裁判字號：臺灣彰化地方法院89年訴字第153號民事判決
裁判日期：民國92年04月16日
裁判案由：減少價金
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度訴字第一五三號
原告乙○○訴訟代理人丙○○
林世祿 律師複代理人甲○○被告戊○○訴訟代理人 趙惠如 律師複代理人丁○○右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決確認被告持有原告所簽發面額新台幣（下同）一百六十萬元，發票民國八十八年十月四日，到期日八十八年十一月四日（鈞院八十九年票字第四二號）本票債權不存在。
二、陳述：
（一）緣原告向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上建物一○九建號門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○巷○○弄○○○號房屋乙棟，而系爭本票乃為尾款之擔保。然於交屋前原告前往驗屋，赫然發見浴室及一、二樓天花板多處裂痕且嚴重滲水，依兩造間契約書特約事項二、乙方（即賣方）應於交屋前辦理水、電正常使用，且依民法第三百五十四條出賣人亦有瑕疵擔保責任，幾經促被告改善漏水等瑕疵，被告亦回函承認滲水問題由被告負責修繕，故本件買賣物之瑕疵應由被告修繕甚明，然被告僅空言已修護完畢，企圖以石棉板遮掩，實則根本未加修理。依買賣契約書第二條：「貸款登記完畢時甲方應支付乙方新台幣壹佰陸拾萬元整，同時交屋清楚」及特約事項第五條，被告無法於交屋前提供水電正常使用則原告不負交付尾款即一百六十萬元之義務，被告迄今無法使水電正常使用，更且漏水無法居住，且依契約未交屋，本票即尚不可請求，依民法第一百條規定，條件尚未成就，本票債權債務未發生，故本票債權不存在。然被告不儘快修繕完訖竟逕為本票裁定，更加以查封，原告迫於無奈，提起本訴。被告若願盡責修繕，原告願意依法履行，而若不修繕，則至少應減少價金。
（二）契約第三條約定：「雙方約定於雙方完稅時，甲方（原告）應支付乙方（即被告）新台幣肆拾伍萬元整，同時甲方應簽發本票乙紙新台幣壹佰陸拾萬元整予乙方」，而後因特約事項第一條被告無法履行，故扣款十萬元因此於八十八年九月二十七日給付三十五萬元，並簽發本票，然並未書具發票日及到期日，依票據法第十一條欠缺應記載事項其票據無效，而被告所提本票竟有發票日為八十八年十月四日，到期日為八十八年十一月四日，不但非為原告所書寫，且與實際日期不符，實乃被告偽造。兩造契約中明白記載八十八年九月二十三日交付三十五萬元（原為四十五萬元扣除十萬元），而此乃第三條約定之第二期款，且應簽發本票，而此時亦是八十八年九月二十一日大地震後，因此豈有可能於八十八年十月四日發票？原告於八十八年十月三十一日（即交屋前）驗屋時，發覺嚴重瑕疵，即於八十八年十一月五日發函請求解決，故不論依不完全給付，瑕疵擔保，被告均應補正，若被告不為修繕，則至少應減少價金，而二人互負債務得互為抵銷，本票債權亦是，此為鈞院八十八年訴字第七四四號民事判決所採。
（三）系爭本票之生效日期乃依契約第三條於「貸款登記完畢時，甲方應支付乙方新台幣壹佰陸拾萬元整，同時雙方交屋清楚」，而且特約事項第二項亦要求乙方應於交屋前辦理水電正常使用，而貸款登記乃八十八年十月十五日，即應同時交屋清楚，即水電亦要正常使用，而被告迄今無法使水電正常使用，更且漏水無法居住，故使原告迄今已六個月造成原告無法使用房屋之損失，即相當於租金之損失，故自應抵銷之。
