臺灣臺中地方法院97年度訴字第2097號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第2097號民事判決

裁判日期：民國98年11月30日

裁判案由：履行契約

臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第2097號原告乙○○訴訟代理人 蕭文濱 律師被告戊○○訴訟代理人庚○○
己○○ 黃嘉明 律師上一人複代理人 蔡壽男 律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國98年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實（兩造爭執要旨及聲明）：
一、原告主張：被告於民國96年10月26日與原告簽立不動產委任代理銷售契約（下稱系爭契約），約定由被告將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○○○號土地一筆，及建物門牌分別為台中縣豐原市○○街○○號、18號房屋二棟及土地（下稱系爭不動產）委任原告代理銷售，委託期限自簽約日起至97年4月26日為止，銷售費用由原告負責，服務費以成交價之百分之4計算，於被告簽訂買賣契約時，以現金一次交付予原告，其契約委託期限內，被告自行出售、委託他人代售、中途終止契約或拒絕履行契約時，被告應賠償原告損失，並以不動產銷售總價百分之4作為違約金（契約書第7條）。被告於系爭契約書製作完成後，乃親自審閱契約內容，再持印章蓋於契約書上。原告於契約簽訂後，隨即積極四處推銷系爭不動產，尋覓締約機會，曾於97年2月、3月間覓得有意購買系爭不動產之買主，欲與被告聯絡洽談買賣細節，惟被告卻藉詞推辭，避不見面，並以存證信函請求被告出面解決，被告仍置之不理，原告因而調閱系爭不動產之建物登記謄本，始發現被告已於97年4月8日完成所有權移轉登記，經原告查詢結果，始知被告以新台幣（下同）2,700萬元，出售系爭不動產，故依據契約書之約定，被告即應給付銷售金額之百分之4，即108萬元（00000000X4%=0000000）等語。並聲明：(1)被告應給付原告108萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；(2)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：其於簽約時，精神狀況不佳，判斷能力低於常人，況原告提出之契約，係原告以不動產仲介服務為業，為與不特定多數消費者訂立同類委託銷售不動產，事先擬定之契約條款，屬定型化契約，依據消費者保護法第11之1條之規定，及內政部於92年6月26日以內授中辦他地字第0920082743號公告，原告與被告訂立契約前，至少應給予被告3日以上之審閱契約期間，但原告並未將契約先交被告審閱，而係於簽約當日即提出契約與被告簽訂，依照消費者保護法第11-1條、17條之規定，及上開內政部公告，原告自得主張系爭契約書第7條之約定無效，況依該契約條文內容之約定，顯係促使被告拋棄及限制被告得出售之權利，且加重被告之責任，更造成對被告重大之不利益，其約定顯失公平，因原告無法覓得買主，被告僅得自行覓得買主，且出售價格更高，條件更優渥，被告均不得自行出售，將對被告造成嚴重損失，若原告無積極努力，從事仲介，或已有對被告不利之行為，被告亦不能終止契約，亦有違法律規定及情理，顯失公平，故該條之約定依照民法第247條之1之規定為無效。又被告係因積欠債務，即將遭法院拍賣，始請原告代為銷售，但原告與被告簽約後，均無任何買賣消息，且未見原告有任何廣告行為，而於96年12月出即通知原告終止契約，並經原告同意，是原告主張於97年2、3月間覓得買主，被告藉口推辭，避不見面，並非實在，況原告於97年3月26日得知被告已於97年1月28日與甲○○簽訂買賣契約，始寄發存證信函與被告，且信函內稱97年2月12日、15日、17日三天到府洽談，於起訴狀內卻稱97年2至3月份覓得買主，其所稱之時間已有不符，可見另覓得買主已與事實不符，況原告亦未指明買主為何人？買價為何？益見其主張不實在。本件因原告未能及時代為銷售完成，導致其中之土地遭拍賣，原告卻於拍賣後假裝有買主，而請求違約金，顯有違背誠信原則，不應准許，退步言，其請求縱使有理，其請求相當於契約履行之報酬百分之4，亦屬不勞而獲，金額顯係不相當，應予核減等語。並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：
一、查原告主張被告於96年10月26日與原告簽立系爭契約，約定由被告將系爭不動產委任原告代理銷售，委託期限自簽約日起至97年4月26日為止，銷售費用由原告負責，服務費以成交價之百分之4計算，於被告簽訂買賣契約時，以現金一次交付予原告，其契約委託期限內，被告自行出售、委託他人代售、中途終止契約或拒絕履行契約時，被告應賠償原告損失，並以不動產銷售總價百分之4作為違約金（契約書第7條）等情，業經原告提出不動產委任代理銷售契約書為證，被告對於契約書上印文之真正亦不爭執，況被告確實於簽約時在場親自蓋章乙節，並經證人丙○○即被告之大媳婦到庭證述屬實，應可信為真。
