裁判字號：臺灣高等法院89年上更㈠字第410號民事判決
裁判日期：民國90年03月13日
裁判案由：損害賠償
台灣高等法院民事判決八十九年度上更㈠字第四一○號
上訴人甲○○訴訟代理人 任秀妍 律師複代理人 蔡瑜真 律師被上訴人地利實業股份有限公司設台北縣汐止市○○街○○○巷○號法定代理人 鄭文興 訴訟代理人 陳昆明 律師右當事人間，因損害賠償事件，上訴人對於 中華民國 八十八年三月三日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二三七號第一審判決，提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審之訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五百四十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之之利息。
三、歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。
四、上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決、本院前審判決記載相同者予以引用外，另行補充陳述略以：
一、本事件兩造有無契約關係存在，乃主要之爭點，上訴人主張雙方具有契約關係，並以「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」、公證書、土地增值稅申報書、契稅繳款書等公文書為證明。被上訴人則抗辯與上訴人間，之所以存在上開證據資料，係因其基於與訴外人立地開發實業有限公司(下稱立地公司)之買賣契約約定，而非買賣關係直接存在於上訴人與被上訴人之間等語，資為抗辯，惟查：
(一)兩造曾訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」，應屬不爭之事實，則上訴人依民法第一百五十三條、第一百九十九條之規定，當然具有請求被上訴人履行「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」之權限，如今契約標的因可歸責於被上訴人之事由而給付不能，被上訴人自應依民法第二百二十六條之規定，負損害賠償責任。不論被上訴人與上訴人訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」之動機為何？是否受立地公司之指示？皆屬其與立地公司之內部事由，無以憑為卸責之理，因為「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」，只有上訴人與被上訴人為契約當事人主體，根本沒有立地公司的存在。倘被上訴人之抗辯可採，上訴人以「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」向立地公司要求賠償時，必會產生立地公司抗辯其在契約上無名無分為何要賠償互踢皮球之局面。
(二)退萬步言，即使被上訴人與立地公司間確有買賣關係存在，未必代表其與上訴人間無再另行訂立買賣契約之可能，一物二賣之情形在所多見，被上訴人不能以其與立地公司也有簽約，企圖推翻其與上訴人訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」之事實。即使上訴人受騙與立地公司簽立乙份買賣契約書，也不代表上訴人不能再與被上訴人重新簽訂「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」，畢竟，被上訴人為建商、為真正所有權人，上訴人窮畢生積蓄當然是要向真正所有權人購買房地，絕不可能向不相干的第三人購屋。因此，兩造與立地公司間是否另有買賣契約存在，皆無礙兩造已獨立訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」之事實，被上訴人既無法履約，自應賠償。
(三)被上訴人抗辯上訴人應「代位」立地公司請求云云，惟上訴人與被上訴人皆是「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」當事人，立地公司則否，上訴人實無「代位」立地公司之理，應予辨明。
