裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年簡上字第2號民事判決
裁判日期：民國103年11月05日
裁判案由：回復原狀
臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度簡上字第2號上訴人即附陳 黃秀鳳 帶被上訴人訴訟代理人 李蒼棟 律師被上訴人即 林振輝 附帶上訴人訴訟代理人 林國漳 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年11月15日本院宜蘭簡易庭101年度宜簡字第188號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於103年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣玖拾壹萬肆仟壹佰陸拾貳元。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用（含附帶上訴，但減縮部分除外）由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在簡易訴訟第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第3款所明定。上訴人即附帶被上訴人（下簡稱上訴人）於原審起訴聲明請求被上訴人即附帶上訴人（下簡稱被上訴人）應給付上訴人新臺幣（下同）299萬8,800元，並自民國101年8月1日起至清償日止，按年給付上訴人54萬5,000元。經原審判決被上訴人應給付上訴人28萬8,309元，並駁回上訴人其餘之請求。上訴人就前開駁回部分提起上訴，原聲明求為判決：「㈠原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人268萬3,753元」；嗣於本院審理時變更其上訴聲明為：「㈠原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人148萬5,578元」（見本院卷第82頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
二、上訴人主張：
㈠被上訴人前於94年5月11日向訴外人 陳阿西 承租宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○段00○00地號土地及其上民權新路340號房屋第2、3樓、同段96之37地號土地及其上民權新路342號房屋全部、同段96之38地號土地及其上民權新路344號房屋全部、同段96之39地號土地其上民權新路346號房屋全部。
雙方簽訂租賃契約書，約定租期自94年6月1日起至106年5月31日止（共計12年），租金自100年6月1日起至102年5月31日止為每年54萬5,000元，上訴人並給付押租金30萬元。嗣陳阿西於98年1月13日死亡，由上訴人繼為出租人，並沿用上開租約。依系爭租約第3條、第4條之約定，被上訴人應於每年租期開始之30日給付上訴人1年期之租金54萬5,000元，惟並未依約給付，並於101年7月31日逕自退租，將系爭房地遷讓交還上訴人，上訴人已依系爭租約第6條約款終止租約。
㈡被上訴人於承租系爭房地期間，拆除房屋1樓3座樓梯、2面牆，2樓4座樓梯、4間浴廁、3面牆，3樓3面牆，頂樓2間鐵皮屋，並將白色外牆磁磚粉刷為綠色。上訴人已終止租約，依系爭租約第8條、第12條、第13條第2項約定，被上訴人應於租約終止後回復原狀。惟被上訴人僅搬遷交還系爭房地，並未將拆除改裝部分回復原狀。茲被上訴人拆除之樓梯、浴廁、牆壁應以重建方式回復原狀，外牆磁磚得以洗刷方式回復，經鈞院囑託宜蘭縣建築師公會鑑定結果，回復原狀費用如附表所示，除重建部分之材料費用，應按原審採用之折舊比例即折舊10分之9計算外，其餘均無折舊問題。是本件回復原狀之材料費用，其中須扣除折舊之材料經扣除扣舊後為10萬3,192元，加計無須扣除折舊之洗刷外牆材料費10萬7,120元、工資費用114萬1,929元，及廢物清理及運什費11萬411元、稅捐及管理費2萬819元後，須費148萬3,471元。上訴人自得依前開約款及債務不履行之法律關係請求被上訴人給付前開回復原狀費用。又因被上訴人未回復原狀，不僅無法為一般居住使用，且系爭4棟房屋僅有1座共同樓梯，唯有一併出租一途，故極難找到合適之承租人，直至102年9月1日始出租予訴外人 林鈺璉 ，被上訴人應給付101年8月1日起至102年9月1日止相當於租金之損害即590,416元。綜上合計被上訴人應給付上訴人207萬9,887元，扣除被上訴人於立約時所交付押租金30萬元後，被上訴人尚應給付177萬3,887元。為此爰依前開約款及債務不履行損害賠償之法律關係，求為判決命被上訴人如數給付，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：
