裁判字號：臺灣高等法院104年重上字第168號民事判決
裁判日期：民國104年10月29日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決104年度重上字第168號上訴人 陳淑美 訴訟代理人 黃炳飛 律師被上訴人 林平 等
林平和 林主義 林金次 林志榮 林世傳 林玉郎 陳林麗卿 共同訴訟代理人 林明正 律師複代理人 曹尚仁 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國103年1
2月29日臺灣新北地方法院103年度重訴字第591號第一審判決提起上訴，本院於104年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣陸佰肆拾伍萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之三十二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：
(一)原判決廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。被上訴人聲明求為判決：
(一)上訴駁回。
(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人起訴主張：兩造前於民國（下同）102年12月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被上訴人以新臺幣（下同）2億1,900萬元向上訴人購買坐落新北市○○區○○段○○○號土地之權利範圍全部（下稱系爭土地）。因系爭土地上尚有三七五耕地租約（下稱系爭租約）之登記，故系爭買賣契約第3條第1項約定上訴人承諾於103年1月15日前辦畢終止系爭租約，如逾期未履行，則依系爭買賣契約第7條第4項約定經催告後按日以買賣總價千分之1計算違約金。嗣上訴人未能於103年1月15日以前塗銷系爭租約登記，經其百般請求，兩造遂於103年2月19日簽署協議書（下稱系爭協議），約定上訴人應儘速辦理系爭租約註銷程序，如於103年3月31日前尚未辦理完成，則依系爭買賣契約原規定處理；如於103年3月20日前未辦理完成，同意由被上訴人協助以終止租約方式處理，補償費用由上訴人負擔，不得異議。詎系爭協議簽署後，上訴人逾期仍未完成，經被上訴人於103年4月1日以存證信函催告7日內完成，上訴人於103年4月2日收受後，仍未於7日內即103年4月9日以前完成，被上訴人乃親自出面與承租人 陳俊男 協商，始於103年5月23日將系爭租約塗銷，自103年4月10日起至同年5月22日止，共計遲延43日，爰依系爭買賣契約第7條第4項約定，請求上訴人給付941萬7,000元之違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並聲明願供擔保，請求宣告假執行等語（原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服而提起上訴）。
三、上訴人則以：
(一)系爭租約塗銷之遲延乃因不可歸責於上訴人之事由所致，上訴人於103年1月9日即就系爭租約之註銷向新北市五股區公所提出申請，嗣五股區公所於103年2月21日以新北五民字第0000000000號函通知於103年3月5日召開協調會，因系爭土地已於103年2月24日辦理所有權移轉登記予被上訴人，故協調紀錄認上訴人已喪失出租人資格，該次會議僅作為意見溝通，非屬調解，嗣後應由被上訴人申請，系爭買賣契約簽訂後，於103年1月9日稅單已核下，本應於1個月內完稅，否則會有滯納金，但上訴人遲未接獲五股區公所回應，無法辦畢系爭租約塗銷登記，而無法完成第2期款給付條件，為維被上訴人權益，兩造始於103年2月19日簽署系爭協議。
(二)上訴人就系爭買賣契約之給付義務為交付系爭土地及辦理所有權移轉登記，上訴人已經履行，並無給付遲延，排除系爭租約並非上訴人之給付義務，僅係瑕疵擔保責任而已。系爭土地業於103年2月24日辦理所有權移轉登記予被上訴人，上訴人已喪失出租人地位，請求終止或註銷系爭租約之權利人已改為被上訴人，給付陳俊男補償金之義務人亦為被上訴人，上訴人就系爭租約之終止或註銷已陷於給付不能，不因被上訴人不生效力之催告而負遲延責任。且被上訴人與陳俊男已於103年4月30日達成終止系爭租約之補償協議，卻遲至10
3年5月9日才簽訂協議書，而延至103年5月23日才塗銷系爭租約登記，且非以系爭買賣契約及系爭協議約定以終止系爭租約之方式辦理，而以承租人放棄耕作權方式為之，核與前述約定亦不相符，是被上訴人主張上訴人應負給付遲延責任而請求給付違約金，並無理由。