二、按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文，經查，證人丙○○到庭證稱：本件是被告打電話找原告過來，契約書上的被告之簽名、身分證字號、電話、住址都是我寫的，上面印章則由被告自己蓋的。起初是原告與被告聯絡，被告說我11時許會回去，所以請原告方面的人到場簽約，簽約地點在豐原市○○街○○號三樓，我先到現場一下後，原告、丁○○○就到樓下等，我就帶他們二人到三樓，他們坐一下，我請被告去拿土地謄本正本，我將登記謄本上面的資料填到契約書上，我當時有問原告我簽名有沒有關係，他們說只要被告蓋章就可以。後來我將資料填完後，就將資料交給被告蓋章，當時被告的精神狀態還算正常，沒有頭腦不清楚的情形。被告蓋完章之後，我再請原告看一下我有沒有寫錯，原告說沒有寫錯，被告蓋章後，我問還有沒有事，他們說沒事，我就帶他們到樓下後，就走了等語，是見依證人丙○○所述，被告簽約時之精神狀況尚屬正常，並無神智不清之情形。被告雖又聲請傳訊證人辛○○到庭作證，惟其到庭固證稱：伊於94年4月至97年初任職於台中縣豐原市○○街○○號禮服店，於上班時間有看過被告，看到被告之精神狀態不是很好，有時會坐在電梯旁，臉上表情有點呆滯，有時候坐著也會睡著，與其對話時，被告回答基本問題之時候（如是否已經吃飯？），有時候會遲緩一下才回答，有時候就不回答，走路的時候，行動不便，特別是上樓梯時需人攙扶等語，是依照證人辛○○所述，其與被告接觸之情形，係被告之精神狀態雖有不佳之情形，但仍回答基本問題，僅有時不會回答問題，惟此仍難認為被告係處於無意識或精神錯亂之情形，更何況證人辛○○亦證稱：96年10月間原告與證人丙○○簽約當日之情形其並不知悉等語，更難判斷被告簽約當日之精神狀態如何。又被告雖提證明文件，證明被告罹患 帕金森氏 症狀等，然參照台中榮民總醫院之鑑定書，亦記載：被告目前有失智症，對於遠期記憶，如生日、節日等皆可清楚回答，但對於近期及立即的記憶，則有障礙，例如早餐的內容，及目前總統姓名、日期皆無法正確回答，計算能力也有障礙。依上述狀況，病人如有記憶及判斷力上的減退，程度無法由當下之門診確定，如需獲知程度及更精確的回答，請申請精神科的精神鑑定及可量化之心理測驗（參見上開醫院98年5月4日中榮醫字企字第0980006883號函），被告雖聲請繼續調查，惟上開醫院則以缺乏之前的認知能力標準作參考及司法鑑定僅能針對目前的認知狀態作橫斷面之評估，無法正確回溯之前之認知能力等為由而函覆無法判斷被告訂約時之精神狀態函覆（參照同醫院98年6月16日中榮醫字企字第0980009390號函），是綜合上開所述，仍不能證明被告於簽約時，係無意識或有精神錯亂之情形，且被告又未受禁治產之宣告，難認系爭契約有無效之原因，被告一再執此為爭執，應非可採。
三、又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第3款定有明文。又企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第11條、第12條第1項亦有明文，現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，惟以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。查本件系爭契約第7條約定：契約委託期限內，被告自行出售、委託他人代售、中途終止契約或拒絕履行契約時，被告應賠償原告損失，並以不動產銷售總價百分之4作為違約金等語，乃避免仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。況系爭條款核其性質及目的應屬損害賠償總額預定之違約金，並無排除民法第568條第1項居間報酬請求權之任意規定，是被告辯稱系爭第7條之約定，違反民法第247條之1之規定而無效云云，自非可採。
四、惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11-1條定有明文，其立法理由為：為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。另為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。又因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間，查本件兩造所簽訂之契約，乃原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，又參照系爭契約書關於受託人簽章欄下，特別記載：未蓋店章，此約無效等語，而系爭契約書於原告簽名處，實際上即蓋有「富家房屋」之營業用專章，及原告自陳：為小型仲介作業員及其從事仲介業等情，可見原告確實係以仲介房屋服務為業，其於被告簽訂之系爭契約書亦應有消費者保護法之適用。