裁判字號：臺灣臺南地方法院111年重訴字第106號民事判決
裁判日期：民國112年11月16日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決111年度重訴字第106號原告 林蔡恒花
林澤銓 林麗玲 上三人共同訴訟代理人 曾獻賜 律師被告 林澤聰 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○○段00000地號面積71平方公尺土地、同地段841-7地號面積191平方公尺土地、同地段841-8地號面積191平方公尺土地及附圖貳編號Ｄ、Ｅ即門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物暨臺南市○○區○○○段0000地號面積2,066平方公尺土地、同地段1889地號2,823平方公尺土地應合併分割如下：【臺南市○○區○○○段00000地號面積191平方公尺土地、同地段841-8地號面積191平方公尺土地及附圖貳編號Ｄ、Ｅ建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物），合併分割如附圖壹所示：編號Ａ部分面積249平方公尺土地及門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物，分歸被告單獨所有；編號Ｂ部分面積133平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段00000地號面積71平方公尺土地，分歸原告林麗玲所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,066平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,823平方公尺土地，分歸原告林蔡恒花、林麗玲按應有部分比例保持共有】。
原告林澤銓應各給付原告林麗玲新臺幣貳拾伍萬零壹佰參拾貳元、原告林蔡恒花新臺幣貳佰陸拾肆萬貳仟捌佰參拾貳元、被告新臺幣壹佰玖拾肆萬柒仟參佰伍拾捌元。
訴訟費用由兩造各負擔四分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○○段0000○0000地號土地，及坐落臺南市○○區○○○段00000○00000○00000地號土地，暨坐落841-7、841-8地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○○00號未辦理保存登記建物（以下簡稱系爭建物，並與前揭5筆土地合併簡稱系爭不動產）為兩造共有，兩造四人應有部分均為4分之1，兩造間就系爭不動產未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議；系爭建物雖外觀有兩間房屋得自由出入，惟事實上僅有單一門牌，目前由被告及其子女所佔用，原告念及手足親子之情，願維持使用現況，將系爭建物及坐落土地分割予被告。茲因被告所分得之土地、建物相對價值應較高，故其餘部分則分歸由其餘原告所有，再以鑑價方式找補價金，俾維全體共有
人權益。爰依民法第823條第1項、第824條第6項之規定，並參酌最高法院103年度台上字第722號判決意旨，請求合併分割系爭不動產，分割方法為【臺南市○○區○○○段00000地號面積191平方公尺土地、同地段841-8地號面積191平方公尺土地及附圖貳（即臺南市新化地政事務所複丈日期為111年6月13日之複丈成果圖）編號Ｄ、Ｅ建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物），合併分割如附圖壹（即臺南市新化地政事務所複丈日期為111年10月12日之複丈成果圖）所示：編號Ａ部分面積249平方公尺土地及門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物，分歸被告單獨所有；編號Ｂ部分面積133平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段00000地號面積71平方公尺土地，分歸原告林麗玲所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,066平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,823平方公尺土地，分歸原告林蔡恒花、林麗玲按應有部分比例保持共有】，並聲明求為判決如主文第1項所示。
二、被告抗辯：不同意原告方案，因附圖貳（即臺南市新化地政事務所複丈日期111年6月13日土地複丈成果圖）所示編號Ｂ、C、Ｄ、Ｅ建物係由被告居住使用中，為減少共有狀態、符合使用現況，被告提出之分割方案為【系爭598-6地號土地及其上編號Ｂ建物、系爭841-7、841-8地號土地及其上編號C、Ｄ、Ｅ建物分歸被告單獨取得；系爭1883、1889地號土地及編號Ａ地上物分歸原告共同取得並按應有部分比例保持共有】；又倘分得之土地價值與應有部分價值不相同，請鈞院囑託不動產估價師鑑價找補等語。
三、得心證之理由：
（一）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造共有系爭不動產，應有部分各4分之1，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本及房屋稅籍證明書為憑，且為被告所不爭執，是原告請求分割系爭不動產，於法自屬有據。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號判決要旨參照。經查：