(三)被上訴人請求之違約金，不論是損害賠償總額預定或懲罰性違約金，如鈞院認上訴人應負給付遲延責任，遲延日數應算至103年4月30日為止，且主張被上訴人請求之違約金過高，上訴人於處理系爭租約之前僅收受第1期款5千萬元而已，請求鈞院參照該標準酌減違約金，而非以買賣總價金為計算標準等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第39、40頁；第134頁背面）：
(一)兩造於102年12月24日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以2億1,900萬元向上訴人購買系爭土地。系爭買賣契約之內容略以：第2條付款方式：⑴「第1期款於簽約時甲方（即被上訴人）應給付乙方（即上訴人）5,000萬元。」⑵「第2期款於稅單核下、補償佃農被上訴人應給付上訴人1億元。」⑶「第3期款於產權移轉完成5日內被上訴人應給付上訴人5,000萬元。」⑷「第4期款於產權移轉完成10日內被上訴人應給付上訴人1,900萬元。上訴人同時點交土地。」第3條第1項：上訴人應於第1期付款時，交付所有權狀正本，並承諾於103年1月15日前辦畢終止三七五租約。第7條違約罰責：
第4項：雙方均應依本契約約定履行義務，倘因一方遲不依約履行，致有延誤時，他方得催告限期履行，延誤之一方若於催告期間履行時，應依延誤日期按日以買賣總價千分之1於履行時給付受延誤之一方違約金。第5項：若因不可抗力或不可歸責雙方之事由，致本契約因故不能履行，除雙方另有協議外，則上訴人應無息作1次返還被上訴人已支付價款，被上訴人則配合辦理撤回已申請產權登記案件，互不補償，所發生之費用平均負擔。
(二)上訴人因無法依系爭買賣契約約定於103年1月15日完成系爭租約註銷。兩造遂於103年2月19日簽署系爭協議，其內容略以：第1條：雙方同意於被上訴人給付第2期款後即先行辦理過戶。第2條：上訴人應儘速辦理三七五租約註銷程序，如於103年3月31日前尚未辦理完成三七五租註銷，則依契約原規定處理。第3條：上訴人如於103年3月20日前未辦理完成三七五租約註銷，同意由被上訴人協助以終止租約方式處理，補償費用由上訴人負擔，不得異議。第4條：上訴人處理三七五租約註銷程序完成應立即通知被上訴人，被上訴人於上訴人通知後3日內應交付第3、4期款，上訴人應交權狀予被上訴人。
(三)被上訴人於103年4月1日以存證信函催告上訴人於函7日內完成塗銷手續，上訴人於103年4月2日收受後，仍未於7日內（即103年4月9日前）完成塗銷。
(四)系爭租約係於103年5月9日由被上訴人支付2,800萬元予承租佃農，再於103年5月23日完成塗銷，完成塗銷登記前被上訴人已給付金額為1億5,000萬元（即第1、2期款），103年6月10日再完成第3、4期款結算。
(五)上訴人曾於103年1月9日即向新北市五股區公所提出終止系爭租約之申請，五股區公所亦於103年3月5日召開協調會，因系爭土地已於103年2月24日辦理移轉登記予被上訴人所有，故協調紀錄認上訴人已喪失出租人資格，該次會議僅能作為意見溝通，非屬調解，嗣後應由新出租人申請，原出租人則列為關係人。五股區公所於103年3月7日發函通知兩造及承租人，已將系爭租約出租人變更為被上訴人名義。
五、本院之判斷：本件上訴後之爭點，兩造於104年10月5日準備程序期日時同意整理如下述項目（見本院卷第135頁）：（一）上訴人是否應負給付遲延之責？（二）被上訴人請求上訴人給付違約金941萬7,000元，有無理由？茲分述如下：
(一)上訴人是否應負給付遲延之責？
１按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。次按給付兼需債權人之行為者，債務人依民法第235條但書規定，固得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，惟其準備給付之事情仍需依債務本旨實行，始生提出之效力（最高法院100年度台上字第794號判決意旨參照）。
２查系爭買賣契約第3條第1項約定上訴人承諾於103年1月15日前辦畢終止系爭租約，然上訴人未能於前述期限內完成，兩造嗣於103年2月19日簽署系爭協議，系爭協議第2條約定上訴人應儘速辦理系爭租約註銷程序，如於103年3月31日前尚未辦理完成，則依系爭買賣契約原規定處理；系爭協議第3條約定，上訴人如於103年3月20日前未辦理完成，同意由被上訴人協助以終止租約方式處理，補償費用由上訴人負擔，不得異議之事實，為兩造所不爭執，則上訴人就兩造所約定辦畢系爭租約終止之義務，最遲應於103年3月31日以前履行完畢，如於該期限內仍未履行，自應負給付遲延之責任。又系爭買賣契約第7條第4項約定，倘因一方遲不依約履行，致有延誤時，他方得催告限期履行，延誤之一方若於催告期間履行時，應依延誤日期按日以買賣總價千分之1於履行時給付受延誤之一方違約金，亦為兩造所不爭執。被上訴人於10
