臺灣高等法院101年度上字第217號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上字第217號民事判決

裁判日期：民國101年07月10日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決101年度上字第217號上訴人松安不動產有限公司法定代理人 吳政峯 訴訟代理人 宋國城 律師複代理人 宋宣慧 被上訴人 陳文良 訴訟代理人 蘇進文 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年12月21日臺灣板橋地方法院100年度訴字第1535號第一審判決提起上訴，經本院於101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國100年5月16日由其營業員 謝辰皓 負責與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人委託上訴人銷售坐落新北市○○區○○段
333、342地號土地（下合稱系爭土地，單指其中一筆土地，逕以地號稱之），委託出售價額為新臺幣（下同）8,000萬元，委託期間自100年5月16日起至6月15日24時止，服務報酬之計算及支付方式，於系爭契約附註3約定「委託人捌仟萬實拿，不付仲介費。」嗣訴外人 林香茅 於100年5月16日要約以3,564萬元買受342地號土地，交付50萬元票據做為要約保證金，訴外人 劉瑞仁 則於100年6月12日要約以5,508萬元買受333地號土地，交付100萬元票據做為要約保證金，詎謝辰皓通知被上訴人簽訂買賣契約時，被上訴人竟無故表示不賣，依民法第226條第1項規定及系爭契約第7條第1項後段約定，被上訴人應負損害賠償責任。本件如被上訴人簽訂買賣契約，上訴人可得利益為1,072萬元，扣除上訴人與地上物所有人之補償協議（即訴外人 鄭東盛 25萬元、 伍祥麟 192萬元、 吳孟福 70萬元、 鄭明昊 280萬元、 鍾志文 130萬元、 林財旺 160萬元及地主30萬元）後，可得利益為185萬元，加上買方劉瑞仁應付服務費47萬元，合計為232萬元，爰依上開規定及約定求為命被上訴人給付232萬元及法定遲延利息之判決等語。（原審為上訴人敗訴之判決）並對原判決聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人232萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人所洽得之交易對象林香茅、劉瑞仁要約之條件，不符合被上訴人於系爭契約所明定之買賣條件，被上訴人自得拒絕簽訂買賣契約。又系爭契約第4條第2項、第5條第3項約定違反消費者保護法第11條之1、第12條、第17條規定應屬無效。另系爭契約為兼具居間與委任性質之混合契約，並非單純居間，上訴人於受託期間內，並未盡其應隨時向被上訴人報告銷售狀況及於收受買方訂金24小時內送達被上訴人之義務等語，資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人於100年5月16日由營業員謝辰皓負責與被上訴人簽訂系爭契約，約定被上訴人專任委託上訴人銷售系爭土地，出售價額為8,000萬元，委託期間自100年5月16日起至100年6月15日24時止；林香茅於100年5月16日，出具書面表達願以3,564萬元買受342地號土地之意思，並交付50萬元票據做為要約保證金；另劉瑞仁於100年6月12日，出具書面表達願以5,508萬元買受333地號土地之意思，並交付100萬元票據做為要約保證金，上訴人於專任委託銷售期間屆滿前向被上訴人通知其事，被上訴人並未與林香茅、劉瑞仁就系爭土地簽訂買賣契約等事實，有系爭契約、林香茅之不動產買賣要約承諾委託書及支票、劉瑞仁之不動產買賣要約承諾委託書及支票、存證信函在卷可稽(原審卷㈡第6-16頁)，並為兩造所不爭執(本院卷第38頁反面)，應堪信為真實。
