臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第154號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年重上字第154號民事判決

裁判日期：民國108年02月19日

裁判案由：確認買賣關係不存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度重上字第154號上訴人 柯美莉 訴訟代理人 張績寶 律師複代理人 莊惠祺 律師
徐祐偉 律師 林桂如 被上訴人 何秀蘭
何美珍 何秀鑾 游 何美滿 上四人共同訴訟代理人 曾耀聰 律師複代理人 蘇雋喬 上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國104年5月6日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第181號第一審判決提起上訴，本院於108年1月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊等於民國101年10月16日將共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號、000地號、000-0地號土地應有部分各5/6（下稱系爭土地），以總價金新臺幣（下同）90,506,185元出賣與上訴人（下稱系爭契約）。因系爭土地坐落於「臺中市整體開發地區單元二自辦市地重劃區」(即「黎明重劃區」)內，當時尚在重劃中，新的土地所有權狀尚未核發，無法辦理過戶（參土地登記謄本土地標示部關於「其他登記事項」欄記載)，但上訴人表示其買受系爭土地係要自己興建房屋居住，如果時間拖太久，會對其造成不利影響，因此表示如果時間超過6月，權狀尚未核發，就不買系爭土地。伊等對超過一定時間，雙方即不繼續本件買賣，亦表示同意，但認為6個月時間恐怕太短。嗣經雙方協議，約定如果簽約後超過1年，新的權狀尚未核發，雙方即不繼續買賣系爭土地，此點除有系爭契約書第12條第9款約定（下稱系爭約款）：「本標的物現正辦理重劃中，權狀尚未核發，雙方同意權狀取得後再支付用印款，原則上102年4月16日前應取得權狀交款，但若因政府機關或重劃公司作業延遲，雙方同意再展期3個月，如屆期未完成雙方同意再展期3個月，需完成以上程序。」可參外，並有證人即仲介公司人員 林寬裕 ，及合作金庫銀行履約保證承辦人員 謝滿 在場與聞，可資證明，足見系爭契約係附有解除條件。其後黎明重劃區因為分配結果公告期間有地主異議，因此臺中市政府一直不願核發新的土地所有權狀，系爭土地至102年10月16日為止，並未核發新的土地所有權狀，以致無法辦理所有權移轉登記，前述解除條件因而成就，則兩造就系爭土地之買賣關係應不存在。惟因上訴人今又改口主張契約仍然存在，致雙方買賣關係是否存在有爭執，爰提起本件訴訟，聲明求為確認兩造間於101年10月16日簽訂系爭土地之買賣關係不存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造並未約定「倘102年10月16日未核發新權狀，雙方不再繼續買賣系爭土地」，系爭約款亦無「屆期未核發新權狀，雙方即不再繼續買賣系爭土地」字樣，故系爭契約仍合法有效存在。實則，系爭約款係為補充系爭契約第3條關於「用印款」之付款條件及時間，並約定被上訴人之責任為「原則上102年4月16日前應取得權狀」、「若因政府機關或重劃公司作業遲延，雙方同意再展期三個月，如屆期未完成雙方同意再展期三個月，須完成以上程序」等，被上訴人應取得新權狀之最後期限為102年10月16日，否則被上訴人應依系爭契約第10條約定給付違約金。另觀諸伊繼續繳納102年10月16日後之履保專戶之保管費、且兩造於斯日後尚進行多次協商及被上訴人之代理人 游志輝 於協商中提出包括「繼續履約」之方案，足見本件並無「系爭買賣契約已於102年10月16日因條件成就而當然解除」之情事等語，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第61頁背面至第62頁）：
(一)被上訴人為系爭土地之共有人，權利範圍合計均為5/6（被上訴人對此3筆土地之持分，均為何秀鑾1/6、何秀蘭2/6、 游何美滿 1/6、何美珍1/6）。
(二)系爭土地位於黎明重劃區內。
(三)兩造於101年9月25日即就系爭土地訂立土地買賣契約書，由被上訴人將系爭土地，以總價金90,506,185元，出售予上訴人；嗣於同年10月16日重新訂立系爭契約。
