裁判字號：臺灣士林地方法院103年簡上字第116號民事判決
裁判日期：民國103年11月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決103年度簡上字第116號上訴人 程一豪 訴訟代理人 劉碧華 被上訴人 蔡偉淦 訴訟代理人 簡炎申 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年5月
7日本院士林簡易庭103年度士簡字第82號第一審判決提起上訴，本院於103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國101年5月1日起，向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間至103年4月30日為止，每月租金為新臺幣（下同）10萬元，於每月10日前繳交，並簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人同時交付被上訴人押租保證金33萬元。詎上訴人自101年12月起即遲付租金。被上訴人乃分別於102年3月8日、同年3月27日、同年5月21日發函催告上訴人給付積欠租金，上訴人遲至
102年6月3日、同年月4日才分別交付現金14萬5,000元及5萬5,000元（此部份係為清償101年12月及102年1月之房租）。上訴人另於不詳日期交付由第三人盈容有限公司 陳誠霖 所簽發，付款人為上海商業銀行新莊分行，票號分別為HCA234118、HCA0000000，金額分別為20萬元、30萬元之支票2紙（下分稱支票一、支票二）欲付租金，惟支票二因刪去原有日期後，未再填具發票日期而無效，支票一則經提示後，因存款不足遭退票，被上訴人均未因而受償。被上訴人遂於102年8月22日委請律師發函通知上訴人得依法解除系爭租約，旋於102年8月底上訴人之配偶劉碧華簽發8張本票（如附表一）交付被上訴人，作為擔保上訴人於102年12月底前清償欠租之用，經上訴人立有書面協議書（下稱系爭協議書）。嗣上訴人雖於102年9月14日支付現金4萬4,000元，同年月15日早、晚各再支付現金2萬1,000元與
3萬5,000元，而取回編號1面額10萬元之本票（此部分為清償102年2月之欠租）；另上訴人於102年10月6日清償10萬元，並取回編號2面額10萬元之本票（此部分為清償
102年3月之欠租）；上訴人嗣於102年11月9日給付現金
3萬元，於同年月13日轉帳3萬元，於同年月14日再轉帳1萬5,000元，於同年12月6日匯款2萬元，合計9萬5,000元（此部分係為清償102年4月之部分房租，尚餘5,000元未清償）。基上所述，上訴人仍積欠102年4月份部分租金5,000元，及102年5月至同年11月租金70萬元，共計70萬5,000元未清償，扣抵押租保證金33萬元後，尚餘37萬元未清償，上訴人欠租逾2期，被上訴人爰以起訴狀之送達向上訴人為終止系爭租約之意思表示。另依系爭租約第6條之規定，上訴人應自租期終止時即起訴狀繕本送達之日起，至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，給付被上訴人相當於租金5倍即每月50萬之違約金；次依系爭租約第12條規定，上訴人若有違約情事，致損害被上訴人之權益時願聽從被上訴人損害賠償，被上訴人因系爭租約涉訟，業已支出律師費用7萬元，亦應由上訴人負責賠償，乃依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：（一）上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人欠租33萬元及律師費用7萬元合計44萬元，及起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付被上訴人50萬元之違約金。（三）以供擔保為條件宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人所述上訴人未付租金等情並非事實，上訴人業已交付支票二以支付102年5至7月租金，並交付支票一以支付102年8至9月租金，支票一雖於102年8月
8日經提示不獲付款，然2日後上訴人委由配偶劉碧華交付20萬元現金予被上訴人之配偶 羅玉華 ，換回該張退票且該支票已送至票據交換所註銷退票紀錄，而支票二並非無效票據，僅需於塗改日期處蓋上原留印鑑即可，況支票上所為日期塗改，乃應被上訴人配偶羅玉華要求所為，又102年10至11月之租金係交予被上訴人之子等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並應給付被上訴人44萬元，及自102年12月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自102年12月28日起至返還前項房屋之日止按月給付原告15萬元之違約金，並依職權宣告假執行，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。被上訴人對於敗訴部分未聲明不服。上訴人對於敗訴部分提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人則答辯聲明求為判決：上訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。本件被上訴人主張：上訴人自101年12月起至
