裁判字號：臺灣雲林地方法院102年訴字第342號民事判決
裁判日期：民國103年12月09日
裁判案由：租佃爭議
臺灣雲林地方法院民事判決102年度訴字第342號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義 訴訟代理人 黃裕中 律師複代理人 蘇憲達 被告 王榮達
王長典 上一人訴訟代理人 王世吉 住同上被告 王友治
王蔡笑 王人庫 王銘恩 王明 和 王吉田 王玉葉 王玉枝 王美媛 王連基 王振忠 王綿做 王馨嫻 王嘉榮 王孟琦 王嘉勝 （ 王振發 及 黃愛滿 繼承人） 王心怡 （ 王老 鎆及 王銀造 繼承人） 王俊智 （ 王老鎆 及王銀造繼承人） 王俊哲 （王老鎆及王銀造繼承人） 王俊鴻 （王老鎆及王銀造繼承人） 王維倫 （王老鎆及王銀造繼承人） 吳添 （王老鎆及 王玉媚 繼承人） 吳佳富 （王老鎆及王玉媚繼承人） 吳秋瑩 （王老鎆及王玉媚繼承人） 吳秋麗 （王老鎆及王玉媚繼承人） 吳育珊 （王老鎆及王玉媚繼承人） 吳佳棋 （王老鎆及王玉媚繼承人） 吳育君 （王老鎆及王玉媚繼承人） 林採花 （ 王千 及 王增雄 繼承人） 王勝結 （王千及王增雄繼承人） 王淑娟 （王千及王增雄繼承人） 王淨 （王千及王增雄繼承人） 王瀚毅 （王千及 王義明 繼承人） 王嘉棠 （王千及王義明繼承人） 王美雀 （王千及王義明繼承人） 王美青 （王千及王義明繼承人） 王昱程 （王千及 王木常 繼承人） 王昱泰 （王千及王木常繼承人） 張慶川 （王千及 王麗美 繼承人） 張明文 （王千及王麗美繼承人） 王裕基 吳文木 吳明源 吳秀鐶 吳鈺文 吳金賀 陳志華 陳沛君 陳昆明 陳金聰 陳桃 陳麗春 陳 王饁 王清香 許明通 許遠成 許遠利 陳素槐 王怡婷 王敦洲 王芊云 王信博 王政昌 曾碧珠 王宥靜 王秋玉 王昭 吳螺雲 王慧倫 王榮祿 王榮嘉 王萬利 王美雲 劉 王美玉 王月霞 王秋良 王秋鳳 王東陽 王銘鋒 王銘祥 王靖閔 兼上一人法定代理人 阮氏 嬌艷 被告 王銘政
王銘德 楊素萍 王秀英 王秀雲 王秀鳳 王秀蘭 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告王長典應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地內如雲林縣北港地政事務所民國一０三年四月二十五日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分面積一五六平方公尺樓房、編號B部分面積十平方公尺走廊、編號L部分面積一四九平方公尺庭院之地上物除去，將該部分土地交還原告。
被告王嘉勝、王嘉榮、王孟琦、陳素槐、王怡婷、王敦洲、王芊云、王信博、王政昌、曾碧珠、王宥靜、王秋玉、 王昭應 將如附圖所示編號D部分面積六平方公尺磚造平房拆除，將該部分土地交還原告。
被告王人庫、王心怡、王俊智、王俊哲、王俊鴻、王維倫、王銘恩、 王明和 、王吉田、王玉葉、吳添、吳佳富、吳秋瑩、吳秋麗、吳育珊、吳佳棋、吳育君、王玉枝、王美媛應將如附圖所示編號E部分面積三七平方公尺磚造平房、編號F部分面積一０五平方公尺庭院之地上物除去，將該部分土地交還原告。
被告全體應將如附圖所示編號I部分面積二平方公尺廁所拆除，並將該部分土地連同編號C部分面積二二０平方公尺、編號G部分面積六六平方公尺、編號H部分面積二十平方公尺、編號J部分面積三四六九平方公尺、編號M部分面積一二八平方公尺之空地、編號K部分面積四三九平方公尺之道路用地交還原告。
被告全體應連帶給付原告新臺幣壹萬零貳佰玖拾元，及自民國一０三年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一０二年一月二十二日起至交還土地之日止，每年連帶給付原告新臺幣貳仟零伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、除請求被告全體應將如附圖所示編號K部分面積439平方公尺道路之瀝青混凝土路面刨除後交還土地外，餘如主文第一項至第五項所示。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、陳述：
