裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上易字第322號民事判決
裁判日期：民國100年10月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上易字第322號上訴人 李桂花 被上訴人 陳清日 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年7月22日臺灣台中地方法院100年度訴字第57號第一審判決提起上訴，本院於100年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：被上訴人起訴主張：座落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人自98年5月間起無權占用系爭土地，迭經被上訴人催促仍拒絕歸還，依民法第767條第1項規定，被上訴人本於所有權之行使，自得請求排除上訴人之侵害，拆除地上建築物，並返還系爭土地。
又上訴人無正當權源而占用系爭土地至今，則依社會通常之觀念，自受有相當租金之利益，並因而致使被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人爰依不當得利及侵權行為之法律關係請求上訴人返還相當於租金之損害或相當於租金之利益，自屬有據。而被上訴人遭上訴人占用之系爭土地為經濟價值甚高之建築用地，被上訴人受損之經濟利益甚大，爰依土地法第97條、第105條規定，以系爭土地之申報地價按年息百分之八計算，請求上訴人返還相當於租金之損害。據土地複丈成果圖可知上訴人占用系爭土地其中34.76平方公尺，系爭土地申報地價為每平方公尺1,840元，故其每月相當於租金之利益為426元（計算式：1,840×34.76×8%÷12＝426）。復自上訴人李桂花所提出之買賣契約，可知其自98年9月18日起無權占用系爭土地至今，是上訴人應給付自98年9月18日起至99年11月25日止，相當於租金之不當得利5,964元，及自99年11月25日起至返還系爭土地之日止，每月相當於租金之損害426元。
貳、上訴人方面上訴人則以下列情詞置辯：
一、上訴人係於98年9月18日向訴外人 鍾德鳳 購買臺中市○○區○○村○○路便行巷142號房屋，並已支付價金180,000元，遂取得房屋占有。系爭土地乃是54年由訴外人 王青龍 以二千多元向被上訴人支付訴外人 陳義昌 購買，建造平房，已經過4次過戶轉賣，而被上訴人為00年出生，怎會清楚54年間土地買賣之細節？又上訴人購買時間較短，不清楚之前的來龍去脈，上訴人占有使用房屋及系爭土地係合法有正當權源。
二、被上訴人所有之系爭土地，於71年5月7日因判決共有物分割而取得登記，在此之前，上訴人所有之房屋早已於系爭土地上建造。且系爭土地所有權人幾十年來有無異議，上訴人未見該證明，故上訴人所購買之房屋有使用系爭土地之權利。
上訴人購買之房屋，結構為二層、磚瓦造，自外觀可知約以存在30餘年以上，長久以來皆相安無事，上訴人不知有土地權利爭執，而向鍾德鳳購買，上訴人收到本件開庭通知時，甚感訝異被上訴人何以提起本訴。
三、依上訴人提出之買受人為訴外人 周瑞斌 、出賣人為訴外人 何江平 之買賣契約書記載，系爭土地屬於「廟公地」。被上訴人父親訴外人陳義昌將系爭土地賣給老兵訴外人周瑞斌，老兵才能在系爭土地上建造房屋，上訴人才會向老兵購買房屋，若無權利，不可能讓老兵建造，買賣契約書上記載很清楚，只是以前人不懂要辦理過戶。被上訴人請求無理由，上訴人並沒有占用被上訴人所有之系爭土地。
四、上訴人所提出之不動產買賣契約書是訴外人陳義昌與渠等買賣的契約書，惟並未說明出賣人死亡後買受人應交還土地。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，命上訴人應將系爭土地上，如原判決附圖所示C部分，面積34.76平方公尺之地上物拆除，將土地返還被上訴人，並應給付被上訴人相當租金之不當得利4,565元及自起訴狀繕本送達之翌日（即100年2月10日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自100年2月10日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人320元之不當得利，並依兩造之聲請，為供擔保後，分別准、免為假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決不利上訴人李桂花之部分均廢棄。(2)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(3)第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。(4)如受不利益判決，上訴人願供擔保請准予宣告免為假執行。被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回。(2)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴人對其原審敗訴部分，並未聲明不服。
