臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第3248號
原 告 喬富 不動產經紀股份有限 公司
法定代理人 甲○○
原 告 戊○○
訴訟代理人 丙○○律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國97年6月12日言詞辯
論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告於民國96年3月7日與原告喬富不動產經
紀股份有限公司（下稱喬富公司）簽訂「不動產專任委託銷
售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書），雙方約定略以：
被告就其所有坐落臺北縣板橋市○○○段第二崁小段257之
28地號土地及房屋（門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○巷15
之2號），委由原告喬富公司代為居間以新臺幣（下同）
5,260,000元之價額出售，以銷售價額之4%計付服務報酬，
如原告喬富經紀公司收受定金後因可歸責於被告之事由而不
願或無法與原告喬富經紀公司仲介之客戶簽訂不動產買賣契
約書時，則應視原告喬富經紀公司已完成仲介義務，被告應
全額一次給付原告喬富經紀公司服務報酬。嗣96年3月19日
原告喬富公司仲介之客戶即原告戊○○向被告表示承買上開
房屋土地意願，並簽訂「不動產承買意願暨要約書」及給付
定金100,000元，約定因可歸責於被告之事由而無法與原告
戊○○簽訂買賣契約，則應加倍返還其所收受之定金。詎被
告事後竟拒絕與原告戊○○簽約，幾經催討無效，是因本件
被告故意違約不賣致買賣契約未能簽訂，依上開約定應視原
告喬富經紀公司已完成仲介義務，被告自應給付原告喬富經
紀公司全額服務報酬210,400元（即5,260,000元之4%計
210,400元）及返還原告雙倍定金200,000元等語，並聲明請
求：⑴被告應給付原告喬富經紀公司210,400元，及自本件
起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息；⑵被告應給付原告戊○○200,000元，及自本件起訴
狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
。
貳、被告則以：被告確有委託原告喬富經紀公司銷售上開房屋土
地，惟：⑴當初簽約時被告即表示該房屋租期至96年底為止
，如該銷售房地之土地增值稅可適用自用住宅優惠稅率者，
被告方才願意出售，被告並請原告喬富經紀公司代理人涂文
雅將此細節記明「不動產專任委託銷售契約書」中，原告喬
富公司代理人 涂文雅 卻疏於將此重大訊息載明於契約中，致
被告交易時蒙受適用一般稅率多負擔土地增值稅之損失；⑵
原告喬富公司並未交付被告不動產說明書及將優惠稅率適用
標準告知被告知悉，待被告於94年4月7日與其商談買賣契約
時方才知悉適用優惠稅率有規定出售前一年內不得承租他人
使用之限制條件，致被告僅能適用較高之一般稅率，是原告
喬富經紀公司如當時已告知被告無法適用優惠稅率者，被告
斷無與原告喬富經紀公司繼續簽定委託銷售契約之可能；⑶
當初所簽委託銷售契約書係制式的版本，係原告喬富經紀公
司所提出，原告喬富經紀公司代理人涂文雅當時即告知被告
當場簽名就好，被告僅得知曉大概內容，無法詳細審閱契約
，並不知道與原告喬富經紀公司有約定違約內容，且此條款
條原告所自行訂定之定型化契約，顯然對原告較為有利，且
被告無以置啄，已明顯違反消費者保護法第11條、12條、16
條等規定，此契約應為無效，且原告喬富公司並未向其仲介
之買方即原告戊○○告知優惠稅率等情；⑷原告喬富公司亦
知悉上開房屋有出租情事，亦曾多次到現場勘查他人承租情
形，與被告及買方商談買賣契約當時才察覺稅金過重對被告
造成損害等情事，原告喬富經紀公司為事後補救，因當時迄
租期屆滿尚有9個月，原告喬富經紀公司曾對該房屋承租人
及買方即原告戊○○表示願減免優惠2個月房租請承租人搬
出，承租人當時並不願意，原告遂指稱被告違約不願出賣以
規避其責任；⑸且據內政部範本第11條第2項之規定，受仲
介委託人未於24小時內將定金、買方要約書送交委託人者，
委託人即可解除契約，是本件原告喬富經紀公司未於24小時
內將定金、買方要約書送交被告，被告應可解除契約，而原
告喬富經紀公司雖可代收定金且將定金轉為買賣價金，惟迄
今一年多原告仍未將定金及買方要約書交予被告，被告自可
解除契約，另依民法第264條同時履行抗辯權之規定，原告
喬富經紀公司未將定金及買方要約書交予被告前，被告亦無
簽訂買賣契約之義務，是原告喬富經紀公司主張被告違約不
賣一事，實無所據；⑹又原先兩造約定仲介費係2%，與原告
喬富公司請求之4%不符，且原告戊○○並未交付定金予被告
，被告如何違約返還雙倍定金，是原告戊○○應向收受定金
人即原告喬富不動產經紀股份有限公司請求返還定金，原告
戊○○向被告請求實無理由；⑺另依民法第567條之規定，
原告喬富經紀公司未為被告利益考量為居間仲介事務，反損
及被告利益，其未善盡居間人之注意義務，自無理由請求給
付報酬，倘鈞院仍認定被告須負擔仲介費，則原告喬富經紀
公司與被告日前進行調解時已允諾將仲介費調降至2%，如受
不利判決者，原告喬富經紀公司亦僅得就2%之仲介費用請求
之等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造有於96年3月7日簽訂系爭委託銷售契約書，約定被告
