裁判字號：臺灣苗栗地方法院94年訴字第105號民事判決
裁判日期：民國95年01月05日
裁判案由：租佃爭議
臺灣苗栗地方法院民事判決94年度訴字第105號原告己○○
丁○○戊○○丙○○被告辛○○
壬○○癸○○庚○○上列4人共同訴訟代理人乙○○住苗栗上列當事人間請求租佃爭議事件，經苗栗縣政府民國94年4月12日以府地權字第0940040534號函送前來，本院於民國94年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號及同段七地號土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號及同段七地號土地上如附圖粉紅色部分面積七一四點八六平方公尺、如附圖螢光色部分面積二五八點五三平方公尺及如附圖橘色部分面積二一九點九九地上物全部拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按耕地三七五減租條例第26條第2項前段規定：「租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴」，本件原告就其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號（重測前為中心埔段579-1地號，下稱系爭5地號土地）及同段7地號（重測前為中心埔段
579地號，下稱系爭7地號土地）（合稱系爭土地）與被告間因未自任耕作等爭議，前曾向苗栗縣銅鑼鄉公所、苗栗縣政府耕地租佃委員會聲請調解、調處，因調解、調處不成立，而由苗栗縣政府耕地租佃委員會移送本院，有苗栗縣政府民國94年4月12日府地權字第第0940040534號函、調處筆錄、調解筆錄、委託書在卷可稽（見本院卷第5-36頁），是本件原告之起訴程序，尚無不合。
二、原告主張：
（一）承租人即被告將耕地一部份轉租他人作為檳榔攤營業使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」使用之規定。又承租人即被告辛○○等4人未經地主即原告同意，擅自變更耕地三七五減租條例耕作使用之農田用途，在農田上蓋房子越蓋越寬擴建為別墅享用，違反耕地三七五減租條例第17條第5項自行變更為非耕地使用時，依法可終止租約之規定，故承租人即被告違反耕地三七五減租條例第16條與第17條第5項規定，原租約為無效得終止租約，並應將違建之地上物拆除返還原告。並聲明：⑴確認兩造間就系爭5地號及7地號土地之耕地租賃關係不存在；⑵被告應將原告所有之系爭土地（重測前為中心埔段579、579之1地號）等2筆農地之地上物拆除，並將原耕地返還原告。
（二）另原告丁○○陳述：
１、租金是每年由被告送給己○○收的，庭呈私有耕地租約影本，91到97年6月1期，農地農用，希望被告返還土地。
而原告等先父 彭阿信 先生為兒子娶媳婦於65年建蓋房屋確實遵守法律依當時建築法規辦理申請建築執照才開始建築動工，66年完工後取得縣政府使用執照後才搬進去住。而被告等人卻完全相反地在別人農田上建蓋房屋無視法律存在，於60、70、78年連續三次建築磚造瓦屋、RC樓房、鋼架、棉瓦總面積高達1193.38平方公尺（約360坪）。又被告私自在農田上搭建檳榔攤對外營業等，此舉確實違反建築法及耕地三七五減租條例違法使用農田。而被告公然違法卻一直誣賴栽贓嫁禍原告先父彭阿信與原告己○○答應他們建蓋房屋，但原告己○○確實不曾同意蓋屋，故被告所言不實。且被告蓋屋並無依法向主管機關申請建照，又違反耕地三七五減租條例所訂契約，依法應可終止租約。
２、被告4人將耕地一部份轉租於他人作為檳榔攤營業使用，已違反耕地三七五減租條例第16條規定承租人不得將耕地全部或一部轉租他人之規定，承租人招財貓檳榔攤小姐一個月租金新臺幣（下同）3000元係給被告辛○○，故應可依法終止租約。此有原告丙○○於92年4月4日現場詢問檳榔小姐，並請求傳喚證人甲○○。
二、被告則以：
（一）土地地界：系爭農地始於被告曾祖父時即耕作迄今已有數代之久，其向 謝火明 先生買賣時並無測量交點，但因當時地籍不完整故不明確其地域，但土地與權狀不符差約
668.1厘，差額至今換算約有捌仟台斤，其租谷仍依地籍權狀如數繳納至今，從無逾期亦無間斷，而原告亦未提及扣租之事。
（二）建造房屋：興建房子老舊的部分是被告父親謝其振蓋的，新的部分係69年因為要娶媳婦經過原告己○○同意後蓋的。至建造房屋乙事，為被告父親於59年間向彭阿信先生懇求因住家至農作區約有1公里遠，耕作有所不便，而獲彭阿信先生首肯於當年就現址起造房屋一堂，而後起造之洋房乃是被告 彭祥雲 因居住及放置作機械之需，於經原告己○○先生同意於69年起造，且當時並無128線縣道，而是大型車都無法通過之農便道路，故原告所述被告建造之房屋專取128縣道興建之說詞有所不符。又60年間建造房屋係被告父親親手建造並已由被告4人等分，當時已分好房間住宿。嗣後因被告辛○○務農生活於71年間要娶媳婦致房屋不敷使用，故於69年由被告再向原告己○○請求首肯後建造另本人所有房屋居住。另10號房間本來為農民收割時所用之烘谷機房，因78年政府開設128線縣道時受拆房屋，當時因被告不敢向128線路邊興建，所以才向屋後另建造農用烘谷機房及放置房產品等物資。