）
肆、兩造不爭執之事實（原審卷第128頁背面至129頁背面、本院卷第24、25頁）：
一、座落台中市○○區○○○段432、435、465、434、436地號土地，為被上訴人所有，並有土地登記謄本為證（原審卷第
11至15頁）。
二、系爭土地現場經原審法院於100年2月17日履勘、拍攝照片（原審卷第68至79頁），並請台中市大里地政事務人員測量，製有勘驗測量筆錄（原審卷第65至67頁）。
三、台中市大里地政事務所於100年2月24日里地二字第1000002469號檢送土地複丈成果圖（原審卷第90至91頁），上訴人李桂花所有地上物占用上開465地號土地，面積即如複丈成果圖所示C部分面積為34.76平方公尺。
四、原審被告 何德 占用在上開432地號、435地號土地上之地上物（房屋，門牌號碼台中縣○○鄉○村○○路便行巷95號），係何德於93年11月24日向訴外人 李林增 所購買，有何德提出之台中縣稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書、讓渡書、建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷（原審卷第81至89頁），而原審被告何德部分，已於100年6月2日與被上訴人達成和解。
五、原審被告 廖麗珍 占用在上開465地號土地上之地上物（房屋，門牌號碼台中縣○○鄉○村○○路便行巷140號），係廖麗珍之夫 洪子龍 （已過世）於85年5月24日向訴外人 李淼 所購買，洪子龍過世後，經廖麗珍向台中縣地方稅局大屯分局申請變更納稅義務人為廖麗珍，有廖麗珍提出之台中縣地方稅務局98年5月5日中縣稅屯分房字第0986007369號函、台中縣稅捐稽徵處85年度契稅繳款書（原審卷第62頁）、建築改良物買賣所有權移轉契約書（原審卷第57至60頁）、台中縣烏日鄉公所監證費繳納通知書、房屋稅籍證明書、台中縣政府63年度契稅繳納通知書及收據附卷（原審卷第61頁）、原審被告廖麗珍部分，已於100年6月2日與被上訴人達成和解。
六、上訴人李桂花占用在上開465地號土地上之地上物（房屋，門牌號碼台中縣○○鄉○村○○路便行巷142號），係李桂花於98年9月18日向訴外人鍾德鳳所購買，有李桂花提出之不動產買賣契約書為證（原審卷第49至54頁、本院卷第24頁背面）。
七、上開門牌號碼台中縣○○鄉○村○○路便行巷95號、台中縣○○鄉○村○○路便行巷140號、台中縣○○鄉○村○○路便行巷142號等房屋，均為未辦保存登記之建物。
伍、本院得心證之理由：
一、本院認為被上訴人請求上訴人李桂花拆除地上物，並返還所占用之土地，為有理由，茲分述理由如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號裁判意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由。
（二）上訴人李桂花占用系爭土地上之地上物（房屋，門牌號碼台中縣○○鄉○村○○路便行巷142號），係李桂花於98年9月18日向訴外人鍾德鳳所購買，有李桂花提出之不動產買賣契約書可證（原審卷第49頁至第54頁），且為未辦保存登記之建物，並為被上訴人所不爭執，則上開房屋雖非上訴人李桂花所建築，但上訴人李桂花與鍾德鳳間並無相反之約定，應認為鍾德鳳已將該違章建築之事實上處分權讓與上訴人李桂花，依上揭說明，上訴人李桂花即擁有事實上之處分權，並有拆除之權限，至堪認定。
（三）上訴人雖辯稱其占用被上訴人所有上開土地，具有合法使用權源等語。惟查：
１、依上訴人李桂花所提出其與訴外人鍾德鳳簽訂之不動產買賣契約書第貳條載明「本件買賣價金經双方議定為房屋買賣價款合計新台幣壹拾捌萬正」等語（原審卷第49頁），第玖條載明「．．。本土地增值稅双方同意依政府公告現值申報其增值稅額由負擔。」等語，將土地增值稅負擔部分打；且上開契約末亦載明「房屋坐落：台中縣○○鄉○○村○○路便行巷142號稅籍號00000000000號一層：
21平方公尺所有權全部」等語（原審卷第53頁）。據此，上開不動產買賣契約書，雙方買賣之標的僅是「房屋」而已，並不包括房屋坐落之基地，況且若包括基地在內，則上開465地號土地之公告現值為每平方公尺為13,600元（原審卷第15頁），以上開不產買賣契約書房屋之面積21平方公尺予以計算亦達285,600元，更遑論市價行情，更足認上訴人主張其以180,000元買受之標的包括房屋及其坐落之基地，即非可採。上訴人雖又辯稱房屋係向鍾德鳳購買，而鍾德鳳之先生周瑞斌向何江平買房屋時，買賣契約書上記載地權屬「廟公地」，惟上訴人於買賣時不知土地為被上訴人所有，嗣於裝修時被上訴人才告知渠為所有權人，但上訴人已給付價金云云，然依周瑞斌與何江平之買賣契約書第5點所載（原審卷第80頁），係記載「地權屬廟公地，每年須要付地租，過戶於買受人名義起，由買受人負擔繳納。」其意應係指由買受房屋之人周瑞斌付地租予土地所有權人之意，亦足以證明周瑞斌並未取得系爭土地之所有權，是以周瑞斌之妻鍾德鳳自無從將系爭土地一併出賣予上訴人。又上訴人所提出之買賣契約書（原審卷第49頁）亦無上訴人支付地租予被上訴人之相關記載，自難認上訴人有使用系爭土地之正當權源。
