臺灣臺北地方法院民事小額判決 106年度北小字第1997號
原 告 徐孟怡
即 反訴被告
兼訴訟代理人 陳馨強
原 告 陳馨強
被 告 林子玄
即 反訴原告
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國106年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自民國一０六年五月十九
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元，由反訴被告負擔新臺幣貳佰陸拾玖
元，餘新臺幣柒佰參拾壹元由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但反訴被告以新臺幣柒仟元為反訴原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有
明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係。經查，反訴原告即被告於言詞辯論終結前之10
6年6月27日以民事答辯（一）暨反訴狀請求反訴被告即原告
給付2萬6,000元及自逾期日至清償日止，按週年利率5%計算
之利息（見本院卷第17頁），經核與原告於本件訴訟之標的
及攻擊、防禦方法相牽連，其提起反訴合於民事訴訟法第25
9條及第260條第1項之規定，應予准許。
壹、實體方面：
一、本訴部分：
1、原告起訴主張：兩造前於105年4月25日簽立租賃契約書（下
稱系爭租約），約定原告向被告承租所有門牌號碼臺北市○
○區○○○路○段○○巷○○號2樓後面套房（下稱系爭房屋），
約定租賃期間自105年5月1日起至106年4月30日止，每月租
金新臺幣（下同）1萬5,000元，押租金3萬元。又被告於106
年3月30日收受原告轉帳之106年4月份租金後，立即以簡訊
告知原告：「租約即將到期，續租只得簽約1年。」，然經
原告表明續租意願，惟因另有規劃希望再租半年，被告竟告
知如果不續租1年只能住到106年4月30日，致原告措手不及
而於1個月內另尋租屋處，並於106年4月28日將系爭房屋清
掃乾淨連同鑰匙返還予被告搬遷完畢。因租賃期間原告並無
積欠租金，且原告已依約交還系爭房屋，故依系爭租約第3
條第2項規定，被告本應返還押租金3萬元予原告。豈料，被
告卻以原告不續租未於2個月前告知，執意苛扣原告1個月之
押租金1萬5,000元，只就兩造無爭議之押租金1萬5,000元及
瓦斯桶押金900元，於扣除106年4月電費168元後，返還原告
1萬5,732元【計算式：（1萬5,000元＋900元）－168元＝1
萬5,732元，爰依系爭租約提起本件訴訟，請求被告返還剩
餘之押租金1萬5,000元等語。並聲明：被告應給付原告1萬
5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息。
2、被告則以：依系爭租約第13條第1項約定：「雙方得提前終
止本約，但應於2個月前通知對方，並應另行給付相當於1個
月之租金金額，租約期滿不續租應於2個月前通知對方，否
則應賠償1個月之租金金額。」，因此原告不續租至遲應於
106年2月底前告通知被告，然原告於106年4月4日始以簡訊
通知被告不續租，顯已違反上開約定，自應賠償被告1個月
之租金1萬5,000元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
3、本院之判斷：
按系爭租約第3條第2項約定：「押租金3萬元整，甲方（即
被告）應於乙方（即原告）返還房屋時無息退還乙方。」。
原告主張系爭租約之租賃期限已於106年4月30日屆至，且原
告已於106年4月28日遷讓返還系爭房屋予被告，此有系爭租
約在卷可稽（見本院卷第4至6頁），且被告所不爭執，堪信
為真實。而原告主張被告尚有押租金1萬5,000元迄未返還，
被告則辯稱因原告未於期滿前2個月通知被告不續租，故依
系爭租約第13條約定應賠償原告1個月租金即1萬5,000元云
云。查稽諸系爭租約第13條第1項約定：「…租約期滿不續
租應於兩個月前通知對方，否則應賠償1個月之租金金額。
」，可認兩造僅約定原告若不續租應於期滿前2個月通知被
告，惟並無明文約定續租之條件應為1年；又參以兩造間106
年3月30日之簡訊內容：「（被告）感謝租約在4月30日到期
請問是否續約如果要我打好請給你的保證人岳母簽好嗎？…
（原告）因為之後有其他規劃，應該不會住滿1年，可否先
簽半年，如果計畫提前會提早告知搬遷時間。…（被告）不
方便我老公要1年1簽要保證人…」等語（見本院卷第46頁）
，可知本件係因原告僅願就系爭房屋續租半年而被告表示不
同意續租，故難認原告有系爭租約屆滿後不續租之意思表示
，自與上開系爭租約第13條約定之內容並不相符，因此，被
告辯稱其可依系爭租約第13條第1項約定自押租金中扣抵以1
個月租金計算之賠償金1萬5,000元，應無可採。從而，原告
依據系爭租約第3條第2項約定請求被告返還剩餘之押租金1
萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月19日（見
本院卷第9頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，
為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
1、反訴原告起訴主張：依系爭租約第3條第1項約定：「租金每
月1萬5,000元不含稅，稅由乙方（即反訴被告）申報，乙方
應於每月30日前匯入甲方（即反訴原告），彰銀北門分行00
000000000000本人之帳戶內。」、第8條第2項約定：「租
金延繳：除租金另外再賠償2倍以日計算罰款。」，然租賃
期間反訴被告共計延繳26日，故反訴被告應賠償反訴原告計
2萬6,000元之罰款【計算式：（1萬5,000元÷30天）×2×2
6天＝2萬6,000元】等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原
告2萬6,000元，及自逾期日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。
2、反訴被告則以：系爭房屋設有獨立之電表，兩造約定由反訴
被告於每月給付房租時自行抄電表，並以每度6元計算一同
給付，因反訴被告為避免電費度數計算有爭議，故利用就寢
前將每月抄表日期及電表度數記載於反訴原告所提供之牛皮
紙帶內，隨即轉帳支付房租及電費，並立即以手機簡訊告知
反訴原告本次轉帳房租含電費之金額、本次電表度數及上月
電表度數，且皆經反訴原告確認無誤。又因反訴被告係利用
晚間就寢前轉帳，依據銀行作業流程，入帳日為給付之隔1
日或週一，而反訴原告對此從未主張反訴被告違約或反對意
見，故反訴原告主張反訴被告遲繳房租，顯屬無據。又縱鈞
院認定反訴原告請求賠償罰款有理由，然遲繳1天反訴原告
可請求1,000元之罰款，倘遲延15日則可主張1萬5,000元，
形同週年利率2400％之遲延利息，更比法定遲延利率5％高
出480倍，所約定之罰款顯屬過高，因此，鈞院應依職權予
以酌減等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
3、本院之判斷：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為損害之賠償總額。其約定
如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支
付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不
於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