四、上訴人主張其已覓得林香茅、劉瑞仁購買系爭土地，其等出價合計超過8,000萬元，被上訴人拒絕與其等簽立買賣契約，應依民法第226條第1項及系爭契約第7條第1項後段約定，負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，復於本院主張以其所辯上訴人與林香茅、劉瑞仁所簽買賣要約承諾委託書之條件，是否符合其於系爭契約所訂之委託條件，為其最優先之答辯理由(本院卷第38頁反面)。茲就該理由先論述如下：
㈠按定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而
訂定之契約，如訂約當事人於定型化契約條款外另為特別約定，衡諸交易常情，該特別約定之條款，應為訂約當事人所特別重視之條款。本件系爭契約及林香茅、劉瑞仁與上訴人簽訂之不動產買賣要約承諾委託書，觀其型式，率皆為上訴人預先擬訂用與不特定當事人訂約之定型化契約。因此，就系爭契約或林香茅、劉瑞仁與上訴人簽訂之不動產買賣要約承諾委託書之履行，即應特別重視其等於定型化契約條款外之特別約定條件。
㈡本件兩造於簽訂系爭契約時，於附註特別以手寫約定：「⒈
地上建物及水電由買方自行負責與租方協調。⒉現有租約由買方承受自行與租方協調。⒊委託人捌仟萬實拿，不付仲介費。」(原審卷㈠第7頁)，可知該約定為兩造特別磋商之條款，為兩造交易所特別重視者，又系爭契約為不動產委託銷售契約，上訴人要求之第1、2點之條件，當視為將來成立買賣契約所特別要求之必要之點，上訴人所覓得之要約人之要約條件，自不得與上開附註第1、2點約定條件相左，否則不論要約人之出價為何，被上訴人均得拒絕與要約人簽訂買賣契約；另一方面，被上訴人如經上訴人仲介成立契約者，僅能實拿8,000萬元，超過部分，不論其金額為何，均非被上訴人所能過問，不得向上訴人為主張。惟觀諸上訴人與林香茅簽訂之不動產買賣要約承諾書於特別約定事項以手寫特別約定：「租約須排除，水電齊全。」(同上卷第9頁反面)，明顯與上訴人於系爭契約附註特別約定事項之第1、2點約定條件相左，再觀上訴人與劉瑞仁簽訂之不動產買賣要約承諾書於特別約定事項以手寫特別約定：「本標的物需有附地上物之鉄厝、水電。」(同上卷第13頁)，亦顯與上訴人於系爭契約附註特別約定事項之第1點約定條件不符，實難認上訴人已盡系爭契約之受託人責任，被上訴人就此抗辯其得拒絕與林香茅、劉瑞仁成立買賣契約，應為足取。
㈢上訴人雖主張其與林香茅約定「租約須排除，水電齊全」部
分，由上訴人積極協調後，已取得該地號承租人吳孟福、鄭明昊、鍾志文、林財旺等人同意補償而協議結束租約方式，約明「保持建物之完整性及水電齊全」，已符合系爭契約附註第1、2點之約定；另其與劉瑞仁約定「本標的物需有附地上之鉄厝、水電」，經上訴人協調後，已取得承租人鄭東盛、伍祥麟等同意補償而協議結束租約，經由被上訴人同意簽名，並約定被上訴人可讓與第三人，完全符合系爭契約附註第1、2點之約定；基於債之相對性，兩造之系爭契約與承租人爾後與買受人是否續租或終止租約或承受地上建物及水電無涉，上訴人周旋於要約人與承租人吳孟福等人間達成協議，係與將來買主間之關係云云，並提出與吳孟福等人之協議書及援引證人謝辰皓之證詞為證。惟查：
⒈觀諸上訴人所提出與吳孟福、鄭明昊、鍾志文、林財旺之協
議書(原審卷㈡第7、8頁)，吳孟福等人固於其上簽名，惟協議書之他方(甲方)為空白，則該協議書之他方是否為林香茅，並非無疑，證人謝辰皓雖曾於原審證稱：協議書都是被上訴人交給我的云云，惟其後又改稱：協議書是我們擬訂的，我有給被上訴人看，沒有交給他，因為是陸陸續續一個個寫賠償金額等語(原審卷㈡第64頁正面、68頁反面至69頁正面)，其就上開協議書是否為被上訴人所交付，前後證詞矛盾，顯非可採。再觀諸上開協議書第1點載明「甲方(按為出租人)於租約屆滿時……」第2點載明「乙方須於租賃期滿時……」顯然履約期限為原有租約屆滿時，又依被上訴人所提出其與林財旺間租賃契約所示租賃期間至107年4月9日始屆滿，該租約之特約條款載為：「乙方(即林財旺)同意於租賃期滿後，地上建物歸於甲方(即被上訴人)。