(四)系爭契約第12條第9款特約約款：「本標的物現正辦理重劃中，權狀未核發，雙方同意權狀取得後再支付用印款，原則上102年4月16日前應取得權狀交款，但若因政府機關或重劃公司作業延遲，雙方同意再展期3個月，如屆期未完成雙方同意再展期3個月，需完成以上程序」。
四、兩造爭執事項
(一)兩造有無約定：「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀，則系爭契約即失其效力」？
(二)系爭契約是否業已失其效力，兩造間就系爭土地之買賣關係是否已不存在？
五、本院得心證之理由：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號民事判決意旨參照）。復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號民事判例意旨參照）。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第
1項定有明文。所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（高法院29年渝上字第762號民事判例意旨參照）。兩造於101年10月16日簽立系爭契約，其中系爭約款針對經2次展期後，若因政府機關或重劃公司作業延遲，被上訴人仍未取得系爭土地之更新所有權狀時，應如何處理，並未形諸明文，兩造就其真意有所爭執，則此時究竟對系爭契約效力之影響為何？自屬契約解釋之範疇，揆諸前揭最高法院判例（決）意旨，應以過去事實及其他一切證據資料，本諸客觀公平及誠信原則而為斷定，以探求兩造當時訂立系爭契約第12條第9款之真意。
(二)經查：兩造於101年9月25日已就系爭土地訂立土地買賣契約書，由被上訴人將系爭土地，以總價金新台幣（下同）90,506,185元，出售予上訴人；嗣於同年10月16日重新訂立系爭契約，為兩造所不爭，並有該等契約附卷（見原審卷一第9-01頁、第76-79頁）可憑，堪信為真實。觀諸前開二份契約內容，二者間較大差異在於，後者改由合作金庫辦理價金信託，並於契約第12條以手寫方式，加註第8、9款，其中第8款之內容為「雙方協議如因政府政策改變導致無法貸款，雙方再另作協調，不在違約罰則範圍內。」，第9款之內容見上述不爭執事項（四）。有關系爭契約加註系爭約款之緣由，依證人 林淑慧 即承辦代書證稱：系爭約款是雙方要求伊寫的，當初兩造在101年9月21日已經達成協議簽立買賣合約書，那時是用僑馥建經做履約保證，當天簽約的時候已經很晚了，買方當天沒有帶款項，所以他們簽了1份本票，上訴人說她要回美國，要等到10月份回國的時候才有辦法將款項入履保專戶，簽約後幾天，賣方代理人游志輝有打電話說他跟合作金庫比較熟悉，履約保證的手續費會比僑馥建經便宜，所以後來等到10月份上訴人回國時，跟上訴人達成共識，將履約保證的部分改到合作金庫，因為合作金庫沒有專屬的土地買賣契約書，所以就用了公會的買賣契約書，條件基本上都一樣，只有剛才說的這1條，上訴人回美國時，她先生說契約要有期限，因為臺灣的土地價格波動比較大，希望訂立1個期限，所以才加註這1條等語（見原審卷一第70頁）。
證人林寬裕即系爭契約之仲介人員證稱：第二次換約時有提到，要押日期，上訴人說她先生怕風險太高，所以才有後面這些備註，有提到家人說買的太貴怕回去被罵等語（見原審卷一第65頁背面）。證人謝滿即當時在場之合作金庫行員證稱：雙方說所有權狀還沒有辦法拿到，所以他就先延期半年，上訴人先講半年就好，但賣方游先生說權狀可能半年也沒拿到，所以就再延半年，總共1年，上訴人有提到土地的價格波動大且風險高等語（見原審卷一第67頁）。證人游志輝即被上訴人簽約之代理人證稱：因為10月16日在修改契約履保銀行當下，上訴人要求加註契約要有截止日期，上訴人說她先生說簽立這個契約有開始沒有結束，尤其土地波動大風險高，她怕承擔風險，怕土地價格跌，所以上訴人要求加註等語（見原審卷一第72頁背面、第73頁）。由上述4名證人之證言，可見兩造合意在系爭契約加註系爭約款，特別強調取得權狀交款之時限，係應上訴人要求，而上訴人要求加註該條款之原因則是其擔心若取得系爭土地新所有權狀期間過於漫長，系爭土地價格下跌，會導致損失，堪可認定。又兩造訂約時，系爭土地正參與重劃中，衡酌土地重劃進行之時程及新所有權狀何時核發，並非兩造所能自主掌握或決定；另觀諸系爭約款之記載方式，係於原載「本標的物現正辦理重劃中，權狀未核發，雙方同意權狀取得後再支付用印款，原則上102年4月16日前應取得權狀交款，但若因政府機關或重劃公司作業延遲，雙方同意再展期3個月內需完成以上程序」文字，另在該約款文末「需完成以上程序之前」插入：「如屆期未完成雙方同意再展期3個月」文句，益見雙方非常重視取得重劃後土地新權狀之時間，而足對雙方權利義務關係產生變動效果，系爭約款文字始有如此增補情節。是經斟酌上訴人要求加註系爭約款係為避免土地價格波動之風險過高、當事人立約當時之情形及一切證據資料，則兩造所訂系爭約款應解釋為有將「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀」做為契約解除條件之默示合意，始符合兩造訂約時之真意。上訴人徒以系爭契約並未明載上開意旨之文字，否認有此合意云云，難謂可採。