民法第250條第1項、第2項定有明文。又違約金，有屬於懲
罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如
為懲罰之性質，於被告履行遲延時，原告除請求違約金外，
固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之
損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之
損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損
害，惟當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨
意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第250條第2項前段
規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（最高法院62年台
上字第1394號判例、90年度台上字第1754號判決意旨參照）
。查系爭租約第8條第2項約定：「租金延繳：除租金另外再
賠償2倍以日計算罰款。」，由其性質及目的以觀，罰款2倍
以日計算之罰款，係為促請承租人避免違約而設，核其性質
應為違約金。又系爭租約就上開違約金之性質並未另為約定
，則依上開說明，應屬損害賠償預定性之違約金，且不得就
此部分再請求按週年利率5%計算之遲延利息。另系爭租約第
3條固約定：「租金每月1萬5,000元不含稅，稅由乙方（即
反訴被告）申報，乙方應於『每月30日前』匯入甲方（即反
訴原告），彰銀北門分行00000000000000本人之帳戶內。」
，然與系爭租約第4條約定：「電費從交付要鑰匙日起為26
度以後為每度6元計算，以後跟隨台電調整電價，於『每月
30日結算』連同租金一併匯入甲方（即反訴原告）帳戶…」
相互以觀，電費度數既以每月30日結算，亦即每月30日24時
前之度數均應算入，則反訴被告於每月30日晚間計算度後將
電費連同租金於每月30日進行轉匯至反訴原告帳戶（包含如
遇例假日於營業日始匯入反訴原告帳戶）部分，均合於上開
約定，難認有延繳租金之情形。除此之外，反訴被告於每月
31日以後始進行轉匯租金之部分，共計14天（詳如附表），
則屬延繳租金，反訴原告依據上開約定請求反訴被告賠償2
倍以日計算罰款，原屬有據。
⑵次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252條定有明文。而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約
金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一般客觀
事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期
履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債
務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違
約金金額（最高法院79年台上字第1915號、50年台抗字第55
號及49年台上字807號判例意旨參照）。本院審酌系爭租約
約定每月租金為1萬5,000元，反訴被告未依約定期限繳納租
金，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金轉存或轉投
資之利益，又目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所
受損害難謂重大等情，則反訴原告請求按2倍以日計算罰款
即每日1,000元計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按日
以500元計算違約金為適當。是反訴原告依據系爭租約第8條
第2項約定請求反訴被告賠償罰款7,000元（計算式：14天×
500元＝7,000元），為有理由，應予准許。逾此範圍，為無
理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、本件原告及反訴原告勝訴部分本件係就民事訴訟法第436條
之8適用小額訴訟程序所為被告及反訴被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依
同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告及反訴被告如預供擔保，得免為假
執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第2項、第5項所示金額。
中華民國106年10月31日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國106年11月1日
書記官蘇炫綺
┌──────────────────────────────────┐
│附表：│
│原告遲延給付租金及罰款明細（依系爭租約第3條第1項、第8條第2項）│
│金額：新臺幣│
├───────┬──────┬───────┬─────┬─────┤
│原告付款日期│入帳日期│轉帳金額│逾期日數│應計罰款│
││││││
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│105年5月31日│105年6月1日│1萬5,840元│1日│500元│
││││││
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│105年8月1日│105年8月2日│1萬6,350元│2日│1,000元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│105年8月31日│105年8月31日│1萬6,206元│1日│500元│
││││││
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│105年10月2日│105年10月3日│1萬5,954元│2日│1,000元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│105年10月31日│105年11月1日│1萬5,822元│1日│500元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│105年12月2日│105年12月5日│1萬5,564元│2日│1,000元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│106年1月2日│106年1月3日│1萬5,582元│3日│1,500元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│106年2月1日│106年2月2日│1萬5,486元│2日│1,000元│
││││││
├───────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│合計│││14日│7,000元│
││││││
└───────┴──────┴───────┴─────┴─────┘
計算書
項目金額（新臺幣）備註
本訴部分
第一審裁判費1,000元
反訴部分
第一審反訴裁判費1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32第2項:
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於
小額事件之上訴程序準用之。