臺灣桃園地方法院103年度訴字第507號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第507號民事判決

裁判日期：民國104年05月18日

裁判案由：返還價金

臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第507號原告 李俊毅 訴訟代理人 商桓朧 律師被告 鄒馨瑩 訴訟代理人 盧建宏 律師被告 汎太 開發不動產仲介股份有限公司法定代理人 王斟智 訴訟代理人 陳俊菘 上列當事人間請求返還價金事件，於民國104年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告鄒馨瑩應給付原告新臺幣陸拾伍萬伍仟元及自民國一百零三年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄒馨瑩負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾壹陸仟元為被告鄒馨瑩供擔保後，得假執行；但被告鄒馨瑩如以新臺幣陸拾伍萬伍仟元元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國102年11月間透過被告汎太開發不動產仲介股份
有限公司（下稱汎太仲介公司）居間，以總價新台幣（下同）345萬元向被告鄒馨瑩購買坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方並於102年11月12日簽立不動產買賣契約書，原告業已依約付清全部價款，被告鄒馨瑩亦已將系爭房地移轉登記予原告所有。詎系爭房地交付原告後，因系爭房屋天花板時常有東西掉落之聲音，原告將木板拆下查看後，始發現樓板有鋼筋外露及混凝土剝落之情形，經委託訴外人鄭兆鴻結構土木技師事務所檢驗後，認系爭房屋使用之硬固混凝土氯離子含量超過正常法規標準，亦即系爭房屋屬於俗稱之「海砂屋」，故系爭房屋確有減少價值及欠缺通常效用之瑕疵問題存在，對此原告業已支出修復費用計238,56
0元。而被告汎太仲介公司對原告與被告鄒馨瑩間締約買受之系爭房屋有上開危害居住安全等欠缺通常效用之重大瑕疵，自有預見危險及加以調查之義務，然其並未善盡善良管理人之注意義務，自應賠償原告所受損害，爰依法請求減少價金之5成即1,725,000元。又被告鄒馨瑩與被告汎太仲介公司各自就應給付原告之1,725,000元債務，屬不真正連帶債務，於此範圍內，任一被告為給付，他被告於清償範圍內同免給付責任。
㈡並聲明：
⒈被告鄒馨瑩及被告汎太仲介公司應各給付原告1,725,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉前項給付，經任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付之義務。
⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告鄒馨瑩抗辯：
⒈系爭房屋係於70年6月30日建造完成，依當時法規並無規範
氯離子含量標準，且被告於102年10月28日以買賣取得系爭房屋時亦不知悉有氯離子含量過高問題，而原告及其母親於簽約前數次察看系爭房屋，知悉房屋牆壁已有嚴重剝落情形，雙方始依約現況交屋，即交屋當時系爭房屋亦已呈現原告所稱樓板有鋼筋外露及混凝土剝落之情形。
⒉其次，系爭契約書所附不動產標的現況說明書第10項已載明
，本件建物未曾做過海砂屋檢測，被告委託仲介銷售價格為
398萬元，原告於看屋後以上開屋況情形需花錢整修為由，向被告砍價，最後雙方以345萬元成交，故原告買受時已將系爭房屋可能有氯離子含量過高因素考量後，方決定價格，是本件並無物之瑕疵問題。又原告於明知系爭房屋氯離子含量過高之情形後，仍將系爭房屋內部改建裝潢為5間套房出租營利，由此可知，系爭房屋顯然並無減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，原告請求減少價金並無理由。
⒊另被告對全國不動產估價師事務所鑑定報告認系爭房屋之價
值減損部分並無意見，惟認原告主張之修復費用238,560元應包含在減損金額中等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告汎太仲介公司則以：否認系爭房屋為海砂屋，對原告主
張系爭房屋已支出修復費用計238,560元沒有意見。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其於102年11月12日，與被告就系爭房地簽立系爭契約；嗣原告付清尾款並辦妥所有權移轉登記後，經社團法人桃園縣土木技師公會鑑定認系爭房屋之混凝土氯離子含量有偏高情形，並有系爭契約書影本1份、照片數張及103年
