旗山簡易庭110年度旗簡字第64號民事判決

臺灣橋頭地方法院民事判決

110年度旗簡字第64號

原告 余黎秀瑤

訴訟代理人 王芊智 律師

被告 吳溫錦娣

吳宜靜

吳知昀

吳瑞禎

吳祺禎

共同

訴訟代理人 謝勝合 律師

複代理人 岳忠樺 律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告為高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，被告分別為如附圖與附表一編號Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｈ、Ｉ部分（門牌號碼：高雄市○○區○○里○○00號；面積各如附表一所示；下分別稱Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｈ、Ｉ部分，並合稱系爭地上物）之事實上處分權人，並分別以之無權占有系爭土地，已侵害原告之所有權。又被告無權占有系爭土地，顯係無法律上原因，而獲得相當於租金之利益，致原告有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第767條第1項前段、中段規定提起本訴。聲明：（一）被告應分別將系爭地上物拆除後，將土地返還原告。（二）被告應分別給付原告如附表一相當於租金之不當得利欄編號甲所示金額，及自民事變更訴之聲明暨追加被告狀繕本最後送達被告之日即民國110年12月8日起至返還前項土地之日止，按年給付原告如附表一相當於租金之不當得利欄編號乙所示金額。

二、被告則以：

（一）如附圖編號Ａ至Ｉ部分，均為訴外人吳 黃金娣 出資興建，嗣後， 吳黃金娣 將Ａ部分分給訴外人 吳肇虔 ，吳肇虔去世後，由其子即被告吳瑞禎、 吳祺禛 繼承，妻女即被告吳溫錦娣、吳宜靜並未繼承；編號Ｂ、Ｃ、Ｆ、Ｇ部分（下合稱Ｂ部分）分給訴外人 吳肇柄 ，吳肇柄去世後，由 李美莉 繼承；Ｄ、Ｈ、Ｉ部分分給訴外人 吳肇城 ，吳肇城去世後，由被告吳知昀繼承；Ｅ部分則未特別分給何人。如附圖編號Ａ至Ｉ部分現事實上處分權人應如附表二所示。

（二）系爭土地原所有權人 吳肇吉 同意系爭地上物坐落系爭土地上，吳肇吉與系爭地上物事實上處分權人自有使用借貸關係存在，且此情形為原告所知悉，被告應得類推適用民法第425條之1、第426條之1規定主張有權占有。

（三）又系爭地上物坐落系爭土地上已具有公示外觀，原告明知此事，仍購買系爭土地，並於購買後提起本件拆屋還地訴訟，其目的顯在排除被告占有之權利，而構成權利濫用等語，資為抗辯。

（四）聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執事項：

（一）87年11月8日土地重劃時，系爭土地所有權人為吳肇吉；吳肇吉死亡後，由吳肇柄於107年7月4日繼承；吳肇柄於同月19日贈與李美莉；李美莉再於109年12月17日出售予原告。

（二）系爭地上物係自70年起課房屋稅。

（三）Ｈ、Ｉ部分為Ｄ部分之附屬建物。

（四）系爭土地為特定農業區、農牧用地，位於高雄市美濃區吉東里，距美濃區中正路約350公尺，中正路上有中華電信美濃服務中心、增榮肉品行、吳記牛肉麵等商家，餘多為住家，商業並不發達；附近土地多種植香蕉等農作物。

（五）若本院認為被告有無權占有系爭土地之情時，同意自105年起迄今，系爭土地之申報地價均以新臺幣（下同）464元／平方公尺計算；就相當於租金之不當得利部分，並同意以申報地價年息百分之4即18.56元／平方公尺計算。

四、本院得心證理由：

（一）被告抗辯稱如附圖編號Ａ至Ｉ部分事實上處分權人之更迭如前所述，原告原於本院言詞辯論時不爭執，並同意列為不爭執事項（本院卷第233、235、236頁），然嗣後又稱保留該不爭執事項（本院卷第237頁），爰不將之列為兩造不爭執事項。惟審酌原告原不爭執被告前揭抗辯，且其提出之民事變更訴之聲明暨追加被告狀（本院卷第189至191頁），除另主張「吳溫錦娣、吳宜靜亦為Ａ部分事實上處分權人，及吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜、李美莉亦為Ｈ部分之事實上處分權人」外，與被告抗辯大致相符，原告又未提出證據證明如附圖編號Ａ至Ｉ部分係由何人興建、現事實上處分權人為何人，則被告抗辯稱如附圖編號Ａ至Ｉ部分現事實上處分權人應如附表二所示，堪信為真實。