（三）耕地轉租：91年 謝祥煥 等兄弟因分家，而申請地籍測量才得知耕作土地與地籍權狀不符。但我仍依原耕作面積繳納租谷達數10年之久，且未有扣租之情事。
（四）道路拓寬：通往五谷宮之道路拓寬用地，乃以彭阿信先生名義捐贈。
（五）無力耕作而自行辦理休耕：91年度因銅鑼鄉公所行為，辦理休耕事宜，但休耕期間被告仍繳納租谷，此可向農業課查核。
（六）檳榔攤轉租：檳榔攤乃因近年來農業生活困苦，故就路邊作個小生意，圖貼補家用。但景氣不好，已休業數月了。況且此建物實乃活動式而非固定式的，現已拆除無用，且現今務農狀況大不如前，導致現今農地不用租谷，人都不願耕作了。另檳榔攤是自營的，沒有出租他人。
（七）租谷有無拖欠：租谷繳納方式乃85年前，由彭先生親自至家中糧谷回去，85年後則折算現金，由被告辛○○本人親自送往彭府面交，直到93年原告己○○不願領受，但其堂兄弟另筆耕地租金則已點受清楚。另因地主即原告兄弟等拒收93年租谷金，故被告已將93年度租谷3030台斤折算新臺幣27,876元，於93年10月13日提存於本院提存所。
（八）地主要求遷離或承購：因被告房屋興建已30餘年要求遷離實有難處，當時亦有地主首肯建造，今要求被告拆屋還地而以七位數補貼或全數土地向他承購之說詞，被告實難以接受。況以現今經濟能力更不可能。倘原告要求被告遷移他處必須要留5公尺土地供被告通行，遷移費用、維持房屋原樣、遷移期間毀損均應由地主即原告負責。於93年4月6日苗栗縣租佃委員調解會時，佃農即被告提出375分或3分之1分亦可。
（九）對原告之其他陳述：願意把土地還給原告，但要有條件。目前辛○○有在耕作，沒有擴建別墅，有自營檳榔攤。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭5地號土地及系爭7地號土地，原為訴外人彭阿信所有，嗣訴外人彭阿信於民國80年2月5日死亡，系爭土地由原告等繼承而為所有權人，有戶籍謄本及系爭土地謄本附卷可稽。
（二）系爭土地，自民國37年12月20起，即由原告之被繼承人彭阿信出租予原告辛○○、癸○○之被繼承人 謝祥信 、壬○○、庚○○之被繼承人 謝祥由 ，雙方並簽訂有臺灣省新竹縣私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），有臺灣省新竹縣私有耕地租約影本附卷可稽，嗣彭阿信於80年2月5日死亡，原告等繼受出租人之地位，謝祥信、謝祥由亦先後死亡，被告癸○○、庚○○則繼受承租人之地位，並經苗栗縣政府依耕地375減租條例第20條之規定，核定兩造租約核定兩造租約自92年1月1日起至97年12月31日止續訂租約6年，有系爭耕地租約核定影本在卷可稽。
（三）原告自93年度起開始拒收被告租金，嗣並以被告未經同意而在系爭耕地上擴建房屋及轉租他人擺設檳榔攤為由，申請註銷系爭耕地租約，並申請苗栗縣政府耕地生佃委員會調處，惟調處不成立，苗栗縣政府耕地租佃委員會調處筆錄、法院提存書在卷可按。
（四）被告在系爭土地上先後於民國60年間如附圖粉紅色部分磚造瓦房及屋前空地，面積合計為714.86平方公尺，嗣於民國70年間再加蓋如附圖螢光色部分之RC樓房及鋼架造車庫，面積合計為258.53平方公尺，再於78年間加蓋如附圖橘色部分所示之鋼架石棉瓦作為放置農具之倉庫、水泥道路及部分水泥空地，面積合計為219.99平方公尺，並經本院會同苗栗縣銅鑼地政測量人員勘驗現場，此有苗栗縣銅鑼地政94年8月25日銅地二字第0940004681號函檢附土地複丈成果圖、本院94年5月27日、94年8月10勘驗筆錄各1份、現場照片12張在卷可參。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處在於：
（一）被告於70年間再加蓋如附圖螢光色部分之RC樓房及鋼架造車庫，面積合計為258.53平方公尺，是否違反耕地三七五減租條例第17條第5款之經依法編定或變更為非耕地使用之規定，原告得於系爭耕地租約屆滿前終止系爭租約？
1、原告主張被告於70年間再加蓋如附圖螢光色部分之RC樓房及鋼架造車庫（下稱系爭建物），面積合計為219.99平方公尺，並未經其等同意，且此加蓋部分性質上已非農舍，然為被告所否認，其辯稱系爭建物於70年間加蓋時有經原告己○○口頭同意被告得因娶媳所需加蓋系爭建物，是被告並無不自任耕作之情事等語，是本件爭點乃「農舍」之要件及系爭農舍增建部分，是否經原告同意？