3年4月1日以存證信函催告7日內完成，上訴人於103年4月2日收受後，仍未於7日內即103年4月9日以前完成，被上訴人乃親自出面與陳俊男協商，始於103年5月23日將系爭租約塗銷乙節，復為兩造所不爭執，客觀上此為可歸責於上訴人之事由而致給付遲延，上訴人既主張有不可歸責之事由，自應由上訴人就此負舉證之責。
３上訴人雖主張系爭租約係瑕疵擔保責任，非屬上訴人就系爭買賣契約應負之給付義務，自無給付遲延云云，查出賣人就買賣契約之給付義務，主要義務固為移轉及交付買賣標的物，如經當事人合意約定亦可包括排除買賣標的物上第三人之權利，系爭買賣契約及系爭協議均已明定終止系爭租約為上訴人應負之給付義務，上訴人如有違反之情形，自屬違約。而權利瑕疵擔保責任雖為民法第349條規定之出賣人法定責任，但買賣契約當事人亦可自行約定出賣人應負權利瑕疵擔保義務之具體內容，兩者並非當然互斥。且民法第353條亦規定出賣人違反權利瑕疵擔保責任者，買受人得依關於債務不履行之規定行使其權利，可資參照。上訴人既有違約未履行終止系爭租約義務之事實，被上訴人自可援引系爭買賣契約之約定，而主張上訴人應負給付遲延之債務不履行責任，是上訴人前述主張，要無可採。
４上訴人另辯稱系爭土地早於103年2月24日辦理所有權移轉登記予被上訴人，上訴人已喪失出租人地位，上訴人就系爭租約之終止或註銷已陷於給付不能，不因被上訴人不生效力之催告而負遲延責任云云，並提出103年2月19日承諾書影本乙紙為證（見本院卷第36頁）。查系爭土地固於103年2月24日已辦理所有權移轉登記予被上訴人，此有上訴人提出之系爭土地登記謄本乙份為證（見原審卷第21、22頁），惟兩造間就終止或註銷系爭租約為上訴人之義務，已明白約定在案，基於債之相對性，不論系爭土地何時移轉登記予被上訴人，而由被上訴人取得系爭土地之出租人地位，均對於兩造間內部之約定不生影響，要言之，被上訴人於取得系爭土地後固與陳俊男間存有系爭租約之關係，但給付補償金予承租人而得以終止或註銷系爭租約，於兩造間仍屬上訴人之義務，僅是被上訴人於取得系爭土地後，依照民法第235條後段規定，上訴人履行上開義務，兼需被上訴人出具名義辦理塗銷系爭租約登記之協力行為而已，上訴人雖於103年1月9日向五股區公所提出終止系爭租約之申請而為準備給付並通知被上訴人，然終究未依債務本旨而於兩造約定之期限內完成履行終止系爭租約之義務，或已與陳俊男達成協議而請被上訴人配合出具名義辦理塗銷系爭租約登記，且上訴人於原審自承其無法於103年3月5日與承租人達成調解之結果，原因係談不成和解金額之問題等語（見原審卷第68頁背面），故上訴人遲未履行，顯屬可歸責於己之事由，主觀上亦無不能給付補償金予陳俊男並協同被上訴人終止或註銷系爭租約而陷於給付不能之情事。至承諾書記載被上訴人已知悉系爭土地上有系爭租約，將來負有補償陳俊男之義務，願承諾配合辦理等語，對照同日兩造簽立之系爭協議之約定內容，堪認承諾書僅係被上訴人表明知悉系爭租約於系爭土地過戶予被上訴人後，因尚未塗銷登記，乃同意如上訴人與陳俊男達成補償協議時，被上訴人負有協同塗銷系爭租約登記之義務，並非如上訴人所主張補償義務已改由被上訴人負擔之意思，否則兩造無須於系爭協議再行重申上訴人應履行系爭買賣契約第3條第1項終止或註銷系爭租約之義務。上訴人上開辯稱，亦無可採。至上訴人與陳俊男間之損害賠償事件（臺灣新北地方法院104年度重訴字第171號），係上訴人與陳俊男間就系爭租約補償協議之糾紛，基於債之相對性，該案判決結果不影響本件兩造所約定之權利義務關係，附此敘明。
５上訴人復主張從被上訴人103年5月9日提出申請，至同年5年23日系爭租約始完成塗銷登記，作業時間長達14日之久，而被上訴人於103年4月1日催告上訴人限期7日完成塗銷手續，所訂履行期限顯不相當，催告難認適法云云。惟查，依系爭協議第2條約定，兩造約定上訴人履行終止系爭租約義務之確定期限為103年3月31日，屆期仍未履行時，上訴人已負遲延責任在先，且於系爭土地過戶予被上訴人後，上訴人僅需與陳俊男達成補償協議，並協同被上訴人辦理系爭租約塗銷登記，然上訴人未於被上訴人催告之期限內與陳俊男達成補償協議，嗣後亦由被上訴人出面與陳俊男達成補償協議，自不能以行政作業時間14日而否定被上訴人於上訴人遲延後依約限期催告履行之效力，故上訴人前開主張，要無可採。
６上訴人又辯稱系爭租約依約應以終止之方式辦理塗銷登記，被上訴人卻與陳俊男以放棄耕作權之方式為之，與約定不符云云。然查，系爭租約辦理塗銷登記，其申請種類為「租約終止登記」，原因為「承租人放棄耕作權全部」乙節，此有新北市五股區公所104年度7月22日新北五民字第0000000000號函檢送之申請終止租約登記卷宗資料在卷可稽，足認陳俊男放棄耕作權實為系爭租約終止之事由，上訴人主張與約定不符云云，要無可採。綜上，被上訴人依據系爭買賣契約第7條第4項約定主張上訴人應負遲延責任而給付違約金，自屬有據。
