臺灣新北地方法院101年度簡上字第7號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院101年簡上字第7號民事判決

裁判日期：民國101年05月15日

裁判案由：債務不履行損害賠償

臺灣板橋地方法院民事判決101年度簡上字第7號上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 高敏瀞 上訴人齊家保全股份有限公司法定代理人高敏瀞共同訴訟代理人 張家榮
陳偉華 被上訴人國美之星B館社區管理委員會法定代理人 林孝龍 被上訴人 廖清誥 上二人共同訴訟代理人 蔡育霖 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭100年板簡字第
177號第一審判決提起上訴，經本院於101年4月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司（下稱為齊家管理公
司）原與位於新北市○○區○○街○○○巷1至15號由被上訴人國美之星Ｂ館社區管理委員會（下稱為管委會）簽訂「委任管理維護業務契約」，承攬該社區之社區管理維護工作；上訴人齊家保全股份有限公司（下稱為齊家保全公司）則與被上訴人管委會簽訂「駐衛保全服務契約」，承攬該社區之保全警衛工作，約定每月管理服務費分別為新臺幣（下同）80,850元及91,350元，服務期間原均至民國99年11月30日止期滿，惟於屆滿前之99年10月5日，上訴人二公司均與被上訴人管委會簽訂新約，約定上訴人二公司之服務期間均接續自99年12月1日起至100年11月30日止。詎被上訴人管委會於99年11月29日突為發函，謂其與上訴人齊家管理公司間之原「委任管理維護業務契約」及與上訴人齊家保全公司間之原「駐衛保全服務契約」，均至同年月30日期滿未續約，而要求上訴人二公司配合辦理相關業務交接，雖經上訴人二公司委由律師發函主張雙方合約已新簽接續延長至100年11月30日，但仍不為被上訴人管委會所接受，上訴人二公司遂被迫於99年11月30日辦理交接。惟雙方原合約服務期間雖至99年11月30日期滿，然已於期滿前之同年10月5日簽訂新約，上訴人二公司之服務期間已接續延長至100年11月30日，被上訴人管委會不應否認新訂契約之法律效力，是依上開新訂之「委任管理維護業務契約」第12條及「駐衛保全服務契約」第3條第2項約定，被上訴人管委會固可片面終止合約，惟就「委任管理維護業務契約」部分應於一個月前以書面通知上訴人齊家管理公司，並賠償上訴人齊家管理公司2個月之管理服務費；「駐衛保全服務契約」部分，則應於15日前以書面通知被上訴人齊家保全公司。故被上訴人管委會若以上開99年11月29日函提前終止合約，上訴人齊家管理公司、齊家保全公司之管理服務期間亦應分別至99年12月31日及99年12月15日止。現雖被迫提前於同年11月30日交接終止服務，被上訴人管委會仍應給付上訴人齊家管理公司99年12月份之管理服務費，再加計依上開新訂「委任管理維護業務契約」第12條約定應賠償之2個月管理服務費違約金，合計上訴人六家管理公司得請求被上訴人賠償相當3個月之管理服務費共計242,550元；另被上訴人管委會亦應給付上訴人齊家保全公司99年12月份之半個月之管理服務費，並得依上開新訂「駐衛保全服務契約」第7條第7項有關任一方倘有違約情事，另一方有權終止本合約，並得請求損害賠償之約定，請求比照上訴人齊家管理公司提前終止合約，而由被上訴人管委會賠償相當2個月管理服務費違約金，總計上訴人齊家保全公司得請求被上訴人管委會賠償相當2.5個月之管理服務費共計228,375元。為此提起本件訴訟，先位聲明請求被上訴人管委會應給付上訴人齊家管理公司242,550元，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡又上訴人二公司於99年10月5日與被上訴人管委會簽訂新約
時，係由被上訴人管委會當時之主任委員即被上訴人廖清誥代表與上訴人二公司簽約，被上訴人廖清誥既係依法代表被上訴人管委會與上訴人簽訂上開新約，自有法律效力，至其簽訂契約是否應先經被上訴人管委會事前同意或事後追認，係屬內部事項，自不能以此主張系爭契約無效。現被上訴人管委會既否認被上訴人廖清誥有權代理簽訂上開新契約，否認系爭新約之效力，則被上訴人廖清誥上開所為即屬無權代理。是如認上訴人二公司上開先位聲明無理由，上訴人二公司對被上訴人廖清誥即均得依民法第110條無權代理損害賠償請求權規定，主張受有同額之損害，爰對被上訴人廖清誥提起預備合併之訴，備位聲明請求被上訴人廖清誥應給付上訴人齊家管理公司242,550元，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢對被上訴人抗辯陳述之意見：
