處分方式、價金分配、特別約
定事項與償付方式及期限等內容均為合約要項，與合約內
容並無二致，原告已可全然知曉交易條件。
（九）原告於106年10月11日以台中黎明郵局第00538號信函表
明優先承購意願，然該信函中卻拒絕接受多數他共有人同
意之合約條件，更對增值稅繳納方式另立其他不同條件（
如前原告所提民事起訴狀原證3，及原告108年1月28日
辯論庭上所稱），其甚者更對賣方價金如何分配進行干預
。按被告等同意出售共有人與買方所簽訂之合約第五條，
增值稅係由賣方負擔，意即「所得總價金依各共有人應有
持分比例計算，扣除買方代繳之土地增值稅款及欠稅後分
配應得之價金」，此條件明示於前述寄給原告之106年10
月2日台北北門郵局第003623號存證信函內三、（如前原
告所提民事起訴狀原證2)。而原告所提之方案綜言之係：
所得總價金先扣除全體共有人應繳納之增值稅總額後，餘
款再依各共有人土地持分數分配應得之價金。原告所提價
金分配條件與多數共有人同意之條件顯然不同。系爭土地
公同共有人多達65人，各個持分比例不同，出售土地所得
價金自不相同，另因個別繼承取得所有權之起始時間不同
，故土地出售增值所生之增值稅額自不相同，本案自始即
誠實陳報各共有人取得所有權實況及所佔比例與賣出土地
之價金所得，由稅捐機關據以計算個別應繳納稅額，續依
核定稅額自各共有人應得價金中代為扣除繳納，倘依原告
所提先將賣得總價金扣除全體共有人應繳稅款總額後，餘
款再依持分比例分配之方式，無疑是將自身應繳納之較高
額稅額分由他人均攤，致侵犯免稅或稅額較低之公同共有
人權益，減損他人所得，增加原告所得，造成他人損害，
自不被多數共有人採納，納稅為國民應盡的義務，原告既
有出售土地之之事實，自當依法依核定稅額自行繳納增值
稅，斷不能任意藉故轉嫁他人，原告為圖一己之利所提之
方案違反稅賦公平原則，實為不當，亦與他共有人與他人
簽訂之合約條件相悖。
（十）為保障買賣雙方權益，合約中明訂交易款應由買方依買賣
進度分期匯入履約保證專戶內集中保管，俟履約完成後方
由該專戶分別交付各共有人應得款。原告於106年10月11
日台中黎明郵局第00538號存證信函四、（如前原告所提
民事起訴狀原證3）中卻說：「我將俟稅捐機關增值稅單
核發後，由代書領出交給我負責繳納，該稅與各共有人無
關，第二期款扣除買方負責繳交增值稅款後之餘額併同完
稅單據交付賣方。」，此付款條件與多數共有人同意之合
約價金交付方式全然不同，交易過程均無履約保證，甚至
妄稱增值稅款與各共有人無關，倘第二期款原告藉故拒絕
支付或遲不支付賣方該如何救濟？原告所提條件對賣方毫
無保障。原告自行提出增值稅繳納方式，又提出不同之價
金交付方式，顯見原告自始即不願依他共有人與他人簽訂
之合約內容行使優先承購權，參見前述最高法院98年度台
上字第1285號民事判決（最高法院98年度台上字第1405號
民事判決與98年度台上字第1285號民事判決同意旨）及86
年台上字第3122號民事判決意旨，原告不接受出賣之共有
人與他人簽訂之合約內容，更欲以其他條件行使優先承購
權已非合法行使優先承購權。
（十一）本買賣合約於106年9月10日簽訂，張人祥地政士發出優
先承購通知函日期為106年10月2日，原告於106年10月5
日收受本信函（前原告所提民事起訴狀原證3)，表明願
意行使優先承購權日期為106年10月9日，賣方指定優先
承購之簽約日期為106年10月25日，此優先承購徵詢至
約定簽訂優先承購合約之等待期內，原告與被告張淑卿
、蘇凌霄及張人祥地政士等4人曾於106年10月8日下
午至張人祥地政士辦公處所見面會談，原告於會談中仍
一再否定多數共有人同意之條件內容，尤對增值稅由賣
方各自繳納方式深表反對，並揚言如以該方案進行買賣
，將對張淑卿等三人提起訴訟，顯見原告已詳閱106年
10月2日存證信函內所列示之買賣條件，並對條件內容
有相當之瞭解，倘原告對條件內容不明，如何據以否定
且提出不同條件對照並揚言提告？另會談當日原告既已
前往張人祥地政士辦公處所，如有不明當場即可要求查
閱合約，然原告並未要求查閱；另就原告一再要求地政
士寄送合約影本交付乙事，地政士已於106年10月17日
以台北中山堂郵局第000229號存證信函（前原告所提民
事起訴狀原證4）中末段敘明：「買賣同一條件說明，
詳如106年10月2日台北北門郵局第3623號存證信函內
