裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第904號民事判決
裁判日期：民國95年07月18日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第904號上訴人丙○○訴訟代理人 莊柏林 律師
黃永琛 律師複代理人 梁堯清 律師
劉桂君 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 陳淑貞 律師複代理人甲○○訴訟代理人 陳淑蕙 律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國94年9月2日臺灣士林地方法院93年度訴字第1357號第一審判決提起上訴，並於本院為訴之追加，經本院於95年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人在原審係聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）
131萬3,894元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人應給付上訴人自民國（下同）94年12月31日起至台北市○○○路○○○號3、4樓房屋（下稱系爭3、4樓房屋）拆除之日止，按系爭土地申報地價年息10%計算之租金（見原審卷㈠第8頁，卷㈡第62、63頁）；嗣於本院聲明求為判決：㈠請求核定被上訴人占有上訴人所有坐落台北市○○區○○段5小段371地號土地（下稱系爭
371地號土地）、面積72平方公尺、應有部分13/134，同所372地號土地（下稱系爭372地號土地）、面積42平方公尺、應有部分15/144，同所373地號土地（下稱系爭373地號土地）、面積65平方公尺、應有部分1/2，同所374地號土地（下稱系爭374地號土地）、面積9平方公尺、應有部分1/4，及同所375地號土地（下稱系爭375地號土地）、面積2平方公尺、應有部分1/2，自89年1月1日起至94年12月31日止，租金應為157萬8,142元，自95年1月1日起，每年租金應為26萬4,248元。㈡被上訴人應給付上訴人157萬8,142元，及自上訴人準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應自95年1月1日起至返還第㈠項所示土地之日止，按年給付上訴人26萬4,248元（見本院卷第51、78、129頁），核其追加請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一，依上開規定，自應准許。合先敘明。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡如上述在本院所為聲明第㈠項至第㈢項所示。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人聲明求為判決：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張：系爭371地號土地所有權應有部分13/134、系爭372地號土地所有權應有部分15/144、系爭373地號土地所有權應有部分1/2、系爭374地號土地所有權應有部分1/4及系爭375地號土地所有權應有部分1/2（下合稱系爭土地所有權應有部分），原為被上訴人之胞弟 李德彥 所有，嗣由訴外人 張榮裕 購得後，再於83年10月13日出售予伊。伊於84年7月3日將所有坐落系爭土地上之門牌號碼台北市○○○路○○○號1、2樓房屋（下稱系爭1、2樓房屋）連同基地所有權應有部分出售予訴外人 趙美真 時，因訴外人趙美真不願買受系爭土地，而由伊繼續保留該部分之所有權應有部分。惟被上訴人所有系爭3、4樓房屋係坐落於系爭土地上，然被上訴人僅有系爭372地號土地所有權應有部分15/72，及系爭374地號土地所有權應有部分1/2，合計所有土地面積僅4坪，較系爭
3、4樓房屋所應佔系爭土地面積少12坪，致伊雖有系爭土地然無法使用，卻仍須繳納地價稅。伊前已另案起訴請求被上訴人返還不當得利，經原審以84年度訴字第353號確定判決認定兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係等情，爰依據民法第425條之1及最高法院73年度第5次決議，求為如上述聲明所示之判決。
被上訴人則以：系爭371、372、373、374及375地號土地於重測前編為台北市○○區○○段湳雅小段130-4、58-31、125-28、130-3、及132-3地號。又伊之母 李玉美 於64年1月間代理伊與訴外人 曹賜榮 、 李正男 、 鄭秀吉 簽訂合建樓房契約書，伊之父 翁文騰 於64年6月3日代理伊之胞弟李德彥與訴外人李正男、 曹麵 、鄭秀吉簽訂土地與建物互易契約書，嗣於65年6月17日由被上訴人及訴外人曹賜榮、李正男、李德彥、曹麵為起造人，共同向台北市政府工務局建築管理處申請在坐落台北市○○區○○段湳雅小段58-15、125-28、125-2
