臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
100年度士簡字第437號
原 告 吳美惠
訴訟代理人 范翔智 律師
被 告 吳孟年
訴訟代理人 張智剛 律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國100年7月12日
言詞辯論終結，並判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張被告於民國100年3月17日與訴外人君富有限
公司即當時駿達房屋淡水加盟店（下稱：君富公司）簽立買
賣要約書，表示願以總價新台幣（下同）1,500萬元向原告
購買原告委託君富公司銷售如附表所示房地（下稱：系爭房
地），嗣經君富公司告知後，原告於100年3月22日表示同
意按該價格出售，並於買賣要約書上簽名承諾，買賣契約即
為成立，被告即負有簽訂買賣契約之義務，不料，被告事後
一再推託變更簽約日期，最後竟告知不願出面簽訂買賣契約
，經君富公司書面催告後，仍未獲被告置理，原告爰以本件
起訴狀之送達，向被告為解除兩造間買賣契約之意思表示，
並依兩造簽訂之買賣要約書右半側第一條所勾選要約書內容
第4小點之約定，聲明請求被告給付違約金45萬元（1500萬
元X3％＝45萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日
止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告就其於100年3月17日在卷附第24頁右半側意向書上簽
字，向君富公司表明願選擇以簽署要約書方式向原告出價之
事實，固自承在卷（詳見本卷第21頁反面、第43頁），惟辯
稱：
（一）君富公司僅提供斡旋金委託書給被告簽字，迄未依約提供
要約書供被告簽署，至於卷附第24頁右半側文件僅係被告
向君富公司表達欲選用要約書出價之意向書而已，此部分
並非兩造合意之約款，原告不得基此部分內容請求伊給付
違約金。
（二）況且，原告希望出售之價格，與被告出價之1,500萬元一
直有落差，故未能合意成交，君富公司希望被告提高出價
，但因被告父母不願居住淡水地區，且當時接近329檔期
，故被告於100年3月22日當面向君富公司之買方經紀人
羅文志 表明暫時不要再向原告出價，俟329檔期之後再說
，不料羅文志卻擅自繼續向原告遊說，致原告於100年3
月22日晚間承諾以1,500萬元出售，羅文志逾越被告授權
指示範圍擅自出價，應屬無權代理行為，對被告不生效力
。
（三）依卷附第24頁右半側意向書經勾選之要約書內容第3小點
約定，買方於賣方承諾買方之要約條件，並經受託人送達
買方前，仍得以書面撤銷要約，君富公司於100年3月23
日上午僅以電話通知被告曾向原告出價，被告隨即以被證
一表示撤銷委託，嗣君富公司始於100年3月24日寄發存
證信函通知被告之出價業經原告承諾，顯在被告已撤銷委
託之後，被告自不受原告承諾之拘束。
（四）退萬步言，縱使鈞院認定被告應支付違約金，然因原告曾
表示現已不願出售系爭房地，可見原告未因被告拒絕簽署
買賣契約而受有損害，原告請求之違約金亦屬過高等語。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告於100年3月17日晚間7時許，在卷附第24頁A3大小
紙張右半側下方「委託人欄」及左半側左下方「買方確認
欄」簽字，原告則於100年3月22日夜間11時40分許，在
同一紙張之左半側右下方「賣方確認欄」簽字。
（二）經君富公司買方經紀人羅文志將原告已按被告出價承諾一
事通知被告後，被告迄未出面簽立買賣契約。
四、兩造爭執之事項：
（一）卷附第24頁A3大小紙張右半側第一條所勾選要約書內容第
4小點所載「買方如不履行簽訂不動產買賣契約之義務時
，應支付賣方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額。