尚可再議」(原審卷㈡第41、41-1頁)，可知上開協議書之甲方應係被上訴人，而其期限更至107年4月9日，若協議書之甲方為林香茅，則何以其所簽不動產買賣要約承諾委託書仍留有「租約須排除，水電齊全」之約定文字？亦與事理不符。上開協議既係被上訴人所簽訂，則顯與系爭契約附註第1點約定「地上建物及水電由買方自行負責與租方協調」不符。是上訴人主張該協議書為其周旋吳孟福與要約人林香茅間所簽立，買賣成立時為租約排除時，其已達成系爭契約附註第1、2點約定云云，並不足採。至於上訴人雖稱證人謝辰皓於原審證稱上開協議第1點之補償金未註明，即是證明買賣成交時為租約排除時，應得之補償金額云云，惟遍觀原審100年11月23日言詞辯論筆錄所載(原審卷㈡第63-71頁)，謝辰皓並未為如此證述，且亦與被上訴人與林財旺所簽租賃契約之期限不符，上訴人上開所稱，亦非可採。
⒉再觀諸上訴人所提出與鄭東盛、伍祥麟之協議書(原審卷㈡
第5、6頁)，固有租約屆滿時，被上訴人如欲保留地上建物時，同意分別以25萬元、192萬元補償予鄭東盛、伍祥麟，並約定被上訴人可轉讓與第三人等記載，然依該二協議書之約定是否保留地上建物，決定權為被上訴人，如被上訴人決定不保留建物，則不免與劉瑞仁之要約條件不符，另觀諸被上訴人與鄭東盛、伍祥麟之租約均至101年7月14日屆滿，系爭契約之委託期間則至100年6月15日，則於委託期間屆滿前，被上訴人亦尚未取得鄭東盛、伍祥麟之地上物，況兩造所簽系爭契約附註第1點係約定「地上建物及水電由買方自行負責與租方協調」，上開協議書之簽訂人則為被上訴人與承租人，亦不符上開附註之約定，亦難謂上訴人已履行系爭契約附註第1點之約定。
⒊上訴人雖執債之相對性，謂林香茅、劉瑞仁與吳孟福等人之
約定與被上訴人無涉云云。證人謝辰皓於原審亦證稱最後所有的東西都符合條件云云(原審卷㈡第65頁正面)。然本件無論被上訴人或林香茅、劉瑞仁委託上訴人之目的，均係在系爭土地成立買賣契約，被上訴人出售之條件為「地上建物及水電由買方自行負責與租方協調」、「現有租約由買方承受或自行與租方協調」，然上訴人並未能提出林香茅自行與承租人協調水電及願承受租約或已與租方協調之證明，亦未能提出劉瑞仁自行與承租人協調地上建物及水電之證明，已非可採外，以系爭契約之最後委託期間100年6月15日而言，上訴人與林財旺之租約仍在存續中(原審卷㈡41、41-1頁)，何能謂達到林香茅委託條件之「租約須排除」？顯然被上訴人與林香茅於成立買賣契約前，仍須就租約之受讓及上開協議書權利之受讓等事宜，再為磋商。另即便依被上訴人與鄭東盛與伍祥麟之協議書所載，被上訴人得將保留地上建物之權利讓與劉瑞仁，然其等如何讓與？何時讓與？是否於租約屆滿前讓與？亦須再為磋商。上開磋商攸關林香茅、劉瑞仁之委託條件是否取消，在磋商達成共識前，設若被上訴人貿然與林香茅、劉瑞仁成立買賣契約，恐不免須負瑕疵擔保責任或其他債務不履行之責任，上訴人並未能證明被上訴人與林香茅、劉瑞仁就上開應再磋商之事宜，已達成共識，被上訴人拒絕與林香茅簽訂買賣契約，尚非無據，是上訴人上開主張，亦非可採。
㈣本件上訴人所覓得之要約人林香茅、劉瑞仁之要約條件與系
爭契約附註第1、2點不符，被上訴人拒絕與其等簽買賣契約，難謂有何可歸責之事由，亦無違反系爭契約之約定，上訴人主張被上訴人違約，應依民法第226條第1項規定、系爭契約第7條第1項後段約定，賠償上訴人所失之利益，即非有據。至於被上訴人其餘之抗辯，即無再予論述之必要，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第226條第1項規定及系爭契約第7條第1項後段約定，請求被上訴人給付232萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年7月10日
民事第六庭
審判長法官蔡烱燉
法官周美雲法官劉坤典正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月10日
書記官劉育妃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。