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段固有明文規定。惟共有物之處分，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項亦有明文。是以，訴請共有人拆除其共有之建物者，因建物之拆除，屬事實上之處分行為，仍須由全體事實上處分權人共同為之。次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。經查：

　１、原告請求「吳溫錦娣、吳宜靜拆除Ａ部分及給付相當於租金之不當得利」部分：原告主張吳溫錦娣、吳宜靜為Ａ部分事實上處分權人，為吳溫錦娣、吳宜靜所否認，並以前詞置辯，原告自應就吳溫錦娣、吳宜靜為Ａ部分事實上處分權人乙節負舉證責任，惟原告並未提出證據以證明之，難認其已就此盡其舉證責任，則原告此部分請求，應屬無據。

　２、原告請求「吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜、吳知昀拆除Ｅ部分」部分：Ｅ部分事實上處分權人現如附表二所示，業如前述，原告雖曾於110年11月25日具狀追加李美莉為被告，有民事變更訴之聲明暨追加被告狀可稽（本院卷第189頁），然又於同月30日言詞辯論時，當庭撤回對李美莉之起訴（本院卷第196頁），原告既未以Ｅ部分全體事實上處分權人為被告，揆諸前揭說明，原告此部分請求，難認有據。

　３、原告請求「吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜拆除Ｈ部分及給付相當於租金之不當得利」部分：Ｈ部分為Ｄ部分之附屬建物，為兩造所不爭執，則Ｈ部分之事實上處分權人應為Ｄ建物事實上處分權人。而Ｄ部分事實上處分權人為吳知昀，業經本院認定如前，則Ｈ部分之事實上處分權人亦應為吳知昀，原告訴請非Ｈ部分事實上處分權人之吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜拆除Ｈ部分，並請求相當於租金之不當得利，亦屬無據。

（三）原告請求「吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜、吳知昀給付Ｅ部分之相當於租金之不當得利」部分：

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。細譯前揭規定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。其所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地或房共有人數除與土地或房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。

　　　經查，原告向李美莉購買系爭土地時，同時為Ｅ部分之共有人，揆諸前揭說明，應認原告自李美莉處取得系爭土地所有權後，仍有前揭規定之適用，亦即推定在Ｅ部分得使用期限內，兩造間有法定租賃關係存在。職是，吳瑞禎、吳祺禛、吳溫錦娣、吳宜靜、吳知昀以Ｅ部分占有使用系爭土地即有合法權源存在，渠等因使用系爭土地所受利益，即非無法律上原因，原告此部分請求，復屬無據。

（四）原告請求「吳瑞禎、吳祺禛拆除Ａ部分及給付相當於租金之不當得利」、「吳知昀拆除Ｄ、Ｈ、Ｉ部分及給付相當於租金之不當得利」部分：

　１、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。準此，被告既不爭執原告為系爭土地現所有權人，即應由被告舉證證明有占有使用系爭土地之合法權源。而按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，修正前民法第876條第1項定有明文。其立法目的乃基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維護公平。因此，在判斷法定地上權是否成立，應以社會經濟之公益及抵押權當事人合理利益之維護，為重要之基礎。又民法第876條第1項之法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似宜解為仍有該條之適用。承上意旨，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地所有權人間均具有密切之親屬關係者，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，為貫徹立法目的，宜解為仍有民法第425條之1第1項前段規定之適用，亦即有法定租賃關係存在。經查，系爭土地之更迭，為兩造不爭執；而Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之事實上處分權人之更迭復經本院認定如前。而吳黃金娣則為吳肇吉、吳肇柄、吳肇虔、吳肇城之母，有戶籍資料可佐（本院卷第33、35、37、281頁），渠等應屬具有親密親屬關係之人，揆諸前揭說明，吳肇柄將系爭土地贈與李美莉時，應有民法第425條之1第1項規定之適用，亦即吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀與李美莉間，在Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分得使用期限內，就系爭土地有法定租賃關係存在，原告購買系爭土地後，自繼受前揭法定租賃關係。職是，吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀分別以Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分占有使用系爭土地，應有合法權源存在。

