裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上字第112號民事判決
裁判日期：民國95年05月23日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上字第112號上訴人己○○上訴人庚○○上訴人辛○○上訴人戊○○共同訴訟代理人 陳舜銘 律師被上訴人乙○○被上訴人丁○○被上訴人甲○○兼上二人訴訟代理人丙○○上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國95年1月5日臺灣苗栗地方法院94年度訴字第105號第一審判決提起上訴，本院於95年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人承租被上訴人所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號（重測前為中心埔段579-1地號）、及同段七地號（重測前為中心埔段579地號）土地耕作，上訴人未經被上訴人同意，擅自變更耕地三七五減租條例耕作使用之農田用途，在農田上蓋房屋，且擴建為別墅使用；又將耕地一部份轉租於他人經營檳榔攤營業使用，違反耕地三七五減租條例第十六條規定承租人不得將耕地全部或一部轉租他人之規定，原租約無效；及第十七條第五項自行變更為非耕地使用時，依法可終止租約，上訴人應將違建之地上物拆除返還被上訴人，爰訴請㈠確認兩造間就系爭五、及七地號土地之耕地租賃關係不存在；㈡上訴人應將被上訴人所有系爭土地之地上物拆除，並將耕地返還被上訴人等語。
二、上訴人則以：系爭農地始於上訴人曾祖父時即耕作迄今已有數代之久，其依約繳納租金至今，從無逾期亦無間斷，甚於九十一年度辦理休耕期間，上訴人仍繳納租谷。又地上之建物係原有房屋老舊，由上訴人父親 謝其振 所蓋，新建物部分係六十九年間經被上訴人丁○○同意後所蓋。至檳榔攤係自營，並非出租予他人，乃因近年來農業生活困苦，故就路邊作小生意，以貼補家用，但景氣不好，已休業數月，且該攤位係活動式而非固定式，現已拆除等語。
三、原審判決㈠確認兩造間就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號、及同段七地號土地之耕地租賃關係不存在。㈡上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號、及同段七地號土地上如原判決附圖粉紅色部分面積七一四點八六平方公尺、如原判決附圖螢光色部分面積二五八點五三平方公尺、及如原判決附圖橘色部分面積二一九點九九地上物全部拆除，並將土地交還被上訴人。上訴人不服原判決，提起本件上訴。
四、上訴人於本院聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在原審之訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠被上訴人主張上訴人於七十年間加蓋之RC樓房、及鋼架造
車庫，並未經其同意，且加蓋部分非屬農舍等語，然系爭耕地上之房舍業經原審履勘完畢，依其使用之情形確係供上訴人及其家人作為廚房、飯廳、浴室、臥房及洗衣間使用。系爭農舍之建材、食宿及盥洗室等設備，符合目前社會現實生活佃農之基本需求，符合農舍之要件。若系爭建物於加蓋時未經被上訴人同意，被上訴人豈願於系爭農舍完工後之七十四年、八十年及於八十六年間再與上訴人簽訂耕地三七五租約，故被上訴人於系爭建物完工後二十四年，再爭執該農舍之加建未徵得其等同意，顯無可採。㈡關於被上訴人主張上訴人於系爭七地號土地上搭設鐵皮屋
租與他人擺設檳榔攤，原審雖認不論上訴人係出租他人或自行營業，其未將承租耕地供耕地使用，而擅自變更用途，均屬不自任耕作之情形，然上訴人擺設檳榔攤部分之土地，該地號土地業於九十一年間經向銅鑼鄉公所辦理休耕在案，因土地辦理休耕，該地即不再供耕作使用。按耕地三七五減租條例第十六條之立法精神，在使承租土地之佃農自任耕作，惟該承租之土地必須適於耕作，始課以自任耕作之義務，如土地已不適於耕作，而將該不適於耕作或已辦理休耕之土地作有效利用，以增加農家收入俾改善生活，亦合乎情理。又上訴人擺設之檳榔活動攤佔地僅一坪多，系爭農地自上訴人之先祖耕作迄今已數代之久，乃維生之根本，而系爭土地上所興建及增建之房屋，分別於五
十九、六十及六十九年間興建並已獲得被上訴人之首肯，如因擺設檳榔攤之小事，致全部租約無效，系爭土地上之地上物勢必須拆除，有顯失衡平、及比例原則。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
㈠上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，將耕地
一部分轉租他人作為檳榔攤，承租人招財貓檳榔小姐將租金交付上訴人己○○，有証人 陳桂英 可證，並經上訴人己○○於銅鑼鄉公所調解時自承，未料其嗣後改稱為自營檳榔，縱其更改說詞，亦違反耕地三七五減租條例第十七條第五項之規定，依法均可終止租約。
㈡按所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實
際居住之問題為目的，農舍應引申為以耕作為目的，或為便利耕作所建之簡陋房屋；次按所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院六十四年度台上字第五七一號判例意旨、最高法院七十年台上字第四六三七號判決意旨參照）。上訴人未經被上訴人之同意，擅自變更原為耕作用之農田，於其上建有房屋四百坪，讓其他與耕作無關之親族同住，業經原審調查無誤。
㈢銅鑼鄉公所違反耕地三七五減租條例第六條，自四十四年