(三)另證人謝滿另證稱有關上訴人有提到1年過後就不再買賣了等語（見原審卷一第67頁），係證述上訴人有「明示」如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀，則系爭買賣契約即失其效力之意，與同係在場之證人林寬裕證述：伊沒有印象上訴人簽約時有無提到期限到了權狀沒有下來就不要買賣等語（見原審卷一第65頁背面）、林淑慧證述：伊不記得雙方當時有無說到過了這個期限就不要買賣等語（見原審卷一第70頁背面），互生扞格，徵諸林寬裕身為此筆買賣之仲介人員身分、林淑慧則係負責書寫系爭契約之內容，其等2人與系爭契約甚具利害關係，若兩造間確有「明示」「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀，則系爭契約即失其效力」意思，該2人應無不知之理，是謝滿上開證言恐係作證時距離兩造簽約時日已久，致有自為解讀或記憶模糊情事；另證人游志輝證稱有關上訴人要求加註契約有效截止日期等語（見原審卷一第72頁背面、第73頁），與系爭約款記載方式有間，即該約款並未直接明示系爭契約之有效截止日期，則證人謝滿及游志輝此部分證言固均難以逕援為認定兩造間有「明示」合意「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀，則系爭買賣契約即失其效力」，然無礙兩造間有前述「默示」合意之認定，附此敘明。
(四)查證人林寬裕雖證稱：伊沒有印象當初簽約時，上訴人有無提到期限到了權狀沒有下來就不要買賣了，及增列系爭約款目的之一應該也有要確定系爭契約第3條用印款的時間等語（見原審卷一第65頁背面），及證人林淑慧證稱：系爭約款是雙方要求伊寫的，至於過了1年時間有如何效果伊沒有辦法說要怎麼樣，當時雙方沒有決定要如何做，所以伊未在合約書狀加註；假設雙方有要求的話，伊會記載於契約內等語（見原審卷一第70頁正、背面），核上開證人證言內容不過係就兩造於101年10月16日簽約時有無「明示」表示「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀，則系爭買賣契約即失其效力」之個人見聞事實，並無礙本院就兩造間有此「默示」合意之認定【見上開（二）】，是上訴人舉證人林寬裕、林淑慧前述證詞，辯稱兩造間並無「倘102年10月16日未核發新權狀，雙方即不再繼續買賣系爭土地」之約定云云，尚不足採。
(五)又證人游志輝、謝滿前開有關系爭約款，係上訴人基於擔心系爭土地的價格波動風險而要求加註乙節，核與證人林寬裕、林淑慧相關證述內容相符【見前述（二）】，彼等證言自屬可信，上訴人徒以游志輝為被上訴人游何美滿之丈夫，且為系爭買賣之賣方代理人，謝滿原即與游志輝熟識為由，辯稱彼等2人之證詞不具可信力云云，亦不足為採。
(六)至上訴人辯稱：系爭約款係為補充買方給付用印款條件及時間，並約定賣方取得系爭所有權狀之期限責任云云。惟查：系爭約款係因上訴人擔心取得系爭土地新所有權狀過程中，系爭土地價格下跌造成損害，因而要求在系爭契約中加註，業如前述，上訴人前開辯詞，顯與前述4位證人所述【見上開（二）】之增訂原因不符。再者，系爭契約第3條有關「用印款」之給付，契約文字已載明「雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清」意旨（見原審卷一第9頁背面），則支付用印款之時間為新權狀取得後，已甚為明確，核與證人林淑慧證述：雙方備齊移轉登記所需證件，就包括重劃後的權狀正本等語（見原審卷一第71頁）相符，足見系爭約款雖與用印款之給付有關，但訂立此約款之初衷非專用以補充用印款支付之條件與時間，是上訴人部分辯解自無足採。
(七)上訴人另辯以：增列系爭約款係因兩造均知系爭土地因辦理重劃尚未核發權狀，暫時無法辦理所有權移轉登記，乃約定賣方應取得新權狀之最後期限為102年10月16日，倘賣方未能於期限內取得新權狀，則應依系爭契約第10條約定給付違約金云云。經查：系爭土地參與重劃，因不可歸責於被上訴人之事由，迄今仍未取得主管機關核發新權狀乙節，為兩造所不爭執，另依林淑慧證稱：上訴人特別提到她先生說要寫時間，並沒有約定如果沒有履行的話要如何懲罰，且 伊有 跟上訴人講，如果被上訴人不能依照第12條第9款約定取得權狀，因為這是政府的關係，所以不能處罰的，但伊講的時候上訴人沒有回應等語（見原審卷二第31頁背面），是兩造在訂立系爭約款時，既未談及102年10月16日過後賣方仍未取得新權狀要依系爭契約第10條處罰，參酌系爭約款係應上訴人要求所增列，以管控土地價格跌落之風險，業如前述，則被上訴人因不可歸責於己之事由，致未能於系爭約款所定時間前取得新權狀以行交付，顯然與爭契約第10條第2項之懲罰性違約金無關；況依系爭契約第12條第8款約款【見上述
