裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1199號民事判決
裁判日期：民國97年02月22日
裁判案由：給付違約金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第1199號原告乙○○被告甲○○訴訟代理人 張智剛 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國97年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾叁萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張民國95年11月24日原告以總價新臺幣（下同）368萬元向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○街25之1號房屋（下稱系爭房屋）暨其基地應有部分，兩造於同日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），其第8條第2項約定出賣人之被告若違反買賣契約約定，自逾期日起至完全給付日止，每逾1日應按原告已繳房地價款千分之一計付違約金。
嗣於96年1月16日原告付清上述買賣價款，兩造完成房屋點交後，原告始獲鄰房25之2號房屋所有人 王瑛瑛 告知，系爭房屋之電力、冷氣、通風管線，均係穿越其25之2號房屋室內而舖設，自來水亦與該房屋共用同一水錶，隨後王瑛瑛並寄發存證信函要求原告妥善解決，否則拆除所穿越之管線。原告旋多次口頭請求被告出面解決上述管線穿越鄰房及水錶共用問題，並於96年5月25日寄發存證信函催告被告3日內修補上開瑕疵，惟被告迄不補正，顯已違約，應依系爭買賣契約約定，按逾期修補之日數計付原告違約金。自96年1月23日原告接獲王瑛瑛之存證信函並告知被告之次日起，算至96年11月20日止，以原告已繳價款368萬元每日千分之一即3,680元計算，被告應給付原告違約金計1,107,680元；又原告係觀看被告於報紙刊登之售屋廣告，始向被告買受系爭房屋，詎被告所刊登之廣告記載系爭房屋面積為11坪，惟移轉登記予原告之房屋所有權則僅27.14平方公尺，折合8.2坪，較廣告面積短少2.8坪，被告應按所短少之坪數返還原告所付買賣價金。以系爭房屋總價368萬元按11坪拆算，每坪售價為334,545元，據此核計被告應就短少之坪數，返還原告936,726元，連同上述應付原告之違約金，被告共應給付原告2,044,406元。原告為免訟累，願僅請求其中150萬元，惟仍為被告所拒，為此依買賣契約之法律關係提起本訴，聲明請求被告給付原告150萬元等情（原告聲明請求被告將系爭房屋使用之水錶、電力、通風、冷氣等管線及天花板拆除等瑕疵，全部修繕完成無缺失部分，另以裁定駁回）。
二、被告則辯稱兩造訂立系爭買賣契約時，被告即已告知原告，系爭房屋之冷氣管線係跨越鄰房而來，且自來水錶係與鄰房共用，但水錶係登記被告名義，鄰房所有人會按月結算使用費用，而此情在被告買受系爭房屋時即已存在，被告從無隱瞞未告知原告。此由原告提出之王瑛瑛所寄存證信函明確載明「本戶拆除冷媒管前，在民國九十五年十二月八日告知貴戶，貴戶亦在同年十二月九日前來本戶商議，當下並無異議」等語，即顯示原告早於95年12月即與王瑛瑛協商冷氣管線事宜，因王瑛瑛並未通知被告，被告並不知所謂95年12月8日通知情事，足見當時王瑛瑛是直接通知原告。再從上開存證信函係王瑛瑛寄給原告觀之，當時確係原告與王瑛瑛協商冷煤管遷移事宜。是縱認被告於簽約時未告知原告冷氣管線問題，原告顯然至遲在95年12月9日即已知悉冷媒管係穿越鄰房而來，且鄰房有意拆除，此時原告不但未告知被告有協商之情事，反而隱瞞且與被告於96年1月16日辦理房屋點交手續，則其於點交後再主張不知情，顯與事實不符。又系爭房屋冷氣管線穿越鄰房及水錶共用問題，由於冷氣管線並非生活之必需，縱未有冷氣管線亦得另外裝置冷氣，而水錶係被告名義，並不影響系爭房屋用水用題，僅生與鄰房住戶分擔水費問題，應非所謂之瑕疵。