裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第296號民事判決
裁判日期：民國99年07月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第296號上訴人乙○○訴訟代理人 林哲健 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳凱平 律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年2月5日臺灣士林地方法院98年度訴字第1011號第一審判決提起上訴，本院於99年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造係朋友關係，於民國94年12月間，上訴人前往被上訴人與其配偶即訴外人 徐榮山 開設之大陸工廠商談生意，被上訴人夫妻因有財務問題，為免名下不動產無法確保，乃遊說上訴人購買被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段1小段182地號土地及其上12507建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號建物（下稱系爭不動產）以收取價金，雙方合意系爭不動產之買賣價金為新臺幣（下同）23,000,000元（下稱系爭買賣契約），斯時，被上訴人陳稱系爭不動產尚有16,000,000元銀行貸款，為協助上訴人貸款，遂推薦上訴人向聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）貸款，上訴人始同意購買，且於95年2月15日將系爭不動產設定抵押權與聯邦銀行，貸得15,000,000元款項代償被上訴人原有之銀行貸款，其餘8,000,000元，因被上訴人尚有財務問題，個人帳戶隨時可能被假扣押，被上訴人要求上訴人延緩付款，上訴人遲至如原判決附表1所示之時間始匯入如該附表所示共計7,968,810元至被上訴人帳戶，另被上訴人曾為上訴人購買筆記型電腦27,500元，總計已給付7,996,310元予被上訴人，不足8,000,000元部分，則經被上訴人免除該部分之給付，上訴人業已給付系爭買賣契約之全部價金予被上訴人，並完成系爭不動產所有權移轉登記及點交，然因被上訴人出賣系爭不動產後，暫時無新住處，故向上訴人商借系爭不動產居住，因兩造係朋友關係，上訴人即暫借予被上訴人居住，被上訴人並答應代償上訴人向上開銀行貸款之利息及房屋稅款以為補貼。惟被上訴人居住系爭不動產後，竟未再積極尋覓新住處，且自98年間起未再代償前揭銀行利息，經上訴人屢向被上訴人請求返還系爭不動產，被上訴人均置之不理。上訴人因不堪高額之銀行利息，亟需將系爭不動產索回使用，遂於98年4月28日寄發存證信函予被上訴人，表明終止系爭不動產之使用借貸契約，爰依民法第767條、第470條規定請求被上訴人應自系爭不動產遷出，並將該系爭不動產騰空返還予上訴人等語。
二、被上訴人則以：系爭不動產係被上訴人於95年間，因恐財務受拖累，與上訴人商量，將系爭不動產以形式上買賣關係，而實質上係借用上訴人名義之方式，移轉登記予上訴人，兩造間並無實質上之買賣關係，上訴人從未給付被上訴人任何價款，被上訴人及家人迄今均居住在系爭不動產內，系爭不動產之房屋稅及地價稅均由被上訴人繳納。兩造間就系爭不動產亦無上訴人所主張之使用借貸契約存在，上訴人應就兩造間有借貸契約存在之主張負舉證之責。又系爭買賣契約記載之買賣價金係21,700,000元，除轉貸款15,000,000元外，其餘6,700,000元，係被上訴人用自己之現金，以上訴人為匯款人名義，匯款如原判決附表2所示共計6,690,000元予上訴人，被上訴人匯款完畢後並將匯款單據交付代書，由代書將相關資料記載於系爭買賣契約末頁，經兩造簽名後，送交地政單位辦理，前開匯款加計被上訴人已給付辦理移轉登記費用10,000元，共計6,700,000元，均由被上訴人負責處理。另系爭不動產於97年7月間雖再向聯邦銀行加貸4,000,000元，惟此為上訴人之要求，被上訴人因上訴人同意前開借名登記，基於人情考量始同意上訴人加貸該款項，但上訴人取得上開貸款後，卻未按時繳交本息，仍由被上訴人每月匯款代繳，被上訴人如已將系爭不動產出售，衡情焉有代償上訴人加貸上開貸款本息之理，足見，被上訴人係系爭不動產之所有權人等語置辯。
三、本件經原法院判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服原判決，上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應自系爭不動產遷出，並將系爭不動產騰空返還予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：（本院卷第48頁背面）
（一）系爭不動產之所有權於95年2月5日登記於上訴人名下。
（二）兩造曾就系爭不動產於95年1月9日簽立房地產買賣契約書。
