臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 100年度彰簡字第363號
原 告 陳曉慧
被 告 黃彥均
訴訟代理人 梁馨 以
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年12月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣3,296元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔新台幣35元，餘新台幣2,
285元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣3,296元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，
視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文。
本件原告於訴狀送達後，就請求被告給付66.5個月、每月新
台幣（下同）3,000元共199,500元部分，變更為依民法第43
0條或第435條規定請求，嗣後又變更為依民法第359條或第3
60條規定請求，並追加請求被告給付代墊之修理費3,500元
。被告對原告所為訴之變更及追加無異議，而為本案之言詞
辯論，視為同意變更及追加，合先敘明。
二、原告主張：
㈠原告於民國93年10月起向被告承租門牌號碼彰化縣○○鎮○
○路○○○號14樓之5房屋（下稱系爭房屋），原告已於99年5
月16日搬離，被告並未退還原告房租押金14,000元。爰依租
賃之法律關係，請求被告返還押租金14,000元。至於被告雖
主張扣除未付之租金及相關費用，然被告不斷傳簡訊給原告
，如果原告不回應要原告馬上搬家，原告覺得很不合理，表
示會儘快找房子，在99年4月30日之前就已經把房子找好，
被告於99年5月1日先惡意斷電，後又惡意斷水，讓人無法忍
受。原告會付99年4月的租金，但因係被告將系爭房屋斷水
斷電，故原告不必付99年5月的房租3,500元。被告請求之電
費太多，原告會付該付的水電費，不該付的不會付。原告不
願意付99年4、5月管理費，因為大樓管理態度不好，原告不
可能付了管理費，又自己裝監視器證明有誰在原告住處進出
。原告會付99年4月底前的瓦斯費。
㈡又系爭房屋因漏水，3房2廳之公寓，所有面向西濱之房間均
由窗戶積水導致房間淹水，不堪使用。原告請求被告裝設陽
台氣密窗，及房間屋外加設防西罩，或加設其他設施，可以
讓屋內房間不因下雨或颱風天就淹水，被告均不予理睬。且
系爭房屋有噪音問題，風可以把氣密窗吹開1.5公分。因為
被告告訴原告其會處理，原告才會一直住。原告不想與被告
起爭執，原告在鹿港不熟，付很多錢，小孩也在那裡唸書，
原告才等被告處理。被告每次都叫原告先找人處理，要原告
先墊付修理費，原告說那是大工程，不可能先墊付。爰依民
法第359條或第360條之規定，請求減免原告自93年10月至99
年4月30日共66.5個月租賃期間每月3,000元租金共199,500
元。
㈢另被告於99年4月底左右，要求原告找水電維修樓下住戶漏
水，並請原告出錢後再由房租扣除，原告找人修理的代墊費
用3,500元，事後被告竟拒絕給付，為此請求被告給付該3,5
00元等語。並聲明：被告應給付原告217,000元。
三、被告則以：兩造就系爭房屋之租賃契約係於98年8月31日到
期，期滿沒有續租，是原告不願意搬走，原告於99年5月中
旬搬離。被告是在寄出存證信函後半個月才斷水斷電，原告
所稱惡意斷水斷電部分，已經台灣彰化地方法院檢察署100
年度偵字第7104號案件不起訴。原告尚欠被告99年4、5月份
租金14,000元、社區管理費3,380元、公用事業瓦斯費用518
元、電費1,144元、自來水費516元共19,558元，以押租金扣
除後仍有不足，故被告不同意給付押租金，不足部分，被告
將另行起訴請求。否認原告所主張系爭房屋有不堪使用情形
，被告係以現況出租予原告，原告是在可接受的範圍內完成
締約，其自93年10月起開始承租，如系爭房屋不堪居住，其
大可在每年契約屆滿退租遷離，如原告有不滿之處，也可要
求退租。原告要求加裝氣密窗及陽台採光罩等有礙室內瓦斯
造成一氧化碳排放，及違反建築法規、消防逃生之設備，被
告拒絕實無不妥。系爭房屋不是會漏水，是會積水，因為東
北季風會把雨水噴進房屋，被告有表示原告可以找人修，也
可以用東西塞住，沒有那麼嚴重。被告有答應原告找人修理
，修理費用由被告支付，因為被告不能私自進入原告房屋修
繕，但是原告沒有提出收據，也沒有告訴被告修理費多少。
原告不修理漏水問題，水漏到樓下住戶，樓下住戶反告被告
，被告又不能私自進入原告住處。原告沒有修理樓下的漏水
，原告搬出去後，是被告找人修理，原告沒有代墊3,500元
。至於原告主張房屋有聲音的問題，只要到冬天，在福興、