9、125-33、125-38、129、275-2、130-3、130-4、132-3、275-4地號土地上興建四棟集合住宅。嗣上開合建房屋興建完成後，由伊分得系爭3、4樓房屋，及系爭372、374地號土地及同所335、340、343、358、362地號土地所有權應有部分，訴外人李德彥則分得系爭1、2樓房屋，及系爭371、372、373、374、375地號土地所有權應有部分，嗣訴外人李德彥將所受分配系爭1、2樓房屋及土地所有權應有部分全部出售予訴外人張榮裕，訴外人張榮裕再出售予上訴人，然上訴人於84年7月3日將系爭1、2樓房屋出售予訴外人趙美真時，僅將部分土地所有權應有部分移轉予訴外人趙美真，而仍保留系爭土地所有權應有部分，惟系爭1、2樓房屋及其基地之分配，係源於上開合建契約關係，是該合建房屋之起造人及其繼受人均應受拘束，且上訴人受讓系爭1、2樓房屋及其基地時，即已知悉上情，且亦無土地與房屋分離出賣之情形，並無民法第425條之1規定之適用。 況伊 生活困窘，上訴人請求按系爭土地之申報地價年息10%給付租金，亦屬過高等語，資為抗辯。
四、經查被上訴人之母李玉美於64年1月間代理被上訴人，與訴外人曹賜榮、李正男、鄭秀吉簽訂系爭合建契約書，約定由被上訴人及訴外人曹賜榮、李正男提供坐落台北市○○區○○段湳雅小段125-33、129、275-2地號土地，由訴外人鄭秀吉提供資金合建房屋。又被上訴人之父翁文騰於64年6月3日代理伊之胞弟李德彥，與訴外人李正男、曹麵、鄭秀吉簽訂土地與建物互易契約書，約定由訴外人李德彥、李正男及曹麵提供同所130-3、125-29、125-30、125-28地號土地予訴外人鄭秀吉興建房屋。嗣於65年6月17日由被上訴人及訴外人曹賜榮、李正男、李德彥、曹麵為起造人，共同向台北市政府工務局建築管理處申請以坐落台北市○○區○○段湳雅小段58-15地號土地（原為台北市七星農田水利會所有，嗣分割出同所58-24地號土地，再由該58-24地號土地分割出58-31地號土地，由被上訴人及訴外人曹賜榮、李正男、李德彥、曹麵共同買受而共有，嗣重測編為系爭372地號）、同所125-28地號土地（為訴外人李德彥所有，嗣重測編為系爭
373地號）、同所125-29地號土地（為訴外人李正男所有）、同所125-33地號土地（為被上訴人與訴外人李正男共有）、同所125-38地號土地（為訴外人李德彥所有）、同所129、275-2地號土地（均為訴外人曹賜榮所有）、同所130-3地號土地（為訴外人曹麵所有，嗣重測編為系爭374地號）、同所130-4地號土地（為訴外人李玉美、李德彥、李正男、曹賜榮、曹麵共有，嗣重測編為系爭371地號）、同所132-3地號土地（為訴外人 林玉美 所有，嗣重測編為系爭375地號）及同所275-4地號土地（為國有）為建築基地，在其上興建集合住宅。嗣上開合建房屋建造完成後，被上訴人分得系爭3、4樓房屋，並受分配系爭372地號土地所有權應有部分15/72、系爭374地號土地所有權應有部分1/2、同所335地號土地所有權應有部分1/8、同所340地號土地所有權應有部分1/3、同所343地號土地所有權應有部分1/8、同所358地號土地所有權應有部分1/8及同所362地號土地所有權應有部分1/3（上開335、340、343、358及362地號土地均為法定空地）；訴外人李德彥則分得系爭1、2樓房屋，並受分配系爭371地號土地所有權應有部分13/67、系爭372地號土地所有權應有部分15/72、系爭373地號土地所有權全部、系爭374地號土地所有權應有部分1/2、系爭375地號土地所有權全部及同所368地號土地（為法定空地）所有權全部。又訴外人李德彥於83年9月24日將所受分配系爭1、2樓房屋及上開土地（除上開368地號土地外）所有權應有部分全部出售予訴外人張榮裕，訴外人張榮裕又於同年10月13日將上開房地全部出售予上訴人，並均辦畢所有權移轉登記，嗣上訴人於84年7月3日將系爭1、2樓房屋及扣除系爭土地所有權應有部分所餘基地所有權應有部分出售予訴外人趙美真，亦辦畢所有權移轉登記等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、不動產異動索引、地籍圖謄本、台北市士林地政事務所建物測量成果圖、系爭合建契約書、土地登記簿、地價稅繳款書、台北市政府工務局65建士林字第289號建造執照、土地使用權同意書、切結書、67使字第746號使用執照及土地與建築物互易契約書可稽（見原審卷㈠第12至19、34至39、50、60至65頁，卷㈡第6至13、68、69、73至77頁，卷㈢第2至202、226至231頁，本院卷第63至66、86至92、111至120頁），且為兩造所不爭執，復經本院調取上開建造執照及使用執照卷宗查明屬實，固均堪信為真實。
五、惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1固定有明文。又最高法院73年度第5次民事庭會議固亦決議：土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。