⒈被上訴人廖清誥於99年10月5日與上訴人二公司簽訂系爭
新約時，並無受上訴人二公司人員利用其初任不諳管委會運作之際詐欺而簽訂之情事，被上訴人就此項抗辯主張應為舉證。再依被上訴人管委會99年11月8日、同年月24日之管理委員會議記錄，亦均無其主任委員廖清誥有因受詐欺而與上訴人二公司簽約之記載。另被上訴人管委會於99年7月2日即已申請變更登記被上訴人廖清誥為主任委員，迄99年10月5日兩造簽訂上開新約時，被上訴人廖清誥已擔任主任委員達2月有餘，且為智力成熟之人，簽約時並非初任而不諳社區管委會運作，亦顯無可能因有人告知無須經被上訴人管委會決議即得逕行簽約云云，即陷於錯誤之情，況依被上訴人管委會之社區住戶管理規約，其主任委員對外有權代表被上訴人管委會，本有權與上訴人公司簽約，客觀上亦無詐術可言。
⒉被上訴人管委會縱未決議授權被上訴人廖清誥與上訴人二
公司簽訂系爭新約，惟查被上訴人管委會既選任被上訴人廖清誥為主任委員，對外代表被上訴人管委會，即有由自己行為表示以代理權授與他人之情，上訴人二公司相信被上訴人廖清誥有權代表被上訴人管委會對外簽訂契約，被上訴人管委會亦應負表見代理責任。
⒊又上訴人齊家保全公司因被上訴人管委會無故提前終止合
約，迫使提前撤哨，除受有合約期間原預期收益之損失外，並須資遣原派駐於被上訴人社區之三名保全人員，給付預告期間工資及資遣費，估算應給付每人5萬元，是上訴人齊家保全公司請求被上訴人應賠償相當2個月之管理服務費違約金，自屬合理。
⒋另依上訴人齊家管理公司與被上訴人管委會間原「委任管
理維護業務契約」第4條第2款之約定，於該契約屆滿前
1個月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期一年。是退步而言，縱認兩造所訂新約不成立，然被上訴人管委會並未依約提前於1個月前通知上訴人齊家管理公司不再續約，故兩造間合約亦業已自動展期1年，是被上訴人管委會於99年11月29日始發函通知上訴人齊家管理公司撤哨並配合辦理交接事宜，兩造間合約均已展期延長
1年，而上訴人齊家管理公司仍被迫於99年11月30日提前撤哨交接，自仍得請求上開管理服務費及違約金等金額。
㈣為此聲明：
⒈先位聲明：被上訴人應給付上訴人齊家管理公司242,550
元，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率息5％計算之利息。
⒉備位聲明：被上訴人廖清誥應給付上訴人齊家管理公司
242,550元，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率息5％計算之利息。
二、被上訴人在原審則抗辯主張：㈠被上訴人國美之星Ｂ館管委會抗辯部分：
⒈上訴人二公司自97年7月被上訴人管委會開始運作以來，
即分別與被上訴人管委會簽約承攬被上訴人管委會社區之管理維護、駐衛保全服務，並指派 王世豫 擔任派駐被上訴人管委會社區主任，充當被上訴人管委會歷次會議記錄。上訴人明知依公寓大廈管理條例第36條、第42條及社區規約第8條等規定，被上訴人管委會之主任委員權限係對外代表被上訴人管委會，並依被上訴人管委會決議，執行公寓大廈管理條例第36條規定事項，即有關被上訴人管委會社區之管理維護、駐衛保全等委任或僱傭、簽約事宜，係屬被上訴人管委會職務，應由被上訴人管委會決議後，交由被上訴人管委會主任委員執行，被上訴人管委會之主任委員並無權限自行代表被上訴人管委會與上訴人二公司簽約。詎於99年7月間被上訴人管委會社區召開區分所有權人會議改選管理委員會，會議中社區住戶對上訴人二公司所提供之服務品質頗多怨言，上訴人二公司唯恐被上訴人管委會不與之續約，竟利用被上訴人管委會主任委員即被上訴人廖清誥甫上任，不諳社區管委會運作之際，向被上訴人廖清誥訛稱無須經被上訴人管委會決議，其即得全權代表被上訴人管委會與上訴人二公司簽約，致被上訴人廖清誥受詐欺，而於99年10月5日在未經被上訴人管委會決議及其他管理委員不知情下，於上訴人二公司預定用於同類契約之委任管理維護業務及駐衛保全服務等定型化契約上，蓋用其保管之小章，再由上訴人二公司派駐在被上訴人管委會社區之管理主任王世豫蓋用其保管之被上訴人管委會大章，私下簽訂系爭新約。被上訴人管委會得知上情後，因認上訴人二公司作法可議，且新約係主任委員廖清誥未經被上訴人管委會決議，私自無權代表被上訴人管委會與上訴人二公司簽約，對被上訴人管委會不生效力，乃未予承認，並於同年11月8日管委會會議中提出物業管理公司遴選案，決議徵詢樓館公司進行報價，送交管委會審酌，同年月24日管委會臨時會議中復決議不與上訴人二公司續約，並當面告知上訴人二公司與會代表即齊家物業協理張家榮、襄理 李身德 ，再於同年月29日發函通知上訴人二公司撤哨並配合辦理交接事宜。上訴人二公司提出之系爭新約，既未事先經被上訴人管委會決議，嗣後亦未經被上訴人管委會承認，對被上訴人管委會自不生效力，且被上訴人管委會亦已決議不與上訴人二公司續約，被上訴人管委會99年11月29日發函予上訴人二公司，係要求其等於原合約到期後配合辦理交接事宜，與終止契約無涉，是上訴人二公司主張被上訴人管委會片面終止系爭新約，請求給付違約金，要屬無據。