容。買賣合約書因涉及個資，故請台端當日（意指107
年10月25日議約當日）至協調現場查閱。」；原告於協
調議約當日無故不到場，亦未前往查閱合約，能做為而
不做為，卻於日後誑稱不知合約內容，實屬妄言。
（十二）原告於前民事言詞辯論狀中事實及理由第一點陳述：「
土地買賣合約書第3頁第三期款（一）載明賣方土地增
值稅由履約保證專戶代為支付，由此得證增值稅係由買
方支付」，此係原告錯誤之認知，亦為不實之指控，當
不足採。依合約書所載各共有人之增值稅由履約保證專
戶「代為支付」，係因賣方共有人多達65人，且有未同
意本合約者5人之增值稅款需先行代繳，倘由各共有人
分別收受稅單，再自行前往繳納，恐曠日廢時延宕交易
，或甚有藉故拒繳增值稅意圖干擾交易之情事發生，致
賣方違約受罰，故由履約保證專戶先代各共有人支付稅
款予稅捐機關，買賣程序完備後，其代墊款自當由各共
有人應得款中扣除歸墊，不違增值稅由賣方負擔之合約
內容，更能確保各共有人之應收、應付及實得款帳目清
楚及順利交易，原告據以擅自認定此係增值稅款由買方
支付之證據實過牽強。
（十三）被告基於為使該土地出售有明確方案可供全體公同共有
人衡決之善意，以共有人身分與買方協商交易條件，該
條件最終獲公同共有人60人同意後始依法進行交易，非
被告三人得以逕自決定。然原告卻因多數共有人同意之
方案無法滿足其規避繳納增值稅及將稅款分由他共有人
共同分攤之私慾，即遷怒並不斷指責被告三人侵權違法
，甚藉故藉端在無證據之情況下對被告三人不斷興訟進
行報復，浪費司法資源。迄今原告已對被告等三人提起
刑事訴訟背信罪、偽造文書罪等二案，民事訴訟侵權損
害賠償案及本案等二案，共計四案；背信罪經偵查後為
不起訴處分（107年度偵字第6904號處分書影本如證物
一）；偽造文書罪經偵查後亦為不起訴處分（107年度
偵字第5970號處分書影本如證物二）；侵權損害賠償案
件經臺灣新北地方法院板橋簡易庭審理後一審判決駁回
原告之訴（107年度板小字第1274號判決書影本如證物
三），原告不服上訴後二審判決駁回其上訴（107年度
小上字第134號判決書影本如證物四）。前述各案之判
決均清楚指出被告三人未受原告委託協商買賣條件，且
本買賣案件係經多數公同共有人同意後始能行之，非被
告三人得以逕自決定，亦查無證據可認定被告三人有損
害原告權益之行為。我國法律對公同共有土地買賣訂有
嚴謹之程序，系爭土地出售案亦委託經國家考試及格有
經驗之地政士辦理，一切均依法、依程序行之，各項文
件均完備，同時亦兼顧未同意出售之共有人權益，將其
應得價款提存法院，倘有不法，自無法獲得多數共有人
之認同，亦無法通過地政機關審查。
（十四）本案原告自始即不接受同意出售之共有人與他人簽訂之
契約條件，甚至主張以不同之增值稅繳納方式及不同之
價金交付方式進行優先承購，更不依賣方指定時間到達
指定地點進行議約協商，卻於買賣完成後片面主張未喪
失優先承購權，其行使優先承購權之條件及方式已違最
高法院98年度台上字第1285號及86年台上字第3122號民
事判決之意旨，原告之主張實無理由亦不合法等語，並
聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟
按按土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣
其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承
購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地
或建築改良物潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請
求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有
人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人
均須接受，始屬合法行使優先承購權，最高法院100年度
台上字第1673號判決意旨可資參照。
（二）查被告於106年10月2日所寄發通知原告行使優先承買權之
存證信函其內容略為「…二、處分方式：按上列土地以每
坪柒萬玖仟伍佰元整，買賣總價款新台幣捌佰陸拾玖萬叁