縱認足以影響房屋之功能，亦非重大瑕疵，且可利用申請水錶分設及循其他路徑設置冷氣補正之，鄰房所有人王瑛瑛亦已表示將自行申請分設水錶，而被告與原告相約請工程人員辦理冷氣管線估價，均遭原告拖延。此外系爭房屋之電力並無任何瑕疵，至於通風，被告無法了解原告所指何意，自無修繕之義務。再原告請求違約金所依據之系爭買賣契約第8條第2項，係指賣方違反契約中有關交付權狀辦理過戶或交屋等事項，始有遲延給付違約金之處罰，本件買賣被告已完成過戶及交屋手續，原告依上開條款主張違約計罰，顯不相符，且原告自96年1月23日起算違約金，亦乏依據，尤以被告在96年10月底通知原告請告知方便時間進行冷氣管線估價整修，遲未接獲原告回應，更不能認被告應負給付違約金之義務。至於被告在銷售廣告中表明售屋11坪，係因系爭房屋在被告購得前，除登記之面積27.14平方公尺外，尚有鋼鐵造之增建部分面積10平方公尺，亦列入房屋使用面積，且經臺北市稅捐稽徵處列為課稅之面積，並在房屋移轉時列入課徵契稅之面積，是上開增建實際得使用面積列入銷售坪數，並無不當，而上列兩項面積相加為37.14平方公尺，約11.23坪，是被告於售屋廣告稱出售11坪，且實際移轉使用面積亦達11坪，並無銷售面積不足情事。況系爭房屋有增建之事實，被告於出售房屋時亦有告知原告，且原告在決定簽約前尚有約代書到現場了解，代書曾詢問被告增建部分有無證明，是否會被拆除，經被告提出上述課稅證明文件，代書認為應無問題，遂在系爭買賣契約第12條第6款中，特別約定賣方保證本買賣標的增建部分在本約簽定前未曾遭查報為違建，足證系爭買賣契約簽定前，原告已了解增建部分，否則原告豈有在96年1月4日辦理移轉登記取得權狀後歷經約10個月，均未發現房屋坪數不足，卻在本件訴訟先主張房屋冷氣管線瑕疵，其後才又主張坪數不足？顯見原告確實知悉系爭房屋涵蓋增建部分，並無坪數不足問題。且兩造之買賣契約在不動產標示部分，復特別記載已登記者應以登記簿登載之面積為準，系爭房屋登記面積27.14平方公尺，被告已全數移轉，亦無違約情事等語，爰聲明請求駁回原告之訴。
三、查原告主張被告於報紙刊登售屋廣告，記載系爭房屋面積為11坪，原告觀看該廣告後，以總價368萬元向被告買受系爭房屋暨其基地應有部分，兩造並於95年11月24日簽訂系爭買賣契約，約定被告若有違反買賣契約約定，自逾期日起至完全給付日止，每逾1日應按原告已繳房地價款千分之一計付違約金；嗣原告於96年1月16日付清上述買賣價款，並於同日完成系爭房屋之點交。被告所移轉登記予原告之系爭房屋，登記面積為27.14平方公尺，折合8.2坪；系爭房屋所使用之電力、冷氣、通風管線，均穿越鄰房25之2號屋內而舖設，自來水亦與25之2號房屋共用同一水錶；原告於96年1月23日收受25之2號所有人王瑛瑛所寄，要求被告妥善解決管線穿越問題之存證信函後，即多次口頭要求被告出面解決，並於同年5月25日寄發存證信函催告被告3日內出面解決上開問題，被告收受該存證信函後迄未修補等事實，業據其提出與所述相符之報紙廣告、系爭買賣契約書、所有權狀及存證信函等影本為證，並經本院勘驗現場屬實，且為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告另主張系爭房屋管線穿越鄰房、與鄰房共用水錶，係屬瑕疵，被告經催告後未為修復，係屬違約，應依約給付自96年1月23日原告接獲王瑛瑛之存證信函並告知被告之次日起，算至96年11月20日止，以原告已繳價款368萬元每日千分之一計算之違約金計1,107,680元一節，雖為被告以前詞所否認，惟查：
㈠系爭房屋係與鄰房25號、25之2號屬於同一建物分割而成，
系爭房屋位於中間，左右、後側各以隔間牆與上述鄰房及同棟公寓之樓梯間相隔，除大門外，並無對外之開口，總電源線係自後方樓梯間穿入25之2號屋內，沿屋樑再穿越隔間牆至系爭房屋之內；冷氣冷媒管（經鄰房所有人王瑛瑛於95年
12月中旬拆除）原係自25之2號房屋左側外牆穿入25之2號屋內，再穿牆進入系爭房屋；浴室通風管亦從系爭房屋穿越25之2號房屋左側外牆通至室外；其自來水並與25之2號房屋共用同一水錶等情，業經兩造 陳明 在卷，並經本院現場勘驗明確。
㈡據此以觀，系爭房屋住戶欲依通常方法使用系爭房屋，顯須
