裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上字第122號民事判決
裁判日期：民國93年06月16日
裁判案由：租佃爭議
台灣高等法院臺中分院民事判決九十三年度上字第一二二號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年三月十六日臺灣臺中地方法院九十二年度訴字第一○五三號第一審判決提起上訴，本院九十三年六月二日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決除有關被上訴人甲○○於民國（下同）九十一年四月二十六日與訴外人 李有銘 訂立書面租約（下簡稱系爭租約），由被上訴人甲○○將坐落 台中市 ○○區○○段○○○○號土地（下簡稱系爭土地），出租予李有銘，租期五年，自九十一年一日起，迄九十六年六月三十日止，該租約於九十一年九月間並未合意終止租約之部分予以更正外，其餘認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。
貳、上訴及答辯要旨：
一、上訴要旨略以：查上開系爭租約，並未合意終止。又系爭土地地目現仍編定為「田」，有土地謄本可稽，然並非所有農作物均需水灌溉，是縱令系爭土地上無灌溉溝渠，並不影響供耕作使用，又依系爭租約第九條記載「．．．如因三七五租約之阻礙時．．．」，足證被上訴人在系爭土地上興建如原審台中市中興地政事務所九十二年九月十二日土丈字一三三六號複丈成果圖（下簡稱附圖）所示之Ｂ、Ｃ鋼骨造蓋遮陽板、鋼骨造鐵皮屋時（下稱稱系爭建物），早已知悉系爭土地上有上訴人與被上訴人之被繼承人賴 蘇足 間訂立之三七五租約（下簡稱系爭三七五租約）存在，惟被上訴人不圖合法終止該三七五租約後，再申請建照執照之方式建造房屋，卻不依合法程序在系爭土地上興建違章之系爭建物，依建築法第八十六條第一款規定，強制拆除系爭建物，並無違反誠信原則或有權利濫用之情形。另上訴人雖有十年餘未訴請交付耕地，實係因被上訴人本有意支付補償金方式收回系爭耕地，上訴人始未提起訴訟，然被上訴人卻一再拖延，上訴人始知被上訴人僅係在敷衍上訴人而已，根本無意支付補償金方式收回耕地。為此依系爭三七五租約法律關係，提起本訴等詞，並上訴求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如台中市中興地政事務所九十二年九月十二日土丈字一三三六號複丈成果圖所示Ｂ部分０．００九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮拆除，並應將同地號面積四六七．一一平方公尺土地全部交付上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：查原審認上訴人係因系爭土地進行土地重劃致無法耕作，有不可抗力之事由云云。惟查，系爭土地之土地重劃於八十年六月十五日即已完成，有台中市政府公文可稽。是於八十年六月十五日後，系爭土地已無不可抗力致無法耕作之事由存在，而上訴人自認自七十八年系爭土地進行土地重劃起迄今均無耕作事實，顯然上訴人自八十一年六月十五日後即有無不可抗力事由繼續一年以上不為耕作之事實，原審認定有所違誤。又上訴人主張其不為耕作係因被上訴人未交付系爭土地，非有可歸咎事由云云。惟查，上訴人於系爭土地重劃完成之後至提起本件訴訟之前，從未向被上訴人主張租賃權或表明有繼續耕作之意，亦無耕作之事實，被上訴人任由系爭土地荒廢數年後才出租他人。本件被上訴人於將土地出租他人之前從未有阻擾上訴人耕作之行為，係上訴人自行放棄耕作，上訴人所述不實。上訴人非因不可抗力繼續已一年以上不為耕作，合於耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定，被上訴人自得終止租約。而被上訴人業於原審以九十二年五月十三日之答辯狀向上訴人表達終止租約之意思表示，兩造系爭租賃關係業已消滅，上訴人請求交付系爭土地並無理由。次查系爭土地目前由被上訴人出租第三人李有銘作釣蝦場使用，於原審勘驗屬實，被上訴人並於原審提出李有銘繳納租金之證據，雖被上訴人與李有銘曾表示欲終止租約，然因賠償問題無法達成共識，故又約定依原租賃條件繼續履行，顯然被上訴人與李有銘之租約仍續存在。