２、再以證人王青龍（民國00年0月00日生）於原審法院至現場就建物現狀訊問時證述：「（法官問：系爭土地是何人所有？）432～436地號土地我不知道是何人所有，465地號土地以前是山坡地，陳義昌之父用來曬稻榖，成功嶺的一些士官問陳義昌的父親說可以讓他們蓋房子住，所以陳義昌的父親同意讓我們蓋房子使用，但並沒有向他們買土地。當初蓋房子的士官都已經搬走了，我也已經搬走了。我蓋的房子是門牌號碼146號，後來我將房子賣給一位阿兵哥，阿兵哥又將房子賣給別人了，並且搬走。」、「（法官問：你們當初向陳義昌的父親借用土地蓋房子，有無約定退伍或死亡後要將土地歸還陳義昌的父親？）不記得，上面的房子已經蓋了47年了。」、「（法官問：你何時將房子賣給陳兵哥？）我賣掉房子另外買房子住已經三十幾年了。」、「（被上訴人訴訟代理人問：當初有無向陳義昌的父親說明為什麼要借用土地蓋房子？）因為娶老婆沒有地方住，所以拜託陳義昌的父親借我們住。」、「（法官問：提示李桂花所提讓渡書(原審卷第45頁)當初為何簽此讓渡書？）依照上面記載是曾有想與陳義昌交易，曾有想再將土地讓給我蓋房子，土地的狀況不清楚，曾有想有無與陳義昌買賣土地我不知道，我沒有向曾有想買土地。」等語（原審卷第154頁、第155頁）。據此，證人王青龍所證述與上訴人李桂花所提出之不動產買賣契約書所載情形相符，亦即證人王青龍等士兵，當初僅是向陳義昌之父親借用土地蓋房子居住而已，並未買受房子所在之基地，堪予認定。
３、次以，證人 郭映速 於原審法院到庭證述：「（法官問：提示上訴人廖麗珍所提之買賣契約（原審卷第45頁），請說明簽立這份買賣契約書的過程？）53年底跟地主 馬沙 （即陳義昌）講地給我們蓋房子，這是公地，不是只有單獨壹個人所有，要蓋房子你們就自己去蓋，地本來是斜坡，他將地弄平後蓋房子，所以陳義昌要求我補償他，所以我補償他二千多元，補償他以後，我就蓋房子了。我沒有向他買土地，我只有補償他而已，房子是我於54年蓋好的。」、「（你房子蓋好後，是否都住在那裡？）沒有，我將房子賣掉了。」、「（提示上訴人廖麗珍所提之買賣契約（本院卷第45頁），是否將房子賣給王青龍？）不是，王青龍與我是鄰居，他蓋一棟，我也蓋一棟， 高維利 本來也說要蓋，但是後來沒有蓋，讓給別人蓋。」、「（上開買賣契約書，出讓人郭映速、 郭宏泉 、 郭藩長 ；承受人高維利、王青龍，是什麼意思？）房子是同一時間蓋的，各自蓋自己的，每個人都有出錢，各蓋一間。」、「（這份買賣契約書的用意為何？）時間太久了，忘記了。一路過來有
八、九間，我一間、郭宏泉一間、郭藩長一間。一部分給王青龍蓋，一部分給高維利蓋。當初我有到高雄去服役，回來以後，小孩也長大了，房子沒有辦法住，所以房子就賣給別人了。」等語（原審卷第170頁背面、第171頁正面）。據此，證人郭映速所證述與上訴人李桂花所提出之不動產買賣契約書所載情形相符，亦即證人郭映速，當初僅是向陳義昌借用土地蓋房子居住而已，並未買受房子所座落之基地，堪予認定。
４、再以，原審被告何德（已於100年6月2日與被上訴人達成和解，見原審卷第175至176頁）所提出之不動產買賣契約書（原審卷第83至85頁）即何德向訴外人李林增購買建物，其契約末建物標示載明○○○鄉○○村○○路便行巷95號稅籍號碼00000000000號本國式磚造平房面積48平方公尺全部（基地他人所有不包括在內）。」等語（原審卷第85頁），核與證人王青龍、郭映速所述僅是借用土地蓋房子居住之情，亦屬相符。
５、再以，原審被告廖麗珍（已於100年6月2日與被上訴人達成和解，見原審卷第175至176頁）所提出之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（原審卷第58至61頁）即上訴人廖麗珍之配偶洪子龍向訴外人李淼購買建物，亦僅載明建築改良物標示「稅籍00000000000○○○鄉○○村○○路便行巷140號本國式平房土造21平方公尺」，未有土地之標示，以及訴外人李淼房屋稅籍證明書（李淼，85年5月21日）、台中縣政府63年度契稅繳納通知書及收據（李淼
）（原審卷第58頁至第62頁），亦均為建物之資料而已，尚無有關土地之資料，核與證人王青龍、郭映速所述僅是借用土地蓋房子居住之情，亦屬相符。