⒉縱認上開新簽訂之契約為有效，然被上訴人管委會與上訴
人齊家管理公司間之「委任管理維護業務契約」第12條第
1項雖約定有「甲乙雙方於本約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後，提前終止本約並應賠償他方二個月之服務費用」之內容，惟查上開系爭契約係上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司預先擬定用於同類契約之定型化契約，與內政部營建署87年6月3日發布之公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本第12條所定內容相較，將原範本中之「甲乙雙方於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約時，不在此限。」內容刪除，逕改為「並應賠償他方二個月之服務費用」，已不當加重被上訴人管委會之責任，亦與民法第549條第2項規定立法意旨顯相矛盾，依消費者保護法第12條第2項第2款規定，推定系爭新約上開第12條第1項約定顯失公平而無效，是上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司亦無從依該無效約定條款，向被上訴人管委會主張給付違約金。再上開新約有效期間係自99年12月1日起至100年11月30日止，縱依上訴人公司主張被上訴人管委會99年11月29日函係終止合約，亦係於上開系爭新約生效前所為，並非係於系爭新約有效期間內提前終止合約之情，亦無依新約約定給付違約金之義務。縱再認被上訴人管委會應依系爭新約給付違約金，惟上訴人公司既尚未為任何服務，亦未支出任何成本，竟請求相當3個月管理服務費之違約金，金額顯屬過高，依法亦應予酌減。
⒊又上訴人齊家保全公司主張依新約給付違約金部分，縱認
被上訴人管委會應受上開系爭新約約束，惟契約第3條第
2項雖約定有「合約期間內，甲乙雙方任何一方因故須中止本約時，應於十五日前以書面通知他方。」，但並無違反該約定之效力約定。況上開契約約定係適用於合約生效期間內，與被上訴人管委會係於系爭合約生效前通知上訴人撤哨情形有別，是上訴人公司主張被上訴人管委會應給付12月份半個月之管理服務費，要屬無據。次按系爭新約第7條第7項固約定有「任何一方倘有違約情事，除本合約另有約定外，經另一方通知催告後十五日仍未改善時，另一方有權終止本合約，並得請求損害賠償。」，但此約定所指「違約情事」係指違反同條第1至6項所定情形而言，與上開系爭新約第3條第2項約定情形不同，亦不得據以請求損害賠償。再者，上開「駐衛保全服務契約」係上訴人齊家保全公司預擬用以簽訂同類契約之定型化契約，其合約內容並無提前終止合約應賠償相當2個月管理服務費違約金之約定，自不得比照上開上訴人齊家管理公司契約之約定，據以請求被上訴人管委會給付違約金。又縱認上訴人齊家保全公司得請求被上訴人管委會給付違約金，基於同上理由，上訴人公司既尚未為任何服務，亦未支出任何成本，竟請求相當2.5個月管理服務費之違約金，金額亦顯屬過高，依法亦應予酌減。
⒋另上開原「委任管理維護業務契約」第4條第2項雖約定
有「本約屆滿前一個月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期一年，嗣後亦同。」之內容，惟此契約內容係由上訴人齊家管理公司單方擬定之定型化契約，且該自動展期條款無異加重被上訴人管委會須提前於屆期前一個月表示續約與否之責任，且就被上訴人管委會本得行使是否續約之權利，另行加諸期間之限制，致被上訴人管委會於合約屆期前一個月即已喪失是否續約之選擇權，對被上訴人管委會顯有重大不利益，足見此契約條款亦因違反誠實信用原則，依消費者保護法第12條第1項規定，應認定為無效，上訴人齊家管理公司自不得據此主張損害賠償。況上訴人齊家管理公司於原契約屆滿前1個月，即於99年10月5日向被上訴人管委會主任委員廖清誥提出新年度合約之要約，亦應視為上訴人公司已放棄自動展期約定。
㈡被上訴人廖清誥抗辯部分：
⒈上訴人二公司明知被上訴人廖清誥須經被上訴人管委會決