則縱認上訴人與被上訴人間仍有租約存在，被上訴人亦已給付不能，則上訴人請求交付系爭土地即無理由。又按「上訴人就系爭土地上雖非無租賃關係，然於被上訴人未履行出租人之義務達十一年之久，上訴人迄未行使其租賃權或聲請為假處分，以保全強制執行，坐令被上訴人在系爭土地上建築房屋、種植果樹，耗費甚鉅，始引起訴訟，求命其除去地上物交付土地，核其情形，雖非給付不能，然亦係權利之濫用，有違誠信原則。」最高法院五十六年台上字第一七０八號判例著有明文。查上訴人自認於七十八年間即無耕作事實，而至其九十一年間主動申請調解請求交付系爭土地之時間，已逾十年以上期間上訴人亦均未有任何請求，待被上訴人已將系爭土地另出租與他人做為釣蝦場使用之後，上訴人始提出訴訟請求交付系爭土地，核與上開判例所指權利濫用、違背誠信原則之情形相符，縱非給付不能，上訴人之請求亦不應准許等語，資為抗辯。並求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢被上訴人如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查台中市○○區○○段二五四─一０地號土地原為訴外人 賴穌足 所有，嗣於六十八年九月七日因重測編○○○區○○段○○○○○號土地，於七十八年八月一日逕為分割為同段一七三五、一七三五之一至一七三五之五號等六筆土地，嗣經重劃○○○區○○段○○○○號，再分割為二０七、二０七之一至二０七─四等地號土地。有土地登記簿謄本、台中市政府九十二年八月一日府地劃字第０九二０一一七九三三號函覆之重劃前後土地對照清冊、位置圖等在卷可稽（見原審卷第一０一頁；第一一四至一一八頁）。又 賴蘇足 於六十八年一月八日死亡，訴外人 賴光照 、 賴金城 及被上訴人甲○○為其繼承人，甲○○於八十一年三月二十五日因判決共有物分割取得系爭豐功段二０七號土地。有賴蘇足戶籍謄本、豐功段二０七號土地登記簿謄本在卷可參（見原審卷第七八、十八、三八頁）。又系爭土地上現開設「一元釣蝦場」，有如附圖所示Ｂ部分０．００九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮，業據原法院至現場勘驗明確，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見原審卷第一二三、一二四頁；第四七頁；本原審卷第二六頁），並經台中市中興政事務所製有複丈成果圖在卷（見原審卷第一二五至一二七頁），復為兩造所不爭執，自屬實在。
二、次查，上訴人主張，其前依耕地三七五減租條例之規定，向訴外人賴蘇足承租坐落台中市○○區○○段二五四─一０地號土地，租期自五十六年一月一日起至六十一年十二月三十一日止，期滿續訂組約六年自六十二年一月一日起至六十七年十二月三十一日，嗣再續租自六十八年一月一日起至七十三年十二月三十一日，有上訴人提出其於六十一年五月四日與賴蘇足所訂，且被上訴人不爭執其真正之私有耕地租賃契約影本一份為證（見原審卷第十九、二０頁），堪可採信。嗣賴蘇足於六十八年一月八日死亡，則其出租人之地位及租賃物所有權，自應由其繼承人即訴外人賴光照、賴金城及被上訴人共同繼承。而台中市○○區○○段二五四─一０地號土地，嗣因市地重劃○○○區○○段○○○○號，然依平均地權條例第六十二條之規定，市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。故原耕地租賃契約，自應存續於重劃後之二０七地號土地。又我民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，租賃契約對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。系爭土地原為賴蘇足所有，出租予上訴人耕作，賴蘇足死亡後，其繼承人已因分割共有物判決，將分割後系爭豐功段二０七號之土地分歸被上訴人取得，辦理分割登記完畢，自應由被上訴人就系爭土地承受出租人之地位，此觀系爭土地登記簿謄本上其他登記事項明載「有三七五租約」甚明（見原審卷第一八頁）。