被告抗辯本件原告於簽約時未給予被告三日之審閱期間，亦不爭執，而證人丁○○○亦證稱：銷售契約是當天講好當天簽名，當天講好由被告本人蓋章，沒有讓被告帶回去研究，但有坐一下，讓被告瞭解等語，益見本件訂約過程確係當場談妥即行簽名無誤，原告對此則表示被告於締約時，已經原告詳細告知契約內容，係被告充分瞭解雙方權義務後始行簽約，且契約條款內容僅10條，條文內容甚為簡短，並非繁複，而被告亦無締約時因匆促不及閱覽或瞭解全部契約內容，致對消費權益有所損害之情形，是消費者保護法第11條之1規定之立法保護目的已達，被告即不得再引用上開規定而主張契約無效云云，第查，本件簽約過程故係被告直接打電話請原告至其住處簽約，簽約時有原告、丁○○○、被告、丙○○4人在場，證人丁○○○雖證稱：當天有跟被告提到不能受託他人代理銷售，如有受託他人代理銷售，原告一樣可依第7條之約定請求違約金，及契約條約內容均有被告看過，原告並有再唸一遍契約內容給被告瞭解，而丙○○亦在場有看過契約內容，並向被告說明，原告又再向被告說一遍等語，惟對此，證人丙○○則到庭證稱：伊就契約條文，並沒有有看過一遍，且伊並沒有幫被告解釋契約內容，伊僅係代為填寫寫契約內容而已，因為沒有伊之事，伊為何要對契約內容作解釋等語，本院比較證人丁○○○與丙○○雖非別為原告之配偶及被告之媳婦，而分別具有婚姻關係及直系姻親關係，然比較二人之證詞，證人丁○○○之證詞均一面為原告有利之證詞，而證人丙○○之證詞則部分有利於原告（如前述關於被告簽約時之意識狀態），部分有利於被告，相較之下，自以證人丙○○之證詞較為可採。故而認為證人丙○○應未就系爭契約書之內容向被告作解釋。復查，證人丙○○證稱：「（被告訴訟代理人問：實際上證人帶原告等人上樓訂約過程所需時間有多久？）我沒有注意去算，且我急著要回去上班。我約在11點40分去戊○○住處。我平常是11點半下班後，先送飯給被告吃，然後再拿飯給我先生吃，那天因為時間拖得比較久，所以並沒有拿飯給我先生吃，就直接去上班了，時間上剛好我是趕得上我1點上班的時間，因為這次時間拖得比較久，因為中間我先寫完契約書，原告方面的人再唸一唸之後，戊○○自己掏印章出來蓋，戊○○蓋完章後，我就離開，我就沒有等戊○○吃完飯，就先離開直接去上班。從戊○○的住處到我上班的地點時間約15分鐘以內。
」等語，足見本件從證人丙○○帶領原告上樓與被告簽約過程，至多僅約僅1小時又5分左右，且從簽約過程觀之，被告顯係利用證人丙○○送午餐之機會，順便請求協助處理簽約事宜，足見簽約過程甚為短暫而倉促，本件即令可證明原告有對被告朗讀及解釋契約之內容，惟被告於如此短暫之時間，是否能充分並完全瞭解契約之內容，已非無疑。況關於審閱期間之規定，除在於給予消費者契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並藉此機會深思熟慮分析利害得失，避免過渡倉促之訂約造成後悔，本件審酌原告簽約時之年齡已達69歲（原告00年0月00日生），簽約過程關於基本資料之填寫，尚需委託其媳婦即證人丙○○到場協助處理，則其於上開簽約時間內，是否以能深思熟慮分析利害得失，更有疑問，況查，證人丙○○亦證稱：「（問：所以你訂約前、後並不知道如果中途要解約仍然要支付佣金？）」因為契約書已經給戊○○自行收走，我等戊○○吃完飯後，就把飯收走。契約內容，我並沒有去看，我不了解內容，我只知道他們之間有簽契約。」、「（問：就你瞭解，戊○○是否瞭解中途解約仍然要支付佣金這件事情？）我有問過戊○○，丁○○○說中途解約會有契約的問題，結果戊○○回答說，這是他自己的事情，不用我管。」、「（被告訴訟代理人問：你有與戊○○說要跟丁○○○說關於契約的事情，戊○○有無告訴你若違約的話，要被罰錢的事情？）沒有。我有問他契約裡面的內容要看清楚，如果你不要給原告賣的話，要看清楚契約內容，有什麼後果要自己承擔，他只有告訴我說這是他的事情，我不用管。」等語，可見證人丙○○在場協助簽約之人，其亦不知悉違約之效果，而從證人丙○○事後促請被告注意契約內容，其卻向證人丙○○表示無庸其注意等情觀之，更可見被告對於簽約時之契約內容，並非充分瞭解。再者，本件原告所提出之契約，並無關於審閱期間之記載，被告簽約過程亦無法思及審閱期間利益，遑論為拋棄審閱期間利益之意思，是本件實無被告基於利益之考量而選擇放棄審閱期間利益之情形可言。是本件兩造簽訂之系爭契約，原告方面既未提供被告合理之審閱期間，即令其於訂約知悉契約條款內容，被告亦非不得主張契約條款無效，從而，被告以原告所主張之契約書第7條無效，自有理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約書第7條之約定請求被告給付108萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘爭執事項、攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年11月30日
民事第三庭法官許石慶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月30日
書記官