裁判字號：臺灣彰化地方法院113年訴字第88號民事判決
裁判日期：民國114年01月16日
裁判案由：返還土地等
臺灣彰化地方法院民事判決113年度訴字第88號原告 張良任 訴訟代理人 盧錫銘 律師被告 張翼宗 訴訟代理人 張奕群 律師被告 陳思妤 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A建物（面積27.69平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。
二、被告張翼宗應將座落彰化縣○○市○○○段000地號土地上如附圖所示編號B建物（面積31.28平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。
三、被告陳思妤應自座落彰化縣○○市○○○段000地號及同段833地號土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○市○○巷00號）遷出。
四、訴訟費用由被告張翼宗負擔。
五、本判決第一、二、三項於原告分別以新臺幣12萬5,000元、14萬4,000元、26萬9,000元為被告張翼宗、張翼宗、陳思妤供擔保後，得假執行；被告張翼宗、張翼宗、陳思妤如分別以新臺幣37萬3,815元、43萬1,664元、80萬5,479元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落彰化縣○○市○○○段000地號（重測前為溝皂段322-21地號）為原告（應有部分813/10000）與他人共有；另同段833地號土地（重測前為同段322-22地號，與832地號土地合稱系爭2筆土地或系爭土地，個別土地逕以地號稱之）為原告單獨所有。因被告張翼宗所有如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○市○○巷00號，下合稱系爭建物）無權占用系爭土地，又系爭建物現由被告張翼宗出租予被告陳思妤使用。爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除並返還系爭土地予原告及其他全體共有人；被告陳思妤應自系爭建物遷出等語。
二、並聲明：
㈠、如主文第一至三項所示。
㈡、願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、張翼宗：
㈠、系爭土地原為祭祀公業「 張秋陽 」（下稱公業）所有，於61年間公業派下員 張水生 將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今。因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有；且因系爭土地之出賣人未以書面通知伊是否要優先承買，因此系爭土地之買賣及買賣登記，均不得對抗伊，是原告本件請求應無理由等語。
㈡、答辯聲明：⒈原告訴之聲明第二、三項及第四項關於張翼宗之訴及假執行部分均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳思妤：如原告對被告張翼宗之請求有理由，同意原告請求等語。
參、本件經兩造整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第277-278頁，本院依判決格式調整文字）：
一、兩造不爭執事項（此部分並有相關證據資料在卷可稽，堪信屬實）：
㈠、彰化縣○○市○○○段000地號土地現登記為原告與其他共有人所有（原告應有部分813/10000）。同段833地號土地現登記為原告單獨所有。
㈡、系爭2筆土地上如附圖所示編號A、B建物（門牌號碼彰化縣○○市○○巷00號）為被告張翼宗於61年所興建為被告張翼宗所有，現出租予被告陳思妤使用中。
㈢、系爭建物坐落之土地曾為祭祀公業「張秋陽」所有。
㈣、兩造所提證物形式上均為真正。
二、兩造爭執事項：
㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，是否有理由？
㈡、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告陳思妤自系爭建物遷出，是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、原告主張系爭建物未辦保存登記，占有系爭土地之面積、位置如附圖編號A、B所示；及被告主張系爭建物所在基地原本為公業所有，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、異動索引、附圖、土地登記簿影本等件在卷可稽（本院卷第149-154、289-308頁），堪信屬實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段及第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。查原告現為系爭土地所有權人，則揆諸前揭說明，被告主張其所有系爭建物有占用系爭土地之合法權源，自應負舉證之責，先予敘明。
三、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項定有明文。則依該條文義可知，適用該條規定之要件，須為租用基地建築房屋，以租賃關係存在為前提。被告雖辯稱系爭土地原為祭祀公業「張秋陽」所有，於61年間派下員張水生將公業之部分土地使用權出賣予伊，伊買售土地使用權後，即出資興建系爭建物，且每年向公業繳費，並使用系爭土地迄今，因伊係支付對價使用系爭土地，依民法第426條之2規定，對房屋基地有優先承買權，並非無權占有等語，並提出土地使用權買賣契約書、協議書、地價稅繳款書、應負擔地價稅明細等件為證（本院卷第157-174頁）。惟原告已否認被告上開所繳地價稅為租金性質，認可能只是補償金性質，否認本件有民法第426條之2規定之適用。經查：證人即公業派下員 張柏樑 於本院審理時證稱：被告所提之繳納地價稅資料有伊簽名者確為伊所收取，伊所收取者為公業土地之地價稅，收取後交給稅務局，當時是公業主任委員 張飛吉 叫伊幫忙處理，伊是依張飛吉的指示處理，並不知為何收取等語（本院卷第278-281頁）。參諸被告上開主張及所提土地使用權買賣契約書、協議書，可知被告乃係私下向公業派下員張水生購買土地使用權，並非向公業承租土地，而被告並未證明其所購之使用權係承租權，自難逕認其與公業間存在租賃關係；又被告事後其雖曾支付使用土地之地價稅予公業，惟其所繳者僅為公業之地價稅，且提出之繳納期間至多僅為92年至102年間，亦難認確屬租金性質。是依被告所提事證資料，尚難認被告辯稱其與系爭土地之原所有權人公業間存在租地建屋關係，故其辯稱依民法第426條之2規定，其對房屋基地有優先承買權，並非無權占有云云，尚難採信。此外，被告並未主張及證明系爭建物有何其他占有系爭土地之正當權源。則原告依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，當屬有據。
四、承上，原告得依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆屋還地，業經本院認定如前。則原告依上開規定，併請求系爭建物之承租人即被告陳思妤自系爭建物遷出，亦屬有據。
伍、綜上所述，本件被告張翼宗未能證明其所有系爭建物確有占用系爭土地之正當權源，其所辯並無可採。從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張翼宗應將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，併請求被告陳思妤應自系爭建物遷出，均為有理由，應予准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
柒、原告與被告張翼宗均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。本院並依職權命被告陳思妤預供相當擔保金額，得免為假執行。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段。
中華民國114年1月16日
民事第三庭法官洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中華民國114年1月16日
書記官李盈萩附圖：彰化縣員林地政事務所收件日期文號113年9月27日員土測字第158000號土地複丈成果圖（補充測繪）。