又上訴人主張上開耕地三七五租約屆期後，被上訴人並未將耕地收回自耕，而係由上訴人持續使用，並繳付租金至七十八年第一期土地重劃前，嗣因進行市地重劃而停止耕作乙節，有上訴人提出訴外人賴金城於八十年六月二十八日寄予上訴人之存證信函（見原審卷第五五頁）記載：「有關你向本人母親承租之土地地號田心段二五四之十，因重劃關係，至於農作物補償你已領回，現今地目無法耕作是事實，而七十八年與七十九年租金本人以口頭提起要你繳交‧‧‧」，及被上訴人於台中市政府耕地租佃委員會調處時陳稱係自重劃後未收到上訴人繳交之租金等語可證（見原審卷第六頁）。按耕地三七五減租條例第一條適用土地法第一百零九條「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約」之規定，兩造之耕地三七五租賃關係於七十三年十二月三十一日屆滿後，應視為以不定期限繼續契約。又耕地三七五減租條例第六條第一項租約應以書面為之之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院五十一年臺上字第二六二九判例參照），故被上訴人辯稱其從未曾與上訴人簽立任何契約，否認兩造間有耕地租賃關係存在，顯無足採。又系爭土地於重劃後固編為第一種商業區使用，有使用分區證明書一份在卷可稽（見原審卷第八二頁），然按土地法第八十二條所謂「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」，並不排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為商業區，即認原耕三七五地租賃關係當然終止，而被上訴人亦未依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，則被上訴人以系爭土地業已編訂為商業區，上訴人不得再行主張耕地三七五租賃云云，亦無足採。是本件兩造就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，應可認定。
三、再查，系爭土地自七十八年十二月十五日起至八十年六月十五日止進行市地重劃，於重劃期間禁止該地區土地移轉、分割、設定負擔、採取土石、變更地形，有台中市政府九十二年八月一日府地劃字第０九二０一一七九三三號函文在卷可稽（見原審卷第一０一頁），是上訴人於系爭耕地上耕作至七十八年第一期止，嗣配合市地重劃期間而未能耕作，而被上訴人復自承於重劃後未曾將系爭土地交付予上訴人耕作，則上訴人本無從使用耕地，即難認上訴人係無正當理由而不為耕作，要與單純消極不予耕作，任令耕地荒廢者有別，從而，被上訴人主張上訴人有耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款非因不可抗力繼續一年不為耕作之事由而終止租約云云，於法不合，不生效力。又按耕地三七五租約，本質上為租賃契約，僅承租人支付地租方式與一般租賃不同，然出租人仍有將租賃物交付承租人之義務（耕地三七五減租條例第一條；民法第四百二十三條參照），是系爭土地於八十年六月十五日重劃完成後，出租人即被上訴人仍應依系爭三七五租約約定，將系爭土地交付承租人即上訴人耕作之義務，然被上訴人既未履行該交付系爭土地予上訴人耕作之義務，業如前述，則耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款非因不可抗力繼續一年不為耕作之終止租約規定，其中「一年期限」自應延長至被上訴人交付系爭土地予上訴人為止，然被上訴人自系爭土地重劃後，迄今尚未交付系爭土地予上訴人，是被上訴人抗辯，耕地三七五減租條例第十七條一項第五款規定之一年期限應至八十年六月十五日止屆滿，其後上訴人則無不可抗力之不為耕作之事實，是被上訴人於原審以九十二年五月十三日之答辯狀向上訴人表達終止租約之意思表示，兩造系爭租賃關係業已消滅云云，顯有誤會。
四、又按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，惟其內容則已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，故債權人僅得依民法第二百二十六條第一項規定，請求賠償損害，不得請求為原定之給付（司法院院字第二一八二號、第二四七八號解釋參照）。