一、查原告所有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）於農業發展條例89年1月26日修正施行前即出租予被告等之被繼承人 王札 ，而由被告王振發、王長典、王蔡笑、王友治、王榮達、王老鎆、王千於91年間重新與原告簽訂台灣糖業股份有限公司非都市土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自91年1月22日起至97年1月21日止，此有被告於85年2月間繳納84年度租金，由原告開立之統一發票存根聯、系爭租賃契約書、系爭土地登記謄本在卷可證，兩造雖未向主管機關辦理耕地三七五租約之登記，惟耕地三七五減租條例之適用係以供他人自任耕作使用之土地作為該法之適用客體，並不以向主管機關登記為生效要件，故依農業發展條例第20條第2項規定，本件租佃爭議仍應適用耕地三七五減租條例，合先陳明。
二、本件系爭土地地目養，屬漁地租賃性質，原租約約定正產品為魚，承租人即應作為養殖使用，但現今部分土地已由被告於其上搭蓋房屋居住使用及作為道路使用，其餘則任其荒廢，有系爭土地之現場照片可參，被告等未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第2項規定，該租約無效，原告爰依民法第767條所有物返還請求權及租賃物返還請求權請求被告等應將系爭土地之地上物清除，並將土地交還原告。
三、退步言之，縱認本件無耕地三七五減租條例之適用，則依兩造簽訂之系爭租賃契約書第7條第4款之約定，非因不可抗力繼續ㄧ年不為耕作時，出租人得終止契約。本件系爭土地已未按其地目做為養殖使用，多年任其荒廢，原告自得主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約意思表示之通知，並依系爭租賃契約書第11條約定、民法第455條及民法第
767條規定，請求被告將地上物騰空交還土地。
四、被告等未自任耕作，依規定兩造間之租約無效，但於交還系爭土地予原告前，被告等仍受有相當於租金之不當得利，經查，被告等自97年1月22日起即未繳納租金，茲依原租金額每年新臺幣（下同）2058元作為損害金基準，計算至102年
1月21日止計為10,290元，並自102年1月22日起至交還土地之日止，按年給付原告2058元之損害金。
五、被告王連基、王振忠、 王棉做 、王馨嫻否認渠等之被繼承人 王千有 與原告簽訂系爭租賃契約，另就系爭租賃契約書上王振發、王長典、王蔡笑、王友治、王榮達、王老鎆、 王千之 簽名以觀，似出自一人之手，難以認定該七人確有出面或授權他人代為簽訂系爭租賃契約，且原承租人王札之繼承人亦非僅此七人，實際居住使用系爭土地者更非僅此七人或彼等之繼承人，而是尚有王札之其他繼承人，爰補足王札之全體繼承人為被告，以杜爭議。
乙、被告方面：
壹、被告王連基、王振忠、王棉做、王馨嫻（下或稱被告王連基等四人）於103年1月15日提出民事答辯狀聲明陳述如下：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠被告王連基等四人對原告起訴請求交還之系爭土地，並無使
用之事實，被告王連基等四人之父親王千，早於57年間即已舉家搬離系爭土地，觀以原告係於66年6月10日登記為系爭土地之所有權人，當時被告王連基等四人之父親早已未於該處居住，且其後至今王千甚或其繼承人，亦未曾對系爭土地有任何使用之事實，是原告請求被告王連基等四人將地上物拆除，將土地交還原告，並給付損害金，並無理由。
㈡另原告提出之系爭租賃契約書，其上關於被告王連基等四人
之父親王千之簽名，被告王連基等四人亦否認其為真正。蓋被告王連基等四人之父親王千未曾受過教育，並不識字，但觀以系爭租賃契約書上「王千」之簽名部分，字跡工整且與其他承租人之字跡頗為相似，顯然該簽名並非王千所親簽。且被告王連基等四人之父親王千於89年間下肢截肢，在無其他家人陪同協助之下，並無法自由行動，而關於系爭租賃契約書一事，被告王連基等四人均無所知，加以王千已搬離系爭土地，實無與原告簽訂系爭租賃契約書之必要。