委託原告喬富公司出賣被告所有之坐落臺北縣板橋市○○
○段第二崁小段257之28地號土地及房屋價格為5,260,00
委託銷售契約書元。
二、96年3月19日原告喬富公司仲介原告戊○○向被告表示願
意承買上開房地，簽訂「不動產承買意願暨要約書」並交
付定金100,000元給原告喬富公司。
肆、得心證之理由：
一、本件原告喬富公司接受被告委託後，已覓得買方即原告戊
○○表明願意以被告委託之5,260,000元購買被告所有之
坐落臺北縣板橋市○○○段第二崁小段257之28地號土地
及房屋，並代理被告收受定金100,000元，請求被告給付
原告喬富公司居間報酬並加倍返還定金為被告拒絕，並以
前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
（一）原告喬富公司與被告簽訂系爭委託銷售契約書屬於不
動產經紀業務，系爭委託銷售契約為居間及代理之混
合契約，此見不動產經紀業管理條例第4條第5款以及
系爭委託銷售契約即明。依民法第567條規定：「居
間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。．．．。以居間為營業者，關於訂約事項及當事
人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」
（二）經查，本件被告辯稱如該銷售房地之土地增值稅可適
用自用住宅優惠稅率者，被告方才願意出售，被告並
請原告喬富經紀公司代理人涂文雅將此細節記明「不
動產專任委託銷售契約書」中，原告喬富公司代理人
涂文雅卻疏於將此重大訊息載明於契約中情，為原告
否認，證人即原告喬富公司承辦之經紀營業員涂文雅
亦證稱：「被告沒有說適用自用稅率才能賣。」等語
（見本院97年5月8日訊問筆錄）。惟依前開民法第
567條規定以居間為營業者，有積極調查訂約事項並
就其所知告知當事人之義務，系爭委託銷售契約書之
標的價格為5,260,000元，而關於土地增值稅如適用
一般稅率約為1,010,040元（概算），如適用自用住
宅用地稅率則僅295,260元（概算），兩者相差達
714,780元占買賣成交價額之13.5％，屬於買賣契約
重要事項，原告喬富公司係以居間為營業之專業不動
產經紀公司，自有主動詳細告知被告前開事項之必要
。
（三）又土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面
積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝
部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按
百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部
分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。前項
土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適
用前項規定。土地稅法第34條第1項及第2項定有明文
。而被告委託原告喬富公司之房地於委託時仍有出租
他人使用，且為原告喬富公司所明知，此見原告喬富
公司所提出之不動產標的物現況說明書及證人即原告
喬富公司承辦之經紀營業員涂文雅亦證稱：「（問：
是你否知道該屋在承租使用中？）知道。」等語（見
本院97年5月8日訊問筆錄）即明。是依民法第567條
規定原告喬富公司自應明確告知被告本件不得適用自
用住宅用地稅率。證人涂文雅就此雖證稱有告知被告
云云，惟遍查原告提出之系爭委託銷售契約書、不動
產標的物現況說明書、不動產說明書、銷售物件資料
表、產權調查資料等，均未明確記載本件之土地增值
稅不得使用自用住宅用地稅率，且於銷售物件資料表
將兩種稅率分別列載，有誤導被告本件委託銷售之房
地有適用自用住宅用地稅率計算增值稅之可能，被告
就此契約重要之點未於簽訂買賣契約前究明，自非屬
可歸責於被告之事由，本件被告於原告喬富公司收受
定金後以土地增值稅額過多為由拒絕簽訂買賣契約，
，原告喬富公司即不得依系爭委託銷售契約書第7條
第3項第⑴之①約定主張視為已完成居間仲介義務而
請求被告給付報酬，原告戊○○亦不得依不動產承買
意願書暨要約書第5條約定請求被告加倍返還定金。
二、綜上所述，本件被告拒絕簽訂買賣契約事由非可歸責於被
告。從而，原告喬富公司依系爭委託銷售契約書第7條第3
項約定請求被告給付210,400元，及自本件起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告
戊○○依不動產承買意願書暨要約書第5條請求被告給付
200,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。為無理由，均應予駁回。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 6 月 19 日
臺北簡易庭 法 官 張松鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 6 月 19 日
書記官林美嘉
附錄：
三、民事訴訟法第392條第2項、第3項：
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的
物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物
拍定、變賣或物之交付前為之。