查被上訴人主張系爭土地業以每月新台幣（下同）四萬元之租金出租予訴外人李有銘，租期至九十六年六月三十日，現由李有銘經營釣蝦場使用，李有銘有按月以票據給付租金，並由上訴人存入其配偶 黃蓉華 之帳戶兌領乙節，業據證人李有銘到庭證述明確（見原審卷第一六七、一六八頁），並有被上訴人提出經法院公證之系爭租約及其配偶黃蓉華之活期儲蓄存摺節本影本十份在卷可稽（見原審卷第一四七至一五二頁；第一八六至一九五頁），而原法院於九十二年十月八日至現場履勘時，系爭土地上確係搭造鋼骨鐵皮屋經營釣蝦場使用，被上訴人訴訟代理人並當場陳稱系爭土地係出租予第三人使用等語，上訴人本人當時在場，亦未對此表示異議，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第一二四頁）。雖上訴人主張其前以訴外人李有銘為被上訴人訴請排除侵害，被上訴人及李有銘於該案審理中 陳稱渠 等二人巳終止租約，上訴人始撤回其訴，故系爭土地上應無租賃關係云云；而經本院調閱原法院臺中簡易庭九十一年度中簡字第二０五八號排除侵害卷宗查核結果，被上訴人及李有銘雖曾於該案中到庭陳稱二人已於九十一年九月間終止租約云云（見原審二０五八號卷九十一年十一月十一日筆錄）。然據證人李有銘於原審結證稱：「本件在簡易庭的時侯，乙○○有告我，本來我說不要租，但是因為甲○○沒有辦法賠償我，所以沒有談成，我就繼續租」等語（見原審卷第一六八頁），徵諸李有銘於上開原法院簡易庭排除侵害案件審理時即陳稱：「我已在九月底終止租賃關係，等證人（即被上訴人）將押金十萬元返還，我就要取消公證契約」（見該卷九十一年十一月十一日言詞辯論筆錄），即其終止租約附有返還押租金之條件；再經本院當庭命被上訴人與李有銘當庭對質結果，因被上訴人無力賠償李有銘出資興建釣蝦場的資金及押租金十萬元，致系爭租約並未於九十一年九月間終止等情，有被上訴人與李有銘證詞可證（見本審卷第四七、四八頁）。是原審認系爭租約業於九十一年九月間合意終止云云，尚有誤會。再按土地之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回土地應受法律之限制，非可任意終止租約，故縱令兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係，被上訴人並負有交付系爭土地予上訴人之義務，惟被上訴人既已將系爭土地另租予第三人李有銘，並移轉占有，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中。被上訴人因可歸責於自己之事由，致給付不能，上訴人之耕地三七五租賃債權雖不因而消滅，惟其內容已變為請求不履行之損害賠償，惟經本院行使闡明權，曉諭上訴人是否變更聲明及訴訟標的等，卻遭上訴人當庭拒絕等情，亦有筆錄可參（見本審卷第二三、二四頁）。從而，本件上訴人請求被上訴人將系爭土地上之地上物除去，回復原狀，將該土地交付其使用，乃請求被上訴人為原定之給付，依首揭說明，即有未合，自不應准許。抑有進者，系爭土地上之系爭建物，乃被上訴人與李有銘合資二百四十萬元興建，每人出資二分一，被上訴人出資部分並由租金扣抵之，有上開系爭租約第九條規定可按，復經被上訴人及李有銘供陳明確在卷（見本審卷第四七頁），即系爭建物之所有權及事實上之處分權屬被上訴人與李有銘共有，無法分開，是上訴人逕向被上訴人一人訴請拆除系爭建物，顯於法不合。至違章建築之拆除，乃行政機關之行政處分，核與民事訴訟之誠信原則或權利濫用無關，是上訴人謂系爭建物，既屬違建，依建築法第八十六條規定，得強制拆除，則上訴人提起本訴，訴請拆屋還地，並無違反誠信原則或有權利濫用之情形云云，尚有誤會，併此敍明。
肆、綜上所述，上訴人依據耕地三七五租賃之法律關係，請求被上訴人應將系爭土地上如附圖所示Ｂ部分０．００九二二八公頃鋼骨造蓋遮陽板、Ｃ部分０．０三三六六八公頃鋼骨造蓋鐵皮拆除，並應將同地號面積四六七．一一平方公尺土地全部交付上訴人，為無理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，被上訴人抗辯，尚屬可信。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年六月十六日~B1民事第六庭審判長法官饒鴻鵬~B2法官吳惠郁~B3法官陳繼先右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B書記官林育德中華民國九十三年六月十七日
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