鄰房25之2號住戶配合提供電力、冷氣及通風管線之設置空間。雖公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定「住戶應遵守下列事項．．．二、他住戶因．．．設置管線，必須進入或使用其專有部分．．．時，不得拒絕」，系爭房屋鄰房即25之2號房屋所有人，固不得拒絕提供設置管線之空間；惟依同條第2項規定，系爭房屋所有人設置上開管線，仍應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。可見系爭房屋之使用，係伴隨需補償鄰房提供設置管線所生損害之責任。準此，原告買受系爭房屋，成為所有人，即須承擔此項補償之責任。
㈢按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利，為民法第349條所明定。原告買受系爭房屋而承擔上開補償責任，換言之，系爭房屋鄰房所有人得請求原告補償管線穿越之損害，依上開規定，被告即應對原告負權利瑕庛擔保之責。至於被告辯稱冷氣管線並非生活之必需，系爭房屋縱未有冷氣管線亦得另外裝置冷氣，系爭房屋之電力並無任何瑕疵，至於通風，被告無法了解原告所指何意，自無修繕義務云云，顯未以系爭房屋之實況及出賣時之現狀為立論基礎，亦未顧及原告所應承擔之補償鄰房損害問題，所辯自無可取。
㈣被告雖又辯稱於系爭買賣契約簽訂時，即已告知原告有關上
開管線穿越鄰房情事，惟不但為原告否認，且被告亦未舉證以實其說，所辯亦不足採。被告雖又以原告提出之25之2號房屋所有人王瑛瑛所寄存證信函記載「本戶拆除冷媒管前，在民國九十五年十二月八日告知貴戶，貴戶亦在同年十二月九日前來本戶商議，當下並無異議」等語，顯示原告早於95年12月即與王瑛瑛協商冷氣管線事宜，因王瑛瑛並未通知被告，被告並不知所謂95年12月8日通知情事，足見當時王瑛瑛是直接通知原告。再從上開存證信函係王瑛瑛寄給原告觀之，當時確係原告與王瑛瑛協商冷煤管遷移事宜等情，據以辯稱原告至遲在95年12月9日即已知悉冷媒管係穿越鄰房設置，且鄰房有意拆除等語。然亦為原告所否認。經查，上開存證信函雖以原告為收件人，惟對與寄件人商議管線問題者，僅以「貴戶」相稱，並非直指原告為前往商議之人；而該寄件人王瑛瑛於本院勘驗系爭房屋時，具結證稱其在96年1月19日前，係與被告洽談管線問題，當時並不知被告將系爭房屋出賣何人，亦未與原告見面等語，經記明筆錄在卷。顯見被告上情所辯，洵非事實，亦無可取。
㈤次按出賣人不履行權利瑕疵擔保義務者，買受人得依關於債
務不履行之規定行使其權利，此觀民法第353條、第349條規定甚明；又依同法第250條第1項規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。被告就系爭房屋管線穿越鄰房問題，應對原告負權利瑕疵擔保責任，已如前述，被告迄未修補上開權利瑕疵問題，致系爭房屋鄰房所有人爭執該管線穿越問題而對原告有所主張，原告因而對被告主張債務不履行責任，請求約定之違約金，即與上開規定無不合。至於被告辯稱系爭買賣契約有關違約金約定之第8條第2項，係指賣方違反契約中有關交付權狀辦理過戶或交屋等事項，始有遲延給付違約金之處罰，被告已完成過戶及交屋手續，原告依上開條款主張違約計罰，並不相符，被告無給付違約金義務云云，係未考慮其所違反之權利瑕疵擔保責任，所辯尚非有據，亦無可採。
㈥依系爭買賣契約第8條第2項約定：「乙方（即被告）違反
本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方（即原告）已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方。如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所沒收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」，原告請求被告給付自96年1月23日起算至96年11月20日止，以原告已繳價款368萬元每日千分之一計算之違約金計1,107,680元，固非無據；惟被告雖應就前述管線穿越未能解決之問題，對原告負權利瑕疵擔保之責任，然其究已將系爭房屋移轉所有權並點交予原告，完成主要之給付。