裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年苗簡字第388號民事判決
裁判日期：民國99年11月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事判決99年度苗簡字第388號原告 林雪燕 被告 周漂昇 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○○路○○號一樓及地下室之房屋遷出，並將之返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本件判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原請求被告應自坐落門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○○路○○號1樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋）遷出，及請求被告應給付積欠之租金新臺幣（下同）67,000元，但嗣於本院審理中就上開請求被告給付之租金變更為50,000元。經核原告上開訴之聲明變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭法條之規定相符，是原告上開訴之變更在程序上應予准許，合先敘明。
二、原告主張：被告於民國95年11月7日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租系爭房屋，租期為7年，自96年1月1日起至102年12月31日止，約定自第四年起每月租金為12,500元，並於每月1日前給付。詎被告自99年4月起至10月均有積欠租金未給付，惟扣抵被告嗣後陸續給付部分租金結果，被告尚積欠租金共計50,000元未給付。經原告於99年8月24日以竹南郵局第291號存證信函信函催告被告清償欠繳租金，惟被告迄仍未履行，嗣於99年9月1日在苗栗縣頭份鎮調解委員會進行之調解，亦因被告不到場而調解不成立，原告乃於99年9月1日以竹南郵局第000302號存證信函終止租約，並要求被告搬離並給付積欠租金，但亦未獲置理。為此依據租賃法律關係，請求被告遷讓系爭房屋及給付積欠之租金。並聲明：㈠被告應將坐系爭房屋遷讓交還原告。㈡被告應給付原告50,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告4月份前積欠之租金38,000元，被告分別於
5月15日、6月26日、7月12日、7月20日、8月6日、9月15日、10月15日，匯款3,000元、2,000元、1,000元、3,000元、2,500元、15,500元（此款項包含9月份租金12,500元及38,000元分期款項3,000元）、3,000元，以分期方式支付予原告；另5月份之租金，被告則分別於6月
1日、6月2日、6月14日，匯款8,000元、2,000元、2,
500元予原告；6月份及7月份租金，被告已告知原告以押租金扣除之，另10月份租金12,500元，被告也已繳納，因此，被告並無遲延繳納租金之情形等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、查原告主張：被告於95年11月7日與原告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，租期為7年，自96年1月1日起至102年12月31日止，約定自第四年起每月租金為12,500元，並於每月
1日前給付之事實，業據原告提出租賃契約書乙件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告自99年4月起至10月止有積欠租金等情，則為被告所否認，是本件兩造所爭執者為：被告自99年4月起至10月止是否有積欠原告租金？經查：
㈠被告曾就系爭租賃契約，因積欠原告租金，而與原告於99年
4月21日達成調解，就其所積欠之租金共計43,000元，約定分期付款方式如下：於99年4月26日前給付5000元予原告，餘款38,000元，自99年5月15日起至100年4月15日止，分12期付款，於每月15日前給付原告3,000元，至於第12期被告則應給付原告5,000元。另兩造並同時約定自99年5月起被告每月應繳納之租金12,500元，應於當月付清。此有被告所提出之苗栗縣頭份鎮調解委員會99年民調字第0038號調解書乙件為證，且為原告所不爭執，應屬真實。
㈡嗣被告於簽立上開調解書後，被告分別於99年5月15日、6
月1日、6月2日、6月14日、6月26日、7月12日、7月20日、8月6日、9月15日、10月15日，依序匯款給付原告3,000元、8,000元、2,000元、2,500元、2,000元、1,
000元、3,000元、2,500元、15,500元、3,000元，此有被告提出匯款單據在卷可稽，且為原告所不爭執。上開被告所匯款予原告之金額，經本院與兩造彙整結果（見本院卷第43至44頁），確認除99年6月1日、6月2日、6月14日所給付之8,000元、2,000元、2,500元，合計共計12,500元，係用以給付5月份之租金，以及同年9月15日所給付之15,500元中之12,500元，係用以給付9月份之租金外，其餘之匯款金額均係用以給付上開調解內容所約定之12期分期付款。故依上開彙整結果，可知被告於調解成立後，僅分別給付原告6月份及9月份之租金而已，至於其餘5月、7月、8月三個月份之租金，被告則均未給付。另被告雖又辯稱其已繳納10月份之租金，惟此部分為原告所否認，且被告又未提出任何證據以實其說，是被告除上開5、7、8三個月份之租金未繳納外，另外10月份之租金亦應認為被告尚未繳納。
㈢至被告另抗辯6月份及7月份租金，被告已告知原告以押租
金扣除之等語，惟按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用；如承租人有債務不履行時，即發生以押租金抵充其欠租或其應償付之損害賠償之問題。如租賃關係終了時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，不問當事人之意思如何，其所交之押租金當然抵充；而於租賃關係存續中，承租人有欠租者，出租人亦得主張以押租金抵充其欠租，然此需視出租人是否主張抵充而定，蓋因押租金為承租人債務之擔保，承租人於租賃關係存續中並無補充押租金之義務，故一經抵充，承租人所提出之擔保額度即為之降低，對出租人甚為不利，因此，於租賃關係存續中，應認為僅出租人得主張抵充，承租人不得主張，如此方符合押租金之性質。本件原告已於系爭租賃契約第5條約定中以手寫文字在該約定內容之末端加註押租金不抵扣月租金及其他費用等字樣，此有系爭租賃契約書在卷可稽，是依上開加註之內容，可知原告已於契約中明確約明押租金並不能用以扣底月租金甚明，況且原告亦從未向被告主張其所積欠之租金可以押租金抵充，故依上開說明，在系爭租賃關係尚未終止前，被告當無權主張以押租金抵充租金，被告上開抗辯，應不足採。
五、綜上，被告既然於調解成立後迄今尚積欠原告99年5月、7月、8月、10月四個月份之租金，則顯見原告於99年8月24日以竹南郵局第291號存證信函信函催告被告清償欠繳租金時，被告已積欠兩期以上租金總額甚明，是原告於寄發上開催告通知後，再於99年9月1日以竹南郵局第000302號存證信函終止租約，並要求被告搬離並給付積欠租金，即屬有據。從而，原告本於上開租賃物返還請求權之法律關係，請求被告遷離系爭房屋並將之返還原告，及給付其所積欠之4個月租金共計50,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定依職權宣告假執行，無需原告供擔保後始得假執行。但被告陳明願供擔保請准免為假執行，核與民事訴訟法第392條規定相符，爰亦酌定相當之擔保金額准許之。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
389條第1項第3款、第392條，判決如主文。中華民國99年11月23日
苗栗簡易庭法官王炳人以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官王宏銘中華民國99年11月23日