㈠被上訴人向陳阿西承租前，即已告知欲承租系爭房地作國中、小學數理補習班使用，因系爭房屋原供化工廠使用，被上訴人欲作為合法之補習班使用，故須部分變更及裝修，以符設置短期補習班之相關建築、消防等法令規範，裝修工程所費不眥，故被上訴人於訂約前即將施工設計圖及估價單提供予陳阿西，經雙方協商後，陳阿西同意被上訴人得依施工圖變更房屋結構，費用由被上訴人自行負擔，然終止租約後被上訴人只需回復頂樓拆除之鐵皮屋，而不須就房屋內部之改裝回復原狀。因此雙方於系爭租約中特於第12條第3項約定租期屆滿不續租時，被上訴人須將拆除之鐵皮屋回復原狀或折價補償陳阿西。且系爭租約第8條第1項、第12條、第13條第2項約款所載改裝施設、終止契約後之回復原狀範圍，均註明「如所附照片」，而系爭租賃契約書所附照片均為系爭房屋外觀照片，尤其最主要是拍攝鐵皮屋部分，並無房屋內部或其他部分照片，可知除鐵皮屋之回復外，被上訴人並不負其他改裝部分之回復原狀責任。然上訴人卻違反誠信，刻意扭曲契約文義，要求被上訴人就其他改裝部分回復原狀，自無理由。退步言，縱被上訴人就應負回復原狀範圍非僅限於鐵皮屋，然系爭房屋係於63年3月9日建造完成，被上訴人回復原狀費用，自應計算折舊，原審應扣除10分之9折舊，應屬合理，是縱被上訴人應就全部改裝負回復原狀義務，回復原狀費用亦僅限於原判決認定之金額。
㈡被上訴人經營之補習班，由於少子化、同業競爭激烈等因素，難以繼續經營，因此被上訴人曾於101年5月30日取得上訴人同意，兩造合意租期至101年7月31日止，提前終止租約。
上訴人並將房屋以被上訴人返還時之現狀出租予他人，並繼續受取租金，自無任何損害可言，上訴人請求自101年8月1日起相當於租金收益之損失，顯無理由。
四、原審判命被上訴人應給付上訴人28萬8,309元，並為假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。㈠上訴人對於敗訴部分提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決關於駁回上訴人在第一審其餘之訴之裁判廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人148萬5,578元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。㈡被上訴人對於敗訴部分提起附帶上訴，求為判決：⑴原判決不利於被上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴駁回。上訴人對附帶上訴答辯以：附帶上訴駁回。
五、經本院協同兩造進行並確認爭點結果，兩造間爭執與不爭執事項如下
㈠不爭執事項：⒈被上訴人於94年5月11日向陳阿西承租系爭房地，約定租金每年54萬5000元。被上訴人並給付押租金30萬元。
⒉系爭租約於101年7月31日終止。
⒊系爭房屋於被上訴人承租期間之拆除或改設情形，為：㈠拆
除1樓3座樓梯、2面牆；拆除2樓4座樓梯、4間浴廁、3面牆；拆除3樓3面牆；拆除頂樓2間鐵皮屋；㈡將白色外牆磁磚粉刷為綠色。
⒋兩造合意如有回復原狀必要，回復原狀費用如宜蘭縣建築師
公會103年4月30日補充鑑定報告書所載，其中關於白色外牆之回復方式，得以洗刷方式回復。
㈡爭執事項：⒈上訴人依系爭租約第8條、第12條、第13條約款及債務不履
行之法律關係，請求被上訴人給付回復原狀之費用，是否有據？倘是，得請求之金額若干？⑴系爭租約所約定之回復原狀範圍為何？⑵回復原狀之費用若干？⒉上訴人主張被上訴人於租約終止後遲延回復原狀，依債務不
履行之法律關係，請求被上訴人給付59萬416元，是否有據？
六、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：
㈠爭點㈠：上訴人依系爭租約第8、12、13條約款及債務不履行之法律關係請求賠償回復原狀費用部分：
⒈系爭租約所定回復原狀範圍為何？⑴被上訴人前向陳阿西承租系爭房地使用，雙方簽訂租賃契約
書，其中第8條第1項約款為「乙方（即被上訴人）因使用本租賃房屋，而有改裝施設之必要時，應經甲方（即上訴人）之同意，並拍照（如所附照片）存證後，於不損害原建築結構安全下，自行設施之。」、第12條第3項約款「租期屆滿，甲方不續租時，乙方應將本租賃房屋遷讓交還，並將拆除之鐵皮屋（如所附照片）回復原狀或折價補償甲方，而不得要求任何補償。」、第13條第2、3項約款「甲方因前項約定而終止租約，乙方於交還本租賃房屋時，應將第8條第1項之改裝回復原狀」、「乙方如未依前項約定回復原狀時，甲方得自行回復之，其所需費用，以第5條約定之押租金扣除之」等語。陳阿西死亡後，由上訴人繼任為出租人，兩造約定沿用原訂租約等事實，均為兩造所不爭執，且據上訴人提出租賃契約書為據，可資認定。