以被告所為給付之程度而論，原告請求高達系爭房屋買賣總價三分之一之違約金，比例甚重，尤以原告於書狀更記載「如再逾期應按日比照類推，累計增加違約金至完全給付日止」，顯示原告所請求之違約金，僅為其所主張違約金之一部而已，益徵原告請求之違約金顯屬過高，而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，並參酌債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，認約定之違約金苟有過高情事，即得無待請求而依民法第252條規定以職權核減至相當之數額，債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，為最高法院所著49年臺上字第80
7號、51年臺上字第19號、79年臺上字第1915號判例所揭示之原則。是本院參酌被告已為履約之程度，原告因系爭房屋管線穿越鄰房所衍生對鄰房之補償責任，及原告為處置該補償責任所需耗費之時間、精力與金錢等情事，認原告所請求之違約金，應以系爭房屋買賣總價之二成即736,000元較為適當，爰以職權核減之。
㈦綜上所述，原告所得請求被告給付之違約金為736,000元，逾此部分之違約金請求，尚不能准許。
五、至於原告另主張被告於報紙刊登之售屋廣告，記載出售之系爭房屋面積為11坪，惟移轉登記予原告之房屋所有權則僅27.14平方公尺，折合8.2坪，較廣告面積短少2.8坪，被告應按所短少之坪數返還原告所付買賣價金334,545元一節，亦經被告以前詞所否認。經查：
㈠被告辯稱系爭房屋之銷售廣告中表明售屋11坪，係因系爭房
屋在被告購得前，除登記之面積27.14平方公尺外，尚有鋼鐵造之增建部分面積10平方公尺，亦列入房屋使用面積，且經臺北市稅捐稽徵處列為課稅之面積，並在房屋移轉時列入課徵契稅之面積，而上列兩項面積相加為37.14平方公尺，約11.23坪，被告因而於售屋廣告稱出售11坪，且實際移轉使用面積亦達11坪等語，業據其提出與所述符之臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明附卷可證，且為原告所不爭，堪為信實。
㈡依本院勘驗所見，系爭房屋之增建部分位於房屋入口處，自
屋外遠處觀察，該部分屋頂為鐵皮材料，突出於原建物之外牆，經記明勘驗筆錄在卷，據此外觀，系爭房屋使用面積係包含增建部分，乃顯而易見；而原告並不否認被告所辯於出售房屋時已告知原告系爭房屋包含增建部分，且原告在決定簽約前亦有代書到場詢問被告增建部分有無證明，是否會被拆除，經被告提出上述課稅證明文件，代書認為應無問題，遂在系爭買賣契約第12條第6款中，特別約定賣方保證本買賣標的增建部分在本約簽定前未曾遭查報為違建等情；此外原告亦自陳被告於系爭買賣契約簽訂前，有將系爭房屋登記謄本交付原告閱覽。顯見原告決定買受系爭房屋前，即已知系爭房屋之登記面積及其使用實況係包含增建部分之情，則原告在瞭解系爭房屋之登記面積及使用面積實況下，以總價
368萬元向被告買受，被告因而將系爭房屋所有權全部移轉登記予原告，並將系爭房屋含增建部分之全部使用面積交付原告管領，應認係依約履行給付，尚難認有原告所主張之移轉房屋坪數短少情事。至於原告指稱不知系爭房屋登記謄本所載平方公尺與坪之間如何換算，又誤認被告所稱增建部分係指11坪以外之增建云云，則為其單方動機錯誤之問題，既非兩造所訂系爭買賣契約之內容，於買賣契約之標的不生影響，原告尚不能據以主張被告移轉坪數有所不足。
㈢準此，原告主張被告被告應按所短少之坪數返還原告所付買賣價金334,545元，尚屬無據。
六、從而，原告請求被告給付違約金736,000元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、結論，依民事訴訟法第79條判決如主文。中華民國97年2月22日
民事第三庭法官黃明發以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年2月22日
書記官陳怡如