（四）由八十九年五月十二日原告庭呈之二張照片中顯示，舊燈竟然隱藏在天花板內，可知被告及仲介公司為了隱藏房屋瑕疵而在出售前作過裝璜及油漆，否則豈有可能舊燈隱匿在天花板中，而原告是在發覺漏水情形後才掀開天花板才知暗藏玄機，連天花板都兩層，若賣方不負瑕疵責任，則以 李元裕 為代書， 施國鼎 乃專業仲介之情形下，為何未於契約中明文呢，且為何要去修理浴室呢？修理必然花錢，賣方豈會願意呢？而且正式簽約前，一般均仍有殺價空間，否則亦只損失定金，故施國鼎之說詞全非事實，故在被告未修補瑕疵前，原告可拒絕交付尾款而且代書李元裕亦稱就漏水等於契約沒約定，故即應依民法解決。又原告之貸款乃八十八年十月六日申請之勞工貸款，並且有辦展期，八十八年年十月十五日即設定完畢即可撥款，故焉有可能要一個月時間呢？故証人李元裕所述均為偏袒被告，且其乃仲介公司特約代書，而施國鼎乃仲介，均唯恐交易不成及刻意隱藏瑕疵之行為受議論，才會偏袒被告，故其等証詞實不足採。
三、證據：提出買賣契約書一件、存證信函四件、估價單一件、建物登記簿謄本一件、他項權利證明書一件、建築改良物所有權狀一件、土地所有權狀一件、抵押權設定契約書一件、行政院勞工委員會抽籤通知單一件、民事判決一件、郵政劃撥單一件（以上均影本）、相片二十六幀等為證，並聲請鑑定本票筆跡真偽，以及系爭房屋有無瑕疵及其修復費用。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）本件原告乙○○於起訴狀所載本件之請求權為房屋瑕疵請求減少價金，嗣後於八十九年三月二十二日之更正聲明狀中變更為確認本票債權不存在，故原告為訴之變更，被告不予同意。而原告後雖變更訴之聲明為確認本票債權不存在，惟其請求權基礎及事實理由於八十九年三月二十二日之更正聲明狀係認系爭本票為被告偽造，而於八十九年四月七日之答辯狀又稱依契約若未交屋，本票即尚不可請求，又請 鈞長 履勘現場而為主張解約或減少價金云云。蓋原告主張本票債權不存在，係因本票偽造，主張同時履行抗辯、解除買賣契約、請求減少價金，均係不同之請求權基礎，且構成要件亦不相同，實無法併為主張。
（二）本件系爭房屋乃興建完成已二十餘年之老房子，原告於承買之前即數度前往看屋，對於屋齡、屋況均知之甚詳，被告係將房屋現況出售予原告，買賣契約成立後並未有新增之瑕疵，況「瑕疵」乃相對之概念，係相對於價金，本件原告所承買系爭房屋連同土地總價僅二百六十三萬元，其提出之整修估價單據為一百二十一萬元，被告豈非應將房地贈與原告！原告於向不動產仲介公司簽訂購屋要約委託書前，即由仲介人員於白天、夜晚、晴天、雨天等數度引領其前往看屋檢查，否則原告豈會於購屋要約委託書上附註「一、二樓樓梯後面的牆打掉，並清除雜物」？徵之一般經驗法則，絕無房屋承買人於訂定買賣契約並交付部分價款後才前往看屋、檢查，故本件原告所指述之瑕疵，其均早已於簽訂本件買賣契約前即已知悉，並於磋商買賣之過程中要求被告修繕，復由兩造合意由買賣總價中再扣除六萬元補貼原告自行修復。
（三）被告委託仲介公司出售系爭房地，原告要約之金額為二百八十萬元，原告要求需將一、二樓樓梯後面的牆打掉並清除雜物，被告同意前開附註條件以一萬元由原告自行處理，兩造同意後，兩造就系爭不動產之買賣意思表示一致，兩造遂於八十八年四月九日簽訂不動產買賣契約書，惟因原告表示系爭房屋係舊房子，需再予整修，要求被告再行折讓價金，雙方因而同意折讓六萬元，由原告自行整修，故兩造議定買賣價金為二百七十三萬元。因系爭房屋係於六十七年十二月一日建築完成，領有完工證明並辦理建物所有權登記，惟並無使用執照，但完工證明與使用執照之效能相同，惟原告仍要求被告需申請使用執照，否則其需再行減價，被告因買賣事宜已延宕甚久，為求雙方圓滿，不得已遂又減價十萬元，原告見被告誠實可欺，乃欲步步進逼，以達其低價取得系爭房地之目的，竟以前往看屋為由，攜帶鐵搥敲打磁磚，又以竹竿將天花板破壞，又將房屋內之排水孔全部阻塞，於室內放水，將房屋當作游泳池使用等非通常使用建物之方法，再據以向被告稱系爭房屋嚴重漏水，要求被告再行減價，被告對於原告不合理之要求，乃不予同意，原告因而三番二次至仲介公司及代書處吵鬧，並拒付仲介費用及代書費用，仲介公司為求兩造之買賣能順利完成，遂央求原告同意予以減價，原告對於被告一再減價之要求，已無法同意，因而向仲介公司表示兩造解除買賣契約，原告因而改稱因浴室有水管老舊之情形，如被告將其更新，兩造之買賣即可順利完成，被告認該請求所費不多，因而雇工予以更換，惟更換完成之後，原告仍不以此為滿足，堅稱房屋積水漏水嚴重，要求再予減價，被告業已無法忍讓，因而堅拒原告之要求。民法第二一九條規定：行使債權履行債務，應依誠實及信用方法。本件兩造業已就買賣標的物及價金達成意思表示一致，原告卻以不誠信之方法，一再設詞挑剔欲以低價取得系爭房地，因而編造其親筆所簽立之本票係被告偽造，原告之所為實乏誠信。