（三）上訴人於95年2月15日及97年7月18日分別向聯邦銀行貸款15,000,000元及4,000,000元，並提供系爭不動產設定18,000,000元及4,800,000元之最高限額抵押權與聯邦銀行。
15,000,000元係代償被上訴人之銀行貸款。
（四）自95年2月起98年1月止，系爭不動產之貸款利息均係由被上訴人匯入上訴人帳號000000000000號之聯邦銀行松江分行帳戶，再由聯邦銀行從上訴人該帳戶扣款。
五、本件爭點：（本院卷第48頁背面）
（一）系爭買賣契約是否係通謀虛偽表示？
（二）上訴人是否係系爭不動產之真正所有權人？
（三）被上訴人是否無權占有系爭不動產？
（四）上訴人得否以使用借貸契約業已終止，請求返還系爭不動產？爰分別述之如下：
（一）系爭買賣契約是否係通謀虛偽表示？
１、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」民法第87條定有明文。
２、上訴人主張：系爭不動產係其向被上訴人買受，價金23,000,000元，除代償被上訴人之銀行貸款15,000,000元外，餘額8,000,000元，上訴人先後於如原判決附表1所示之時間匯入該附表所示金額（合計7,968,810元）至被上訴人帳戶，另被上訴人曾為上訴人購買筆記型電腦27,500元，總計給付上訴人7,996,310元，不足之3,690元則經被上訴人免除，至銀行貸款利息由被上訴人給付，係被上訴人借住系爭不動產之代價等語。惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。
３、經查：⑴上訴人主張系爭不動產之買賣總價係23,000,000元，惟依
被上訴人提出兩造不爭執真正之系爭買賣契約，兩造於系爭買賣契約第3條約定之總價款係21,700,000元（原審卷第77頁），可知，上訴人就系爭不動產總價之主張與系爭買賣契約之約定，已有不合。
⑵上訴人復主張其於95年4、5月間先後給付如原判決附表1
所示之買賣價金予被上訴人，另為上訴人購買筆記型電腦27,500元，總計已給付7,996,310元等語，惟觀諸上訴人提出如原判決附表1編號1至8所示金額之匯款單8紙，及購買筆記型電腦之統一發票1紙，其上所列之受款人及買受人分別如原判決附表1所示及隆格實業有限公司（下稱隆格公司），均非被上訴人或其配偶徐榮山，有該匯款單及統一發票可按（原審卷第52至55頁）。又證人即隆格公司會計 陳秋玲 於原審證稱：原審卷第52頁以下匯款單，是原告（即上訴人）交代伊匯款與訴外人徐榮山之房屋款，當時因徐榮山在大陸地區，匯款人民幣須透過地下管道，故由「香蘭」提供 陳志明 、 廖盈妡 、 蕭阿蟳 等人之帳戶供伊匯款，「香蘭」收取款項後再轉成人民幣交與徐榮山，伊有跟徐榮山確認是否有收到款項，匯款單下方的註記皆由伊所填寫，匯款的時間是於95年間，原審卷第110至112頁之收據是徐榮山收款之收據等語（原審卷第137至139頁）。惟證人徐榮山於原審證稱：伊並不認識「香蘭」、「廣達」、陳志明，亦未於95年4月至6月間收受上訴人之匯款等語（原審卷第94頁），與證人陳秋玲前開證詞已有未合，又原判決附表1所示匯款之時間均係於95年4月至6月間，而證人陳秋玲所證稱為之匯款收據，其上記載之時間則為2007年3月15日及2008年3月26日（原審卷第109至111頁），二者顯有出入，且該收據記載之金額亦與原判決附表1所示之金額不符，尚難遽認該收據係前開匯款之收據。是依上訴人提出之上開匯款資料，匯款對象既非被上訴人或徐榮山，亦無被上訴人或徐榮山簽收之紀錄，自僅能證明上開款項係匯款至陳志明等人帳戶，至於是否經由香蘭轉交徐榮山，雖有陳秋玲上揭之證詞可佐，惟陳秋玲為上訴人所經營之隆格公司之員工，且其證詞與前開證據復有不符之情，故難認如原判決附表1所示之匯款與上開購買筆記型電腦之價金即係上訴人購買系爭不動產之價金。況系爭買賣契約之付款方式，依系爭買賣契約第4條之約定，係分4次給付，第1次給付990,000元，第2次給付1,780,000元，第3次給付3,930,000元，第4次給付15,000,000元（代償賣方貸款），此有房地產買賣契約書可按（原審卷第75至84頁）。另系爭買賣契約所約定第1至3次付款，係由被上訴人以上訴人名義於原判決附表2所示之時間先後匯入如該附表所示之金額至被上訴人銀行帳戶，合計6,690,000元，亦有被上訴人提出匯款單8紙可憑（原審卷第125至128頁背面），經核上開匯款時間、金額，與雙方簽訂系爭買賣契約書所附之價款收受明細表所載，並加計已收之訂金10,000元（原審卷第84頁）後之總金額尚無不符。
足見，上訴人所主張系爭不動產之付款方式，亦與系爭買賣契約之約定不合。
⑶上訴人於原審雖復提出之泰利皮具實業有限公司便箋、照
片、借據及收據影本等資料（原審卷第103至109頁）加以佐證，然上開證據僅能證明泰利皮具實業有限公司確與徐榮山有關，仍無法據此認定如原判決附表1所示之匯款資金係流向被上訴人或徐榮山，且確係給付系爭不動產之價金。
⑷上訴人於95年2月15日及97年7月18日分別向聯邦銀行貸款