議授權，方有代理權，且於與被上訴人簽訂新約時，被上訴人管委會尚未就社區100年度管理維護及駐衛保全事務之管理服務人選任事宜，進行討論及決議，被上訴人廖清誥無須就惡意之上訴人二公司負損害賠償責任。
⒉上訴人二公司自始即以被上訴人廖清誥對外有權代表被上
訴人管委會，誆騙被上訴人廖清誥與其簽訂系爭新約，其等明知系爭新約事後有遭被上訴人管委會決議否決之風險，自不得將此不利益轉嫁予被上訴人廖清誥。
㈢被上訴人為此均為聲明：
⒈上訴人之訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，除援用於原審所為主張外，並補充如下陳述：
㈠主任委員係對外代表管理委員會得為一切法律行為及事實行
為，此與公司董事長對外代表公司，應依董事會決議負責執行公司業務之情形實無不同。依公寓大廈管理條例第29條及被上訴人管委會社區住戶規約第8條之規定，本件應認並未對主任委員的權限加以限制，此與公司董事長對外代表公司，應依董事會決議負責執行公司業務之情形，並無不同，被上訴人廖清誥自得有對外代表被上訴人管委會為簽訂合約之權限，縱未經管理委員會或區分所有權人會議決議，而為依被上訴人廖清誥其擅自為之，此亦僅決議做成是否有瑕疵等問題，與外部廠商無涉。而證人王世豫雖證稱其有告知於簽約前應先經管理委員會決議，然證人王世豫亦表示此是有爭議，況證人王世豫並非法律專業人員，焉得以其所言而認定本案主任委員權限及事務執行方法受有限制，遑論本案於簽約時被上訴人廖清誥一再表示有權對外代表被上訴人管委會簽訂合約之權限，是以本件合約之簽訂被上訴人廖清誥縱未經管理委員會之授權，上訴人亦為善意之第三人，且簽約時被上訴人廖清誥有合法代表被上訴人管委會之權，若認被上訴人廖清誥所為之行為無效，當對交易安全之維護將有所妨害，是以兩造間於99年10月5日所簽訂的新合約自屬有效。
㈡查公寓大廈管理委員會於遴選管理維護公司與保全業公司時
，因業界競爭激烈，因此各社區管理委員會除要求參與遴選的廠商需具備相關資格外，並要求能提供優惠的服務費用。
本件被上訴人管委會不惟要求將服務合約送其審約，且其副主任委員蔡育霖亦為執業律師，顯見系爭服務合約是經兩造磋商而來，是以被上訴人管委會於簽訂系爭服務契約時，自非處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情形，是以自與定型化契約有別，從而系爭服務契約條款既經被上訴人管委會審閱後簽署其上，兩造自應同受拘束。且上訴人齊家管理公司與被上訴人管委會間原「委任管理維護業務契約」第4條第2項有關自動展延契約期限條款之約定，係擬制兩造合意延長契約之意思表示，並未限制他造得隨時終止契約之權利，並無違反誠信原則或有顯失公平之情形，應屬有效，是以兩造間合約業已自動展期一年。
㈢本案於簽訂新約時，被上訴人廖清誥一再表示有對外代表被
上訴人管委會簽訂合約之權限，上訴人認為主任委員代表管理委員會對外得為一切法律行為及事實行為，自屬善意第三人，因此若認被上訴人廖清誥所為之行為為無權代理而無效，上訴人對被上訴人廖清誥即得依民法第110條無權代理損害賠償請求權之規定請求損害賠償。
㈣被上訴人管委會於99年11月8日召開之的第5次管理委員會
中，業已作成追認前由被上訴人廖清誥代表簽訂之上二份新約，並囑要上訴人好好做，會再給上訴人機會，希望上訴人好好表現等。又被上訴人管委會於同年月18日所召開之會議中，僅檢討上訴人公司工作上之缺失，上訴人亦就此部分做說明，被上訴人管委會並未做成如會議紀錄第2項所載不予續約之通知。而在該次會議中，上訴人公司人員做成第1項討論之後上訴人即行離開，是縱嗣有作成不續約之決議，亦無當場告知上訴人公司人員之情形。被上訴人管委會前已簽約，後為追認，上訴人自得要求履約，並依約請求賠償。
㈤為此聲明：
⒈先位聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人管委會應給付上訴人齊家管理公司242,550元
，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉備位聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人廖清誥應給付上訴人齊家管理公司242,550元
，給付上訴人齊家保全公司228,375元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被上訴人於上訴人提起上訴後，除援用於原審之主張外，並補充下列陳述：
㈠先位聲明部分：
⒈上訴人遲至第二審始主張被上訴人管委員業於99年11月8