(二)被上訴人請求上訴人給付違約金941萬7,000元，有無理由？
１查被上訴人於103年4月1日以存證信函催告7日內完成，上訴人於103年4月2日收受後，仍未於7日內即103年4月9日以前完成，被上訴人乃親自出面與陳俊男協商，始於103年5月23日將系爭租約塗銷登記乙節，已如前述，自103年4月10日起至103年5月22日止，總計遲延日數為43天，堪予認定。而被上訴人與陳俊男達成系爭租約協議補償之日期雖記載為103年4月30日，此有上訴人提出之協議書影本乙份附卷可參（見原審卷第73、74頁），但證人即承辦之地政士 陳佐峰 證述：簽立協議書的日期為去聲請終止375租約的當天即103年5月9日。因當天去五股區公所申請時，承辦人員講說依其經驗，補償金都是當事人事先談好，不是申請當天才談好的，他要求我們依照之前兩造所協議之日期記載，所以才會寫成103年4月30日，當時去五股區公所申請的人有被上訴人林平等等人及承租人陳俊男，我問他們是何時談好的，林平等等人其中一人講說103年4月30日，據我所知，補償金金額是上訴人與承租人商談的，協議後再由被上訴人價金款項中支付後再予扣除。協議書是103年5月9日之前一至二天擬好的等語（見本院卷第94、95頁），核與被上訴人簽發永豐商業銀行、合作金庫商業銀行、第一銀行、華南商業銀行、新光銀行之支票發票日期均為103年5月7日，陳俊男簽收支票日期均為103年5月9日之情事相符，此有被上訴人提出之前揭支票影本附卷可稽（見原審卷第76至80頁），足認被上訴人與陳俊男達成協議並給付補償金而申辦終止系爭租約之日期確為103年5月9日無訛，嗣後並經一定之行政程序流程而於103年5月23日辦畢系爭租約塗銷登記，是上訴人主張遲延日數僅能算至103年4月30日云云，不足為採。
２系爭買賣契約第7條第4項約定違約金之性質，系爭買賣契約中並未明訂，無法依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，應視為損害賠償總額預定之違約金，先予敘明。又按：違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。再按，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。上訴人既主張本件違約金有過高之情形，本院自得參照民法第252條規定審酌是否有核減之必要。
３上訴人已於103年2月24日將系爭土地所有權辦理移轉登記予被上訴人，是上訴人已就系爭買賣契約之主要給付義務予以履行，被上訴人於取得系爭土地時已給付1億5,000萬元，上訴人雖未於系爭協議約定期限103年3月31日以前辦理終止或註銷系爭租約之義務，但被上訴人隨即於103年5月9日已自行與陳俊男達成補償之協議，並於103年5月23日塗銷系爭租約登記，對於被上訴人而言，上訴人雖有遲延給付之情事，導致系爭租約繼續存在於系爭土地上，但逾期日數未及2個月，且補償陳俊男之金額最終亦約定由被上訴人應給付上訴人之買賣價金中予以扣除，如依系爭買賣契約第7條第4項約定，按買賣總價金千分之1計算遲延日數43天之違約金共為941萬7,000元，客觀上有過高之情形，本院認為應依民法第
252條規定予以酌減。考量被上訴人於系爭租約塗銷登記前，業已給付1億5千萬元買賣價金，上訴人既有給付遲延，爰參照前開金額作為違約金計算標準，按系爭買賣契約第7條第4項約定千分之1計算遲延日數43天，而酌減違約金為645萬元（計算式：1億5千萬×0.001×43），始屬公允，是上訴人請求違約金645萬元之部分為有理由，逾此部分之請求，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約、系爭協議之法律關係，請求上訴人給付違約金645萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年7月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件被上訴人就違約金之請求，僅為共同債權債務關係，並非連帶債權債務關係，上訴人聲明請求被上訴人應連帶負擔訴訟費用云云，容有誤會，附此序明，
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年10月29日
民事第二十庭
審判長法官張蘭
法官吳燁山法官林俊廷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月29日
書記官鄭淑昀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。