15,000,000元及4,000,000元，並提供系爭不動產設定18,000,000元及4,800,000元之最高限額抵押權與聯邦銀行，此為兩造所不爭執，足見，系爭不動產之市價應高於上訴人借貸之15,000,000元，且上訴人向聯邦銀行借貸15,000,000元代償被上訴人原銀行貸款時，係同時以系爭不動產設定最高限額抵押權予聯邦銀行，上訴人遭聯邦銀行追償之風險甚低，是仍難以上訴人向聯邦銀行貸款15,000,000元代償被上訴人上開之銀行貸款即認系爭買賣契約確係真實。
⑸上訴人另主張：上開銀行貸款利息由被上訴人給付，係被
上訴人借住系爭不動產之代價等語。惟系爭不動產除於95年2月15日向聯邦銀行貸款15,000,000元外，另於97年7月18日復向上開銀行貸款4,000,000元等情，此為兩造所不爭執，並有聯邦銀行松江分行98年12月21日098聯松江字第0195號函附他項權利證明書、抵押權設定契約書可憑（原審卷第148至156頁）。而上訴人加貸前開款項後，自97年8月間起至98年1月間止之本金及利息皆由被上訴人代為支付，有上訴人前開帳戶存摺內頁明細資料可按（原審卷第90至91頁），復為上訴人所不爭執，衡諸一般常情，若上訴人主張被上訴人支付銀行貸款15,000,000元之利息係借住系爭不動產之代價，衡情被上訴人應無理由再為上訴人支付嗣後加貸4,000,000元之本金及利息。另95年至98年之房屋稅捐均係由被上訴人繳納，亦有房屋稅繳款書4紙可憑（原審卷第85至88頁），且參諸證人即兩造之友人 楊錦燕 於原審結證稱：被上訴人因作生意有風險，恐系爭不動產有遭查封、拍賣之危險，故曾與伊商議，欲將系爭不動產借名登記與伊，惟伊因其配偶亦作生意，恐有風險故未同意，其後被上訴人告知伊找到上訴人借名登記，嗣因銀行貸款為一年一簽，曾陪同被上訴人前往上訴人住處簽立銀行資料，被上訴人沒有付利息時，上訴人有找伊跟被上訴人說要去繳貸款等語（原審卷第163至164頁），及上訴人迄本院言詞辯論期日仍未能提出系爭買賣契約原本（本院卷第82頁背面）等情，益見，上訴人上開之主張，顯與一般不動產買賣之常情相悖。
⑹綜上，上訴人上開主張應不可採，被上訴人辯以系爭買賣契約係兩造通謀虛偽意思表示，應堪採信。
（二）上訴人是否係系爭不動產之真正所有權人？
１、按「土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。」（最高法院40年台上字第1892號判例意旨參照）。又表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高法院94年度台上字第1640號判決意旨參照）。
２、經查：如上所述，系爭買賣契約係上訴人與被上訴人通謀而為虛偽之意思表示，則依上開１之說明，土地法第43條規定僅係保護信賴土地登記之第三人，本件兩造出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及所有權移轉登記之物權行為均屬無效。縱虛偽意思表示之一方（即上訴人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得系爭不動產之所有權。
（三）被上訴人是否無權占有系爭不動產？按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」民法第767條定有明文。查上訴人尚未取得系爭不動產之所有權，已如上述，是上訴人自無依上開規定即本於所有權人之地位請求被上訴人返還系爭不動產之權。
（四）上訴人得否以使用借貸契約業已終止，請求返還系爭不動產？
１、按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」民法第470條第1、2項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。
２、經查：上訴人主張被上訴人出賣系爭不動產後，暫時無新住處，乃向上訴人商借系爭不動產居住，因兩造係朋友關係，上訴人即將系爭不動產暫借予被上訴人居住等語，惟為被上訴人所否認，則依上開舉證責任分配原則之說明，自應由上訴人就其主張兩造間存有使用借貸契約關係，負舉證之責，然上訴人就此部分，未能舉證以實其說，尚難認兩造間有使用借貸契約關係存在，茲既不能證明兩造間有使用借貸關係存在，則上訴人依民法第470條規定，以兩造間使用借貸契約業已終止為由，請求返還系爭不動產，仍屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第470條規定請求被上訴人應自系爭不動產遷出，並將系爭不動產騰空返還予上訴人為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年7月28日
民事第十二庭
審判長法官陳邦豪
法官李媛媛法官李昆曄正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年7月28日
書記官李佳樺