⑵依上開租約內容之文義可知，被上訴人固得於取得出租人陳
阿西或上訴人之同意後，就租賃房屋進行改裝（第8條第1項），然負有於租約終止時將改裝部分回復至出租前未改裝時之狀態，並將承租期間所拆除之鐵皮屋回復原狀（第13條第2項、第12條第3項）。被上訴人固辯以：訂約前陳阿西即已同意改裝，雙方並約明終止租約後僅須將鐵皮屋回復原狀云云，然此部分抗辯顯與前揭契約文義不同。被上訴人雖抗辯：系爭租約第8條第1項、第13條第2項關於改裝施設及回復原狀範圍，乃註明「如所附照片」，而租約所附照片僅為房屋外觀及鐵皮屋部分，並無房屋內部照片，可知兩造合意租約終止後之回復原狀範圍，僅限於「如租約所附照片」即鐵皮屋部分云云。然查，系爭租賃契約書所附照片，所拍攝標的為系爭房屋整體，此有租賃契約書暨所附照片存卷可憑（見原審卷第44至50頁），僅以該照片以觀，尚無從認契約當事人係特別區分租賃標的之內部、外觀，而僅將「所附照片」定義為房屋外觀或鐵皮屋。且依租約第8條第1項、第13條第2項約款所載「乙方因使用本租賃房屋，而有改裝施設之必要時，應經甲方之同意，並拍照（如所附照片）存證」、「乙方於交還本租賃房屋時，應將第8條第1項之改裝回復原狀」等語，應認被上訴人對於改裝施設有拍照義務，且應回復原狀。前揭約款所稱「拍照（如所附照片）存證」等語，既係要求承租人於租賃期間改裝房屋時，必須將改裝部分予以拍照以作為證明，則「如所附照片」等語，至多僅能認「於照片所示範圍」得予改裝或應予拍照，尚不得認為「照片所示範圍外，承租人得改裝且無須回復原狀」。況且，倘如被上訴人所辯：雙方約定僅須就已拆除之鐵皮出回復原狀即可云云，則系爭租賃契約書僅須約定第12條第3項：「租期屆滿，甲方不續租時，乙方應將本租賃房屋遷讓交還，並將拆除之鐵皮屋回復原狀或折價補償甲方」之約款即可，尚無須另為第13條第2項就改裝回復原狀之約定。被上訴人復未能積極舉證，以證明其與陳阿西間確有僅回復鐵皮屋範圍之約定，自難認被上訴人之抗辯為可採。
⑶綜上所述，依前揭契約約款內容，被上訴人於租約終止後，
確負有將對系爭房屋之改裝予以回復原狀之義務。上訴人主張被上訴人依租約應回復原狀之範圍包含其改裝範圍之全部乙節，洵屬可信。
⒉回復原狀之費用若干？
被上訴人於承租系爭房地期間，為如附表「拆除及改裝情形」欄所示拆除1樓3座樓梯、2面牆，拆除2樓4座樓梯、4間浴廁、3面牆，拆除3樓3面牆，拆除頂樓2間鐵皮屋，及將白色外牆磁磚粉刷為綠色等情，乃為兩造所不爭執，可資認定。而經原審就回復原狀費用囑託宜蘭縣建築師公會鑑定，及本院囑託該公會補充鑑定結果，上開拆除設施部分重建費用如附表所示，至於被上訴人將白色外牆磁磚粉刷為綠色部分，得以洗刷方式還原，回復原狀費用亦如附表所示，有該公會鑑定書、補充鑑定報告書存卷足佐。兩造對於附表所示回復原狀費用以及材料部分折舊率應以10分之9計算等節，亦均無爭執。又工資部分並無折舊之適用，則依前開鑑定結果及折舊計算方式，如附表編號1至4所示樓梯、牆壁、浴廁、鐵皮屋以重建方式回復原狀，材料部分須101萬1,921元，經扣除10分之9折舊後，為10萬1,192元【計算式：0000000x(1-9/10)=101192，元以下四捨五入】。至附表編號5所示外牆以洗刷方式回復原狀部分，固分列材料及工資費用，然復原結果僅屬原外牆白色磁磚重現，並無以新品換舊品情事，故此部分材料費用10萬7,120元並無須計算折舊。是本件就被上訴人拆除改裝部分，其回復原狀之費用應為材料費用20萬8,312元（計算式：101192+107120=208312）、工資費用96萬2,929元，另加計附表備註欄所示加建部分拆除費用20萬元、廢料清理及運什費11萬411元、稅捐及管理費2萬819元，合計為150萬2,471元。
⒊依上所述，被上訴人於租約終止後，就其承租期間對系爭房
屋之改裝負有回復原狀之義務，然被上訴人於租約終止後拒未依約回復原狀，則上訴人本於系爭租約及債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償回復原狀所須費用，自屬有據。系爭房屋回復原狀所須費用為150萬2,471元，經扣除被上訴人簽立租約時所交付押租金30萬元後，被上訴人尚應給付120萬2,471元。