（四）兩造之不動產買賣契約書第三條約定：雙方約定於雙方完稅時，甲方應支付乙方四十五萬元整，同時甲方應簽發本票乙紙一百六十萬元整予乙方及其他特約事項。⒉乙方應於交屋前辦理水、電正常使用（供水、供電）且水表和電表獨立。⒊雙方約定甲方須於過戶完成後，即所有權登記於甲方名下，一個月內交清尾款一百六十萬元整，否則按年利率百分之八繳違約金予乙方。⒌前項第三條約定，若乙方尚無法履行前項第二條之約定則不適用之。第九條約定：本約不動產訂於付清買賣價款或於（民國）登記完畢日現狀點交。其他特約事項第三條：「雙方約定甲方須於過戶完成後，即所有權登記於甲方名下，一個月內交清尾款新台幣一百六十萬元整，否則按年利率百分之八繳納違約金予乙方」等等，原告簽發系爭本票即為其應履行之義務，業據己○○○○、施國鼎證明系爭本票為原告所填載無誤，被告業依兩造之約定於交屋前辦理水、電正常使用即供水供電正常，且水表、電表獨立，系爭不動產之所有權復於八十八年九月三十日，登記予原告所有，原告依約即應於八十八年十月三十一日前給付尾款一百六十萬元予被告，且本票之到期日為八十八年十一月四日，故本件之條件業已成就且履行期復已屆至，原告自應負給付尾款之義務。
（五）「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第三百五十四條第一項及第三百五十五條第一項分定明文。系爭房屋乃興建完成已二十餘年之老房子，原告於承買之前即數度前往看屋，其白天、晚上、晴天、雨天均看過房屋，對於屋齡、屋況均知之甚詳，原告仍願承買，故縱該老房子有少許瑕疵，其乃房屋自然老舊情形，均為原告所明知，被告依法毋庸負擔保責任，何況該房屋為正常使用，並無減少其通常效用之瑕疵，奈何原告用鐵搥敲打磁磚，又以竹竿破壞天花板，再將房屋當游泳池使用等非通常使用建物之方法，再稱房屋有瑕疵，其顯不足取。又原告明知系爭房屋係老舊建物，需再予整修，兩造已合意折讓六萬元予原告自行整修，故而原告再行要求減少價金，亦與法未洽。
（六）系爭本票之簽發乃依兩造不動產買賣契約書第三條約定：雙方約定於雙方完稅時，甲方應支付乙方四十五萬元整，同時甲方應簽發本票乙紙一百六十萬元整予乙方。原告簽發系爭本票係為擔保尾款之給付，亦為原告所自承，則衡諸社會常情，苟系爭本票未載發票日，被告收受該無效之本票，原告如未依約履行，被告無從提示付款，根本無法確保債權，足見原告所稱與社會常情相違背。而己○○○○、施國鼎於八十九年五月十二日鈞院庭訊中均證稱系爭本票之金額、日期、簽名均是原告本人親自簽的等語。又系爭本票是原告於八十八年九月二十三日交付三十五萬元予被告所簽發，因八十八年九月二十四日、二十五日、二十六日係中秋節連休假期，代書於二十七日送件登記，約一週可完成登記，原告於問明代書後始於本票之發票日填載「八十八年十月四日」，因兩造約定於所有權移轉登記完成後一個月內交付尾款一百六十萬元，故而原告乃於本票之到期日填載「八十八年十一月四日」。
三、證據：提出購屋要約委託書影本一件、彰化縣政府函及彰化縣和美鎮公所函影本各一件、本票正本一件為證。
丙、法院方面：本院依職權調閱八十九年度票字第四二號卷宗，並訊問辛○○○○、李元裕、施國鼎，復函東峰紡織股份有限公司提供乙○○手繕驗收傳票原本一冊，另依聲請將本票送內政部警政署刑事警察局、法務部調查局鑑定筆跡真偽，以及履勘現場，併囑託台灣省建築師公會鑑定系爭房屋有無瑕疵及修復費用。