貳、被告王銘德、王長典之訴訟代理人王世吉：
一、我們來開庭的目的就是我們個人若有占用的話，原告願意租給我們，我們就願意承租。
二、K部分道路的瀝青混凝土路面並不是我們鋪設的，那應該是鄉公所還是什麼單位來鋪設的，我們哪有可能自己出錢去鋪設瀝青混凝土路面，那也要好幾萬元
叁、其餘被告皆未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
壹、程序方面：
一、本件被告除王銘德、王長典外，經合法通知皆未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其對未到庭之被告一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因系爭土地發生租佃爭議，業經原告依上開規定聲請租佃爭議調解、調處，雖經雲林縣口湖鄉公所及雲林縣政府以本件爭議標的非登記有案之耕地三七五租約土地而未受理，有雲林縣口湖鄉公所102年3月12日口鄉0000000000000號函、雲林縣政府
102年6月28日府地權字第0000000000號函在卷可證，原告嗣後另提起訴訟請求法院認定本件租佃爭議事件，即非未經調解、調處而逕行起訴，其起訴程序與法並無不合，先予敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其所有系爭土地於被告等之被繼承人王札生前即出租與王札作為養殖使用，為89年1月26日農業發展條例修正施行前簽訂之租約，其後由訴外人王札之子及渠等之全體繼承人繼承，故本件有三七五減租條例之適用，惟被告嗣後未於系爭土地自任耕作，部分土地另轉為建築房屋居住使用，其餘部分則任其荒廢，業據其提出系爭土地登記謄本、系爭耕地租賃契約書、被繼承人王札之繼承系統表、全體繼承人即被告之戶籍謄本等可參，並經本院於103年4月18日勘驗現場時到場之被告王友治陳稱：「（法官問○○○鄉○○段2001、2005號土地何人所有？）以前是我祖父王札遺留下來的，建築基地和池塘用地自我祖父時代就有在使用了，但二、三十年來都沒有再使用池塘用地了，池塘用地迄今都還是長滿雜草的狀況。」「（法官問：是否繳過租金給台糖？）有，自我祖父開始就有繳，但繳納到何時我忘記了，我們也想要向台糖買土地，但台糖只想出租，不想賣。（法官問：分成幾份租金繳納？）分成七份，由七個人繳納，因王札有七個兒子，所以分成七份繳納。」等語，核與原告之主張相符，復為曾經到場之其他被告所不爭執，足見系爭土地自訴外人王札生前即已向原告承租，被告等係自原承租人王札繼承系爭土地之租賃關係。
二、土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」而耕地三七五減租條例第一條所稱耕地之租佃，在農業發展條例於民國89年修正施行前，即是土地法第106條規定之耕地租用。又系爭土地之地目為「養」，使用地類別為「養殖用地」，有系爭土地之登記謄本在卷可稽。故本件被告等之被繼承人王札生前向原告租用系爭土地從事養魚，雖未向主管機關辦理耕地三七五租約之登記，惟耕地三七五減租條例係以供他人自任耕作使用之土地作為該法之適用客體，並不以租約向主管機關登記為生效要件，故依農業發展條例第20條第2項規定，本件租佃爭議仍應適用耕地三七五減租條例，合先陳明。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判例意旨參照）。查系爭土地部分已作為建築使用，此經本院勘驗現場及囑託雲林縣北港地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、現場照片4張在卷可稽，且為到場被告所不爭執，則依上開說明，被告等既已違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定應自任耕作之限制，依同條第2項之規定，系爭土地租約即當然全部無效，且無待出租人即原告另為終止租約之表示即歸於消滅。被告與原告所訂之系爭租約既已全部無效，被告繼續占有系爭土地即屬無權占有，從而，原告依民法第767條之規定，請求如主文各項所示之被告，於系爭土地有地上物者，將渠等所設置之地上物除去後交還土地，空地部分則由全體被告交還原告，依法有據，應予准許。又於交還系爭土地予原告前，被告等仍受有相當於租金之不當得利，被告等自97年1月22日起即未繳納租金，則原告請求依原租金額每年2058元作為損害金基準，計算至102年1月21日止計五年，共10,290元，並自102年1月22日起至交還土地之日止，按年給付原告2058元之損害金，亦屬有據，亦應准許。