(四)縱使被上訴人確係受立地公司之指示而與上訴人訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」，然而在被上訴人同意與上訴人訂立該「土地建築改良物買賣所有權移轉契約」時，即已直接與上訴人發生契約關係，並承擔立地公司於買賣契約中所負「移轉所有權」之義務，成為買賣契約之當事人。關於不動產出賣人所應負之義務，包括交付其物及移轉所有權，被上訴人皆應履行之，否則應負債務不履行之損害賠償責任，民法第三百條亦有同此之債務承擔相關規定。如今被上訴人違反承擔移轉系爭房地所有權之義務，並將原來登記於其名下房地另售他人，陷於給付不能狀態，自應賠償上訴人已付價金之損失五百四十五萬元。至於被上訴人基於何種原因承擔契約移轉義務，其與立地公司間有何糾葛，概皆不能對抗上訴人，因民法第三百零三條明定承擔人因其承擔債務之法律關係所得對抗債務人之事由，不得以之對抗債權人。
(五)又，本件可能涉及利益第三人契約之疑義，倘若事實如被上訴人所抗辯，係基於與立地公司之契約向上訴人給付云云，然民法第二百六十九條第一項明文，以契約訂立向第三人為給付者，第三人對於債務人有直接請求給付之權，並且包括不履行給付之損害賠償請求權，有最高法院六十六年台上字第一二○四號判例可資參照。上訴人既與被上訴人訂立「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」，則上訴人已欲享受契約利益，而享有給付請求權、損害賠償請求權，不待多言。被上訴人或謂立地公司有未付價金之情事，故其援以對抗上訴人，惟請注意，本事件被上訴人應移轉登記予上訴人之此戶房地，屬於已完全付清價額者。此由，被上訴人自行提出之諸證物，皆可證上訴人承購之系爭房地，自備款支票均已兌現，被上訴人實無拒絕履約之藉口。蓋對照被上訴人所提出之公證書、土地增值稅申報書、及契稅繳款書，上訴人承購之系爭房地在「研究苑」專案中，戶別為「５Ａ－７４」，而自被上訴人於八十七年度訴字第二○六二號事件，自己提出之附表一，註明「螢光筆部份未兌現」，其中「５Ａ－７４」是不屬劃記螢光筆之未兌現部份，即是在已兌現付訖價款之列者。則被上訴人就系爭房地款既已受領價金完訖，自無再以別戶事由對抗上訴人之道理。因為被上訴人與立地公司間之買賣契約(按，此係以二者間具有買賣關係為假設前提)，並非不可單獨割裂成一戶、一戶分別觀察評價，否則只要有一戶沒付錢，被上訴人就享有全部抗辯權利，對於交易秩序太沒保障，顯違反誠信原則，屬於無效約定，故即使依利益第三人契約之規定，被上訴人亦應賠償上訴人之損失。
二、至於上訴人已給付價金及被上訴人賠償範圍等事項，上訴人主張已透過被上訴人之代理人立地公司交付五百四十五萬元予被上訴人。倘被上訴人抗辯未收到上訴人所給付之價金，則上訴人願依「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載，再給付被上訴人一百一十九萬六千七百四十元（建物二十四萬零七百九十三元，土地九十五萬五千九百四十七元）。惟因被上訴人惡意違約，故陷契約標的給付不能狀態，則上訴人倘依「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載取○○○鎮○○街○○○巷○○○號等房地，本可獲得相當於市價七百四十五萬元之利益，即或不然，依被上訴人自己提出之房地價目明細，該戶門牌二六六號之房地，至少也有五百七十二萬元價值，如今被上訴人給付不能，自應賠償被上訴人七百四十五萬元之履行利益損害，扣除「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載一百一十九萬六千七百四十元，尚有差額六百餘萬元，上訴人僅於本訴請求五百四十五萬元，自應受容允。
三、綜上所述，即使立地公司曾分別與兩造訂約，然而民法第三百四十五條明定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」，本事件符合此種契約要件者，惟有上訴人與被上訴人所訂立之「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」。至於被上訴人與立地公司間，雙方既無移轉財產權於立地公司之真意，而係由立地公司去另覓他人與地利公司訂買賣所有權契約，則被上訴人與立地公司間，顯係居間、仲介而非買賣至明，實際的買賣關係乃存在於上訴人與被上訴人間，被上訴人應依買賣之規定向上訴人負責。被上訴人既然惡意違約，故陷給付於不能，上訴人請求損害賠償自屬有據。而本案「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」標的物已另外移轉登記於他人，事實上屬於給付不能狀態，此節被上訴人亦不爭執，故上訴人毋庸贅為履約催告，可直接請求給付不能之損害賠償，核併述明。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除原判決、本院前審判決記載相同者予以引用外，另行補充陳述略以：