」之約定，是否屬兩造合意之契約內容？
（二）被告是否已於原告承諾被告要約條件，並經受託人君富公
司將原告承諾之意思表示通知被告之前，業以書面撤回所
為出價之要約？
（三）如被告依約應給付違約金，違約金之金額是否過高？
茲就上開爭點論述如下：
（一）觀諸卷附第24頁A3大小紙張右半側文件內容可知：被告委
託君富公司出價購屋，原有兩種委託出價方式可供選擇：
其一為單純委託君富公司提出要約，於要約條件未經賣方
承諾時，被告無需支付任何款項，不過，一旦要約經賣方
承諾後，被告即應依約與賣方協商買賣契約細節並進行簽
約，被告如不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付
賣方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額；另一種則
由被告先交付一筆斡旋金予君富公司供居間斡旋之用，一
旦賣方同意被告要約條件，君富公司即得代理被告將斡旋
金交付賣方，並轉為買賣定金之一部分，嗣如因可歸責於
被告之事由而不依約履行時，賣方得經催告後解除契約，
並沒收被告已付全部價金。上開2種選擇主要差異在於：
被告是否應先提供一筆斡旋金給君富公司，供君富公司於
賣方按被告要約條件承諾時，即交付賣方作為買賣定金之
用。
（二）受託人君富公司為保護消費者權利及防杜日後滋生糾紛，
特依公平交易委員會會議決議之精神及內容，以卷附第24
頁A3大小紙張右半側第一條告知可提供「要約書」與「斡
旋金委託契約書」二種書面文件及方式，供被告自由選擇
其一，該右半側文件內容除先摘要介紹「要約書」與「斡
旋金委託契約書」文件各自之主要內容為何之外，並要求
被告以書面勾選方式選擇欲簽署之文件，此外，於第二條
約款要求被告勾選確認是否使用君富公司提供之履約保證
制度，第三條則約定被告應給付君富公司服務費報酬之金
額與付款條件。可見卷附第24頁A3大小紙張右半側整份文
件內容均係規範受託人君富公司與被告間之權利義務關係
，且該份文件下方亦僅有委託人（即被告）向受託人君富
公司承諾簽名欄，並無非契約當事人之賣方簽章欄位，堪
認此契約當事人僅為被告與君富公司雙方。
（三）至於卷附第24頁A3大小紙張右半側第一條中段□要約書欄
後方所載⑴～⑷點，乃係前述向被告摘要介紹「要約書」
之主要內容，此觀諸該段記載全文為：「□要約書（詳如
駿達房屋所提供之要約書）：主要內容為：⑴…⑵…⑶…
⑷…。」益證被告縱於該欄勾選要約書方式，僅係確認委
託君富公司以該選定方式向原告出價而已，一旦被告選定
後，君富公司應即按被告所選定方式，實際提供要約書面
作為被告向原告出價要約之用，否則即喪失君富公司大費
周章以書面要求被告選擇欲簽署文件之意義。
（四）此外，於卷附第24頁A3大小紙張右半側第一條中段□斡旋
金委託契約書欄後方，雖亦有「主要內容為：⑴…⑵…⑶
…」之記載，然相較於右半側之要約書勾選欄額外列有：
「（詳如駿達房屋所提供之要約書）」之記載，右半側斡
旋金委託契約書勾選欄則無相似之記載。益見君富公司於
製作卷附第24頁A3大小紙張右半側文件時，已清楚明瞭左
半側斡旋金委託契約書與右半側文件相連，被告本得一併
閱覽全文，不待另行提供，至於要約書則需另行提供買方
始得詳閱一節甚為明確。
（五）雖證人羅文志證稱：「……我當天帶了卷內第24頁的空白
版本向被告解說要約書與斡旋金委託書之不同，並說明左
半頁是要約書與斡旋金委託書之共同條文，至於二者各別
不同的條文內容則列在右半頁要約書欄⑴到⑷、斡旋金委
託書欄⑴到⑶，我公司只有這份A3大小的文件，並沒有提
供另外一份要約書，……。」等語。然其證言不但為被告
所否認，並經被告辯稱：伊根本不清楚要約書與斡旋金委
託書之區別，即於卷附第24頁A3大小紙張左半側買方確認
欄簽名，然因伊未事先準備斡旋金，同行友人也只攜帶1
萬元現金，仲介羅文志認為以1萬元當作斡旋金太低，不