仟捌佰陸拾肆元整，出售予 林翰廷 等兩人，並約定分二次
付清買賣價款，第一期總價款之20％，簽約時即支付；第
二期總價款之80％，俟於承辦地政士完成上揭土地增值稅
申報且稅單核發後七日內支付。（以上約定皆以履約保證
專戶方式進行，俟上揭土地所有權移轉過戶完成後七日內
，由 安新建 經履保專戶將各共有人分配應得之價金出款）
。三、價金分配：上列價款共有人依土地應有持分比例面
積計算，扣除買方代繳之土地增值稅及欠稅後分配應得之
價金。四、特別約定事項：本存證信函係依土地法第三十
四條之一第一項規定處分共有土地，並依同法第二項、第
三項規定通知他共有人，惟台端依同法條第四項規定承買
本人等前述標的土地應有持分時，請於文到後十日內以書
面作意思表示，若由台端獲優先購買權之資格時，本人等
自當於收到書面意思表示後之翌日起另行通知台端日期前
來履行契約，並依契約同一價格、同一條件依約付款，逾
時本人等將按前揭規定依土地法第三十四條之一第二項、
第三項規定處理…」等語，有上述被告存證信函影本1份
在卷可參，而原告於同年10月11日雖以存證信函先通知被
告表明優先購買權，惟其卻於該函後段變更其優先承購之
條件為「賣方代表蘇碧玉、張淑卿、蘇凌霄三人與買方議
價過程，買方一開價即表示增值稅由其全額負擔。我方採
蘇成勳所提建議以每坪公告現值加四成向買方報價，事實
上我的建議除加四成外另有增值稅全由買方支付，雙方初
步合意條件是每坪公告現值加三成不含增值稅成交；而三
位代表最終卻將增值稅改由各繼承人自行負擔。今年5月6
日於三峽召開說明會中說明二：244地號出售事宜詩論，
共有人張淑卿即提案『將買方負擔的增值稅加入總價內分
配，再由各共有人自行繳稅』當場我即提出應依買方所表
示全額負擔方案辦理，提案人及其他共有人未再表示異見
，是見張淑卿提案在會中未達成共識，三位代表最終決定
增值稅改由各人負擔，顯係以自己的名義作為而非以代理
人資格作為…」等語，即就土地增值稅部分變異為「先自
價金扣除全部應繳增值稅，餘額再按應有部分分配價金」
，核與上述被告與林翰廷買賣契約約定之條件，已不全然
相符，尚難認係「同樣條件」，自無從認係合法行使其優
先承買權。況依土地法第104條第1項「同樣條件」之要件
以觀，此優先承購之目的，係在不損害出賣人之情形下，
轉換買賣契約之相對人，因此優先承購權之範圍，即應與
原契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張
交易之一部分做為優先承購之範圍，因若認優先承購權人
得就契約之標的、範圍等等要件為修正或變更，勢必將造
成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之
影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交
易內容之結果，而此即與「相同條件」要件相違背，並非
土地法規範意旨之目的，則被告該部分抗辯，洵為有據。
是原告雖主張其就系爭土地行使優先承買權云云，惟因不
符土地法第34條之1第4項以同樣條件優先承購之規範意
旨，自難認已合法行使優先承買權。
（三）綜上所述，原告就系爭土地行使優先承買權，不符土地法
第34條之1第4項規定，其主張被告侵害其優先承買權，
，應賠償其所失利益之損害，要屬無據。
（四）從而，原告依侵權行為法律關係，請求被告連帶給付原告
415,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本
院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘
明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年3月28日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣
示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書
（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以
裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國108年3月28日
書記官劉芷寧