2、按最高法院64年台上字第571號判例固謂：「所謂『農舍』，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」，惟查，佃農在承租之耕地上建築農舍，固應為便利耕作而設，不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟該農舍之設置，並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍（最高法院89台上字第2760裁判參照）。換言之，所謂「農舍」，應引申為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋。經查，系爭耕地上之房舍，經本院履勘結果，其上建有如附圖粉紅色所示建物為磚造瓦房之平房，內有傢俱及電器，如附圖橘色部分所示建物為鋼架造石棉瓦倉庫，放置部分農具及肥料。至螢光色之房舍則為兩造所爭執之增建建物，其使用情形如下：其為一層的RC造樓房，目前傢俱陳設完整，有廚房及浴室，並加蓋鐵板屋頂，被告稱係為防漏水及防熱而加蓋並未有任何陳設及使用。有勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷第151至160頁）綜上，系爭房舍使用情形觀之，乃係供被告及其家人作為廚房、飯廳、浴室、臥室及洗衣間使用無誤。查系爭農舍之建材既為RC造平房及加蓋鐵皮屋頂等簡易建材，且其食宿及盥洗等設備符合目前社會現實生活佃農基本需求，自屬便利被告辛○○耕作所建房屋，符合「農舍」之要件。是原告主張系爭建物，並非「農舍」云云，顯不足取。又被告稱系爭建物於加蓋時有得原告己○○之同意，惟為原告所否認，然原告自承兩造之租金均由原告己○○來收取，又苟系爭農舍於70年間加建之初，未徵得原告己○○同意，原告何願於系爭農舍完工後之74年、80及86年間再與被告訂立耕地三七五租約（見本院卷第186至192頁租約）﹖是原告於系爭農舍完工後之「24年」，再爭執該「農舍」未經其等同意云云，顯悖常情，自不足採。
（二）被告前於系爭7地號上擺設檳榔攤之行為，是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項或第17條第5款之規定，兩造之系爭耕地租約無效，得由原告收回自行耕種或另行出租？經查原告主張被告於系爭7地號上搭設鐵皮屋租與他人擺設檳榔攤使用之事實，業據其提出照片為證（第20頁、51頁、103頁），復經本院詢問證人甲○○表示：「是丙○○問檳榔攤的小姐，小姐說辛○○是我的房東，每個月月租金3000元，我在旁邊有聽到。」等語（見卷第243頁），而被告雖辯稱係因景氣不好，為貼補家用由被告辛○○自營檳榔攤，並由被告辛○○之大媳婦負責經營等語（卷第53之1頁、第68頁、第183頁、第243頁）。惟無論被告係出租他人或自行營業，其未將承租耕地供耕作使用，而擅自變更用途，均屬不自任耕作之情形。是原告主張被告就系爭耕地有不自任耕作之情事，應信為真正。
（三）按依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。次按「耕地租佃在租佃期間未屆滿前，承租人非因經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約。」，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款亦定有明文。又如一租約內又多筆土地，承租人將其中一筆轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院73年度台上字第112號判決、46年台上字第57號、66年台上字第761號、80年台再字第15號判例參照）。又所謂不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交耕作、或承租人自己將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院71年台上字第4294號判決參照）。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號參照）。綜上所述，原告主張被告於系爭耕地租賃土地上擺設檳榔攤使用，並未自任耕作乙節，已如前述為可採取，依前揭裁判意旨，則本件兩造間之原訂租約應全部為無效，兩造間之租約既全部無效，現占有系爭土地之被告未舉證有何正當權源，從而本件原告本於繼承及租賃關係訴請確認兩造間就系爭耕地之耕地租約關係不存在並請求被告將系爭土地之地上物除去，將系爭土地返還原告，洵屬正當，應予准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果不生影響，毋庸一一論列，並此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年1月5日
民事庭法官林靜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉碧雯中華民國95年1月5日