如以要約書方式出價，因此伊才於卷附第24頁A3大小紙張
右半側改勾選以要約書方式委託君富公司出價，事後君富
公司遲未提出要約書供伊簽署，伊遂於100年3月23日以
電子郵件對羅文志就此瑕疵提出異議，故絕無以該份A3大
小整份契約內容整體當成要約書向原告出價之意等語（詳
見本院卷宗第51頁反面）；且證人羅文志所為證言亦顯與
卷附第24頁A3整份文件左、右半側約款內容、締約目的不
符，業經前（一）～（四）已詳述；更何況證人羅文志乃
君富公司之受僱人，並擔任本件被告之買方經紀人，而君
富公司同時亦接受原告委託居間仲介出售系爭房屋，倘因
君富公司違約未另行提供要約書給被告簽署，致未能保障
原告應有權益，君富公司恐負未盡其善良管理人注意義務
之責，因認本件訴訟勝敗與君富公司實有直接且密切之財
產上、居間契約當事人間情誼上之利害關係，其受僱人羅
文志所為證言難認無偏頗之可能，因認僅憑其證言，倘無
其他證據佐證，不得逕為採信。
（六）末查，卷附第24頁A3大小紙張左半側斡旋金委託契約書乃
由兩造與受託人君富公司三方所簽立，此為兩造所不爭執
，應為真正。被告雖未交付斡旋金予君富公司供居間斡旋
之用，而係選擇以要約書方式委託君富公司出價，然自被
告親簽之卷附第24頁A3大小紙張左半側斡旋金委託契約書
以及右半側意向書之最大公約數共同內容可知，被告至少
確以總價1,500萬元，委託君富公司向原告轉達買受系爭
房地之要約，蓋要約之意思表示本不以書面為限，君富公
司未提供要約書供兩造簽署，僅影響兩造不受要約書面特
別約款之拘束而已，然仍應適用民法有關要約、承諾生效
與失效之相關規定，從而，被告一再抗辯已向君富公司撤
回要約等語，以及證人羅文志證述其持續向被告報告居間
進度等節，均與上開認定並無矛盾之處。
（七）綜上，無論針對卷附第24頁A3大小紙張左、右半側文件作
文義性解釋，或以約款內容作目的性解釋，原告主張被告
一旦於右半側選定要約書或斡旋金委託契約書，並簽名確
認後，該份A3大小整份契約內容，即會依照被告之選擇而
整體成為要約書或斡旋金委託契約書云云，實乏依據，不
足採取。卷附第24頁A3大小紙張右半側文件既係委託人（
即被告）向受託人君富公司表示願依第1條至第3條勾選
後全文內容，委託君富公司居間媒介促使兩造間買賣契約
成立之契約，該契約當事人顯為被告與君富公司，原告既
非該契約當事人，本於債之相對性，自不得基於卷附第24
頁A3大小紙張右半側第一條所勾選要約書內容第4小點所
載「買方如不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付
賣方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額。」之內容
摘要介紹，逕行訴請被告給付違約金。
（八）原告之請求權基礎既屬無據，則無論被告是否已於原告承
諾被告要約條件，並經受託人君富公司將原告承諾之意思
表示通知被告之前，業以書面撤回所為出價之要約，或者
違約金之請求是否過高等，均與本件判斷不生影響，不再
逐一論述。
五、從而，原告訴請被告給付違約金45萬元（1500萬元X3％＝45
萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息
百分之五計算之利息，於法不合，不能准許。原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一敘明，附此
敘明。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年7月29日
士林簡易庭法官蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月29日
書記官張毓絹
計算書：
金額（新臺幣)
第一審裁判費4,850元
附表：
建物：門牌號碼新北市○○區○○路2段305號
土地：新北市○○區○○○段○○○○號之登記持分
車位：地下平面車位