㈡爭點㈡：上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償未回復原狀所生相當於租金之損害，是否有據？本件上訴人固主張：被上訴人於終止租約後，並未就房屋改裝部分回復原狀，致系爭房屋無法供居住使用，且因系爭4棟房屋僅有1座共同樓梯，僅能一併出租，故極難找到合適之承租人，因此受有101年8月1日至102年9月1日期間相當於租金之損害云云。然查，於被上訴人承租系爭房屋之前，系爭房屋原供出租使用，租賃契約終止後經過相當期日沒有使用，之後再租予被上訴人等情，乃據證人即上訴人之子陳國棟於原審審理時證述明確（見原審卷第89頁），系爭房屋既原本即非供上訴人家庭自住，則上訴人是否因被上訴人未將系爭房屋回復原狀而受有不能居住使用房屋之損失，即非無疑。且被上訴人承租後委請工人將系爭4間連棟房屋間之牆壁拆除，供作補習班營業使用等情，乃為兩造所不爭，並經證人 翁銘鴻 於原審時結證明確（見原審卷第93頁）。被上訴人雖變更系爭房屋之空間利用情況，然該改變後之使用空間適宜補習班經營利用，上訴人並業於102年9月10日出租予他人作補習班使用，有上訴人提出之照片、租賃契約書存卷可憑（見原審卷第108頁、本院卷第91至92頁）。雖被上訴人自101年8月1日起未承租後，上訴人至102年9月10日始將系爭房屋出租，然房屋出租難易度，本即因應供需市場、出租人、承租人對於租賃標的要求、租金要求等，而多有變動，上訴人並未具體主張及舉證被上訴人之改裝房屋，對於其房屋出租造成何種不利影響，徒以系爭房屋於本件租賃關係終止後無法供居住使用或未能於短期內出租為由，請求被上訴人賠償相當於租金之損害云云，即嫌無據，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人依契約及債務不履行之法律關係，請求被上訴人給付120萬2,471元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判決被上訴人應給付28萬8,309元，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分之上訴應予駁回。原審為被上訴人敗訴部分，並無不合，被上訴人提起附帶上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件係不得上訴第三審之事件，其經本院判決即告確定，上訴人、被上訴人於上訴後分別聲請宣告准、免為假執行部分，均核無必要，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國103年11月5日
民事庭審判長法官林翠華
法官蔡仁昭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年11月5日
書記官林怡君附表：
┌─┬───┬───────┬──┬────────────────────┐│編│項目│拆除及改設情形│修復│修復及重建費用（新臺幣）││號│││方式├──────┬──────┬──────┤│││││材料│工資│合計│├─┼───┼───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│1│1樓│拆除3座樓梯│重建│6萬1,932元│4萬9,773元│11萬1,705元│││├───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│││拆除2面牆│重建│1萬9,175元│3萬5,950元│5萬5,125元│├─┼───┼───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│2│2樓│拆除4座樓梯│重建│8萬2,576元│6萬6,364元│14萬8,940元│││├───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│││拆除4間衛浴│重建│12萬6,536元│17萬200元│29萬6,736元│││├───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│││拆除3面牆│重建│5萬9,401元│11萬1,266元│17萬667元│├─┼───┼───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│3│3樓│拆除3面牆│重建│5萬9,401元│11萬1,266元│17萬667元│├─┼───┼───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│4│頂樓│拆除2間鐵皮屋│重建│60萬2,900元│34萬8,150元│95萬1,050元│├─┼───┼───────┼──┼──────┼──────┼──────┤│5│外牆│外牆白色磁磚粉│洗刷│10萬7,120元│6萬9,960元│17萬7,080元││││刷為綠色│回復││││├─┴───┴───────┼──┴──────┴──────┴──────┤││備註：其他應列入項目│││加建部分拆除費用：20萬元│││廢料清理及運什費：11萬411元│││稅捐及管理費2萬819元│└─────────────┴───────────────────────┘