7月28日桃土技字第00000000號鑑定報告1份附卷可稽（見本院卷第5頁至第8頁、第11頁至第18頁、第25頁至第27頁及外放證物），堪信為真實。原告依民法第373條、第354條主張瑕疵存在，請求給付1,725,000元（包含已支出修復費用238,560元），並請求被告鄒馨瑩依不當得利之規定，及被告汎太仲介公司依不動產經紀業管理條例第26條之規定給付上開金額，屬不真正連帶債務，被告均否認，並分別以前揭情詞置辯。是本件兩造主要所爭執者，即應為(一)原告得否依系爭契約，請求被告鄒馨瑩減少價金？減少之價金為何？(二)原告請求被告汎太仲介公司依不動產經紀業管理條例第26條之規定負賠償責任，有無理由？(三)原告支出修復費用238,560元，得否向被告請求賠償？以下分述之。
㈠原告得就系爭房屋之氯離子含量超過標準，請求減少價金655,000元。
1.經本院囑託社團法人桃園縣土木技師公會就系爭房屋之下列事項為鑑定：請鑑定系爭建物是否有氯離子過高（即俗稱海砂屋）之情形，其建物各部數值為何？其鑑定結果略以：我國法規對建築物氯離子含量標準之規範，始於經濟部標準局83年7月22日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）中最大水溶性氯離子含量之規定，一般鋼筋混凝土容許值為0.6公斤/立方公尺，於87年6月25日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）中最大水溶性氯離子含量之規定，一般鋼筋混凝土容許值為0.3公斤/立方公尺。而鑑定標的物興建完成於70年間，因此，援引標準檢驗局83年7月所訂定之規定，一般鋼筋混凝土容許值為0.6公斤/立方公尺為適用條件。經厚昇工程顧問有限公司材料實驗室於103年7月18日進行鑑定標的物現場混凝土取樣及後續檢測，其氯離子含量試驗結果，樑側為1.466公斤/立方公尺、平頂為1.272公斤/立方公尺、樑側為1.956公斤/立方公尺。故系爭房屋之混凝土氯離子含量有偏高現象，初步認定為高氯離子混凝土建築物（見鑑定報告第3頁）。
2.再經本院將上開鑑定報告送全國不動產估價師事務所，請求鑑定上開瑕疵所減損之金額，該所以⑴比較法⑵收益法進行鑑定，略以：依土木技師公會鑑定報告書所標示之取樣點三處，依據其研判，混凝土氯離子含量均大於0.6公斤/立方公尺，標的物之混凝土氯離子含量有偏高現象，認定為高氯離子混凝土建築物。本估價案勘查時以上三處都已以鋼架及分刷披覆。另該公寓樓梯間牆壁並有多處混凝土脫落，造成鋼筋外露未修復，疑似高氯離子造成。系爭房屋以比較法求得比較價格為662,745元，以收益資本化求得收益價格為650,840元，兩者相當接近。因比較法難以找尋相同瑕疵房地之交易資料，故僅以判例賠償評估，調整亦較大。故以收益價格為主、比較價格為輔，決定其受高氯離子狀況所影響之價格為655,000元（見鑑定報告第11頁、28頁），足見系爭房屋確實為海砂屋，且價值減損範圍為655,000元，應可認定。
3.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第
354條、第355條第1項分別定有明文。另買受人於契約成立時知標的物有瑕疵之事實，依民事訴訟法第277條第1項之規定，應由主張者負舉證責任。查證人即住商不動產業務 陳明賢 於審理時證稱：伊知道原告有購屋需求，是伊將系爭房屋介紹給原告，有帶看1至2次，前往帶看房屋時，現場是空屋，當時有發現牆壁有一大片類似壁癌的滲水，天花板則有舊式的木板包住，所以看不到，帶看及簽約過程中對造或被告都沒有任何人告知原告系爭房屋是海砂屋，伊及汎太仲介公司都不知道，是檢測出來才知道。當時屋主開價398萬，後來成交價是345萬，是議價的結果，壁癌的部分屋主表示不處理，原告也表示可以接受，最後就講成345萬元，本院卷第25至27頁的照片應該是天花板拆下後的情形，當時並沒有看到。系爭契約第14條第2項「現況交屋」是指滲漏水及賣方不負責房屋其他修繕，跟海砂屋沒有關係等語（見本院卷第119頁至120頁反面），且綜觀系爭契約之特約事項及現況說明書（見本院卷第11頁、第17頁），均僅記載及標示現況交屋，並未記載海砂等字樣，而鋼筋結構中氯離子過高之建物，容易有滲漏水及結構問題，與一般舊屋漏水之瑕疵程度及態樣明顯不同，復參以桃園縣土木技師公會103年11月21日桃土技字第00000000號函所示：系爭建物之氯離子量是否過高之情形，無法由建物外觀或牆壁天花板等特定部分一望得知，而需經過專業試驗結果鑑定後方可得知（見本院卷第105頁），是在未經檢測前，一般人尚難由外觀察覺系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被告抗辯原告於簽約時已經知悉此項瑕疵云云，要無可採。