日會議中，追認上開新訂服務合約及系爭保全契約云云，依其情形復無不能在第一審訴訟進行中提出之情事，並均委託律師為訴訟代理人到庭參與辯論，其等顯係為拖延訴訟而遲至第二審程序始提出新攻擊防禦方法，應予駁回上訴人逾時提出之攻擊防禦方法。
⒉又被上訴人管委會於99年11月8日會議中，僅作成請廠商
報價之決議，並未追認上開新訂服務合約及保全契約。且上訴人於上訴後所為此項主張，亦與其等在於原審所稱：「廖清誥簽約在先，事後才遭被告否決。」云云前後矛盾。
⒊查被上訴人管委會與主任委員間非意定代理關係，並無民
法第169條關於表見代理之適用。且按被上訴人社區住戶管理規約第8條第1項規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第36條規定事項」，足見主任委員縱對外有代表被上訴人管委會之權限，惟其代表權限之行使應依被上訴人管委會之決議為之。另證人即上訴人二公司派駐被上訴人管委會社區之管理主任王世豫於原審審理，亦證稱簽約前應經被上訴人管委會之決議。是被上訴人前主任委員廖清誥代表被上訴人管委會於99年10月5日所簽訂上開服務合約及保全契約，顯然應先受有被上訴人管委會決議之限制，則被上訴人前主委廖清誥應無簽訂前揭合約之權限甚明。上訴人對此知之甚詳，竟在明知當時被上訴人管委會尚未就系爭合約進行討論及決議之情形下，仍執意與被上訴人廖清誥私下簽訂系爭契約，其等於簽約當時既明知被上訴人廖清誥並無權代表被上訴人簽訂系爭契約，顯係非善意之相對人，自應承擔系爭契約事後遭被上訴人否決之後果，殊無保障交易安全之必要，被上訴人管委會自得以之對抗上訴人，而毋庸負表見代理人之責任。
⒋上訴人明知有關服務合約及系爭保全契約之簽約事宜應由
被上訴人管委會先行決議再由主任委員代表簽約，竟趁被上訴人管委會前主委廖清誥剛上任不諳管理委員會運作之際，私下向廖清誥訛稱無須經被上訴人管委會決議即得自行簽約，致被上訴人廖清誥誤認其有簽約之權限而逕行與上訴人簽約，其簽約之意思表示顯係受詐欺，被上訴人管委會自得依法撤銷之。
⒌被上訴人之訴訟代理人前固為被上訴人管委會第一屆副主
任委員，然其任期僅至第一屆期滿即98年7月12日為止，並未參與被上訴人第二屆之運作，亦未協助被上訴人與上訴人齊家公寓大廈管理維護有限公司簽訂原服務合約，上訴人據以主張原服務合約係經兩造磋商而來，顯屬無稽。⒍上開新訂服務合約及保全契約既未事先經被上訴人管委會
決議，亦未經追認，對被上訴人管委會自不生效力，上訴人自無由請求給付終止契約表示後至依約終止契約生效期間之服務費用、提前終止契約之損害賠償、違約金。
㈡備位聲明部分：
⒈上訴人均明知被上訴人廖清誥並無代理權，竟趁被上訴人
廖清誥剛上任不諳管理委員會運作之際，向被上訴人廖清誥訛稱無須經被上訴人國美之星B館社區管理委員會決議，致被上訴人廖清誥受詐欺，而與上訴人二公司簽訂上開服務合約及系爭保全契約，顯係惡意騙取合約，絕非善意之交易相對人，自無民法第110條之損害賠償請求權。
⒉上訴人二公司主張係被上訴人廖清誥堅持有權代表社區云云，亦非屬實而不足採。
㈢為此均為聲明：上訴人之上訴均駁回。
五、本院之判斷：㈠按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者
，不在此限：㈠因第一審法院違背法令致未能提出者。㈡事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。㈢對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。㈣事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。㈤其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。㈥如不許其提出顯失公平者；前項但書各款事由，當事人應釋明之，民事訴訟法第447條第1、2項分別定有明文，且依同法第436條之
1第3項，於簡易程序判決之上訴程序亦有準用。本件上訴人於原審固於原審進行中並未主張上開新訂合約業經被上訴人管委會於99年11月8日會議中決議追認之事實，而遲至上訴後始提出此項新攻擊方法，然本院審酌上訴人所稱新約業受被上訴人追認云云，係屬對其本件基於管理服務費債權受侵害所為主張之攻擊方法補充，考量上開新訂契約是否有效實為本件訴訟之主要構成要件事實，如不許其提出補充，則顯然限制其訴訟上之攻擊權能，而有失公平，亦無助於紛爭解決一次性之原則達成，爰准許其提出之，合先敘明。
㈡兩造就下列事項同意為不爭執事項（參本院卷第68頁背面）
