裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第1554號民事判決
裁判日期：民國109年02月17日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第1554號原告 廖孟德 訴訟代理人 詹志宏 律師複代理人 邱怡菁 被告 張玲滿 訴訟代理人 王仁祺 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國109年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積104平方公尺）及其上同段669建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號，三層建物，一樓面積為62.5平方公尺，二樓面積為69.96平方公尺，三樓面積為46.96平方公尺）全部分歸被告單獨取得，並由被告補償原告新臺幣伍佰伍拾捌萬伍仟伍佰玖拾柒元。
二、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上同段669建號建物（下稱系爭房地），為一透天住宅，出入口僅一，屋內有一個樓梯可供上下通行使用，目前由被告家人居住，登記狀況為原告及被告共有所有權應有部分各1/2。由於兩造間不能達成分割協議，若原物分割，造成分得之共有人使用不易，處分價值低，系爭房地宜採變價分割方式，所得價金依兩造所有權應有部分比例分配始為適當。被告雖然表示願出價承買原告之所有權應有部分，價格依不動產估價鑑定結果，即其希望以估價鑑定後新臺幣（下同）11,371,193元之半數補償原告，但其另一方面卻陳稱系爭房地經調查後市價僅約8,000,000元至10,000,000元云云，則若以該調查之最高價10,000,000元作為變價拍賣之結果，被告僅須以5,000,000元即可取得系爭房地之全部，且此一推算結果尚以該調查市價之最高額計算，若變價拍賣更低，被告則得以更低價格取回系爭房地，對其更為有利。被告倘認系爭房地對伊甚有紀念價值，則伊亦可利用優先承買之權利購買系爭房地，對被告而言有利無害。強令原告出售其持分，只會嚴重戕害原告權益，剝奪原告將財產置於自由市場上競價之機會。本件應以變價拍賣後，兩造按持分比例分配價金較為適宜，爰依法提起本訴。
二、並聲明：兩造共有系爭房地，應予變價分割，所得價金各由兩造按所有權應有部分各1/2比例分配。
貳、被告抗辯：
一、系爭房地為一連棟式獨立3層透天厝，乃被告之父 張厚根 生前購地自建，現由被告及其夫婿居住使用，被告之父母生前亦共同住該處。被告同母異父之大哥（ 廖江 即原告之父）、二哥（廖江）婚後不久，即搬離老宅，被告之父母也分別為他們購置房產及開設工廠，被告之父親當時贈與原告之父親（大哥廖江）200萬元去購置房屋，二哥 廖河 部分被告之父親則先後為他購置500萬元透天厝及290萬元的公寓，也替其還清債務，分家時便未將二哥廖河列入。嗣後家中剩原告之姐姐與被告及被告之父母同住，原告之姐姐25歲結婚離開家，餘被告及逐漸年邁的雙親，被告雖然有對象，但家中兩老無人照料，經與原告之父親（廖江）、二哥等討論父母奉養問題，惟兩人皆無意照料，被告只能擱下自己婚姻，擔負起照顧雙親的責任。父親年老去世後，母親 張詹里 心情鬱悶後罹患癌症，重病的母親當時見被告為家犧牲自己終身幸福，愧疚不捨，決定將房產一半贈予被告，被告將此事告知其他兄弟，不願受贈房產，但請原告之父親（廖江）回來照料母親盡孝道，惟遭其拒絕。直到被告之母親去世後，被告才結婚。母親仙逝後，原告之父親及其家人曾多次來索取房屋權利，被告因48歲才結婚，無法生育、膝下無子，期盼原告之父親及其家人讓被告及夫婿住至終老，再將房產過繼給他們，殊不知原告不僅不念親情、對被告犧牲婚姻、家庭照顧雙親也毫不在意。由於被告之母親臨終前一再囑咐系爭房地絕不能賣，因此系爭房地雖然老舊，但被告仍希望取得全部所有權，原告則受金錢補償。
二、雖然系爭房地價值鑑定前，面臨有一拆屋還地訴訟即臺灣臺中地方法院108年度豐簡字第120號案件，原告當時未告知鑑定機關，藉此評估系爭房地減損價值，且鑑定後價格高於現今市場交易價格，但被告仍認同本案系爭房地之鑑定價格以11,371,193元為基準，並願接受以此為本案被告找補金錢給原告之依據。被告願擔負起依前述拆屋還地案件判決結果，拆除部分增建及承受經濟損失，也願意以上開鑑定價格找補原告，對原告而言實相當優惠，被告亦不因而負先人遺願。
三、並聲明：系爭房地應歸被告單獨取得，並由被告找補補償原告相當金額。