６、綜上，上訴人向前手鍾德鳳購買之「建物」之建築者，最初係向陳義昌借用土地蓋房子居住而已，並不包括房子所在之基地在內。則按使用借貸僅屬「貸與人」與「使用人」間特定債之關係，則就上開證人王青龍、郭映速之證詞，渠等當初向陳義昌借用土地蓋房子居住使用，雙方成立有使用借貸之契約，此契約訂定時，係以使老兵得以有棲身之所終老為使用之目的，該契約之目的既係在使老兵有棲身之所，具有強烈之對人性，並非得繼受之契約，縱然該老兵之後手係以合法買賣之方式取得系爭土地上建築物之事實上處分權，亦不得繼受該使用借貸契約而主張其對系爭土地有正當之占有權源。況且，被上訴人就上訴人李桂花無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，上訴人應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明，本件上訴人僅以不動產買賣契約書，尚不能證明其合法占有土地之權源，是本件自應認被上訴人之請求為有理由。從而，被上訴人本於所有權之物上請求權，請求上訴人李桂花應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如原審判決附圖所示編號C部分面積34.76平方公尺之地上物拆除，並將上開占用之土地返還被上訴人，洵屬正當，應予准許。
７、上訴人雖辯稱伊所提出之不動產買賣契約書是訴外人陳義昌之買賣的契約書，其上並未記載死亡後要交還土地云云，查惟上訴人所謂渠所提出之「買賣契約書」（原審卷第
45、46頁），事實上係記載出讓人郭映速、郭宏泉、郭藩長三人共同向陳義昌買到之土地出讓給訴外之高維利、王青龍二人承受，並由出讓人郭映速、郭宏泉、郭藩長及承受人高維利、王青龍簽名於上，有讓渡書在卷可稽，衡與陳義昌無涉，且其上之記載並不能證明郭映速、郭宏泉、郭藩長確曾向陳義昌買受土地所有權，況讓渡書上之出讓人郭映速及承受人王青龍均已證述未向陳義昌買土地，僅係借用如上述，是以讓渡書上是否記載「死亡後土地要返還」實與本件認定上訴人是否無權占有無涉。
二、相當於租金之不當得利應如何計算？
（一）依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為要件。其得請求之範圍，以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常觀念。城市地方房屋之現金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準。此年息百分之十為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之十計算之，且尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。
（二）查系爭465地號土地面臨臺中市○○區○○路「便行巷」巷道不寬，周圍大部分係屬老舊之平房，尚未充分開發，有相片在卷可稽（原審卷第68至79頁），並參酌上訴人於98年9月18日向訴外人鍾德鳳買受建物後始占用該地等情狀，而原審就上訴人所占用原審判決附圖C部分之損害金以年息百分之六計算，兩造並未表示不服，故本院認應屬適當。查系爭土地自95年迄今申報地價為每平方公尺1,840元，有被上訴人提出之地價第二類謄本附卷可稽（原審卷第143至147頁），則被上訴人請求上訴人應賠償之損害金，依上揭規定及說明，上訴人李桂花應給付被上訴人每個月相當於租金之利益為320元（1,840×34.76×0.0612＝320元，元以下四捨五入），依上訴人所提出之不動產買賣契約書，自98年9月18日起至99年11月25日止，相當於租金之不當得利為4,565元（被上訴人僅請求至99年11月25日止，本院亦只計算至該日止，附予敘明）。
（三）從而，則上訴人李桂花應給付被上訴人4,565元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年2月10日起至清償日止，依年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由；又因上訴人無權占有他人土地，他人已受損害，其占有之事實狀態，就交還土地前，僅履行期未到，並非履行之條件未成就，且上訴人有到期不履行之虞，故被上訴人就此履行前之損害金提將來給付之訴、請求返還不當得利，於法要無不合，是上訴人李桂花並應自起訴狀繕本送達之翌日即100年2月10日起至交還主文第一項土地之日止，按月給付被上訴人320元。
陸、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人為無權占用為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於所有權之物上請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人給付將原審判決附圖所示編號ｃ部分面積34.76平方公尺之地上物拆除，將上開占用之土地返還被上訴人，並給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息為有理由，應予准許。是則原審判決准許被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年10月25日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官紀美鈺中華民國100年10月26日
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