（二）】之精神，兩造既協議如因政府政策改變導致無法貸款，雙方再另作協調，不在違約罰則範圍內，則於不可歸責於被上訴人之事由，致未能於系爭約款所定時間前取得新權狀以行交付，亦應如是解釋始符契約當事人權益之均衡保護。承上，實難認兩造當時有合意若被上訴人未能於102年10月16日取得土地新權狀，即應依系爭契約第10條第2項處罰，上訴人前開辯解，自難採信。
(八)按於言詞辯論時試行和解未成立者，當事人一造在試行和解時所為讓步之表示，並非訴訟標的一部之捨棄或認諾，不能以此為判決之基礎（最高法院28年上字第1058號民事判例意旨參照）；又按調解程序中當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條定有明文；又於言詞辯論時試行和解未成立者，當事人一造在試行和解時所為讓步之表示，並非訴訟標的之捨棄或認諾，尚且不得本於認諾而為被告敗訴之判決，遑論訴訟外未成立之和解（最高法院96年度台上字第123號民事裁判意旨參照）。上訴人辯稱：本件買賣雙方於102年10月16日後，尚曾進行多次協商會談，被上訴人代理人游志輝曾表示「…看幾個方案看大家能不能繼續走」，也曾提出包括「繼續履約」之多項方案與上訴人進行協商，復自陳係無權解約而有違約情形，且買賣雙方最後達成初步共識方向，買方同意先交付賣方一筆資金，並同意負擔增值稅的一半，買賣雙方均有意繼續履行契約，可見並無契約當然解除之情形云云。證人 柯虹美 、 柯碧珠 即上訴人之胞姐、胞妹分別證稱：本件買賣雙方有進行多次的會談，伊等參與數次，游志輝均只談到錢、稅的問題，他都沒有談到終止契約之事（見原審卷二第32-33頁、本院卷一第81頁）等語。惟查：解釋系爭約款本應以兩造立約當時之真意為準，至於兩造就系爭契約是否存在產生爭議後，被上訴人與上訴人協調時所為之陳述與讓步，並不當然可視為兩造訂約時之真意；且揆諸前揭判例、判決意旨，被上訴人與上訴人協調時所為之陳述與讓步，不能以此為判決之基礎。上訴人以被上訴人之契約代理人游志輝於訴訟外協調過程所為陳述或讓步，做為系爭契約並未解除之依據，實與前述判決（例）意旨不符，要無可採。至於證人柯虹美、柯碧珠前開證言，已據被上訴人否認代理人游志輝協商時未談到契約終止（解除）之事，並提出「102年9月10日契約到期前會談紀錄」即游志輝與仲介人員林寬裕、代書林淑慧及上訴人之母、兄、姐妹柯虹美、柯碧珠、 柯碧玲 等人會談之錄音譯文內容（見原審卷二第55-71頁）為證，上訴人並未爭執該份會談譯文形式上之真正，且查游志輝於該日會談中確曾多次提及日期、核發權狀等相關事宜，是證人柯虹美、柯碧珠上開證言亦與事實有間，難資為有利於上訴人之認定，附此說明。
(九)上訴人另辯以：上訴人對於系爭買賣之銀行履約保證帳戶之保管費，已繳交107-008年度，可見兩造間並無於102年10月16日當然解除買賣契約之意云云。惟依證人謝滿證稱：伊有為了上訴人繳交保管費這事請教總行，總行說等兩造協調好之後再扣款等語（見原審卷一第68頁）。據此，兩造就系爭契約是否解除已有所爭執，上訴人認為尚未解約，故繼續將保管費存入指定帳戶中，既係上訴人出於自發所為片面行為，並非合作金庫認為系爭契約仍然有效，要求上訴人繳交保管費，則上訴人以繳交保管費之事實來推論系爭契約仍有效，要無足採。
六、按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號民事判例意旨參照）。查兩造簽訂系爭約款，應解釋為有將「如102年10月16日尚未核發系爭土地之新所有權狀」做為契約解除條件之默示合意，又系爭土地因參與市地重劃，迄今仍未核發新所有權狀，均如前述，則依前開說明，系爭契約即因解除條件成就而當然失其效力，是被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之買賣關係已不存在，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年2月19日
民事第五庭審判長法官許秀芬
法官顏世傑法官簡燕子以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官金珍華中華民國108年2月20日