一、按，俗稱「公契」之「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」係地政機關規定申請辦理所有權移轉登記之制式文件。僅係為履行買賣契約，辦理不動產移轉登記之「公定文書」。
本件被上訴人之所以書立「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」（公契），乃基於被上訴人與訴外人立地公司之買賣契約之約定，由立地公司指定上訴人為所有權移轉登記之權利人，並非買賣關係直接存在於兩造之間。
二、被上訴人基於與訴外人立地公司間之買賣契約之約定，準備將房、地過戶予立地公司所指定之第三人－上訴人，並非承擔立地公司之債務。雖上訴人與立地公司間因有買賣契約，致立地公司要求被上訴人將房、地過戶予上訴人，但兩造之間亦不生承擔債務之意思與關係。由於該「公契」祇是申請地政機關辦理所有權移轉登記之制式文件，並非真正之買賣契約。因此，該公契除就買賣標的物為約定外，另僅就總價額為約定，至於價款交付日期、方法、不動產交付日期、瑕疵擔保、違約處理原則等均付闕如。該「公契」並無債務承擔之問題。
三、又，被上訴人與立地公司所指定之第三人－上訴人－書立過戶用之「公契」，祇是被上訴人履行與立地公司間買賣契約約定程序之一部分。在未辦妥所有權移轉登記前，立地公司發生違約情事，給付被上訴人之價金支票退票時，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕送件辦理過戶。此際，被上訴人固祇能對立地公司請求給付價金，但，上訴人亦祇能對立地公司請求移轉所有權，或代位立地公司請求被上訴人移轉所有權，惟並無直接請求被上訴人給付之權利。
四、由於被上訴人祇是履行對立地公司之買賣所有權移轉登記之義務。與上訴人並無直接之買賣關係，亦無承擔債務之關係。因此，上訴人對被上訴人自無直接的請求權。本件上訴人基於買賣標的物給付不能之法律關係起訴請求被上訴人賠償損害，自無理由。原審駁回其訴，顯無不當。其上訴亦無理由。
理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十六年十月四日與上訴人簽訂「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，並經法院公證，約定由上訴人向被上訴人購買門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○巷○○○號、四五三號、二號、一二九弄二號四筆建物及其坐落基地台北縣○○鎮○○段橫科小段第三三七－六、000－000－00、六五－四五、三八一－二四地號之土地五筆（下稱系爭房地），上訴人已繳付買賣價金五百四十五萬元，由被上訴人之代理人立地公司收受，惟被上訴人拒不履行移轉所有權之義務，且將系爭房地於八十七年八月十七日移轉登記予訴外人 鄭玉筠 ，被上訴人顯已不能將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，為此，依民法第二百二十六條第一項、第二百二十七條、第二百十三條、第二百十六條之規定，求為命被上訴人賠償上訴人所受損害，即上訴人所繳付之買賣價金五百四十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人向立地公司購買系爭房地，而系爭房地為被上訴人出售予立地公司，因立地公司指定將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，被上訴人為向稅捐機關申請核稅，必須再提出政府制式之所有權移轉登記申請書及契約書類，始由代書製作「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」之所謂「公契」，被上訴人並非授權立地公司出賣系爭房地；且立地公司亦未依其與被上訴人所簽訂之買賣契約給付價金，被上訴人已解除與立地公司間之買賣契約，因立地公司未支付價金，被上訴人基於同時履行抗辯權，自得拒絕自己之給付，拒絕辦理所有權移轉登記手續；上訴人雖得代位立地公司請求被上訴人將系爭房地之所有權移轉登記，惟上訴人卻限期催告立地公司及被上訴人移轉登記，然後又解除買賣契約，隨即對被上訴人公司法定代理人 