參、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查稱原告主張系爭房地為兩造所共有，各共有人之所有權應有部分比例各為1/2，系爭土地並無不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之契約，但不能協議分割等情，業據提出系爭土地及建物之登記謄本在卷為證（見本院卷第28-29頁），並為被告所不爭執，是原告訴請分割系爭土地，依上開規定，自無不合，應予准許。
二、次按現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第二項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度第1336號民事裁判意旨參照）。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院98年度台上字第2058號民事裁判意旨參照。經查：系爭不動產為土地及其上三層樓建物，僅單一出入口，屋內僅有一個樓梯可供上下通行，並與他人建物緊臨，建物現由被告使用，原告並未占用等情，為兩造所不爭執，並有被告所提出之現場照片1份（見本院卷42-44頁）在卷可憑。按建物必需占用土地而無法獨立存在，如原物分割必須將土地及其上建物分配由一人取得，以避免土地及建物分由不同人取得後，致日後生紛爭；又若將系爭不動產原物全分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償；按系爭不動產既然無法原物一分為二，原告固主張採行變賣分割方式，在自由經濟競爭之情形下，可使系爭不動產之市場價值極大化云云，惟系爭房地為一連棟式獨立3層透天厝，乃被告之父生前購地自建，原告之祖父母生前與原告之父廖江、被告之二哥廖河同住於此，其後原告之父、被告之二哥於婚後不久，相繼搬離系爭住宅。嗣後家中剩原告之姐姐與被告及被告之父母同住，原告之姐姐25歲結婚離開家，僅餘被告及被告之父母同住，照料家中兩老，被告之母親將系爭房產一半贈（以買賣為登記原因）予被告，被告居住於系爭房地內等情，業據被告提出其戶籍資料及其父母之除戶戶籍資料（見本院卷第94-97頁）在卷可憑，按系爭房地為被告自幼（56年間遷入）生長之地，被告長久與父母居住於此，被告對系爭房屋有深刻回憶及生活上密不可分，而原告未曾居住於系爭建物，其感受自與被告有所不同。是被告抗辯系爭房地為其祖產，其對系爭房地在感情及生活上均有密不可分之依存關係，其主張系爭土地分由其取得，而以金錢補償其他共有人之分割方案，尚屬可取。且本件既經兩造合意委由公證第三人鑑價（後敘），而就其鑑價結果，兩造又無指摘失真之情事存在，實無再由強制執行程序鑑價並為變價之必要。
三、又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。經查：本件分割方法既採將系爭房地全部分歸由被告取得，則被告自應依原告之所有權應有部分比例予以金錢補償。至於補償金額，本院經兩造同意委由卓越不動產價師事務所鑑定系爭房地之交易現值，而鑑定結果：系爭房地結合體適當價格為11,171,193元，有該所鑑定報告1份（外放）在卷可參，被告同意以該鑑定價格計算補償金額，是本院斟酌上情，認系爭房地之補償金額，應以前述鑑定價值之1/2計算為妥適。從而，被告應補償原告之金額為5,585,597元（11,171,193元×1/2，元以下四捨五入）。
四、綜上所述，系爭房地以原物分配之方式，分歸被告單獨取得，並由被告補償原告5,585,597元，較為妥適，爰諭知如主文第1項所示。
五、末按共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，是則，分割共有物之訴，既係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，係合兩造之固有必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且兩造所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題。從而，本件原告形式上固獲勝訴之判決，然若由被告負擔訴訟費用顯失公平，茲審酌兩造就系爭房地應有部分之比例，認應由兩造按其應有部分比例分擔訴訟費用，方屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國109年2月17日
民事第四庭法官王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月17日
書記官林素珍