102年8月止，僅只繳付租金20萬元，即未再付；雖由訴外人劉碧華於102年8月底簽發如附表所示8張本票（如附表一），作為擔保102年12月底前清償欠租之用，並陸續給付，仍積欠102年4月之租金5,000元及自102年5月至同年11月租金之租金70萬元，合計共達70萬5,000元等情，已據提出房屋租賃契約書、催告存證信函、律師函、支票及退票理由單、代收票據彙總單、協議書、銀行存摺及如附表一所示本票在卷為證（見原審卷第9至21頁、第57至66頁）。上訴人雖辯以交付支票一、二、現金予被上訴人及其妻、子充為租金等語，然為被上訴人所否認，查支票一業經提示卻遭退票，有卷附支票一及其退票理由單可按（見原審卷第20頁），又支票二之發票日經刪除月份及日數之記載而未補充填載（見原審卷第19頁），按發票日為支票應記載事項，如有欠缺，其支票即屬無效，此為票據法第125第1項第7款、第11條第1項所明定，是難認上訴人交付支票為租金之給付。上訴人又就其所辯交付被上訴人妻20萬元及被上訴人之子租金之有利於己之事實，未舉證以實其說，難以憑信。綜上，上訴人所辯顯屬無據，應堪信被上訴人主張為可信實。則被上訴人以雖經催告，上訴人仍未為清償，扣除押租保證金33萬元後，尚積欠37萬元未清償，已逾2期為由，而以起訴狀繕本送達（按上訴人於102年12月27日收受送達）為終止租賃契約之意思表示，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
（二）系爭租賃關係既經被上訴人合法終止而消滅，上訴人至
102年11月底止積欠租金扣除押租保證金後，尚37萬5,00
0元未為清償，已如前述。另據系爭租約第12條約定乙方（即上訴人）若有違約情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償；而被上訴人因提起本件訴訟支出律師費用7萬元，亦有卷附訴訟代理人出具之收據（見原審卷第22頁）為憑。是原告依系爭契約請求上訴人給付欠租37萬元、律師費用7萬元，合計44萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102年12月28日起算之法定遲延利息，應為有據。
（三）另系爭租約第6條固約定乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，決無異議。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例參照）。本院審酌本件系爭租約之租賃期間為2年，每月租金為10萬元，上訴人於被上訴人終止系爭租約後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，被上訴人所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，被上訴人所受損害難謂重大等情，認被上訴人請求按月依租金5倍即50萬元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以15萬元計算為適當。
五、綜上所述，系爭契約於102年12月27日終止，經扣除押租金及已付租金後，上訴人尚有欠租37萬5,000元未清償，則原告依約請求上訴人遷讓返還房屋，及給付欠租37萬元並賠償律師費用7萬元，應屬有據。至違約金部分，則應予酌減之。從而，被上訴人依據租賃之法律關係，訴請上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並給付44萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即102年12月28日）起算之法定遲延利息；另自102年12月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣15萬元違約金部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審命上訴人遷讓系爭房屋及如數給付上開金額，並依職權為假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年11月13日
民事第四庭審判長法官王伯文
法官陳筱蓉法官劉瓊雯當事人僅得以本判決適用法規顯有錯誤為理由，提起上訴。
中華民國103年11月13日
書記官劉晏瑄附表一：
┌──┬──────┬──────┬───────┐│編號│票面金額│票據號碼│發票日│││（新臺幣）││（民國）│├──┼──────┼──────┼───────┤│1│10萬元│被告已取回│102年9月14日│├──┼──────┼──────┼───────┤│2│10萬元│被告已取回│102年10月3日│├──┼──────┼──────┼───────┤│3│10萬元│TH0000000│102年10月9日│├──┼──────┼──────┼───────┤│4│10萬元│TH0000000│102年11月8日│├──┼──────┼──────┼───────┤│5│20萬元│TH0000000│102年11月25日│├──┼──────┼──────┼───────┤│6│10萬元│TH0000000│102年11月30日│├──┼──────┼──────┼───────┤│7│10萬元│TH0000000│102年12月8日│├──┼──────┼──────┼───────┤│8│30萬元│TH0000000│102年12月30日│├──┴──────┴──────┴───────┤│合計110萬元│└────────────────────────┘