，並有上訴人提出之於98年8月31日簽訂之綜合管理服務合約書（即委任管理維護業務契約書及駐衛保全服務契約書）、於99年10月5日簽訂之綜合管理服務合約書（即委任管理維護業務契約書及駐衛保全服務契約書）、中和國光街郵局第119號、第120號存證信函、尚鼎法律事務所99年11月29日99年度尚字第1129號函、被上訴人管委會書具之要求撤哨通知書為證（參99年度司板簡調字第1172號卷，下稱為調解卷，第9頁至第39頁）可資證明，足為認定：
⒈上訴人二公司與被上訴人管委會間於98年8月31日分別簽
訂有契約有效期間98年12月1日起至99年11月20日止為期一年之委任管理維護業務契約、駐衛保全服務契約。
⒉被上訴人廖清誥在尚未經被上訴人管委會決議之情形下，
於99年10月5日以被上訴人管委會主任委員名義，分別與上訴人二公司簽訂委任管理維護業務契約與駐衛保全服務契約書，約定契約有效期間99年12月1日起至100年11月30日止，為期一年。
⒊被上訴人管委會，於同年月29日發函通知上訴人二公司撤
哨並配合辦理交接事宜，上訴人二公司遂於同年月29日撤哨交接。
㈢兩造同意下列事項為本件爭點，並為本件判決之基礎（參本院卷第68頁背面）：
⒈被上訴人廖清誥於99年10月5日代表被上訴人管委會與上
訴人二公司所簽之上開委任管理維護業務契約、駐衛保全服務契約是否生效，其效力是否及於被上訴人管委會。
⑴被上訴人廖清誥代表被上訴人管委會對外簽約之權限，是否受有應先經管委會決議之限制。
⑵若被上訴人廖清誥代表權限受上開限制，就系爭契約之
簽訂屬無權代理，則被上訴人管委會是否已於99年11月
8日會議中追認而使系爭契約生效。⑶若被上訴人廖清誥就系爭契約之簽訂屬無權代理，亦未
經被上訴人管委會追認生效，則被上訴人管委會應否負表見代理人責任。又被上訴人廖清誥應否負無權代理人責任。
⑷被上訴人廖清誥是否受上訴人之詐欺而簽約。
⒉若系爭契約並未生效，原於98年8月31日簽訂有之委任管
理維護業務契約、駐衛保全服務契約是否依契約條款之約定，自動展期1年。
⒊如系爭契約為有效或舊約自動展期1年，被上訴人管委會
於99年11月29日發函通知上訴人二公司配合交接，是否為提前終止契約之意思表示？上訴人二公司可否據以請求給付終止契約表示後至依約終止契約生效期間之服務費用、提前終止契約之損害賠償或違約金？如應給付，其金額為若干。
㈣經查：
⒈按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解
釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力，最高法院74年台上2014號判例可資參照；上開判例意旨雖係就公司代表人所為，然於關於公寓大廈管理委員會主任委員之代表行為，如設有代表權限之限制，解釋上應比照關於公司機關之代表行為，類推適用關於代理之規定。次按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議；但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第
2項亦規定甚明，是以管理委員會主任委員之權限範圍，自應依公寓大廈之規約而定。查本件國美之星Ｂ館社區住戶管理規約第8條規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第36條規定事項（按即包括該條第2款所規定共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、第3款公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、第9款管理服務人之委任、僱傭及監督等事項）。」（參原審卷第31頁），是依該規約內容，該社區管理委員會主任委員對外固代表管理委員會，惟就該社區共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、管理服務人之委任、僱傭及監督等事項，應依管理委員會決議執行，而受有限制。是以被上訴人廖清誥於99年10月5日以被上訴人管委會主任委員之名義，在上開新約上簽名，固屬依公寓大廈管理條例第29條第2項對外代表被上訴人管委會所為法律行為，然其代表權係受有限制，應依被上訴人管委會決議，始有代表之權而得據以執行與上訴人簽訂契約之事項。又被上訴人廖清誥係在被上訴人管委會尚未作成與上訴人簽訂新約決議之情形下，代表被上訴人管委會與上訴人二公司簽訂上開新約，此為兩造不爭執之事項，已如前述，則被上訴人廖清誥就上開新約之簽訂係逾越代表權限而屬無權代表之事實，堪可認定，類推適用民法第170條、第171條代理之相關規定，上開新約仍屬效力未定而尚未生效。是以上訴人主張被上訴人管委會社區住戶規約未對主任委員權限加以限制，縱未經被上訴人管委會或區分所有權人會議決議，被上訴人廖清誥仍得對外代表被上訴人管委會為簽訂合約，上開新約已合法生效云云，容非有理而無足憑採。