理由
一、本件原告原起訴請求請求減少價金，嗣後變更為確認本票債權不存在，其訴之變雖為被告不予同意，核其所訴內容不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，其訴之變更應屬合法。
二、原告主張被告持有原告所簽發面額一百六十萬元之系爭本票，係原告用以向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其上建物一○九建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○巷○○弄○○○號房屋尾款之擔保等語，為被告所不爭執，並有本票、不動產買賣契約書可佐，堪信為真實。
三、原告主張其所簽發上開系爭本票，並未書具發票日及到期日，應屬無效票據，惟被告提出系爭本票時竟有發票日為八十八年十月四日，到期日為八十八年十一月四日，應係被告偽造等語，則為被告所否認，並以系爭本票之金額、日期、簽名均是原告本人親自簽的等語置辯。經查；系爭支票上發票日及到期日確為原告所書立一節，業據證人即承辦代書李元裕、本件契約之仲介施國鼎到庭結證明確，所述情節核相符合，且原告簽發系爭本票係用以擔保支付尾款，係兩造所不爭之事實，衡諸常情，原告豈有簽發未記載發票日之無效本票交予被告收受之理？又原告聲請將系爭本票送請鑑識單位鑑定筆跡真偽，經本院先後函送內政部警政署刑事警察局、法務部調查局鑑定結果，均無法認定筆跡之真偽，有上開二單位之函文在卷可稽，是以本件尚難認系爭本票之發票日、到期日係出於偽造。故原告上開主張，尚屬無據，不能採信。
四、原告復主張依兩造間契約書特約事項二、乙方（即賣方）應於交屋前辦理水、電正常使用，以及買賣契約書第二條：「貸款登記完畢時甲方應支付乙方新台幣壹佰陸拾萬元整，同時交屋清楚」、特約事項第五條等規定，被告迄今無法使水電正常使用，更且漏水無法居住，且依契約未交屋，本票即尚不可請求，依民法第一百條規定，條件尚未成就，本票債權債務未發生，故本票債權不存在等語，亦為被告所否認，辯稱：被告業依兩造之約定於交屋前辦理水、電正常使用即供水供電正常，且水表、電表獨立，系爭不動產之所有權復於八十八年九月三十日，登記予原告所有，原告依約即應於八十八年十月三十一日前給付尾款一百六十萬元予被告，且本票之到期日為八十八年十一月四日，故本件之條件業已成就且履行期復已屆至，原告自應負給付尾款之義務等語。經查：被告已依約先恢復供應水電，及水表、電表獨立，並將系爭不動產之所有權於八十八年九月三十日移轉登記予原告之事實，業據己○○○○到庭結證屬實，且有建築改良物所有權狀、土地所有權狀在卷可稽，故依前揭兩造簽定之不動產買賣契約書其他特約事項第二條：「乙方（即被告）應於交屋前辦理水、電正常使用（供水、供電）且水表和電表獨立」、第三條：「雙方約定甲方（即原告）須於過戶完成後（即所有權登記於甲方名下）一月內交清尾款新台幣壹佰陸拾萬元，否則按年利率百分之八繳交違約金予乙方。」，以及第五條：「前項第三條約定，若乙方尚無法履行前項第二條之約定時，不適用之」等約定，原告自應於八十八年十月三十一日前給付尾款一百六十萬元予被告，又系爭本票之到期日為八十八年十一月四日，已如前述，則依上開規定，原告自應給付系爭之一百六十萬元尾款，故原告所稱本票債權債務未發生而不存在云云，亦無可採。