鹿港都會有那種聲音，這是正常狀況。被告有告訴原告，如
果房屋壞掉，可以自己找人修繕，從房租扣掉，原告請求每
個月減免3,000元沒有理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查原告主張其於93年10月起向被告承租系爭房屋，被告於99
年5月1日將系爭房屋斷電斷水，原告於99年5月16日搬離系
爭房屋，被告未退還原告租押金14,000元等事實，業據其提
出房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實
。至於被告所辯兩造就系爭房屋之租賃契約係於98年8月31
日到期，期滿沒有續租，是原告不願意搬走，原告所稱惡意
斷水斷電部分，已經檢察官不起訴處分，原告尚欠被告99年
4、5月份租金14,000元、社區管理費3,380元、公用事業瓦
斯費用518元、電費1,144元、自來水費516元共19,558元，
以押租金扣除後仍有不足等情，固據其提出存證信函、台灣
彰化地方法院檢察署檢察官不起訴處分書、繳費收據等為證
。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法第451條定有明文。本件原告於98年8月31日租期屆滿後
，仍為租賃物之使用，被告亦收受期限屆滿後之租金，於99
年4月始以存證信函聲明不再續租。則依上開規定，兩造之
租賃契約應視為以不定期限繼續契約，非有終止契約之事由
，租賃關係仍存在，嗣後因原告於99年5月16日同意搬離始
終止。而依民法第423條規定，被告在租賃期間應保持合於
約定使用、收益之狀態。則被告將系爭房屋斷水斷電，致原
告無法使用，依民法第441條反面規定，原告主張其不必給
付99年5月之租金及管理費，應屬有據。另被告所提台灣電
力公司收據，其中99年5月11日之收據164元未記載計費期間
，不能認定應由原告負擔。至於原告雖主張因管理委員會未
善盡管理之責，其不給付管理費云云。惟兩造既約定原告應
給付租賃期間之管理費，而原告所抗辯之事實非屬得拒絕給
付之事由，則原告拒絕給付99年4月之管理費，尚屬無據。
本件原告應給付被告之費用為99年4月租金7,000元、被告代
繳之電費980元、水費516元、瓦斯費518元、99年4月份管理
費1,690元共10,704元。被告扣除上開金額後，應返還原告
押租金3,296元。
五、次查，原告主張其於93年10月至99年4月30日共66.5個月租
賃期間，因系爭房屋有漏水及噪音問題，請求被告修理，被
告不修理之事實，業據其提出照片、簡訊等為證。被告對於
系爭房屋有滲水及聲音之事實，並不爭執，惟辯稱被告有表
示原告可以找人修，也可以用東西塞住，沒有那麼嚴重。被
告有答應原告找人修理，修理費用由被告支付，因為被告不
能私自進入原告房屋修繕，但是原告沒有提出收據，也沒有
告訴被告修理費多少等語。按「租賃關係存續中，租賃物如
有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，
催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人
得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中
扣除之。」，民法第430條定有明文。故系爭房屋縱有修繕
必要，而被告不為修繕，原告依上開規定，自得終止契約或
自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。則原
告在租賃關係存續中，未行使該項權利，其於租賃關係消滅
後，始主張依民法第359條或第360條等買賣之規定，減免每
月租金3,000元，請求被告給付其租賃之66.5個月期間每月
3,000元共199,500元，尚屬無據，不應准許。
六、末查，原告主張被告於99年4月底左右，要求原告找水電維
修樓下住戶漏水，並請原告出錢後再由房租扣除，原告找人
修理的代墊費用3,500元之事實，為被告所否認。原告復未
舉證以實其說，其此部分主張，亦無可採。
七、綜上所述，原告依租賃契約約定，請求被告返還原告押租金
3,296元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理
由，應予駁回。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝
訴部分應依職權宣告假執行，並依被告之聲請，酌定相當金
額，准其預供擔保免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年1月3日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官羅秀緞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年1月6日
書記官吳政峯