黃振耀 提起詐欺告訴，繼而起訴請求被上訴人返還價金，被上訴人於確定上訴人無意購買系爭房地後，始將系爭房地出售與第三人，此乃上訴人選擇請求權之結果，非可歸責被上訴人等語，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人於八十六年十月四日與上訴人簽訂系爭房地之「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，並經法院公證，約定系爭房地之承買人(即上訴人)、出賣人(即被上訴人)雙方同意買賣所有權移轉，惟被上訴人竟未依「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」將系爭房地之所有權移轉登記與上訴人，而於八十七年八月十七日移轉登記與第三人鄭玉筠等事實，為被上訴人所不爭執，且有「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」、法院公證書、系爭房地登記謄本等在卷為憑，上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、上訴人又主張其已繳付系爭房地之買賣價金五百四十五萬元，由被上訴人之代理人立地公司收受，惟被上訴人拒不履行所有權移轉登記之義務，且將系爭房地移轉登記予第三人鄭玉筠，顯已不能將系爭房地所有權移轉登記與上訴人之事實，固據提出履約授權書、繳款證明等件為證，惟為被上訴人所否認，且以上訴人係向立地公司購買系爭房地，而非向被上訴人購買等語為抗辯。經查：
(一)上訴人所提出之繳款證明（見原審卷第二六頁）係上訴人與立地公司所簽訂之不動產買賣契約書附件（見原審卷第三八至四○頁），而該不動產買賣契約書首行即載明賣方為立地公司，並由立地公司用印簽署，其附件之繳款證明亦由立地公司蓋章簽收，而上訴人與立地公司所簽訂之不動產買賣契約書，無被上訴人名義或立地公司為被上訴人代理人之意旨，上訴人於另案即原審法院八十七年度訴字第二○六二號返還價金事件（下稱另案返還價金事件）中亦不否認立地公司係以自己名義與上訴人訂約（見原審卷第四八頁反面），故上訴人所提出之繳款證明及不動產買賣契約書均不足證明被上訴人有授權立地公司代理出售系爭房地及收受價金五百四十五萬元之事實。
(二)上訴人所提出之履約授權書(原審卷第二五頁)，所記載被上訴人授權立地公司代為全權處理一切銷售、收款、簽約、用印及過戶履約等事宜者，係就特定之房地即坐落台北縣○○鎮○○街○○○巷○○○號之二號，建號三四一四房屋連土地共一戶，而為之授權，並未包括系爭房地，有該履約授權書在卷可稽，上訴人提出該履約授權書，不足以證明被上訴人有授權立地公司出售系爭房地。上訴人於另案返還價金事件中亦不否認「－－－其與立地公司訂約時不瞭解立地公司與被上訴人間之關係，－－－因遲未辦理產權過戶登記，經調閱房地登記謄本始知該房地係被上訴人所有，在多方打聽下由同棟其他承購戶得知，系爭房地實係被上訴人授權立地公司代為全權處理一切銷售、收款、簽約、用印及過戶履約等事宜－－－」等語（見原審卷第四九頁），足證上訴人與立地公司簽訂不動產買賣契約書購買系爭房地時，被上訴人並未授權立地公司銷售系爭房地；上訴人提出前揭履約授權書主張被上訴人授權立地公司出售系爭房地，即非可採。
(三)證人 潘乃春 雖於本院前審到場證稱：「我知道地利公司蓋的房子，我也向地利公司買的，契約當事人是立地公司，他說是代銷公司，故與地利公司簽約，我是向房屋所有權人地利公司簽約的，當時也有拿履約授權書給我們看，是上訴人與地利公司簽約的」等語（見本院上字卷第六六頁反面、六七頁），惟查證人潘乃春係上訴人之夫，其證言難免有所偏頗，且其到場附和上訴人之證言，又與上訴人於另案返還價金事件所陳述之事實相互矛盾，其所為證言自難採信。至證人 王如寬 係向立地公司購買其他房地之承購戶，對於上訴人購買系爭房地之流程並「不知道」（見本院卷第六六頁），故證人王如寬、潘乃春證言，亦不足以證明被上訴人有授權立地公司，由立地公司代理出售系爭房地及收受價金五百四十五萬元等事實。
(四)按：代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第一百零三條、第一百六十七條、第一百六十九條前段定有明文。上訴人雖主張證人即立地公司之前副總經理 張培增 於另案返還價金事件中到場證述：每一戶均有履約授權書等語，惟查上訴人對於八十六年九月間與訴外人立地公司簽訂不動產買賣契約書時，並不知有授權書事宜，已如前述，足證上訴人係以立地公司為契約之當事人，立地公司亦非以被上訴人公司代理人之名義，而係立地公司以自己之名義與上訴人簽訂不動產買賣契約書，上訴人又未舉證證明被上訴人有向其表示授權立地公司，依上揭法條規定意旨，被上訴人自不負授權人之責任。上訴人與立地公司間之不動產買賣契約書，對於被上訴人亦不發生效力。