五、原告另主張其於交屋前原告前往驗屋，赫然發見浴室及一、二樓天花板多處裂痕且嚴重滲水，被告竟企圖以石棉板遮掩，實則根本未加修理，且有舊燈隱藏在天花板內，被告為隱藏房屋瑕疵而在出售前作過裝璜及油漆，原告於發覺漏水情形後才掀開天花板才知暗藏玄機，連天花板都兩層，被告應負瑕疵責任，在被告未修補瑕疵前，原告可拒絕交付尾款，若被告不為修繕，則至少應減少價金並與本票債務互為抵銷等語，為被告所爭執，並以系爭房屋係二十餘年之老房子，原告於承買之前即數度前往看屋，對於屋齡、屋況均知之甚詳，被告係將房屋現況出售予原告，買賣契約成立後並未有新增之瑕疵，被告委託仲介公司出售系爭房地，原告要約之金額為二百八十萬元，原告要求需將一、二樓樓梯後面的墻打掉並清除雜物，被告同意前開附註條件以一萬元由原告自行處理，故於八十八年四月九日簽訂不動產買賣契約書，惟因原告表示系爭房屋係舊房子，需再予整修，要求被告再行折讓價金，雙方同意折讓六萬元，由原告自行整修，故兩造議定買賣價金為二百七十三萬元，又因原告要求被告需申請使用執照，否則其需再行減價，遂又減價十萬元，詎原告竟又攜帶鐵搥敲打磁磚，以竹竿將天花板破壞，又將房屋內之排水孔全部阻塞，於室內放水，非通常使用建物之方法，再據以向被告稱系爭房屋嚴重漏水，被告雇工更換浴室老舊水管後，竟要求被告再行減價，原告行為已乏誠信等語置辯。經查：兩造間買賣之前揭系爭房屋係建於六十七年十二月一日，於買賣時屋齡已於二十年以上之事實，有建築改良物所有權狀可憑。
又原告欲向被告購買上開系爭房地時，先以二百八十萬元為要約之事實，為原告所不爭執，亦有被告提出之購屋要約委託書可稽，嗣由兩造同意買方即原告以七萬元自行整理房屋，其中一萬元用以整理樓梯間，故減價為二百七十三萬元訂立買賣契約之事實，業據庚○○○○到庭結證明確，又系爭建物經本院會同台灣省建築師公會鑑定結果，固然有一、二樓牆壁壁癌、粉刷層脫落，地坪裂縫、平頂裂縫滲水、樓梯間牆面壁癌、粉刷層脫落、三樓牆面裂縫、地坪裂縫、落地門缺玻璃、缺一面紗門等瑕疵存在，有本院勘驗筆錄及台灣省建築師公會鑑定報告書在卷可稽，然證人即仲介人施國鼎會同履勘時，亦證述除牆壁油漆脫落情形較買賣時嚴重外，其餘均與買賣時之狀況相符等語，足證原告向被告購買房屋時，已知該屋有上開瑕疵存在。原告雖主張被告刻意隱藏房屋瑕疵，應負瑕疵責任云云，惟本件既為成屋買賣，原告自得於辦理房屋所有權移轉登記前會同仲介人員前往系爭房屋檢視查驗，則於承購時何以不預為查明，即同意減價七萬元自行整理房屋，迨至所有權移轉登記完畢後始主張被告應修補瑕疵，原告亦難謂無重大過失，兩造所訂買賣契約既未有出賣人保證該房屋無上開瑕疵之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被告自不負擔保責任，即無賠償義務可言。況且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一百四十八條第二項定有明文。依誠信原則，任何人主張權利時，不得與其一向之行為相矛盾，如由權利人一向之行為足以判斷其將不行使或主張某項權利時，則在相對人已信賴其不行使權利後，權利人竟忽然又主張權利，則此種出爾反爾之前後矛盾行為，即與誠信原則有違。本件原告既於訂約當時同意買方即原告以七萬元自行整理房屋，而將買賣價金減為二百七十三萬元，被告已信賴原告不再主張瑕疵修補，並已將不動產移轉予原告後，原告竟又以房屋有瑕疵為由拒絕支付系爭票款之尾款，原告此等出爾反爾之行為，顯然有違誠信原則，原告之行為即應加以禁止，即所謂「權利失效」，此時原告之權利雖未消滅，然被告即得本於「權利失效」之理論而發生抗辯權，本件被告既已辯稱原告之行為違反誠信原則，則原告上開主張，即無理由，自無可採。至於原告另主張被告造成原告無法使用房屋之損失已有六個月，即相當於租金之損失，故自應抵銷之云云，惟並未能舉證以實其說，故原告空言主張有租金損失，即屬無據，要無可採。
六、綜上所述，被告持有原告所簽發之系爭本票，係因原告為擔保給付買賣不動產尾款交予被告收執，本票債權並無不存在之情形。從而，原告訴請確認被告對於原告之系爭本票債權一百六十萬元不存在，為無理由，自難准許，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月十六日~B台灣彰化地方法院民事第一庭~B法官陳弘仁右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官王振州中華民國九十二年四月十六日