第二次換約起，即無書面通知出租人，僅單方通知承租人申辦換約手續，故自四十八年起出租人均被矇騙，自斯時起之新契約書均無共同簽名蓋章。至上訴人稱其於九十一年間曾至銅鑼鄉公所辦理休耕，被上訴人完全不知情，亦無從為同意與否，上訴人以休耕後，該地即不再為耕作使用，依耕地三七五減租條例第十七條第四項規定，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，可終止租約等語。
六、查被上訴人主張其等所有系爭五、七地號土地，自三十七年十二月二十日起由其等被繼承人 彭阿信 出租予上訴人之被繼承人，雙方簽訂耕地三七五租約，上訴人並在系爭土地上先後蓋建如原判決附圖所示磚造瓦房、RC樓房、鋼架造車庫、及鋼架石棉瓦等建物，苗栗縣政府又於九十二年一月一日核定系爭租約續約至九十七年十二月三十一日止等情，為上訴人所不爭執，並有系爭土地登記謄本、及耕地租約核定書等件在卷可稽，復經原法院會同苗栗縣銅鑼地政測量人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、及拍攝之現場照片、以及苗栗縣銅鑼地政事務繪製之土地複丈成果圖在卷可憑，堪信被上訴人上開之主張為真實。惟被上訴人主張被上訴人擅自變更系爭耕地用途，將耕地一部份轉租於他人經營檳榔攤營業使用，已違反耕地三七五減租條例第十六條規定承租人不得將耕地全部或一部轉租他人之規定，系爭耕地租約應屬無效；及上訴人違反同條例第十七條第五項規定，即自行變更為非耕地使用時，依法可終止租約等情，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。
七、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。所謂不自任耕作，係指承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更耕作以外之用途，及承租人將耕地轉租、或將耕地借與他人使用而言，均屬不自任耕作之範圍，上開情形，原訂耕地租約無效，應准出租人收回自耕（最高法院69年度台上字第652號、72年度台上字第1556號判例要旨參照）。經查：被上訴人主張上訴人於系爭7地號耕地上搭設鐵皮屋出租與他人擺設檳榔攤營業之事實，業據其提出現場照片為證（見原審卷第20頁、51頁、103頁）；又據証人證人陳桂英於原審証稱：「甲○○問檳榔攤的小姐，小姐說己○○是我的房東，每月租金3000元，我在旁邊有聽到。」等語甚詳（見原審卷第243頁）。上訴人雖辯以：該地號土地業於九十一年間經向銅鑼鄉公所辦理休耕，該土地不再供耕作使用；又因景氣不好，為貼補家用，上訴人己○○自營檳榔攤，由己○○之大媳婦負責經營，並無出租予第三人之情事云云，惟為被上訴人所否認，上訴人亦未能提出系爭土地有休耕事實之証明，且於本院言詞辯論中亦陳稱：僅於九十一年間辦理休耕一期，事後未再續辦等情（見本院卷第51頁），足見；目前系爭土地並無休耕情事；又系爭土地既係供耕地使用，上訴人未將系爭耕地供耕作之用，而擅自變更耕作以外之用途，其無論係出租予他人、或自營檳榔攤，均屬不自任耕作之情形；再按耕地承租人應自任耕作，如將耕地全部、或一部轉租於他人，原定租約全部歸於無效，上訴人雖僅利用系爭耕地一隅設置檳榔攤營業，惟已符合法定不自任耕作之要件，系爭耕地租約自屬全部歸於無效，自無上訴人上開所辯，有顯失衡平、及比例原則之情事，則被上訴人以上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作之規定，兩造間系爭耕地租約無效，被上訴人訴請確認兩造間系爭土地之耕地租賃關係不存在；及上訴人應將系爭土地上之地上物全部拆除，並將土地交還被上訴人，即屬有據，應予准許。
八、至被上訴人另主張上訴人擅自變更系爭耕地用途，在其上擴建建物，及經營檳榔攤營業使用，亦有違耕地三七五減租條例第十七條第五項自行變更為非耕地使用時，依法其自可終止租約，訴請返還系爭土地等語。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止耕地租約。同法第17條固有明文。惟所謂經依法編定或變更為非耕地使用者，係指出租之土地原屬耕地，於耕地租約訂立後，經依法編定或變更為非耕地使用之情形而言，此時；出租人依上開規定終止租約時，應由出租人給予承租人補償，同條第二項亦有明文。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償。查系爭土地目前尚為田地一節，為兩造所不爭（見本院卷第26頁），並有系爭土地登記謄本在卷可參，足見；系爭土地目前並未依法編定或變更為非耕地使用之情形，被上訴人自無依上開規定，主張終止系爭租約之餘地，被上訴人此部分之主張，係誤解法律規定之適用，自無足取。
九、綜上所述；被上訴人主張上訴人未自任耕作，系爭耕地租約無效，訴請確認上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在；及上訴人占用系爭土地已無任何正當權源，請求上訴人應將系爭土地之地上物除去，將系爭土地返還被上訴人，均為有理由，原審以被上訴人請求，核屬有據，予以准許，核與法相符，上訴人猶執詞上訴，為無理由，應予駁回。
十、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國95年5月23日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官陳蘇宗法官張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官郭振祥中華民國95年5月25日
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