六、雖上訴人主張被上訴人所有系爭3、4樓房屋與伊所有系爭土地所有權應有部分，應適用上開規定及決議，成立租賃關係云云。惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯；且查：
㈠上開合建房屋係由被上訴人與訴外人李德彥、曹賜榮、李正
男等5人提供11筆土地為基地，由訴外人鄭秀吉出資所興建而成，依上開使用執照所示，共分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟，其中Ａ、Ｂ棟各為五層，Ｃ、Ｄ棟各為四層，合計71戶（見原審卷㈢第231頁）。又依土地登記謄本所載，系爭371地號土地上有20個建號，系爭372地號土地上有18個建號，系爭373、374、375地號土地上各有4個建號（見原審卷㈢第132、17
3、185、194、202頁）；另依系爭3、4樓房屋建物登記謄本及台北市建築物套繪圖所示（見原審卷㈠第18、19頁，卷㈢第218頁），訴外人李德彥分得之系爭1、2樓房屋及被上訴人分得之系爭3、4樓房屋，雖均係坐落於系爭371、372、37
3、374、375地號土地上，然訴外人李德彥所受分配土地包括系爭371、372、373、374、375地號土地及同所368地號土地，而被上訴人所受分配土地除房屋坐落之系爭372、374地號土地外，尚包括合建基地內法定空地之同所335、340、34
3、358、362地號土地，顯見上開提供合建之土地經分割、合併、重測編定後，於合建房屋建造完成分配土地時，並非依房屋與其實際坐落土地之關係而為分配，而係將上開合建土地合併而為分配。又被上訴人及訴外人李德彥既均為上開合建契約之當事人，且同意依上開房地分配方法受分配，並均已辦畢所有權移轉登記，自均應受其拘束。又被上訴人及訴外人李德彥分別所受分配房屋及土地所有權應有部分，均經登記予以公示，而上訴人輾轉受讓訴外人李德彥所受分配之房屋及土地所有權應有部分全部，並辦畢所有權移轉登記，依其情節，應認上訴人於買受該房地時即已知悉上開房地分配情形，則上訴人既已明知上情而仍同意受讓，即應同受拘束。是上訴人所云被上訴人僅有系爭372、374地號土地之甚少所有權應有部分，卻占有使用系爭371、372、373、374、375地號土地，要屬權利濫用，並有違公平正義，殊不足取。
㈡系爭1、2樓房屋為訴外人李德彥基於合建關係而原始取得，
系爭土地所有權應有部分係屬訴外人李德彥基於合建關係所受分配土地之一部；而訴外人李德彥係將所受分配之系爭1、2樓房屋連同上開土地所有權應有部分全部一併出售予訴外人張榮裕，再由訴外人張榮裕出售予上訴人，並均辦畢所有權移轉登記，已如前述，是上訴人受讓系爭土地所有權應有部分，並無民法第425條之1及最高法院73年度第5次民事庭會議所指土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，復與被上訴人所原始取得之系爭3、4樓房屋無涉。雖上訴人嗣將系爭1、2樓房屋出售予訴外人趙美真時，尚保留系爭土地所有權應有部分，未一併予以出售，致上訴人僅有系爭土地所有權應有部分，而無建物可供使用，然此乃基於上訴人之處分行為所致，亦核與民法第425條之1及最高法院73年度第5次民事庭會議所指要件不符。
㈢上訴人前以被上訴人就上訴人所有系爭土地所有權應有部分
並無占有使用權源為由，另案起訴請求被上訴人返還不當得利，業經原法院以84年度訴字第353號判決上訴人敗訴確定。雖該判決理由中記載：「…顯見系爭房屋1、2、3、4樓及其基地原同屬第三人即李玉美所有，嗣李玉美將系爭房屋1、2樓及其基地之應有部分與3、4樓及其基地之應有部分，分別移轉登記為被告（即被上訴人）及其弟李德彥所有，李德彥於83年10月間再將分得之1、2樓房地出售予原告(即上訴人），依前開說明，被告就其所有之系爭3、4樓房屋，使用原告之前手李德彥所有之系爭371、373、375等地號基地，應成立租賃之法律關係…」（見原審卷㈠第22頁），惟本院尚不受此項判決理由中所為判斷之拘束（最高法院73年台上字第3292號判例參照）。
七、綜上所述，上訴人依據民法第425條之1及最高法院73年度第
5次民事庭會議決議，在本院追加請求核定被上訴人所有系爭3、4樓房屋占有系爭土地所有權應部分，自89年1月1日起至94年12月31日止，租金應為157萬8,142元，自95年1月1日起，每年租金應為26萬4,248元，及起訴請求被上訴人應給付自89年1月1日起至94年12月31日止之租金157萬8,142元，並加付自上訴人準備書㈢狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨應自95年1月1日起，至返還系爭土地之日止，按年給付26萬4,248元，均無理由，不應准許。
從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年7月18日
民事第六庭審判長法官林鄉誠
法官楊豐卿法官彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年7月19日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。