五、上訴人與立地公司間簽訂前揭不動產買賣契約書，依上說明，被上訴人雖不負授權人之責任，惟查被上訴人對於於八十六年十月四日與上訴人簽訂系爭房地之「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，並經法院公證，約定系爭房地之承買人、出賣人雙方同意買賣所有權移轉之事實，並不爭執；按：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第一百五十三條、第三百四十五條、第三百四十八條第一項分別定有明文。經查被上訴人與上訴人間簽訂系爭房地之「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，承買人為上訴人，出賣人為被上訴人，依上開法條規定，上訴人與被上訴人間關於系爭房地之買賣契約，業已成立，被上訴人自有將系爭房地所有權移轉登記與上訴人之義務。
六、惟查：上訴人對於未依與被上訴人所簽訂之「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，履行給付該契約書所約定價款之事實，亦不爭執，上訴人既未履行給付價款之義務，自不發生繳付價款之損害；又未據上訴人舉證證明因被上訴人給付不能所受之損害，其請求被上訴人賠償因被上訴人給付不能所生之損害，於法自非有據。至於上訴人主張其受有給付價款五百四十五萬元損害之事實，係上訴人依與立地公司所簽訂不動產買賣契約書之約定，繳付予訴外人立地公司，而上訴人與立地公司所簽訂之不動產買賣契約書、繳付價款予立地公司，均對於被上訴人不生效力，已如前述，上訴人自不得將其與立地公司間對於被上訴人不生效力之契約關係，所生之價款損害轉嫁予被上訴人，合併敘明。
七、上訴人主張願依「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載，給付被上訴人一百一十九萬六千七百四十元（建物二十四萬零七百九十三元，土地九十五萬五千九百四十七元）。惟因被上訴人惡意違約，故陷契約標的給付不能狀態，則上訴人倘依「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載取○○○鎮○○街○○○巷○○○號等房地，本可獲得相當於市價七百四十五萬元之利益，即或不然，依被上訴人自己提出之房地價目明細，該戶門牌二六六號之房地，至少也有五百七十二萬元價值，如今被上訴人給付不能，自應賠償被上訴人七百四十五萬元之履行利益損害，扣除「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」所載一百一十九萬六千七百四十元，尚有差額六百餘萬元，上訴人僅於本訴請求五百四十五萬元，自應受容允等語。惟按：損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第二百一十六條定有明文。本件上訴人與被上訴人所簽訂「土地、建物改良物買賣所有移轉契約書」無違約之損害賠償約定，且未據上訴人舉證證明其依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，上揭價差係其可得預期之利益，自非得僅憑上訴人空言主張價差即為其所失利益，而請求賠償，自無可採。
八、從而，上訴人依給付不能損害賠償請求權之法律關係，請求被上訴人賠償損害，即失所依據，不應准許，原法院為其敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，理由或未盡相同，但結果並無異致，仍應予維持，上訴意旨，仍持陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，毋庸逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國九十年三月十三日
民事第六庭審判長法官吳欲君
法官藍文祥法官陳博享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年三月十四日
書記官姚麗華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。