　２、次按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。因債之關係而占有不動產之人，不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。是以，受讓人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許。經查：

（１）Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分係自70年起課房屋稅，為兩造不爭執，迄原告109年12月17日取得系爭土地所有權之日止，Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分坐落系爭土地上已近40年，此期間之所有權人吳肇吉、吳肇柄、李美莉均未曾向Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之事實上處分權人主張任何權利，顯見吳黃金娣興建Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分時，與系爭土地所有權人間至少有使用借貸法律關係存在，嗣後因贈與、繼承而分別取得Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之事實上處分權之吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀，自繼受前揭法律關係。而李美莉於63年2月2日曾將戶籍遷入高雄市○○區○○里○○00號，有戶籍謄本可佐（本院卷第283頁），李美莉對於Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之事實上處分權人有占有使用系爭土地之合法權利，亦應知之甚詳。

（２）原告陳稱其向李美莉購買系爭土地時，購買之標的包含Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分，並提出買賣契約為證（本院卷第237、249至250頁），就原告角度而言，其主觀上應認為其已取得Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之事實上處分權，故在原告發現Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分為吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀無權占用時，其對於吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀主張之權利應為對Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分之所有物返還請求權或占有物返還請求權，方與常理相符。再者，系爭土地公告現值僅2,700,000元、買賣價金亦僅2,800,000元，有土地建物查詢資料、不動產買賣契約書可查（本院卷第25、249頁），顯見系爭土地價值本即不高，且系爭土地上若有第三人之建物坐落，勢亦將影響系爭土地之價值，難認原告有必定要取得系爭土地所有權之利益存在，故若原告發現李美莉對其所述有虛假情事，原告依契約法律關係，向李美莉請求解除契約、減少價金或債務不履行之損害賠償，方為一般人之正常反應，原告捨此不為，反依系爭土地之所有物返還請求權請求吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀將Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分拆除後，返還占用之土地，則李美莉將系爭土地予出售予原告之目的，即令人生疑。

（３）另土地所有權人將土地出售予他人後，將相當於租金之不當得利請求權讓與買受人之情形，實屬罕見，況李美莉更係吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀之嬸嬸、伯母即三親等姻親，依常理而言，縱吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀有無權占有系爭土地之情，李美莉基於維持親屬關係之和諧，亦無將其對於吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀之相當於租金之不當得利請求權讓與原告之理。

（４）復審酌原告於購買系爭土地時，即已知悉Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分坐落於系爭土地上，卻仍向李美莉購買系爭土地，並於取得系爭土地所有權後，提起本件拆屋還地訴訟，足認原告應明知吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀係基於與李美莉間之債之關係而占有系爭土地，非屬無權占有，惟為使吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀無從基於債之關係為抗辯，脫免李美莉容忍占有之義務，而受讓系爭土地所有權，原告之目的顯在妨害吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀基於債之關係主張有權占有，依前揭說明，原告受讓系爭土地所有權後行使物上請求權，自應認係以損害吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀為主要目的，而為法所不許。

　３、據此，吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀分別以Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分占有使用系爭土地應有合法權源，且原告請求被告拆除系爭地上物部分屬權利濫用，原告自不得請求吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀分別拆除Ａ、Ｄ、Ｈ、Ｉ部分。吳瑞禎、吳祺禛、吳知昀既有占有使用系爭土地之合法權源，其因使用系爭土地所受利益，即非無法律上原因。準此，原告此部分請求，均屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第179條、第767條第1項前段、中段規定，請求如訴之聲明所示，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法與舉證，經核對判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此說明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　24　　日

　　　　旗山簡易庭法　　　官呂明龍

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　24　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官潘維欣

附圖：高雄市政府地政局美濃地政事務所民國110年4月22日美法

土字第265號複丈成果圖

附表一－原告主張如附圖所示建物之事實上處分權人：