4.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第35
9條前段亦有明文。本件被告鄒馨瑩所出賣予原告之系爭房屋有前述瑕疵存在之事實，既經認定，則原告依系爭契約及民法瑕疵擔保之規定，請求減少系爭房屋之買賣價金，於法即屬有據。
5.原告雖主張應以減價買賣總價之五成1,725,000元為其得請求減少之價金，然系爭房屋上開瑕疵所造成之價值減損，經前述全國不動產估價師事務所鑑定之結果，應為655,000元，有前述鑑定報告之記載可憑（見外放證物），本院認為該事務所係專業機構，鑑定人又為具有專業證照之人，其所為之鑑定估價應較為可信，故應以上開鑑定結果所示金額即655,000元為原告可得請求減少之價金為適當。而按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。依此可知，買受人依民法第359條規定行使價金減少請求權後，出賣人該部分之價金請求權即已不存在，則出賣人所受領之該部分價金，自已喪失其法律上之依據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條另有明文。本件原告請求減少價金655,000元之部分既為可採，則被告鄒馨瑩此部分受領之法律上依據即已不復存在，則原告依上揭法律規定，請求被告鄒馨瑩返還此部分之不當得利，於法洵屬可採。
㈡原告支出修復費用238,560元，不得向被告請求賠償。
按物之瑕疵擔保責任乃平衡買賣雙方就標的物價值均衡所設，故不以出賣人之故意過失為必要，主要法律效果在減少價金，解約不顯失公平時，亦得解除契約。如買受人欲請求損害賠償，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限。此為民法第360條所明定。經本院闡明後，原告於103年11月24日準備書狀中主張修復費用238,560元之請求權基礎同為民法第359條、第179條（見本院卷第121頁、第126至127頁），惟系爭房屋之價值減損部分業經上開鑑定報告以比較法及收益法進行鑑定後含括在內，且此部分損害為原告因瑕疵而支出其固有利益之損害，並非瑕疵擔保所規範之價值、效用之減損範疇，原告以不當得利為請求權基礎，要有誤會。再者，依前揭意旨，瑕疵擔保之損害賠償責任發生，以出賣人故意不告知瑕疵存在或保證無瑕疵為要件，原告就此亦未舉證以實其說，此部分主張，難認為有理由。
㈢原告請求被告汎太仲介公司依不動產經紀業管理條例第26條之規定負賠償責任，為無理由。
按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。所稱過失，係以行為人是否已盡善良管理人之注意義務為認定之標準。經查，房屋一般漏水滲漏之瑕疵或海砂屋之瑕疵無法由外觀一望即知，有前揭土木技師公會函覆可查，且房屋滲漏水之原因甚多，包括管線老舊、防水層老化、窗緣長時間滲水等等，並非牆壁有漏水情形即屬海砂屋，而系爭契約簽訂時，兩造均知悉系爭房屋有漏水之現狀，前已敘明，在未經專業檢測前，系爭房屋是否屬海砂屋，無從知悉，要難加諸此部分之查證義務予仲介業者，並非其專業能力所及，自不能以系爭房屋有滲漏水或壁癌之現象，即謂被告汎太仲介公司就未告知原告系爭房屋為海砂屋，有未盡其善良管理人注意義務之過失存在，原告請求被告汎太仲介公司賠償上開損害，要屬無據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。本件係屬不當得利之債，為無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告鄒馨瑩應給付之金額部分，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即103年5月6日（見本院卷第32頁送達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬於法有據。
八、從而，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告鄒馨瑩給付原告655,000元及自103年5月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之不當得利及對被告汎太仲介公司請求，均無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年5月18日
民事第一庭法官黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月21日
書記官沈佩霖