裁判字號：臺灣高雄地方法院92年重訴字第245號民事判決
裁判日期：民國92年12月02日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度重訴字第二四五號
原告乙○○訴訟代理人 陳萬呈 律師被告丁○○
丙○○訴訟代理人甲○
黃振銘 律師右當事人間拆屋還地等事件，本院九十二年十一月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段第二二之二地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積三三平方公尺之房屋（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號）拆除後，交還土地予原告。
被告應將坐落高雄市○○區○○段第二二之三地號土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積三八點三九平方公尺之房屋（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號）拆除後，交還土地予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬壹仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸佰萬貳仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有坐落高雄市○○段第二二之二號如附圖Ａ部分及同段第二二之三地號如附圖Ｂ部分之土地（下稱系爭二筆土地），於臺灣光復後出租予被告在其上建築門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號及二０五號之房屋（下稱系爭二棟房屋），租期為不定期限，約定租金每月新台幣（下同）八千九百四十元，被告應向原告付租。惟至民國九十二年二月十三日，被告已積欠租金二年以上未為給付，經原告於九十二年二月以存證信函催告被告支付積欠之租金，詎被告迄今仍未給付，原告乃於同年三月十三日終止兩造間之租約，爰依租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，提起本件訴訟等語。於本院聲明：除假執行供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：被告固有向原告承租建地建造系爭房屋二棟，惟被告所承租之土地地號為高雄市○○區○○段第二三、二四及二四之一地號，而非第二二之二及二二之三地號，原告所寄發之存證信函地號既有誤載，自不生催告之效力。被告丙○○於收受原告之催告信函後，恐地號誤載，即多次去電原告，惟原告均未予回應，致被告逾催告期限，原告因而據此為由終止兩造間長達數十年之土地租賃契約，顯違反民法第一百四十八條第二項之規定，而不生效力，況兩造間之土地租賃屬不定期限之租約，租金之給付為半年一期，催告期限應定三十日以上始稱相當，原告僅定十日期間催告被告給付租金，難謂「相當」。又系爭二０三號房屋之投影面積至少四七點七五平方公尺，大於所坐落之系爭二二之三地號土地面積三八點三九平方公尺，計九點三六平方公尺，系爭二○五號房屋之投影面積至少四四點九九平方公尺，大於所坐落之系爭二二之二地號土地面積三三平方公尺，計十一點九九平方公尺，足見系爭二棟房屋並非全部坐落於原告所有土地上，縱認被告應拆除系爭二棟房屋，亦非拆除全部，逾越原告所有土地之房屋部分，即不應准許等語置辯。於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張其所有之系爭二筆土地於臺灣光復後出租予被告在其上建築系爭二棟房屋，租期為不定期限，約定租金每月八千九百四十元，迄至九十二年二月十三日止，被告已積欠租金達二年以上，原告於九十二年二月以存證信函催告被告支付積欠之租金，被告仍未給付之事實，業據提出土地登記謄本、存證信函及掛號郵件回執各一份為證，且為被告所不爭執，復經本院會同地政機關履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄及高雄市政府地政處鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）複丈成果圖在卷可稽，故原告此部分主張之事實，堪信為真實。惟被告另以前詞置辯，是本件爭點厥為原告終止租約是否合法？茲就本院判斷分述如下：
（一）按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第一、三項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，須依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約（最高法院七十一年度台上字第三五一九號裁判參照）。又定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。另催告所定期限過短不相當，於催告到達承租人後，延長至相當之期限，仍發生催告效力，承租人既受催告，當知為支付租金之決意而著手準備履行，於經過準備履行所需之相當期限後，即無拒絕履行之理由。再者，如催告支付之租金超過承租人應付之金額時，僅超過部分不生效力，非謂該催告全不生效力。
（二）本件原告主張被告至九十二年二月十三日止，積欠租金額已達二年以上之事實，為被告所不爭執，業如前述，揆諸上揭說明，原告自得依土地法第一百零三條第四款之規定收回基地，並應先定期催告支付租金，而催告內容須明白、確實，俾使承租人得以知悉履行債務之內容即為已足。查原告於九十二年二月二十日以存證信函為催告之意思表示，該存證信函記載：「一、台端（即被告）承租高雄市○○區○○段二二之二號及二二之三號土地，積欠多年租金。二、茲催告台端限於十日內付清，請勿延誤。如屆期不付，即終止租約，....。」等語，被告雖辯稱地號誤載及催告期限不相當云云，並提出建物所有權狀四份為證，前開所有權狀上固載明系爭二棟房屋之基地地號為興仁段第二三、二四及二四之一號，而與前開存證信函所載地號不符，惟經本院會同地政機關人員現場履勘之結果，系爭二棟房屋坐落之地號確係系爭二筆土地，並有複丈成果圖在卷可稽，本院復依職權函詢鹽埕地政事務所關於該複丈成果圖與建物所有權狀所示地號何者正確，經函覆稱：複丈成果圖所標示之地號、門牌正確等語，有該所九十二年九月十七日高市地鹽二字第０九二０００六六七七號函附卷足參，是前開存證信函所載之地號正確，加以被告自陳僅向原告承租系爭二棟房屋坐落之基地，兩造間無其他土地租賃關係等語在卷（見本院九十二年五月七日準備程序筆錄），且被告亦不爭執積欠租金已達二年以上之事實，自堪認該催告已足以使被告知悉履行債務之內容，被告即不得以地號誤載，催告不合法為由拒付租金，又原告於本院九十二年十月一日準備程序中自陳兩造約定每年收二期租金等語，核與被告辯稱租金半年繳一次等語大致相符，自堪信為真，則原告事後於本院辯論程序中改稱租金係按月繳納云云，不足採信，被告雖另辯稱催告期限應定三十日以上始為相當云云，而前開存證信函僅定十日之催告期限，縱認期限不相當，惟自被告收受前開催告信函之日（九十二年二月二十一日）起，至收受前開終止信函之日（九十二年三月十四日）止，期間雖未滿一個月，但距原告提本件訴訟之日（九十二年四月二十二日），期間已達二個月之久，被告於相當期限經過後仍未支付租金，自難謂無給付遲延，是原告以被告給付遲延為由主張終止租約，並無不合，被告雖又辯稱租金約定由原告前往收取云云，然並未舉證以實其說，亦不足採，從而，原告既已合法終止租約，則被告仍占有系爭二筆土地即乏依據，原告依法請求拆屋還地，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，本件被告既有積欠租金達二年以上未給付之事實，且經原告合法催告被告仍迄未給付，原告自得依土地法第一百零三條第四款之規定終止租約，則被告占用系爭二筆土地即乏依據，從而，原告本於租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，訴請被告拆屋還地，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告或免為宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額准許之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第一項、第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月二日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官陳嘉惠~B法官林玉心~B法官鍾素鳳右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年十二月二日~B法院書記官黃麗緞