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨亦足資參照。本件被上訴人廖清誥於99年10月5日以被上訴人管委會主任委員之名義與上訴人簽訂新約，係屬無權代表之行為，已如前述。上訴人雖於本件上訴後主張被上訴人管委會就此已於99年11月8日之管理委員會會議中追認而使系爭契約生效云云，然此為被上訴人所否認，而上訴人就此項主張除其一己之陳述外，並未提出任何積極事證以實其說，自難遽為憑信。又被上訴人於99年11月8日召開第3屆第5次管理委員會議，由上訴人派駐該社區之社區主任王世豫擔任會議紀錄，依被上訴人所提出該次會議記錄，其上記載提案討論第10項：「物業公司遴選案：【案由】原物業管理合約至11月到期，有關遴選方式提案討論。【決議】徵詢樓管公司報價，送交管委會審約。」之內容（參原審卷第36頁、第37頁），顯見被上訴人管委會於該次會議中係決議就與上訴人合約到期後該社區相關管理及安全維護之事項，應徵詢相關大樓管理公司為報價，再送交被上訴人管委會審查，而未如上訴人所稱係在該次會議中被上訴人管委會逕為作成追認被上訴人廖清誥前於99年10月5日與上訴人所簽訂新約之決議，堪認被上訴人主張該次會議中並未作成追認決議乙節應屬實情而足為採信。是以上訴人主張被上訴人管委會已事後追認而使系爭契約生效云云，亦非可採。
⒊又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條前段及後段定有明文，此即表見代理之規定。次按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條亦規定甚明。是依上開規定主張本人應負授權人責任，或無權代理人應負損害賠償之責者，需為非明知其無代理權或可得而知之第三人，或善意之相對人，始得為之。本件被上訴人廖清誥逾越代表權限，代表被上訴人管委會與上訴人簽訂契約，為無權代表，依上開說明應類推適用代理之相關規定。查證人即上訴人二公司派駐被上訴人管委會社區之總幹事王世豫於原審審理時，到庭證述上訴人二公司在99年10月5日簽訂上開新約時，確已知悉該等新約之簽訂並未經被上訴人管委會之討論與決議，簽約當時伊與上訴人公司之副理在場，當場並曾告知被上訴人廖清誥該合約需經過被上訴人管委會之討論及決議等語明確（參原審卷第113頁、第114頁）。查證人王世豫自95年4月
1日起即在該社區擔任總幹事，此經其於原審證陳在卷（參原審卷第112頁），以其長期受上訴人指派處理該社區事務之經歷，自足認其與上訴人對該社區之規約中有關主任委員代表權之限制等規定及實際運作程序，應知之甚詳；且其既原係受僱於上訴人公司，當無可能刻為捏詞迴護被上訴人之理。是以證人王世豫所為有利被上訴人之上開證述，堪信屬實，則上訴人於簽約當時對於被上訴人廖清誥之代表權受有限制，應依被上訴人管委會決議執行始得代表被上訴人管委會與上訴人簽約，且當時被上訴人管委會並未決議簽訂上開新約等事實係屬明知乙節，即足為認定。從而上訴人於簽約時既知被上訴人廖清誥之代表權受有限制，且亦未經被上訴人管委會決議，然仍與被上訴人廖清誥簽訂上開新約，則其對被上訴人廖清誥就該約之簽訂並無代表權之事實自屬明知，亦非善意之相對人，核與民法第169條、第110條所定本人應負授權人責任及代理人應負無權代理責任之要件自有不符。又上訴人主張於簽約時被上訴人廖清誥一再表示有權對外代表被上訴人管委會簽訂合約云云，為被上訴人所否認；且縱認確有此等情事，然上訴人於簽約時對於依相關規範被上訴人廖清誥之代表權係受有限制，且事實上被上訴人管委會亦並未作成簽約決議之情形既為知悉，則其就被上訴人廖清誥就該約之簽訂並無代表權之事實仍屬明知，而非善意之相對人，並不因被上訴人廖清誥是否曾為保證可簽約而有影響。從而上訴人主張被上訴人管委會及廖清誥應類推適用上開規定，分別負授權人責任及無權代理人責任云云，亦非有理。
⒋綜上，被上訴人廖清誥於99年10月5日代表被上訴人管委
會與上訴人簽訂之委任管理維護業務契約、駐衛保全服務契約，因被上訴人廖清誥係無權代表而效力未定，且被上訴人管委會亦未為追認，上開契約尚未生效，上訴人自不得本於該契約之權利而對被上訴人管委會請求。且上訴人就被上訴人廖清誥就該等契約之簽訂係屬無權代表乙節為明知，並非善意相對人，自亦無從依授權人責任及無權代理責任之相關規定，對被上訴人管委會及廖清誥而為請求。
⒌再按定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費