四、關於原告主張如附圖所示編號K部分面積439平方公尺之柏油道路（瀝青混凝土路面，下稱K部分道路）為訴外人王札承租系爭土地後所開闢鋪設，請求被告將上開柏油路面刨除後交還土地部分，查被告王長典訴訟代理人王世吉、被告王銘德於最後言詞辯論期日均以鋪設K部分道路柏油路面所費甚鉅，不可能為被告自行出資鋪設等語置辯，故原告應就此部分主張負舉證責任。惟原告僅以K部分道路恰好位於被告所承租毗鄰系爭土地之坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號建地西側，被告等出入通行均需經由K部分道路，主張依經驗法則推斷K部分道路應為承租人所鋪設云云，惟並未提出其他客觀證據以實其說；又據行政院農業委員會林務局農林航空測量所103年10月14日農測資字第0000000000號函檢送系爭土地30cm×30cm放大航空照片2張以觀，K部分道路早在民國77年8月20日拍攝航空照片時即已存在，該路除經過系爭土地外，仍繼續向南延伸，且在該路東側，有許多住宅向西面臨該路，可知該路於77年8月20日時，即已成為供公眾通行之道路，並非僅供被告通行而已；經本院於103年9月15日函請雲林縣口湖鄉公所查明K部分道路之柏油路面是否為該公所鋪設及該K部分道路是否為供不特定公眾通行數十年之既成道路，據雲林縣口湖鄉公所於103年9月22日以口鄉建字第0000000000號函覆：「二、因本所人員調動頻繁，且文書資料有遭受淹水而損壞，且本鄉道路鋪設尚有其他單位執行（如雲林縣政府、水土保持局等單位），故相關鋪設工程是否由公所執行無法得知。三、經查覽97年航空照片圖及經現地勘查後，該K部分道路兩側已有道路測溝，並鋪設瀝青混凝土路面。」依其所述情形，可知K部分道路合乎一般既成道路之設施狀況，雖口湖鄉公所函稱無法得知K部分道路之柏油鋪設工程為何單位所執行，○○○鄉村區○○○道路測溝及柏油路面，均是由當地鄉鎮市公所施設，再觀前揭航空照片，該柏油路面之鋪設有相當之長度，並非僅鋪設於系爭土地之K部分，可推知當非被告或彼等之被繼承人王札所鋪設。若被告非鋪設該K部分柏油路面之所有人，自無權將之刨除。原告未能證明被告為鋪設該K部分柏油路面之所有人，遽請求被告應將K部分道路之柏油路面刨除，核非有據，應予駁回。
五、關於原告請求被告交還K部分道路之土地，通常鄉鎮市○○於○○道路鋪設柏油及施設測溝，僅係為了提供不特定公眾通行及排水之便利，並無占用該部分土地之意思，故被告或彼等之被繼承人因與原告間之租賃關係而占有K部分道路坐落之土地，不因該部分土地有無鋪設柏油路面而有所改變，則原告請求被告交還K部分面積439平方公尺道路之土地為有理由，應予准許。
六、從而，原告依民法第767條之規定，請求如主文各項所示之被告，於系爭土地有地上物者，將渠等所設置之地上物除去後交還土地，空地部分則由全體被告交還原告，並請求被告全體應連帶給付原告10,290元，及自民國一０三年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一０二年一月二十二日起至交還土地之日止，每年連帶給付原告2058元，於法有據，應予准許。至於原告請求被告應將
K部分道路之柏油路面刨除，則非有據，應予駁回。
叁、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第
385條第1項前段、第79條，第85條第2項，判決如主文。中華民國103年12月9日
民事第三庭法官邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月15日
書記官顏錦清