⒈系爭841-7、841-8地號土地相鄰，其上坐落①門牌號碼臺南
市○○區○○○00號水泥建物（相連建物二棟，分別為二層樓及三層樓建物，即系爭建物），現由被告及其子居住使用；②無門牌號碼之紅磚平房一間；系爭598-6地號土地上坐落門牌號碼臺南市○○區○○○00號之紅磚平房，現無人居住，僅放置物品；系爭1883、1889地號土地上無建物，僅有一墳墓坐落其上等情，業經本院履勘現場查明，有本院111年6月13日勘驗測量筆錄可稽。⒉如依原告方案分割系爭不動產，兩造分得之土地均尚屬方
正、完整，且均面臨道路可供通行，符合土地之利用及經濟目的；而被告單獨取得系爭建物及所坐落之土地，亦符合目前使用現況及分割共有物儘量不保持共有之目的。⒊被告雖抗辯如附圖貳所示編號Ｂ、C、Ｄ、Ｅ建物係由其使用
，應將上開建物及所坐落之系爭598-6、系爭841-7、841-8地號土地均分歸被告單獨取得，而坐落有墳墓（附圖貳所示編號Ａ部分）之系爭1883、1889地號土地均係田地，應分歸原告共有云云。惟如依被告抗辯，將得作為居住使用之土地均分歸被告單獨所有，而將坐落有墳墓之田地均分歸原告，實難認公平適當。是被告抗辯，不足採信。
⒋綜上，本院審酌系爭不動產之地形、位置、地上物現狀、
附近土地情形，並考量共有人之應有部分、經濟效用之發揮、土地之利用，及斟酌共有人之意願及所提出方案之公平合理性，認將系爭不動產合併分割如原告方案【臺南市○○區○○○段00000地號面積191平方公尺土地、同地段841-8地號面積191平方公尺土地及附圖貳編號Ｄ、Ｅ建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物），合併分割如附圖壹所示：編號Ａ部分面積249平方公尺土地及門牌號碼臺南市○○區○○○00號建物，分歸被告單獨所有；編號Ｂ部分面積133平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段00000地號面積71平方公尺土地，分歸原告林麗玲所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,066平方公尺土地，分歸原告林澤銓單獨所有。臺南市○○區○○○段0000地號面積2,823平方公尺土地，分歸原告林蔡恒花、林麗玲按應有部分比例保持共有】，兩造分割後取得之不動產，在經濟效用之發揮及土地之利用上均較佳。爰依民法第824條第2項第1款規定，將兩造共有系爭不動產依原告方案合併分割，並判決如主文第1項所示。
（三）又按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。
經查：
⒈本院雖認原告主張之分割方案可採，然因該方案中各塊土
地、建物所在位置、面積、形狀有所差異，分割後之價值顯有差異，是兩造應於分割後互為補償。本院囑託財團法人臺南市不動產估價師公會就原告提出之方案，鑑定分割前後土地、建物價值之差異性及找補價格，採用比較法、土地開發分析法及成本法進行評估，其評估結果及最終價額如下：【系爭598-6地號土地部分：土地面積71平方公尺，評估單價32,120元/㎡，土地價值2,392,700元；附圖壹編號Ａ部分：土地面積249平方公尺，評估單價30,835元/㎡，土地價值8,055,648元；附圖壹編號Ｂ部分：土地面積133平方公尺，評估單價34,047元/㎡，土地價值4,661,384元；系爭1883地號土地部分：土地面積2,066平方公尺，評估單價5,985元/㎡，土地價值12,365,012元；系爭1889地號土地部分：土地面積2,823平方公尺，評估單價6,300元/㎡，土地價值17,784,900元；附圖貳編號Ｄ建物部分：
建物面積164平方公尺，建物單價4,991元/㎡，建物價值818,524元；附圖貳編號Ｅ建物部分：建物面積104平方公尺，建物單價6,863元/㎡，建物價值713,752元】，並認原告林麗玲、林蔡恒花及被告分割後面積均減少67平方公尺，原告林澤聰分割後面積則增加201平方公尺等情，有不動產估價報告書（以下簡稱系爭估價報告書）在卷可稽。
⒉本院審酌系爭估價報告書係同時對系爭不動產進行實地勘
估，並考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況等因素，且系爭估價報告書係領有不動產估價師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員證書者所為，與兩造無親屬或利害關係，亦較客觀。是本院認系爭估價報告書之估價結果，應為可採。
⒊綜上，本院認依原告方案分割後，依系爭估價報告書評估
結果計算後，原告林澤銓應依序補償原告林麗玲250,132元、林蔡恒花2,642,832元、被告1,947,358元（見系爭估價報告書第5頁），爰判決如主文第2項所示。
四、本件判決基礎已臻明確，原告其餘陳述及攻擊方法，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第80條之1、第85條第1項分別定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按應有部分比例（兩造應有部分比例均為4分之1）負擔，較為公平，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國112年11月16日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法官王獻楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年11月16日
書記官林彥汝