者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第2條第7款、第12條第1項分別定有明文可循。本件上訴人齊家管理公司與被上訴人管委會間於98年8月31日所簽訂之委任管理維護業務契約，約定有效期間為98年12月1日起至99年11月20日止，為期一年，其契約第4條第2項並約定有「本約屆滿前一個月，一方未以書面通知他方不再續約者，視為本約展期一年；嗣後亦同。」之內容（參調解卷第9頁）。惟該項自動展期之約定，係上訴人齊家管理公司預先擬定之契約條款，被上訴人管委會僅能依該條款訂立契約，核屬定型化契約條款。上訴人雖主張因業界競爭激烈，相關服務契約之簽訂均事先送被上訴人管委會審酌，且被上訴人管委會之副主任委員蔡育霖亦為執業律師，並非處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地之情形，而與定型化契約有別云云，然定期化契約條款係立於締約平等之考量，避免一方僅能選擇締約或不締約而受不利益，冀符公平之衡平規範，並不因締約之一方事先有無審閱契約而有別（是否違反相關審閱期間之規定及其法律效果則屬另一問題）；而蔡育霖律師擔任被上訴人管委會副主任委員之任期僅至98年7月12日為止，此經被上訴人管委會提出國美之星Ｂ館社區管理委員會第二屆區分所有權人會議會議紀錄為證（參原審卷第
222頁），並為上訴人所不爭執，是以上訴人齊家管理公司與被上訴人管委會於98年8月31日簽訂上開委任管理維護業務契約時，蔡育霖律師已非被上訴人管委會之副主任委員而未參與其事，則上訴人據此為被上訴人管委會非處於無從選擇締約對象或無拒締約餘地情形之主張，顯然欠缺事實基礎而不足採。而依上開自動展期之定型化契約條款約定，被上訴人管委會苟於契約期滿後不欲再與上訴人齊家管理公司繼續維持契約關係，則勢需於原定契約屆滿之日一個月前先為不再續約之意思表示，否則即視為自動延展一年，而非當然失效，此實已加重被上訴人管委會之責任；且就上訴人告管委會本得行使是否續約之權利，另行加諸期間之限制，致被上訴人管委會在契約屆滿前之一個月期間內，喪失是否續約之選擇權，縱使在該期間內發生因上訴人有所缺失致被上訴人管委會不欲再與之續約之情形，然被上訴人管委會受限於上開展期條款之規定仍需再與被上訴人續約一年，此對被上訴人管委會顯非公平而有重大之不利益。雖被上訴人管委會依該契約第12條亦得任意終止契約，然此尚隨附應賠償上訴人齊家公司2個月服務費用之責任，自亦無從藉此任意終止之權利而衡平上開自動展期條款對被上訴人管委會之不利益。再衡以被上訴人管委會之委員亦非常任不變，如經改選變更而交接未盡落實，亦常為接任新職之管委會委員所疏漏，而影響社區住戶權益。是以上開自動展期之定型化契約條款，實較有利於上訴人，而違反平等互惠原則，有違誠信原則，對處於消費者地位之被上訴人管委會顯失公平，依消費者保護法第12條第1項規定，應認為無效。則上訴人齊家管理公司主張被上訴人管委會於上開原契約屆滿前一日之99年
11月29日始發函通知不續約乙節縱屬實情，亦應認上開委任管理維護業務契約已因契約終期期限屆滿而失其效力，不因上開無效之自動展期約定，視為該契約展期一年而繼續有效。
⒍末查被上訴人廖清誥與上訴人所簽訂之新約並未生效，且
兩造間原契約亦未生自動展期之效果，已如前述。而被上訴人管委會於99年11月29日寄發存證信函通知上訴人配合交接，核其內容均表明兩造原於98年8月31日所簽訂之委任管理維護業務契約及駐衛保全服務契約，均於99年11月30日期滿而未續約，而請上訴人屆期配合辦理相關業務交接事宜之旨，此有上訴人提出之上開2份存證信函足稽（參調解卷第21頁、第22頁），足見被上訴人管委會上開存證信函僅係單純請求上訴人於原契約終期後配合辦理交接之意思通知，並非就經自動展期之原契約或上訴人所主張之新約為提前終止之意思表示，從而上訴人據以請求給付終止契約表示後至依約終止契約生效期間之服務費用、提前終止契約之損害賠償，亦顯屬無據。
⒎綜上所述，上訴人先位主張兩造已合法另定新約，或被上
訴人管委會應就新約之簽訂負授權人責任，或原契約已自動展期續約，然經被上訴人管委會提前終止，而依契約請求被上訴人管委會給付服務費用、提前終止契約之損害賠償、違約金；備位主張被上訴人廖清誥應負無權代理人之責任，而請求被上訴人廖清誥為損害賠償，其先位及備位之請求，均為無理由，應予駁回。
㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證
據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中華民國101年5月15日
民事第二庭審判長法官張紫能
法官吳振富法官楊博欽以上正本證明與原本無異本件不得上訴中華民國101年5月15日
書記官林瓐姍